¿Cuáles son los factores negativos y positivos para el mercado inmobiliario de Hangzhou?
Ronda 1: Población
Breve:
1. La población de China mostrará una tendencia decreciente en el futuro: desde el punto de vista de los datos, hay 228. millones de personas nacidas en el decenio de 1980 y 228 millones de nacidos en el decenio de 1990. Se ha reducido a 174 millones, mientras que después del año 2000 sólo quedan 146 millones y cada vez hay menos personas. Hoy en día, los principales compradores de casas siguen siendo los nacidos en los años 80 y 90. La mayoría de los padres de la generación posterior a 2000 nacen en las décadas de 1970 y 1980, cuando la generación posterior a 2000 crece y se prepara para casarse. ¿La casa no tiene 2 o 3 casas para elegir? Además, la relajación de la planificación familiar no ha cambiado la tendencia de disminución del crecimiento demográfico, por lo que la reducción de la demanda es inevitable.
2. Según las predicciones de la Comisión Nacional de Planificación Familiar, la población total de China se revertirá en 2030. A medida que los ancianos se van, cada vez más casas quedan atrás y no se pueden demoler en grandes cantidades. Sin embargo, cada vez hay menos personas. La oferta supera con creces la demanda y los precios de la vivienda tarde o temprano caerán.
En el futuro habrá un gran número de ciudades vacías. La actual ciudad vieja, tarde o temprano, se convertirá en una ciudad vacía sin nadie que venda ni nadie que alquile.
Multimilitar:
1. China está en proceso de urbanización: la tasa de urbanización actual de China es solo del 57,35%, lo que está lejos del nivel promedio de más del 85% en países desarrollados.
2. El año pasado, el Estado se propuso la tarea de convertir al país en residentes urbanos a 100 millones de personas no registradas y establecerse en ellas. Se trata de un aumento artificial de la demanda. En este proceso, un gran número de habitantes del campo se mudarán a la ciudad y cambiarán su registro de hogar urbano. Esto significa que cuando van a la ciudad, tienen que comprar una casa porque el registro de hogar ha cambiado y no pueden regresar. aunque quieran.
3. La reconstrucción de antiguas zonas urbanas y la construcción de nuevas zonas urbanas crearán un gran número de hogares reubicados. La demolición actual tiene más que ver con el reasentamiento monetario que con la reubicación de viviendas como en el pasado. Cuando estas personas obtengan el dinero, definitivamente encontrarán la manera de comprar una casa. Esta también es una gran ola de demanda.
4. Después de que los nuevos residentes urbanos resuelvan sus problemas de vivienda, encontrarán formas de mejorar su entorno de vida y comprarán una casa para ellos, sus padres para su jubilación y sus hijos tendrán al menos una familia. 3-4 casas. Necesidades residenciales, y se puede decir que se compran para vivir.
Por lo tanto, la demanda sigue siendo suficiente en la actualidad.
Fin de una ronda
Punto de vista neutral:
En el contexto de 2018, muchos ejércitos están temporalmente por delante. De hecho, ha habido mucha demanda artificial para respaldar el sector inmobiliario, al menos en los últimos años.
En términos de demanda de población, múltiples ejércitos tendrán la ventaja en 2018.
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Segunda ronda: regulación
Posición corta:
1. La regulación definitivamente puede controlar los precios de la vivienda e incluso hacer que los precios de la vivienda bajen. caída, como Beijing ha estado cayendo durante tres meses consecutivos, con los precios de la vivienda de segunda mano en muchas comunidades cayendo más del 10% en promedio. No es que los precios de la vivienda no puedan controlarse, sino simplemente si se quiere controlarlos o no.
2. La mayoría de las ciudades de segundo, tercer y cuarto nivel ahora disfrutan de precios crecientes porque el país ha implementado una política de reducción de existencias. Una vez que se complete la reducción de existencias, habrá una reorganización importante en 2018. .
