La "tres estabilidad" del mercado inmobiliario se ha logrado básicamente y los "hilos" de la regulación en 2021 deben ajustarse en todo momento.
La rápida recuperación después de la epidemia es un apoyo importante para la inversión estable
La "estabilidad" es el "tema principal" del mercado inmobiliario en 2020. Ante el impacto de la epidemia, el mercado inmobiliario se recuperó rápidamente del estado de "congelación", y las ventas y la inversión salieron de la "depresión" y emergieron de la profunda tendencia en "V". El área de ventas de viviendas comerciales, el monto de las ventas y la inversión en desarrollo inmobiliario regresaron a un crecimiento positivo en la segunda mitad del año.
Las transacciones en el mercado inmobiliario se recuperaron rápidamente. Desde finales de octubre hasta febrero de 2020, el repentino brote de neumonía por el nuevo coronavirus provocó que el mercado inmobiliario entrara en un estado "congelado". La mayoría de los promotores han suspendido las actividades de venta y las agencias de vivienda de segunda mano también han dejado de funcionar. En los dos primeros meses de 2020, la superficie de ventas de viviendas comerciales a nivel nacional disminuyó un 39,9% interanual y el volumen de ventas de viviendas comerciales disminuyó un 35,9% interanual. Afectadas por la epidemia, 12 ciudades de segundo nivel, como Wuhan, Shijiazhuang y Taiyuan, no tuvieron transacciones, y más de un tercio de las 35 ciudades de tercer nivel no tuvieron transacciones. El volumen de transacciones inmobiliarias en la mayoría de las ciudades del país cayó a. punto de congelación.
Desde marzo de 2020, a medida que la epidemia se ha ido controlando de forma eficaz, las oficinas de venta de viviendas nuevas y las tiendas intermediarias han reanudado gradualmente sus operaciones, y el mercado inmobiliario ha mostrado una tendencia de recuperación. "Después de la epidemia, el mercado del delta del río Yangtze tomó la delantera en la recuperación, y el delta del río Perla hizo esfuerzos en el período posterior, y el tamaño del mercado continuó creciendo", dijo Li, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la provincia de Guangdong. . 65438 En octubre, la superficie de ventas de viviendas comerciales a nivel nacional fue la misma que en el mismo período del año pasado, y la superficie de ventas residenciales aumentó en un 0,8, y la tasa de crecimiento volvió a ser positiva por primera vez este año. En noviembre, la tasa de crecimiento de la superficie de ventas de viviendas comerciales y residenciales continuó expandiéndose. De enero a noviembre, la superficie de venta de viviendas comerciales a nivel nacional fue de 1.508,34 millones de metros cuadrados, un crecimiento interanual del 1,3; la superficie de ventas de edificios residenciales aumentó un 1,9.
"El sector inmobiliario es una industria que se está recuperando rápidamente en varios campos". Feng Jun, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de China, dijo que la demanda de vivienda es maleable y el poder de consumo de la vivienda depende de la longevidad de los residentes. -ingresos a plazo. La demanda insatisfecha durante la epidemia se dará a conocer más adelante, por lo que, en general, la epidemia tendrá poco impacto en el mercado inmobiliario.
El aumento intermensual de los precios de la vivienda se redujo. A juzgar por los cambios en los precios de la vivienda, a partir de abril de 2020, con la recuperación del mercado inmobiliario, el aumento general de los precios de la vivienda comenzó a expandirse, y esta situación continuó hasta julio. Desde agosto, el crecimiento intermensual de los precios de venta de viviendas comerciales de nueva construcción y viviendas de segunda mano en varias ciudades ha seguido reduciéndose o se ha mantenido estable. Después de revisar los datos, el periodista descubrió que el aumento mensual en los precios de venta de viviendas comerciales de nueva construcción en ciudades de primer, segundo y tercer nivel cayó de 0,6, 0,6 y 1 en agosto a 0,3, 0,1. y 0,2 en junio. El incremento del precio de la vivienda de segunda mano cayó del 1,0, 0,4 y 0,6 en agosto al 0,5, 0,2 y 0,2.
