¿Cómo afrontar los riesgos cuando el mercado inmobiliario se enfría rápidamente?
El mercado inmobiliario se está enfriando rápidamente.
Primer vistazo al nuevo mercado inmobiliario. Según datos de la Oficina Nacional de Estadísticas, las ventas de viviendas comerciales aún mantienen un rápido crecimiento. De junio a julio, la superficie de ventas de viviendas comerciales aumentó un 21,5% interanual y la tasa de crecimiento promedio de dos años fue del 7,0%. Las ventas de viviendas comerciales aumentaron un 30,7% interanual, con un crecimiento promedio del 13,1% en los dos años.
Sin embargo, después de julio, los datos de ventas cayeron rápidamente. En julio, la superficie de ventas de viviendas comerciales fue de 130.128.300 metros cuadrados, una disminución interanual del 8,54%; el volumen de ventas fue de 1.349.9438+200 millones de yuanes, una disminución interanual del 7,08%.
En agosto, la superficie de venta de vivienda comercial fue de 125.448.200 metros cuadrados, un descenso interanual del 15,55% y un descenso intermensual del 3,6%. Las ventas de viviendas comerciales ascendieron a 126.165,8 mil millones de yuanes, una disminución interanual del 18,71% y una disminución intermensual del 6,5%. Este es el peor récord de ventas en el mercado inmobiliario de China desde la crisis financiera mundial de 2008.
Si bien el volumen de transacciones ha caído rápidamente, los precios inmobiliarios también han caído significativamente. Los datos de la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que en agosto, el precio de venta de viviendas comerciales de nueva construcción en ciudades de primer nivel aumentó un 0,3% intermensual, y el aumento fue 0,1 puntos porcentuales menor que el mes anterior. El precio de venta de viviendas de segunda mano en las ciudades de primer nivel aumentó un 0,2% intermensual, y el aumento fue 0,2 puntos porcentuales menor que el mes anterior. El precio de venta de viviendas comerciales de nueva construcción en ciudades de segundo nivel aumentó un 0,2% intermensual, una disminución de 0,2 puntos porcentuales con respecto al mes anterior; el precio de venta de viviendas de segunda mano aumentó un 0,2% intermensual; mes, permaneciendo sin cambios. El precio de venta de viviendas comerciales de nueva construcción en ciudades de tercer nivel se mantuvo sin cambios desde el 0,2% del mes anterior; el precio de venta de viviendas de segunda mano cayó un 0,1% mes a mes, cayendo durante dos meses consecutivos.
Según los datos de seguimiento de casas de segunda mano en las 50 ciudades Shell (incluidas todas las capitales de provincia, ciudades bajo planificación estatal separada y algunas ciudades calientes), el volumen general de transacciones de casas de segunda mano en Las 50 ciudades de Shell en agosto cayeron un 20% mes a mes, se ha ampliado una caída mayor que la de julio y el volumen de comercio ha disminuido durante cinco meses consecutivos. En agosto, el índice de precios de la vivienda de segunda mano cayó un 0,6% intermensual, lo que supuso la primera caída desde junio de 2020. El índice de precios de la vivienda de segunda mano cayó en 35 de 50 ciudades, lo que representa el 70%, lo que resultó en un ajuste a la baja en el precio global del mercado.
En términos de ciudades, Taiyuan, Changsha, Xi'an, Jiaxing y Foshan se ubicaron entre los cinco principales precios de la vivienda en agosto, con caídas de más del 2%. En la primera mitad del año, los precios de la vivienda en ciudades clave como Chengdu, Shanghai y Hangzhou, que tenían un entusiasmo de mercado relativamente alto, pasaron de subir a bajar.
Se puede ver en los datos anteriores que en la segunda mitad de 2021, el mercado inmobiliario ha mostrado una evidente señal de punto de inflexión, y la rápida caída en el volumen de transacciones y los precios en el mercado inmobiliario merece gran atención. Desde el segundo semestre de 2020 hasta el primer semestre de este año, debido al entorno de política monetaria relativamente flexible, los precios de la vivienda en algunas ciudades aumentaron rápidamente. Bajo la influencia de políticas de control inmobiliario, como el endurecimiento de la financiación inmobiliaria, es normal que el mercado inmobiliario se enfríe hasta cierto punto. Sin embargo, si el mercado inmobiliario se enfría demasiado rápido, pueden surgir riesgos secundarios, que no sólo afectarán el crecimiento de la inversión y el buen funcionamiento de la macroeconomía, sino que también afectarán el buen funcionamiento del mercado financiero.