3. Los precios de la vivienda son realmente demasiado altos ahora y existe el riesgo de problemas financieros, por lo que el gobierno ha comenzado a utilizar algunos trucos nuevos y ya no utiliza las viejas rutinas. Si todavía utiliza la antigua forma de pensar al observar los precios de la vivienda, definitivamente sufrirá una gran pérdida.
4. Los atributos financieros de las casas se debilitarán cada vez más: *** casas de propiedad, casas de talento, terrenos arrendados, solo alquiler pero no venta, y los mismos derechos para alquilar y vender. Una serie de políticas introducidas recientemente son todas formas disfrazadas de debilitar los atributos financieros de la casa y debilitar el valor intrínseco de la casa. El propósito ya es muy obvio.
5. Impuesto sobre la propiedad: Ha habido rumores, lo que es muy negativo para el mercado inmobiliario.
6. Existe una alta probabilidad de que encuentre restricciones de ventas al comprar una casa el próximo año. Es posible que las casas nuevas no se liquiden durante 5 años. Su dinero quedará atrapado en ella y no podrá. para escapar si encuentra riesgos.
Duojun:
1. El sector inmobiliario es un pilar: en 2008, los precios de la vivienda sufrieron una grave crisis. El gobierno lanzó inmediatamente un rescate de 4 billones y los precios de la vivienda subieron en respuesta. , alcanzando un nuevo máximo.
2. La respuesta a la regulación no es hacer que los precios de la vivienda colapsen: la regulación es impedir que los precios de la vivienda suban demasiado rápido. Nunca se ha dicho que sea hacer que los precios de la vivienda caigan. No es ni un gran aumento ni una gran caída.
3. La tierra es la principal fuente de ingresos locales: debido a que los ingresos por la venta de tierras son una de las principales fuentes de ingresos locales, será difícil que los precios de la tierra caigan hasta que se resuelva adecuadamente la financiación de la tierra. .
Incluso si los precios de la tierra son aún más limitados ahora, el precio de la tierra sigue siendo muy alto en comparación con hace 15 años.
La harina es tan cara, ¿cómo puede ser tan barato el pan? Los precios de la vivienda simplemente no pueden bajar.
4. De hecho, la regulación puede frenar el crecimiento de los precios de la vivienda en el corto plazo, pero una vez que se levanten las restricciones a la compra y las regulaciones, la demanda reprimida durante mucho tiempo explotará inmediatamente y los precios de la vivienda marcarán el comienzo de una represalia. rebote. Las relaciones de oferta y demanda distorsionadas artificialmente equivalen a beber veneno para saciar la sed.
5. La desaceleración del mercado inmobiliario afectará a la economía, la desaceleración de la economía afectará los medios de vida de las personas y los problemas de los medios de vida de las personas afectarán la estabilidad social. Por lo tanto, el mercado inmobiliario puede aumentar. estable o caer ligeramente, pero no puede colapsar.
6. El período de restricción de compra es una buena oportunidad para comprar una casa: el mercado inmobiliario siempre ha sido el mismo, con un ciclo de tres años. Primero subirá un año y luego pasará dos años. para digerir la burbuja y luego esperar hasta que la crisis inmobiliaria afecte a la economía. Ha sido así desde 2002, al igual que la reencarnación. Ahora, mirando hacia atrás, cada período de compra limitado es una buena oportunidad para comprar un coche.
Fin de la segunda ronda
Punto de vista neutral
Los vendedores en corto regresaron en esta ronda.
El empirismo no puede explicar bien las nuevas rutinas de 2017, como la igualdad de derechos en arrendamiento y venta, el arrendamiento puro de tierras, etc., que de hecho han provocado muchas variables en el futuro.
En particular, la venta de casas estará restringida en 2018, lo que equivale a bloquear los derechos comerciales durante más de cinco años en el futuro. A menos que sea una propiedad independiente, los inversores definitivamente no lo permitirán. estar en la incertidumbre durante tanto tiempo.
