Contable de contratación del distrito oeste de Zhengda

Al analizar los casos de transacciones de los 10 principales clientes de edificios de oficinas individuales, no es difícil encontrar que entre los compradores activos de edificios de oficinas completos en el mercado de Beijing, las grandes empresas estatales representan la gran mayoría. la mayoría; además, hay algunas empresas privadas. La fuerza emergente son las instituciones de inversión extranjeras, que recién han comenzado a ingresar al mercado de oficinas de Beijing en los últimos dos años.

La mayoría de los edificios de oficinas adquiridos por empresas estatales son para su propio uso. Prestan atención a factores como el estatus prominente, el acceso conveniente a los recursos políticos y económicos y la proximidad de las residencias de los empleados. .

La inversión extranjera se centra en la tasa de rendimiento, los activos y pasivos del desarrollador, la planificación del proyecto en sí, parámetros específicos e incluso la estrategia de marketing de otras partes del proyecto. A menudo prestan gran atención a los datos económicos y de mercado (de hecho, muchos datos son de uso limitado) e incluso se preocupan por la planificación territorial en esta área, como la oferta circundante, el inventario, la tasa de desocupación, etc.

La demanda general de edificios de oficinas de las grandes empresas estatales es fuerte

Cuando el periodista adoptó una postura de entrevista para profundizar en las grandes empresas estatales y comprender las razones Por eso compraron todo el edificio de oficinas, encontraron muchas dificultades. Por lo tanto, los periodistas tuvieron que calmarse y pensar detenidamente sobre la demanda de edificios de oficinas por parte de las grandes empresas estatales. Como resultado, muchas personas de la industria escribieron sobre las necesidades de las grandes empresas estatales.

En primer lugar, la mejora macroeconómica. La mayor rentabilidad de las empresas estatales ha sentado las bases para la posibilidad de alquilar y vender. Por ejemplo, la ciudad en cuestión todavía está negociando tres edificios, cada uno con una superficie de 33.000 a 35.000 metros cuadrados y cada uno con un valor de unos 600 millones. Se puede inferir que no se puede subestimar la fortaleza económica de estas empresas estatales con intenciones de compra.

En segundo lugar, cambios en los métodos de evaluación financiera. El valor de los activos fijos ya no se mide por depreciación sino por revaluación. La tasa de depreciación ya no influye y se aprovecha plenamente la potencial apreciación de los inmuebles. Aunque los activos fijos envejecerán, su valor seguirá aumentando a medida que aumenten los precios del suelo o se siga fortaleciendo la imagen de la superficie del suelo. ——Este ajuste en los métodos de estimación financiera ha promovido la demanda de las empresas estatales de comprar edificios de oficinas completos.

En tercer lugar, se ha actualizado la filosofía de gestión de capital de las empresas estatales. Después de la reforma de las empresas estatales, en el proceso de transición a la mercantilización, se dieron cuenta gradualmente de la importancia de las operaciones de capital: los activos de las empresas deben diversificarse y los productos, las reservas de efectivo, los valores y los bienes raíces deben asignarse en ciertas proporciones a lograr beneficios corporativos óptimos, por lo que las tenencias de propiedades comenzaron a incluirse en las estrategias de desarrollo corporativo, y algunas empresas también compraron propiedades que excedieron con creces sus propias necesidades (por ejemplo, Sinosteel International compró Tower AC del Centro Financiero Zhongguancun, que cubre menos de una vez). tercio del área). De hecho, este tipo de inversión puede beneficiar a las empresas, por ejemplo, puede hipotecarse con financiación bancaria y obtener ingresos estables por alquiler.

En cuarto lugar, el cambio de conceptos de liderazgo de las empresas estatales. Desde la perspectiva privada de los tomadores de decisiones, comprar un edificio de oficinas completo es un peso para el desempeño político; en segundo lugar, puede mejorar el ambiente de la oficina y ganar el apoyo de los subordinados; en tercer lugar, los fondos inactivos de la empresa pueden inyectarse en bienes raíces; puede resistir el escrutinio y reducir costos. La oportunidad de ser transferido en secreto a Chencang en cuarto lugar, puede dejar activos intangibles al sucesor y ganar una buena reputación; Entonces, ¿por qué no?

Instituciones de inversión profesionales internacionales: foco en el mercado chino.