El rango de fluctuación de los aumentos de los precios de la vivienda también se está reduciendo: en los primeros 11 meses de 2020, el rango de fluctuación de los aumentos de los precios de las viviendas de productos básicos en 70 ciudades grandes y medianas estuvo entre -1 y 2,0, y en el mismo período de 2019, estuvo entre -1 y 2,8 Durante el período, 2065436
Ding Zuyu, director ejecutivo de Yiju Enterprise Group, cree que en la primera mitad del año, las políticas de control local fueron principalmente estable pero flexible. Los gobiernos locales promovieron activamente la tierra para aliviar la presión sobre las empresas para comprar tierras, flexibilizaron las condiciones de preventa y simplificaron los procedimientos, etc., hay mucho espacio para políticas del lado de la oferta. Al mismo tiempo, unas políticas hipotecarias más relajadas son beneficiosas para los compradores de viviendas y la demanda de viviendas previamente acumulada sigue liberándose, por lo que la tendencia no ha disminuido. Desde julio de 2020, ciudades calientes como Shenzhen, Hangzhou, Ningbo y Dongguan han introducido sucesivamente políticas de control inmobiliario. Por ejemplo, Shenzhen amplió el período de compra de una vivienda a tres años, aumentó el índice de pago inicial para segundas viviendas y aumentó la recaudación de impuestos sobre las transacciones.
“En las ciudades donde las políticas regulatorias se han endurecido, el mercado también está en auge, los precios de la vivienda han aumentado significativamente y ha surgido una atmósfera de exageración, China Merchants Securities cree que a lo largo del año, muchos gobiernos han introducido medidas”. Políticas de apoyo inmobiliario para protegerse contra la epidemia. Los riesgos futuros reflejan la gestión bilateral de “estabilización de los precios de la tierra, estabilización de los precios de la vivienda y estabilización de las expectativas”. Esto envía una vez más una señal al mercado: el marco general de "la vivienda es para vivir, no para especular" y "estabilizar los precios del suelo, los precios de la vivienda y las expectativas" no cambiará.
Además, el sector inmobiliario sigue siendo un importante apoyo para la inversión estable. De enero a noviembre de 2020, la inversión nacional en desarrollo inmobiliario fue de 12.949,2 mil millones de yuanes, un aumento interanual de 6,8, y la tasa de crecimiento fue 0,5 puntos porcentuales mayor que la de enero a noviembre. Ha mantenido un crecimiento positivo durante 6. meses consecutivos.
Desde la perspectiva de la inversión en los tres campos principales, la tasa de crecimiento de la inversión en desarrollo inmobiliario es significativamente mayor que la inversión en infraestructura 1,0 y la inversión en fabricación -3,5. "Los datos de inversión en desarrollo inmobiliario muestran un buen impulso de progreso constante, pero aún no ha alcanzado el nivel de crecimiento en torno a 2019-10. Con la recuperación gradual de la economía, la inversión en vivienda todavía tiene espacio para crecer y seguirá siendo el principal motor de una estabilidad crecimiento económico en 2020 ". dijo Wang Xiaoyu, analista del Centro de Investigación de Datos de Vivienda Zhuge.
Debido a que las políticas urbanas son más flexibles, todavía existen factores de inestabilidad.