Desde una perspectiva política, la Fuerza Aérea tiene la ventaja en 2018.
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La tercera ronda: crédito (tipo de interés del préstamo)
Posición corta:
1. ciclo de subidas Para la segunda mitad de 2019, China definitivamente hará lo mismo Una vez que China suba las tasas de interés, las tasas de interés aumentarán significativamente la carga sobre los compradores de viviendas, reducirán la demanda de compra de viviendas y afectarán el precio de la vivienda. expectativas y, eventualmente, hacer que los precios de la vivienda caigan.
2. Los bancos aumentan las tasas de interés hipotecarias: las tasas de interés de descuento del 10% de los bancos básicamente han desaparecido, y las tasas de interés de referencia ahora son difíciles de encontrar. Más de 150 bancos han aumentado las tasas de interés de los préstamos hipotecarios por primera vez. ¡Del 10% al 20%, o incluso más! ¡Algunos bancos de Nanjing han aumentado las tasas de interés al 30%!
3. Es obvio que actualmente China está aumentando las tasas de interés de manera selectiva, es decir, no aumentando la tasa de interés base, sino sólo aumentando las tasas de interés hipotecarias. Estamos apenas en la segunda mitad de 2017 y todavía quedan dos años hasta 2019. Las tasas de interés ya se han disparado a este nivel. Definitivamente será aún más aterrador en 2018. Cuando el aumento de los precios de la vivienda no puede seguir el ritmo de las tasas de interés, ¿quién comprará una casa?
4. M2 alcanza un nuevo mínimo: el crecimiento de M2 ha estado disminuyendo durante siete meses consecutivos y cayó por debajo del 10% por primera vez en junio. Comprar una casa para resistir la inflación es contraproducente.
En 2018, mantener dinero en tus manos es mucho menos riesgoso que dejarlo en el mercado inmobiliario durante 5 años. Hoy en día, el tipo de interés de Alipay supera el 4%. Debes saber que el tipo anualizado de Buffett en sus últimos años. es Con un rendimiento del 8,4%, este rendimiento es definitivamente aceptable.
¿Sabes cuál es la tasa de rentabilidad del alquiler en Beijing, Shanghai y Shenzhen? Todos son inferiores al 2%. Actualmente, entre las 70 ciudades grandes y medianas del país, sólo 2 tienen tasas de retorno de alquiler superiores al 4%.
5. Cuando los tipos de interés hipotecarios aumenten, el mercado inmobiliario definitivamente se enfriará.
Duojun:
1. Los aumentos de las tasas de interés son solo tigres de papel. ¡La tasa de interés hipotecaria actual sigue siendo la más baja en 20 años! Incluso si se eleva al 30%, sigue siendo sólo el 6,37%.
Mire las tasas de interés de 2008 a 2014. Estuvieron por encima del 6,37% la mayor parte del tiempo ¿No subieron los precios de la vivienda en ese momento? No, se ha duplicado varias veces.
2. Los vendedores en corto siempre dicen que los 4 billones de yuanes se produjeron en el momento y lugar adecuados, y que nunca volverá a suceder en el futuro. Sin embargo:
Echemos un vistazo. En la dirección principal de los 4 billones de yuanes en ese entonces, después de leerlo, comprenderá que comprar una casa sigue siendo la mejor opción para evitar que sus ahorros se reduzcan.
Fin de tres rondas
Punto de vista neutral
Desde la perspectiva de los tipos de interés, la Fuerza Aérea sigue estando ligeramente mejor.
Si analizamos solo 2018, los descuentos en las tasas de interés han aumentado significativamente y los precios de la vivienda se han enfriado, lo cual es un evento de alta probabilidad.
La tasa de interés no es tan ventajosa como en 2017, y el precio no es tan ventajoso como en 2019. Comprar una casa en 2018 es algo vergonzoso.
