El impacto negativo de los bienes raíces comerciales en el futuro puede exceder al del mercado residencial
Las ciudades de primer y segundo nivel tienen un grave exceso de oferta, y las ciudades de tercer y cuarto nivel enfrentan riesgos de inversión.
Ha pasado la primera mitad del año y las noticias sobre las compras A menudo aparecen pérdidas de centros comerciales, quiebras y cierres de tiendas, lo que hace que la gente sienta que el flujo de personas es escaso y que la situación se está deteriorando. Los centros comerciales y los grandes almacenes tienen más preocupaciones.
Es un hecho indiscutible que el sector inmobiliario comercial está saturado. Sin embargo, esto no ha detenido el rápido desarrollo de proyectos inmobiliarios comerciales que siguen aumentando. Por ejemplo, Dalian Wanda ha anunciado que construirá 100 Wanda Plazas al año. La gente no puede evitar preguntarse: ¿es la demanda del mercado u otras razones para que las empresas inmobiliarias estén interesadas en desarrollar proyectos comerciales?
Los expertos recuerdan que será difícil evitar ajustes en el sector inmobiliario comercial en el segundo. - y ciudades de tercer nivel en los próximos años. ¿Cómo pueden responder las empresas a este desafío? Debe prestarse suficiente atención al impacto de la desaceleración de los ajustes en el mercado y la economía.
Exceso total
"Creo que la oferta general de bienes raíces comerciales en mi país actualmente excede la demanda. Hay un grave exceso de oferta en ciudades de primer y segundo nivel, y hay Todavía hay demanda en algunas ciudades de tercer y cuarto nivel", dijo el ministro original de Comercio, Huang Hai, ministro adjunto y director del Comité de Expertos en Comercio Interior, en una entrevista con un periodista del China Business Daily.
Según estadísticas de los departamentos pertinentes, el volumen total no residencial de complejos en 50 ciudades clave de todo el país alcanzó los 564 millones de metros cuadrados en 2015, con una tasa de crecimiento del 77% en comparación con 2013. En 2014, la superficie recién inaugurada de centros comerciales a nivel mundial fue de 11,4 millones de metros cuadrados, frente a los 10,6 millones de metros cuadrados en 2013. Entre los 20 mercados de nuevos centros comerciales más activos del mundo, las ciudades chinas representan la mitad, contribuyendo con un total de 5,7 millones de metros cuadrados de área terminada. El Centro de Consultoría de la Industria de Centros Comerciales de China predice que se construirán y abrirán 7.000 centros comerciales de aquí a 2025, y para entonces habrá más de 10.000 centros comerciales en mi país.
"La cantidad total actual de bienes raíces comerciales en ciudades de primer nivel ha llegado a la saturación, e incluso algunas áreas se han vuelto excedentes". Lai Yang, presidente del Instituto de Investigación de Estrategia de Circulación Jingshang de Beijing, también dijo lo mismo. En una entrevista con un periodista del China Business Daily desde su punto de vista, cree que el exceso de oferta de bienes raíces comerciales, junto con una mala gestión, ha provocado una disminución en el desempeño de las ventas minoristas y tiene que transformarse o cerrar.
En entrevistas recientes, los periodistas descubrieron que la ola de quiebras minoristas que comenzó el año pasado no ha disminuido debido al exceso de oferta de centros comerciales y otros formatos, los grandes almacenes han cerrado o transformado uno tras otro. Según la investigación, Parkson Commercial cerró 8 tiendas, Huatang cerró 4 tiendas en Beijing el año pasado y Wanda Department Store cerró 10 tiendas. Según el Centro de Investigación de Bienes Raíces Comerciales de China, 38 grandes cadenas de grandes almacenes han cerrado sus tiendas desde el año pasado. Las marcas de grandes almacenes con mayor número de cierres de tiendas son Parkson y Marks & Spencer, con 5 tiendas cada una, seguidas de Ito-Yokado, con 4 tiendas cerradas. Los cierres de tiendas son graves en ciudades como Beijing, Hangzhou, Qingdao y Tianjin.