Los inversores extranjeros generalmente incluyen fondos, bancos de inversión e industrias. Las inversiones pueden ser en desarrollo inmobiliario o en la compra de propiedades terminadas. En términos generales, participar en el desarrollo inmobiliario implica una alta inversión y altos riesgos; aunque esta última inversión es mayor que el desarrollo, el riesgo es relativamente pequeño debido a la búsqueda de rendimientos de alquiler estables.

Los fondos extranjeros pueden invertir en edificios de oficinas, hoteles, almacenamiento y logística, etc. Se realizan inversiones específicas en función de la estrategia de desarrollo interno de la empresa. Pero en el Beijing actual, invertir en un edificio de oficinas completo es más favorable que invertir en un hotel, y también es más favorecido por los empresarios extranjeros. Esto se debe a que el riesgo de los edificios de oficinas es relativamente pequeño y la tasa de rendimiento es relativamente fija. El SARS ha tenido un gran impacto en la industria hotelera y los edificios de oficinas no se verán afectados por este factor. Los hoteles tienen reglas comerciales para temporada alta y fuera de temporada, mientras que los edificios de oficinas no se ven afectados por las estaciones.

Si analizamos la historia de la entrada de capital extranjero en el mercado inmobiliario chino, encontramos que las empresas extranjeras y las nacionales tienen una larga historia de desarrollo inmobiliario conjunto. Sin embargo, no fue hasta que CapitaLand compró el World Trade Center en Central el año pasado y Merrill Lynch invirtió en Intime Center que se lanzó la inversión directa en propiedades terminadas. En el primer trimestre de este año, el mercado de ventas de edificios de oficinas completos para fondos extranjeros se fortaleció aún más: Asia International Financial Investment Co., Ltd. se enriqueció con 270 millones de dólares en el Hua Pu Center, y la replus japonesa compró el Hua Pu Center sin Cualquiera que se dé cuenta* * * Edificio de oficinas de 123.800 metros cuadrados.

No puedo evitar preguntar: ¿cuántos inversores extranjeros están mirando el mercado de oficinas de Beijing y preparándose para aterrizar?

Cao Nianguo, director del Departamento de Inversiones de Cushman & Wakefield, dijo: "Todos los inversores deberían sopesar los rendimientos y los riesgos de las inversiones. Europa del Este tiene altos rendimientos, pero la situación política es inestable; Estados Unidos tiene estabilidad". Estabilidad política y económica, pero bajos retornos de la inversión. Actualmente, China está atravesando un período de rápido crecimiento, la situación política interna es estable y el retorno de la inversión es alto. ¿Cuántos países en el mundo son así? Lo sé, hay casi 30 o 40 inversores internacionales de renombre que tienen la intención de invertir en China” p>

Legión de ultramar: preocupaciones de inversión a medio y largo plazo

Debido a la situación de China. rápido desarrollo, los inversores de todo el mundo no ignorarán las oportunidades de inversión de China. Sin embargo, para ellos, China puede ser una rosa con espinas, fragante y espinosa. Prestan mucha atención a las oportunidades de inversión en China, pero también siempre desconfían de los posibles riesgos de inversión.

Cao Nianguo, director del departamento de inversiones de Cushman & Wakefield, analizó: "El gobierno chino dará la bienvenida a los inversores extranjeros para que inviertan porque ésta es una economía global. Nadie cerrará la puerta al mundo exterior. pero en gran medida, es imposible que los líderes del país adopten una política completamente liberalizada. Definitivamente establecerán algunos umbrales para regular la inversión extranjera. Puede haber diferentes métodos, como impuestos y entrada y salida de divisas, para establecer algunos umbrales. "

Cao Nianguo también dijo: "Las políticas poco claras del gobierno chino pueden hacer que legiones extranjeras duden: ¿Son las políticas del gobierno chino lo suficientemente coherentes? Por ejemplo, ¿cuánto tiempo puede durar la política de "tres reducciones y dos exenciones"? Por lo tanto, cuando la inversión extranjera llegue oficialmente, lo que más les preocupa es la continuidad de los impuestos, etc., también se considerarán fuertes regulaciones legales y riesgos políticos. En tales circunstancias, las legiones extranjeras tendrán preocupaciones de inversión durante un período de tiempo. .”

Además, el periodista también escuchó un pequeño rumor en la industria de que el país anunciará regulaciones detalladas sobre la gestión de inversiones inmobiliarias extranjeras a finales de julio. Por lo tanto, la mayor parte del capital extranjero sigue al margen.

Resumen:

En primer lugar, la situación general en la que las empresas nacionales son los principales compradores no cambiará en el corto plazo, y esta parte de la demanda sigue aumentando.