4
¿La cuarta ronda? Tierra (suministro)
Múltiples ejércitos:
1. en el mundo uno de los países. Con la mejora continua del nivel de vida de las personas, existe una necesidad a largo plazo de mejorar el entorno de vida y aumentar la superficie habitable.
Por lo tanto, el número de casas y terrenos que se están desarrollando actualmente está lejos de ser suficiente.
2. Desde el análisis del lado de la oferta, los países extranjeros tienen menos gente y más tierra, mientras que China tiene más gente y menos tierra, así que no espere que las casas chinas sean más baratas que las de los países extranjeros.
3. El país debe mantener la línea roja de 1.800 millones de acres de tierra cultivada y garantizar la producción de alimentos. Es imposible ampliar las áreas urbanas sin límite. Por tanto, en las ciudades de primer nivel con gran afluencia de población, el suelo debe ser un recurso cada vez más escaso.
4. La oferta de tierra está controlada por el estado. El gobierno tiene la última palabra sobre cuánta superficie se transferirá cada año. El estado no puede permitir que una gran cantidad de tierra entre al mercado a la vez. De lo contrario, existirá el riesgo de que los precios de la vivienda se desplomen. Esto también está en consonancia con nuestra situación actual. En otras palabras, ofrecer terrenos es como exprimir pasta de dientes.
5. Muchas de las políticas territoriales del gobierno son muy similares a las de Hong Kong. Cuando Hong Kong implementó el plan de 85.000 viviendas públicas de alquiler, coincidió con la crisis financiera y los precios de la vivienda se desplomaron, lo que provocó un desplome a gran escala. manifestaciones. Al final, Hong Kong estaba bajo presión y detuvo el plan anterior de construcción de 85.000 viviendas, por lo que los precios de la vivienda comenzaron a subir de nuevo, subiendo cada vez más, pero la gente ya no expresó oposición.
Resumen:
1. China no tiene escasez de tierra. Su densidad de población es de 143 personas/kilómetro cuadrado, ocupando el puesto 55 en el mundo.
La superficie habitable per cápita en las ciudades y pueblos de China ha alcanzado los 36,6 metros cuadrados, ocupando el quinto lugar en el mundo. (Tenga en cuenta que la superficie habitable per cápita y la superficie habitable per cápita para los militares mencionadas anteriormente son dos conceptos diferentes)
2 La superficie habitable de China, excluyendo montañas, ríos y ríos, representa más del 60% de la superficie habitable. el área total.
3. La tierra es escasa solo en unas pocas ciudades de China, y la mayoría de las ciudades están reduciendo sus existencias en 2017, la mejor prueba es que los niveles tercero y cuarto solo pueden reducir sus existencias aumentando los precios.
4. En el futuro, la población fluirá hacia ciudades de primer nivel con más oportunidades laborales y talentos y las ciudades de tercer y cuarto nivel disminuirán lentamente, y las casas en estos lugares serán. difícil de vender.
5. En cuanto a las ciudades de primer nivel, el suelo no puede aumentar para siempre. Hoy en día, el suelo se vende básicamente a un precio límite, y mucho menos se alquila. El 23 de agosto, Shanghai inauguró cuatro sitios de arrendamiento, todos ellos en ubicaciones privilegiadas, pero el precio mínimo es sólo de más de 5.000 por metro cuadrado.
6. El modelo de financiación de la tierra está cambiando y la política de "alquiler ligero y venta fuerte" ha sido completamente subvertida.
Fin de la cuarta ronda
Punto de vista neutral
Hong Kong es en realidad una buena lección. En esta ronda, la ventaja de múltiples ejércitos es obvia.
Quien controla la oferta de suelo tiene derecho a hablar. Para decirlo sin rodeos, el aumento y la caída de los precios de la vivienda se pueden controlar.
Aunque se están introduciendo algunas políticas cambiantes, como aumentar la oferta de suelo y aumentar el arrendamiento de suelo.