Desde Wangfujing, Xidan y Guomao en Beijing hasta Nanjing Road y Huaihai Road en Shanghai, los grandes almacenes ahora están escasamente poblados y a nadie le importan. Muchas grandes marcas internacionales han desaparecido, y las marcas de segundo nivel están desapareciendo. compitiendo por descuentos y ventas. Desde ciudades de primer nivel hasta ciudades de segundo y tercer nivel, desde la costa este hasta las regiones del interior central y occidental, las ventas de un gran número de tiendas físicas están disminuyendo.
El problema de atraer inversiones en bienes raíces comerciales ha surgido en las grandes ciudades de Guangdong. Huang Wenjie, presidente de la Asociación de Inversiones en Bienes Raíces Comerciales de Guangdong, dijo que en los últimos años, la oferta de propiedades comerciales ha aumentado explosivamente. , y la competencia por excelentes recursos comerciales es cada vez más feroz y, al mismo tiempo, la industria de bienes raíces comerciales generalmente enfrenta dificultades para atraer inversiones.
Huang Hai le dijo a un periodista del China Business Daily: "Los alquileres de bienes raíces comerciales nacionales son demasiado altos y los alquileres han entrado en los dos costos principales de las empresas comerciales, lo que los hace insoportables. Los márgenes de ganancias comerciales ya son bajos. y el crecimiento de las ventas ha disminuido en los últimos años, lo que ha agravado las dificultades, provocando que muchos centros comerciales no puedan renovar sus contratos de arrendamiento debido a que los propietarios aumentaron los alquileres, y algunos incluso cerraron sus puertas a mitad del período de arrendamiento. La saturación inmobiliaria también es relativa en lugar de absoluta. El mercado inmobiliario en las ciudades de primer nivel está madurando gradualmente y los recursos de suelo urbano ya son abundantes, pero algunas nuevas áreas residenciales aún necesitan construir bienes raíces comerciales. El pico de oferta en ciudades de segundo, tercer y cuarto nivel, y la mayor parte de la oferta total de los complejos urbanos será en 2015." se concentrará en ciudades de segundo y tercer nivel.
“Creo que no se puede decir en general si la oferta supera la demanda y si es necesario desglosarla.
"Zhang Jing, gerente senior del Departamento de Consultoría Estratégica de RET, dijo en una entrevista con un periodista del China Business Daily que solo en términos de área y volumen, los bienes raíces comerciales han experimentado un crecimiento explosivo este año, con millones de metros cuadrados apareciendo en Beijing. El volumen de oferta de un solo edificio ha alcanzado los 100.000 metros cuadrados. Esta tendencia no se estabilizará progresivamente hasta 2020.
Las zonas rurales rodean a las ciudades.
El periodista se enteró de que desde el real comercial. El mercado inmobiliario en las ciudades de primer y segundo nivel está básicamente saturado, las empresas de bienes raíces han comenzado a dirigir su atención a los centros de las ciudades de tercer, cuarto e incluso quinto nivel. Y más empresas inmobiliarias han comenzado a centrarse en la "carne grasa" de los bienes raíces comerciales. Recientemente, Vanke también ha estado desarrollando bienes raíces comerciales a gran escala. Los datos públicos muestran que el desarrollo inmobiliario comercial de Vanke ya ha comenzado. Se ha implementado en más de 60 ciudades de todo el país y se han planificado más de 20 proyectos de complejos empresariales urbanos en los distritos comerciales centrales de ciudades de primer y segundo nivel de China. También hay empresas comunitarias a gran escala y centros comerciales regionales. , como Vanke Red Plaza, Vanke Life Plaza, etc. A juzgar por el último plan de desarrollo de Vanke, esta empresa decidida a transformarse busca aumentar rápidamente sus activos inmobiliarios comerciales. Vanke ha elevado los bienes raíces comerciales a la dirección de desarrollo del grupo. altura estratégica.
Los bienes raíces comerciales se han vuelto serios, dado que la oferta supera la demanda, ¿por qué todavía hay tantos desarrolladores inmobiliarios acudiendo en masa a ellos?