En 2020, la regulación inmobiliaria local no se relajará y el posicionamiento de "la vivienda es para vivir, no para especular" se mantiene sin cambios. La Comisión Reguladora Bancaria, el Banco Central, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y otros ministerios y comisiones han celebrado múltiples reuniones para enfatizar la continuidad y estabilidad de las políticas de control del mercado inmobiliario. Desde julio, el gobierno central ha celebrado varias reuniones para enfatizar que los bienes raíces no deben usarse como un medio a corto plazo para estimular la economía. Al mismo tiempo, debemos mantener la continuidad, coherencia y estabilidad de las políticas financieras inmobiliarias y acelerar el establecimiento de un sistema de gestión financiera inmobiliaria a largo plazo. En el segundo semestre del año, la supervisión general de la financiación inmobiliaria mostró una tendencia de endurecimiento gradual.
Al mismo tiempo, bajo la guía de "vivienda para vivir, no para especular", las políticas urbanas en varias regiones se han vuelto más flexibles y se ha logrado "estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de la vivienda y estabilizar las expectativas". básicamente se ha logrado. Desde la segunda mitad de 2020, el mercado inmobiliario en las ciudades calientes se ha enfriado, el fenómeno de las loterías para adquirir casas ha disminuido y la expansión ciega de la deuda de las empresas inmobiliarias se ha aliviado. Lin Zhong, presidente de la junta directiva de Xuhui Holdings, cree que la era del aumento vertiginoso de los precios de la vivienda ha quedado atrás para siempre. "Las casas del futuro serán productos de valor añadido, pero no productos de inversión de alto rendimiento".
Sin embargo, los factores que afectan a la estabilidad del mercado inmobiliario no han desaparecido por completo. En primer lugar, todavía existe la presión para que aumenten los precios de la vivienda. Los datos de la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que el precio medio nacional de la tierra en junio de 2020 fue de 6.746 yuanes/metro cuadrado 0-11, un aumento interanual del 22,5. En los primeros 11 meses, la superficie de compra de suelo de las promotoras inmobiliarias disminuyó un 5,2% interanual y el precio de transacción de suelo aumentó un 16,1% interanual. “Una caída y una subida” indica que los precios de la vivienda pueden estar bajo una presión creciente en el futuro. Algunos expertos creen que en el contexto de la urbanización, la fuerza impulsora interna del aumento de los precios de la vivienda todavía existe y es difícil eliminar por completo la naturaleza de la inversión en vivienda, por lo que todavía existe una presión al alza sobre los precios de la vivienda este año.
En segundo lugar, el riesgo de burbujas de activos inmobiliarios acecha en algunas ciudades. Recientemente, a medida que los precios de las casas nuevas y de segunda mano en Shenzhen y otras ciudades se han invertido, el mercado inmobiliario ha experimentado una "nueva avalancha", lo que ha provocado preocupaciones en todos los ámbitos de la vida sobre la intensificación de la burbuja del mercado inmobiliario. Al mismo tiempo, la necesidad de que fondos de todos los ámbitos de la vida ingresen al campo inmobiliario sigue siendo fuerte, y los "préstamos comerciales" en algunas áreas están mostrando signos de regresar, lo que puede perturbar los mercados inmobiliario y financiero. Algunos compradores de viviendas informaron que en los últimos meses han recibido información de muchos bancos de que pueden solicitar préstamos hipotecarios inmobiliarios con una tasa de interés anualizada de 3,75, que es mucho más baja que la tasa de interés hipotecaria. "Si compras una casa, definitivamente no utilizarás tu propio dinero. El tipo de interés de los 'préstamos operativos' es ahora muy bajo", afirma un responsable de la empresa.
En tercer lugar, la trayectoria de dependencia de la financiación de la tierra es difícil de cambiar. Es difícil cambiar completamente la situación del desarrollo local basado en el sector inmobiliario en un corto período de tiempo. No se descarta que algunos gobiernos locales sigan utilizando los bienes raíces como un medio a corto plazo para estimular la economía y aumentar los ingresos fiscales locales haciendo subir los precios de la tierra. El análisis del Departamento de Investigación de Valores de CITIC cree que en los primeros tres trimestres de 2020, los ingresos por la transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal fueron de 4.936 millones de yuanes, un aumento interanual del 10,3%, y la tasa de crecimiento de la tierra Las tarifas de transferencia a lo largo del año pueden ser más altas que las de los primeros tres trimestres. “Al resumir los planes de ingresos de los fondos gubernamentales de los gobiernos locales, descubrimos que incluso si el impacto de la epidemia no se ha manifestado completamente, los gobiernos locales todavía necesitan más fondos de transferencia de tierras.