Múltiples factores han llevado al rápido enfriamiento del mercado
Según la observación y el análisis de los datos de la investigación de mercado por parte del autor, las principales razones del rápido enfriamiento del mercado inmobiliario actual son multifacéticos, incluidas las políticas regulatorias inmobiliarias existentes. Como resultado, algunas empresas inmobiliarias líderes también experimentaron crisis de deuda.
En primer lugar, durante el proceso de implementación se han intensificado las políticas de control financiero inmobiliario. En agosto de 2020, los departamentos pertinentes emitieron requisitos de "tres y cuatro niveles" para los indicadores financieros de las empresas de desarrollo inmobiliario. A finales de 2020, se propusieron requisitos de indicadores específicos para la gestión de concentración del negocio financiero inmobiliario de los bancos comerciales. . Estas políticas de control financiero inmobiliario han desempeñado un muy buen papel a la hora de frenar la expansión del elevado endeudamiento de las empresas de desarrollo inmobiliario y contribuyen a mejorar el mecanismo a largo plazo del mercado inmobiliario. Cuando los departamentos pertinentes introdujeron la política de "tres y cuatro niveles", teniendo en cuenta la estabilidad del mercado, se estableció un período de transición de tres años para las empresas de desarrollo inmobiliario cuyos datos financieros no cumplieran con los estándares.
Sin embargo, durante la implementación de esta política, hubo capas de despidos y las empresas cuyos datos financieros no cumplían con los estándares básicamente perdieron su capacidad financiera, lo que resultó en cierto grado de obstrucción de liquidez.
Entre las 50 principales empresas de desarrollo inmobiliario del país, sólo 16 empresas cumplen con los estándares de "tercer nivel", lo que representa menos de un tercio. Esto significa que la financiación para la mayoría de las empresas de promoción inmobiliaria está gravemente restringida. En la segunda mitad del año, habrá una relativa escasez de recursos crediticios inmobiliarios de los bancos comerciales, y será más difícil para las empresas de desarrollo inmobiliario cuyos indicadores financieros no pueden cumplir con los requisitos del "tercer y cuarto nivel". .
En segundo lugar, la implementación de medidas de orientación de precios para viviendas de segunda mano ha exacerbado el dilema de liquidez en el mercado inmobiliario. Para frenar el rápido aumento de los precios de la vivienda en algunas ciudades, los departamentos pertinentes han emitido una política de precios orientativos para las casas de segunda mano. Los residentes deben solicitar préstamos hipotecarios de acuerdo con el precio orientativo, lo que reduce el apalancamiento financiero de los residentes a la hora de comprar casas. y tiene una importancia positiva en la reducción de los riesgos financieros inmobiliarios. Sin embargo, al comienzo de la introducción de esta política, el efecto inhibidor sobre la demanda del mercado fue muy significativo y la manifestación directa fue que el volumen de transacciones del mercado se redujo significativamente.
Shenzhen es la primera ciudad en emitir un precio indicativo para viviendas de segunda mano. Después de que se introdujo la política, el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano en Shenzhen se redujo a aproximadamente 2.000 unidades por mes, lo que equivale aproximadamente al 20% del nivel antes de que se introdujera la política. En agosto, Shanghai introdujo el precio de firma en línea, el precio de tasación bancaria y el precio de tasación relacionado con los impuestos para las solicitudes de hipotecas de viviendas de segunda mano, e implementó el principio de los "tres precios bajos" como estándar de precios de las viviendas para las solicitudes de préstamos. motivo de la caída del 30% en el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano en Shanghai en agosto.
Las medidas de orientación de los precios de la vivienda de segunda mano han impactado enormemente en la liquidez del mercado inmobiliario. Las medidas de orientación de los precios de la vivienda de segunda mano en ciudades individuales tienen un impacto limitado en el mercado inmobiliario en general, pero si cada vez más ciudades comienzan a implementar medidas de orientación de los precios de la vivienda de segunda mano, no se puede ignorar su impacto negativo.
El autor observó que, además de Shanghai, ciudades como Jinhua, Quzhou, Hefei, Wenzhou y Guangzhou también propusieron en agosto el establecimiento de un sistema de precios de referencia para viviendas de segunda mano e implementaron la aplicación de precios de referencia. precios en el crédito financiero.
En tercer lugar, el entorno del crédito inmobiliario continúa endureciéndose. Para adaptarse a los requisitos de la concentración de la financiación inmobiliaria, los bancos comerciales deben realizar los ajustes adecuados en su negocio de financiación inmobiliaria. Algunas sucursales bancarias han experimentado una desaceleración en los desembolsos de préstamos hipotecarios y el alcance de las suspensiones de préstamos se ha ampliado. Las encuestas de primera línea muestran que el ciclo promedio de los préstamos hipotecarios en ciudades clave se ha extendido a más de 60 días, y el ciclo de los préstamos se ha extendido significativamente. Algunos bancos en Xi'an, Nanjing, Shanghai, Beijing, Kunming y otras ciudades han suspendido el negocio de préstamos para viviendas de segunda mano, y algunos bancos han dicho a sus clientes que las cuotas de préstamos pueden ser ajustadas hasta 2022.