Sin embargo, pasará mucho tiempo desde la publicación de la póliza hasta la entrada del terreno en el mercado, su finalización y entrega, y también es necesario que el mercado lo pruebe. ser cautelosos sobre la eficacia de la prueba.
Después de todo, las viviendas de bajo alquiler, las viviendas asequibles y las viviendas con precios restringidos eran métodos que se utilizaban en aquel entonces. Sin embargo, también ha visto que los precios actuales de la vivienda...
Entonces, desde la perspectiva de la oferta de tierras, Doujun tiene una ventaja en 2018.
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¿La quinta ronda? ¿Ingresos, precio de la vivienda, alquiler?
Duojun:
1. La proporción en China es baja. Por un lado, se debe a que los precios de la vivienda están aumentando rápidamente. Los precios de la vivienda han subido, pero los alquileres aún no se han puesto al día. Además, el mercado de alquiler de China no está estandarizado y no hay garantías, y los propietarios pueden aumentar repentinamente los precios.
En países extranjeros, las leyes pertinentes son muy sólidas, como cuántos años después del alquiler no se puede desalojar a las personas, cuánto no puede exceder el aumento anual del alquiler, etc., por lo que una gran cantidad de personas están dispuesto a alquilar. Mientras nuestro país mejore gradualmente las leyes y regulaciones relacionadas con el arrendamiento, creo que cada vez más personas estarán dispuestas a alquilar.
Todavía hay una gran fuerza aérea en el mercado de alquiler y los alquileres definitivamente aumentarán.
(La siguiente imagen muestra la situación de la compra y el alquiler de casas en las principales ciudades del mundo)
Por otro lado, China es una sociedad relativamente tradicional y la gente tiene una especial comprensión de su ciudad natal; mientras que en los Estados Unidos, en una cultura social migratoria, la población es muy móvil. Por lo tanto, a los estadounidenses les gusta alquilar casas, mientras que a los chinos les gusta comprar casas. Sus puntos de demanda son diferentes, lo que naturalmente conduce a precios de vivienda altos y alquileres bajos en China, mientras que los precios de las viviendas en Estados Unidos no son altos, pero los alquileres son relativamente altos. .
2. Aunque la relación alquiler-venta es muy baja en la mayoría de las ciudades, es básicamente inferior al 2% en las grandes ciudades. Obviamente, alquilar una casa es rentable.
Sin embargo, a medida que los precios de la vivienda en China siguen aumentando, la mayoría de la gente compra casas con el propósito de aumentar su riqueza, lo que disfrazado expande la demanda de compra de viviendas y suprime la demanda de alquileres, lo que resulta en alquileres bajos y Altos precios de la vivienda. Un bajo índice de ventas no significa que los precios de la vivienda se desplomarán.
3. Aunque el gobierno ahora implementa la política de igualdad de derechos para inquilinos e inquilinos, si quieres ir a una buena escuela, tienes que hacer cola con puntos. al final de la cola y es imposible ir a una buena escuela.
4. A medida que aumentan los precios de la vivienda, también aumentan los ingresos: los ingresos del pueblo chino están creciendo rápidamente Cuando se celebró la conferencia en 2016, se afirmó claramente que en 2020, el PIB y el ingreso per cápita de las zonas urbanas. y los residentes rurales se duplicarán en comparación con 2010. Ichiban, así que no se preocupe si los precios de la vivienda caerán.
Resumen:
1. La relación precio-ingresos de la vivienda es demasiado alta. Se necesitarán 36 años para comprar una casa sin comida ni bebida.
En las principales ciudades extranjeras, como Manhattan, Tokio y Múnich, según el precio medio de la ciudad y el nivel de ingresos medio de la población urbana, básicamente se puede comprar una casa en 10 años.