“Creo que la razón subyacente es esa. Los grandes promotores quieren ocupar rápidamente el mercado. "Lai Yang, presidente del Instituto de Investigación de Estrategia de Circulación Jingshang de Beijing, dijo: "La estructura empresarial actual en las ciudades de tercer y cuarto nivel no es muy razonable y está dominada por mercados mayoristas de productos básicos pequeños y de gama baja, que combinan mayoristas y minoristas. comercio minorista, y están dominados por el comercio minorista. Este tipo de estructura empresarial no es muy razonable. El mercado está compuesto por varios comerciantes, la calidad de los productos es baja, la gestión es caótica y existen posibles riesgos de seguridad. Esto brinda una oportunidad a los grandes desarrolladores como Wanda. Se puede decir que los grandes promotores inmobiliarios como Wanda y China Resources no tienen competidores en las ciudades de tercer y cuarto nivel. Se apresuran a adquirir terrenos y, por un lado, pueden aumentar el valor de los terrenos locales y desarrollar el real. mercado inmobiliario y utilizar las ganancias inmobiliarias para compensar las pérdidas en bienes raíces comerciales. Por otro lado, a largo plazo, puede exprimir a otros competidores y alcanzar el dominio.
Un informe del CRIC cree que el sector inmobiliario comercial actual ha entrado en la segunda ola de acaparamiento de tierras. En esta etapa, en la que se están estableciendo gradualmente varios mecanismos de salida y cada vez más perfectos, puede ser una buena idea. Sin embargo, muchos promotores inmobiliarios consideran que el alto valor potencial en el futuro es un criterio importante para la selección del sitio y están obligados a enfrentar un período de mantenimiento comercial más largo, ya sea que sean autosuficientes o vendan y arrienden. soportará un mayor grado de presión financiera para hacer frente a la presión financiera, transmitida a los inversores o a una elección convencional
“El modelo Wanda Plaza todavía tendrá mucho espacio para desarrollarse en terceros. y ciudades de cuarto nivel. "Zhang Jing, gerente senior del Departamento de Consultoría Estratégica de RET, tiene su propia visión única. Ella cree que en las ciudades de tercer y cuarto nivel, los niveles y hábitos de consumo de las personas todavía están al nivel de conocimiento de la marca en las ciudades de primer nivel 10. Hace años, como KFC, McDonald's, etc. siguen siendo populares a nivel local, pero ya no son populares en las ciudades de primer nivel, por lo que las propiedades comerciales como Wanda Plaza han entrado en un período de rápido crecimiento. Todavía hay muchas oportunidades de mercado en las ciudades de tercer y cuarto nivel: muchas ciudades no tienen centros comerciales, incluidas las ciudades a nivel de prefectura y las ciudades a nivel de condado. En lugares económicamente desarrollados, todavía hay oportunidades para ingresar a estas ciudades. "Ouyang Jie, vicepresidente senior de Seazen Holdings, dijo recientemente: "En el futuro, sólo se podrán construir más de 1.600 centros comerciales en ciudades de tercer y cuarto nivel. número de centros comerciales construidos cada año y el número de recién inaugurados El número probablemente sea más de 400, y la era de delimitar terrenos en centros comerciales en todo el país en los últimos diez años está llegando a su fin.
Cambios en el pensamiento empresarial
Aunque las perspectivas del mercado son prometedoras, todavía hay muchos conocedores de la industria que señalan que existen muchos problemas y riesgos potenciales, aunque estos sean terceros y cuartos. Las ciudades de primer nivel no son actualmente complejos comerciales en buena forma, pero es posible que el modelo de Wanda no avance. En el futuro, a medida que más y más empresas inmobiliarias se unan, la “competencia personal” puede ser inevitable. El fenómeno actual de homogeneidad en el sector inmobiliario comercial es grave”. Yang señaló que el núcleo para que las empresas inmobiliarias aprovechen este mercado es fabricar productos diferenciados, de lo contrario surgirán fácilmente riesgos en una competencia homogénea. En la actualidad, los centros comerciales todavía se centran principalmente. en compras y restaurantes, y dejar que los centros comerciales se conviertan realmente en un todo. Todavía hay relativamente pocos estilos de vida.