En cuarto lugar, el impago de la deuda de las grandes empresas inmobiliarias tiene un gran impacto en el mercado inmobiliario. En los últimos dos años, varias grandes empresas de desarrollo inmobiliario, como Tahoe Group, China Fortune Land Development y Blu-ray Group, han incumplido sus deudas, pero la escala de estas empresas es relativamente limitada. Las ventas anuales de estas empresas rondan los 654,38+00 mil millones, y la escala de la deuda también ronda los 654,38+00 mil millones. Los impagos de la deuda de estas empresas promotoras inmobiliarias no tendrán un gran impacto en la situación inmobiliaria general.
Sin embargo, en los últimos meses, los impagos de las principales empresas inmobiliarias han tenido un enorme impacto en el mercado. Para hacer frente a la crisis de la deuda, la empresa vendió casas con descuento o utilizó casas para pagar deudas. La empresa tiene propiedades en venta en miles de ciudades de todo el país y los descuentos de la empresa en la venta de propiedades tienen un impacto directo en las expectativas del mercado. Bajo su influencia, más empresas de desarrollo inmobiliario se han sumado a las filas de vender casas a precios reducidos, y el mercado ha entrado en un círculo vicioso. Además, la crisis de la deuda corporativa también afecta directamente a la confianza de las entidades financieras en el negocio de financiación inmobiliaria.
Contramedidas y sugerencias para estabilizar las expectativas del mercado
Entonces, ¿el mercado inmobiliario actual necesita introducir políticas de rescate?
En este sentido, el autor cree que es necesaria una mayor observación. El mercado inmobiliario apenas comienza a corregirse. Si los controles de política se relajan en este momento, se fortalecerá aún más el temor del mercado a esta política, que no conduce a la implementación de la política de "vivienda para vivir, no especulación". Sin embargo, es fácil que el mercado inmobiliario se forme expectativas unánimes. Una vez que se forma una tendencia a la baja, los precios se reforzarán a sí mismos. En la actualidad, el mercado inmobiliario se encuentra en una tendencia descendente acelerada. Es necesario afinar las políticas de control inmobiliario y proporcionar asistencia condicional a las principales empresas de desarrollo inmobiliario para evitar un aterrizaje forzoso del mercado inmobiliario.
En primer lugar, con el objetivo de "estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de la vivienda y estabilizar las expectativas", los gobiernos locales deben implementar políticas específicas de la ciudad y desempeñar un papel activo en el mantenimiento de la estabilidad del sector inmobiliario. Bajo la premisa de que "la vivienda es para vivir, no para especular", alentar a los gobiernos locales a tomar las medidas adecuadas para activar el mercado. Cautela con la introducción de políticas de orientación de precios para la vivienda de segunda mano.
Las ciudades que ya han introducido políticas de orientación de precios de viviendas de segunda mano deben realizar los ajustes adecuados en función del funcionamiento real del mercado. Las ciudades que planean introducir políticas de orientación de precios de viviendas de segunda mano pueden posponer su introducción.
En segundo lugar, en el proceso de implementación de la política de "tres y cuatro niveles", es necesario evitar la sobreponderación capa por capa y proporcionar un período de transición de tres años para las empresas que no cumplan los requisitos. estándares. Para los bancos comerciales, la gestión centralizada de la financiación inmobiliaria también debería ser gradual para evitar un ajuste excesivo de la financiación inmobiliaria. Se puede proporcionar orientación para los préstamos hipotecarios y acelerar adecuadamente la velocidad de desembolso de los préstamos hipotecarios que hayan sido aceptados.
En tercer lugar, para resolver la crisis financiera de las principales empresas inmobiliarias, los departamentos pertinentes deberían establecer un grupo de trabajo específico lo antes posible. Dado que las principales empresas inmobiliarias ya son "demasiado grandes para quebrar", el establecimiento de un grupo de trabajo puede aliviar eficazmente el pánico del mercado y también favorece la preservación de los activos de la empresa y evita daños a los intereses de los acreedores.
Para evitar el riesgo moral, el Estado debería establecer condiciones previas al proporcionar apoyo de liquidez. Por ejemplo, el propio controlador debería proporcionar apoyo de liquidez a la empresa del grupo con sus propios activos.