En cuanto a Shenzhen, según el ingreso promedio, se necesitarán al menos 36 años para comprar una casa. Según el nivel de ingreso actual, es imposible soportar precios de vivienda tan altos.
De las 30 ciudades clave de todo el país, 20 tienen relaciones precio-ingreso de la vivienda superiores a 10, lo que indica que los precios actuales de la vivienda son absolutamente demasiado altos.
(El ingreso per cápita en la imagen a continuación es para medio año, no para todo el año)
2. La relación alquiler-ingreso es demasiado alta para la mayoría de las personas. tienen que pagar la mitad de su dinero en alquiler.
Según las estadísticas del informe, en junio de 2017, más del 70% de las 50 ciudades del país tenían alquileres excesivamente altos, entre ellos, la relación alquiler-ingresos en 4 ciudades, incluidas Beijing y Shenzhen. , Shanghai y Sanya fue superior al 45%. Es una ciudad donde los alquileres son demasiado altos.
En otras palabras, la mayoría de las personas en Beijing, Shanghai y Shenzhen tienen que pagar la mitad de su salario en alquiler, incluido el alquiler + los gastos diarios. Los precios de la vivienda son mucho más altos que los alquileres, y el crecimiento de los alquileres es mucho mayor que el crecimiento de los ingresos. ¿Cómo pueden los ingresos actuales respaldar los precios inflados de la vivienda?
3. La relación alquiler-venta es demasiado baja y el dinero utilizado para comprar una casa se puede utilizar para alquilar una casa durante 100 años.
Cuanto más bajos sean los precios de la vivienda en una ciudad, mayor será el rendimiento del alquiler, y cuanto más altos sean los precios de la vivienda en una ciudad, menor será la relación alquiler-venta.
Al igual que Xiamen, ¡el dinero para comprar una casa puede ser suficiente para alquilar una casa durante 100 años!
Sin embargo, en países desarrollados como Estados Unidos, los precios de la vivienda también son muy altos, incluso superiores a los de Beijing, Shanghai y Shenzhen, pero la tasa de retorno del alquiler puede superar el 3,5%, como se muestra a continuación:
A corto plazo El aumento de los precios de la vivienda se debe al impacto de los atributos financieros y del crédito, pero la estabilidad a largo plazo de los precios de la vivienda todavía depende de los ingresos de las personas. Después de todo, no importa cuánto pida prestado o compre una casa, todavía tiene que pagarle al banco con sus ingresos.
4. Varias políticas introducidas recientemente muestran que los inquilinos disfrutarán del mismo trato en el futuro, al igual que en los países europeos y americanos ahora, alquilar y comprar una casa disfrutan del mismo trato, y ambos pueden asistir de la misma manera. escuelas públicas.
5. Cuando todo el mundo esté dispuesto a gastar más para alquilar una casa, menos personas comprarán una casa, la demanda de compra de vivienda disminuirá en consecuencia y la casa perderá valor.
En resumen, ninguna de las decenas de ciudades grandes y medianas de China, especialmente Beijing, Shanghai y Guangzhou, salvo los precios de la vivienda, los alquileres y los ingresos, están en línea con los niveles de las principales ciudades de China. el mundo. Esto seguramente será riesgoso.
Fin de cinco rondas
Punto de vista neutral
Punto de vista neutral: En esta ronda, la fuerza aérea tiene una clara ventaja, lo cual es bien- fundada y más convincente.
Siempre que hablamos de la relación alquiler-venta, la relación ingresos, la relación precio de la vivienda y otros temas, muchas fuerzas están básicamente a la defensiva y es difícil encontrar argumentos para contraatacar. Y no importa cuánto lo refute Duojun, es un hecho indiscutible que los ingresos son de tercera categoría, el alquiler es de segunda y el precio de la vivienda es de primera.
Además, en el mercado del arrendamiento en 2017, la promoción de la igualdad de derechos en el alquiler y la venta es realmente diferente de las pequeñas peleas habituales.