"Debido a la homogeneidad, es difícil atraer inversiones y se ha convertido en un problema común bajo la nueva normalidad económica". Huang Hai cree que el crecimiento actual del mercado ha disminuido y la demanda de instalaciones comerciales ha disminuido. en consecuencia, hay un exceso de oferta de bienes raíces comerciales y la competencia es feroz; los estándares de construcción y decoración de los proyectos inmobiliarios comerciales son demasiado altos y los alquileres no se pueden reducir y el comercio electrónico desvía una gran cantidad de la demanda de bienes, lo que empeora aún más las tiendas físicas;
Desde la perspectiva del entorno externo, con los cambios en los hábitos de consumo de los consumidores, los centros comerciales que se centran en formatos de experiencia han provocado un desvío de los grandes almacenes tradicionales. El complejo se centra principalmente en comer, beber y divertirse, y los consumidores quieren disfrutar de experiencias como ir a exposiciones de arte, ver películas, nadar y jugar. Estos servicios al consumidor no se ofrecen en el modelo de centro comercial original. Por lo tanto, Lai Yang propuso que se debe mejorar el antiguo modelo. Las operaciones comerciales ya no deberían dividirse por formato comercial, profesión y categoría, sino que deberían integrar bienes y servicios en torno a los estilos de vida de un grupo de grupos de consumidores. El auge de los centros de estilo de vida en los últimos años refleja este cambio en el pensamiento empresarial.
En opinión de Lai Yang, el desarrollo empresarial bajo la nueva normalidad se divide principalmente en dos tendencias principales. Los negocios dentro de las ciudades se están transformando principalmente en "centros de estilo de vida", mientras que los negocios en las áreas suburbanas se están moviendo gradualmente hacia el desarrollo en el mundo. dirección de "destino de ocio y entretenimiento". Por ejemplo, Oriental New World y Xidan Joy City tienen fuertes capacidades de atracción de clientes. Muchos formatos tradicionales de grandes almacenes se enfrentan a una transformación. Han ajustado sus estructuras de marca y han agregado nuevos formatos como catering, ocio, entretenimiento y educación, agregando experiencias más divertidas. para satisfacer diferentes niveles de demanda de los consumidores. Jinyuan New Yansha MALL continúa ajustando su estructura de marca, enfocándose en la vida y el ocio, creando el concepto de un MALL familiar y combinándolo con marketing de nuevos medios, ha atraído con éxito a una gran cantidad de consumidores familiares jóvenes. Beijing SKP (Shin Kong Place) ha logrado un éxito continuo el año pasado, ocupó el primer lugar entre los principales centros comerciales/centros comerciales del país con ventas de 7.500 millones de yuanes, ocupando firmemente el primer lugar como los "grandes almacenes del dinero".
"La innovación y la transformación son el único camino a seguir." Lai Yang dijo que mientras las tiendas físicas innoven estrechamente en línea con la demanda del mercado, las empresas que innoven y se transformen antes tendrán más probabilidades de aprovechar la oportunidad. Ante el rápido aumento del comercio electrónico, la principal prioridad para las empresas de grandes almacenes tradicionales que sobreviven es acelerar su transformación.
Zhang Jing, director senior del Departamento de Consultoría Estratégica de RET, cree que aunque existe un excedente general de inmuebles comerciales, todavía hay tiendas físicas verdaderamente distintivas y diferenciadas. "Si las tiendas son iguales y no tienen diferencias, habrá exceso. Si son únicas, se destacarán". Beijing Chaoyang Joy City destaca las características del juego El año pasado, las ventas aumentaron a 2 mil millones de yuanes, un aumento. del 30% respecto al año anterior; Blue Harbour Atrae a hombres guapos y mujeres hermosas enamoradas con su rico estilo exótico. El centro comercial Fangcaodi de diseño único es único con su elegante atmósfera artística; "El surgimiento de nuevos proyectos comerciales también es algo bueno. Es un desafío a esos viejos proyectos rígidos y tradicionales. Después de la ley de competencia de supervivencia del más fuerte, las grandes olas se llevan la arena y lo que queda es la esencia. ".