En segundo lugar, la fuerte demanda de inversión extranjera sigue reprimida y las perspectivas aún no están claras. Una vez que se liberalicen las políticas, habrá un crecimiento espectacular.

Cuando las grandes empresas financiadas por China y los fondos extranjeros eligen propiedades, básicamente eligen propiedades con buenas ubicaciones, altas calidades y un alto potencial de apreciación. Los edificios de oficinas de alta calidad en el área central se han convertido en el foco de toda la transacción debido a sus buenos efectos de visualización de imágenes y su potencial de inversión.

Selección regional de fondos extranjeros

Los objetivos de los fondos extranjeros se concentran principalmente en CBD, Financial Street y el distrito comercial internacional de Yansha.

Los proyectos en estas áreas tienen un alto retorno de la inversión y las propiedades cumplen con las características de propiedad unificada y de alto nivel. En 2005, los alquileres en CBD y Financial Street aumentaron constantemente. Guomao y Kerry están casi totalmente alquilados, con precios de alquiler superiores a 40 dólares por metro cuadrado al mes y precios de transacción superiores a 35 dólares por metro cuadrado al mes, alcanzando el punto más alto de los últimos años. Los alquileres en las zonas cercanas al CBD también han comenzado a aumentar de manera constante, con rendimientos superiores al 90%. El precio de transacción de alquiler en Financial Street ha superado los 20 dólares estadounidenses por metro cuadrado al mes, la tasa de ocupación ha aumentado significativamente y algunos proyectos están cerca de los niveles de ocupación total. Japan Replus invierte en el comercio con China, Merrill Lynch firma un contrato con China Red Street, etc. Estos casos muestran que el foco de la inversión extranjera este año todavía está en estas tres regiones.

Por el contrario, Zhongguancun, uno de los tres distritos comerciales tradicionales, no parece estar interesado en fondos extranjeros.

Hasta ahora, ningún inversor extranjero real ha comprado todas las propiedades en el distrito oeste de Zhongguancun. Aunque el Deutsche Bank tiene previsto instalarse, sólo se está instalando y la superficie utilizada es muy pequeña. En los últimos dos años, el volumen de edificios de oficinas en el Distrito Oeste de Zhongguancun se ha concentrado, lo que ha provocado un lento aumento de los precios de alquiler, debido a que el mercado aún se encuentra en el período de digestión, junto con la calidad desigual de los proyectos, el área de ventas general; no exceder los 20.000 metros cuadrados, y otros factores, los fondos extranjeros no son optimistas acerca de Zhongguancun. Es previsible que incluso después de que las existencias existentes se hayan asimilado por completo, seguirá siendo difícil revertir la situación en la que los edificios de oficinas de Zhongguancun han quedado excluidos de la inversión extranjera.

Ansiedad política de las instituciones internacionales de inversión

La oferta de edificios de oficinas en las áreas de CBD y Financial Street no será pequeña en el futuro.

Para poder discutirlo más claramente, es necesario subdividir aún más la "venta de todo el piso" - para hacer una distinción sutil entre la venta de todo el piso y la venta de todo el edificio - aunque no hay diferencia absoluta entre los dos.

La compra de todo el edificio mencionada a continuación se refiere a la situación en la que puede obtener los derechos de denominación del edificio comprando todo el edificio o la mayor parte del edificio.

En 2006, las "ventas al por mayor" estaban en pleno apogeo.

En 2005 sólo se produjeron unos pocos casos de venta total de edificios de oficinas. Pero el número ya es considerable. Según los datos que tenemos, la nueva oferta en Beijing en 2005 fue de más de 2 millones de metros cuadrados, y el volumen de transacciones fue de aproximadamente 6,5438+3 millones de metros cuadrados. Pero todo el edificio o piso se vendió por 800.000 metros cuadrados.

En 2006, todo el impulso de las ventas se vio amenazado a principios de año, porque los medios de la industria habían exagerado demasiado y los periodistas dejaron de hablar de ellas una por una. Sin embargo, hay pocos informes en la industria, pero lo que los lectores deben saber es que casi todos los desarrolladores de oficinas han adoptado una postura de ventas mayoristas. Aunque la situación varía de una región a otra, en la mayoría de las zonas las ventas al por mayor de edificios de oficinas han dejado muy atrás a las ventas al por mayor.

Imagen adjunta: Lista de algunas transacciones de edificios de oficinas a gran escala entre 1996 y 2006 (parte roja de los casos nuevos en 2006)

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