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Los "hilos" de supervisión en 2021 deben ajustarse en todo momento.
El mercado inmobiliario en general se mantendrá estable en 2020, pero hay muchas "corrientes ocultas" en El mercado y la base para un desarrollo estable y saludable aún deben ser consolidados.
En el contexto de la nueva urbanización, factores clave como la población y la tierra acelerarán su concentración en aglomeraciones urbanas y ciudades centrales. Vale la pena señalar que la escala del mercado de viviendas comerciales en ciudades clave básicamente se ha recuperado, los precios de venta residencial en algunas ciudades muestran signos de aumento demasiado rápido, especialmente en el delta del río Yangtze y el delta del río Perla. China Index Academy, el aumento acumulado de los precios residenciales nuevos en el delta del río Yangtze y el delta del río Perla en junio de 2020 fue significativamente mayor que en el mismo período del año pasado. Entre ellos, el aumento acumulado en el delta del río Yangtze es el más alto del país. En términos del mercado de tierras, el número de ventas de tierras y parcelas de tierra de alta calidad en ciudades de primer nivel aumentó en 2020, lo que resultó en un aumento estructural de los precios mínimos. >Ding Zuyu dijo: Desde la perspectiva del mercado de subastas local, la diferenciación urbana también es muy obvia. Las 30 ciudades principales representan la mitad del total de transacciones de tierras en todas las ciudades y representan el 29% del área de transacciones "en 2020. La diferenciación de transferencia de tierras más severa en el país en los últimos cinco años. El año pasado, los desarrolladores invirtieron el 50% de su dinero en 30 ciudades. "
Además, es necesario acelerar el establecimiento de un mecanismo de gestión a largo plazo para la financiación inmobiliaria. Guo Shuqing, secretario del Comité del Partido del Banco Popular de China y presidente de la Banca China La Comisión Reguladora señaló en un artículo que los préstamos relacionados con bienes raíces en China representan el 39% de los préstamos de la industria bancaria, y se puede decir que una gran cantidad de bonos, acciones, fideicomisos y otros fondos han ingresado a la industria de bienes raíces. que el sector inmobiliario es el mayor "rinoceronte gris" de los riesgos financieros de China en esta etapa, Ding Zuyu cree que las nuevas "tres líneas rojas" para la financiación inmobiliaria publicadas en agosto de 2020. "El sector inmobiliario depende de la financiación, pero después de la aparición de. La política de las "tres líneas rojas", el flujo de financiación y el flujo de caja de las empresas inmobiliarias pueden volverse negativos, lo que es un desafío enorme para todas las empresas inmobiliarias. Como resultado, algunas empresas experimentaron impagos de bonos y créditos. El desafío más grande y difícil para las empresas inmobiliarias en 2021 es el desafío de la financiación. ”
Muchos expertos de la industria sugirieron acelerar el establecimiento de un mecanismo de gestión a largo plazo para la financiación inmobiliaria, fortalecer la supervisión de la financiación inmobiliaria y evitar la financiarización excesiva del mercado inmobiliario, Cao Zhounan, presidente de. Ciudades Gemelas Azules y Verdes, considera que la implementación decidida de medidas como las "tres líneas rojas" favorecen el mantenimiento de la continuidad y estabilidad de la regulación inmobiliaria del país. Son medidas importantes para lograr "vivienda por vivienda, no especulación". políticas específicas de la ciudad y garantizar el buen funcionamiento del mercado inmobiliario
(El artículo está seleccionado de thesis.com)