Seguramente serán eliminados los viejos negocios que no se hayan liberado del modelo operativo inmobiliario cuasicomercial. Los expertos predicen que si los formatos comerciales representados por los centros comerciales tradicionales no se adaptan, transforman y actualizan, enfrentarán una tremenda presión para sobrevivir. Por lo tanto, un tumulto es inevitable.
Existen enormes riesgos en los cercamientos de tierras
“Aunque todavía hay espacio para el desarrollo de bienes raíces comerciales en ciudades de tercer y cuarto nivel, ya que la población de tercer y cuarto nivel "Las ciudades de tercer y cuarto nivel pueden enfrentar riesgos de inversión", dijo Lai Yang.
Zhu Haibin, economista jefe de JPMorgan Chase China, que comparte la misma opinión, señaló que el sector inmobiliario comercial enfrentará mayores riesgos en los próximos uno o dos años, y la magnitud y velocidad de su ajuste aumentarán. superará al del mercado residencial, lo que tendrá un mayor impacto en la economía. Se debe alertar lo antes posible de posibles impactos negativos.
El actual exceso de oferta de bienes raíces comerciales es muy evidente en muchas ciudades de segundo nivel. En algunas ciudades, la nueva oferta planificada incluso supera el stock total actual. Por el lado de la demanda, la demanda de bienes raíces comerciales puede reducirse. Lo que le preocupa aún más a Zhu Haibin es que "una vez que los bienes raíces comerciales disminuyan drásticamente, será difícil tener margen para ajustes de políticas. Además, es relativamente más probable que los modelos de desarrollo y financiamiento de los bienes raíces comerciales conduzcan a cambios drásticos". Ajustes en el mercado Una vez que el mercado está lento o hay problemas en la cadena de capital, fácilmente puede llevar a que el proyecto general quede inconcluso. De hecho, los datos de los últimos años muestran que la inversión en bienes raíces comerciales ha sido mucho más volátil que la inversión residencial.
Desde la perspectiva de su impacto en la macroeconomía, aunque la inversión inmobiliaria comercial representa alrededor del 30% de toda la inversión inmobiliaria, es muy inferior a la inversión residencial. Sin embargo, en términos de su impacto en las industrias upstream y downstream, el impacto de los bienes raíces comerciales no puede ignorarse en absoluto. Zhu Haibin dijo que tomando como ejemplo la demanda de acero, los bienes raíces y la construcción contribuyen alrededor del 60% de la demanda, pero la demanda de bienes raíces residenciales y comerciales es básicamente igual. Es decir, la inversión en unidades inmobiliarias comerciales requiere casi el doble de acero que la residencial.
¿Cómo afrontar los riesgos que pueden afrontar los inmuebles comerciales? A juzgar por la situación de la oferta y la demanda, será difícil evitar ajustes en las ciudades de segundo y tercer nivel en los próximos años. Más realista es cómo responden las empresas a este desafío y cómo frenar el impacto de los ajustes en el mercado y la economía.
Zhu Haibin cree que “desde la perspectiva de los promotores, el desarrollo inmobiliario comercial debería prestar más atención a los cambios en la oferta y la demanda del mercado y mejorar las características de los proyectos, en términos de modelos de financiación, basados en métodos de financiación innovadores. En el mercado de capitales se pueden desarrollar, como los fideicomisos de inversión inmobiliaria REIT y los valores respaldados por hipotecas de bienes raíces comerciales CMBS. Desde la perspectiva de la política económica, debemos tratar de encontrar un equilibrio razonable entre la estabilización del crecimiento y el ajuste de la estructura, y evitar su uso. estabilidad como excusa para interferir con las consecuencias normales del mercado”.