El mercado inmobiliario comienza a enfriarse: los precios de la vivienda usada en 30 ciudades han caído durante dos meses consecutivos. ¿Se ha producido un punto de inflexión en el mercado inmobiliario?
El reportero de Mjing, Bao Jingjing, y el editor de Mjing, Wei Wenyi.
Ayer (16 de diciembre), la Oficina Nacional de Estadísticas publicó el informe "Vivienda comercial en 70 ciudades grandes y medianas en noviembre de 2019". "Los cambios en los precios de venta" y las "Inversiones y ventas en desarrollo inmobiliario nacional de enero a noviembre de 2019" muestran que en noviembre, los precios de las viviendas comerciales de nueva construcción aumentaron mes a mes en 44 ciudades, y los precios de las viviendas de segunda mano. Las casas cayeron mes a mes en 33 ciudades. Este es también el segundo mes consecutivo. Los precios de la vivienda de segunda mano cayeron en más de 30 ciudades.
De enero a noviembre, la superficie de venta de viviendas comerciales a nivel nacional alcanzó los 1.489,05 millones de metros cuadrados, incremento interanual por sexto mes consecutivo, y se aceleró el ritmo de crecimiento del volumen de ventas de viviendas comerciales; la vivienda fue de 13.900,6 mil millones de yuanes, un aumento del 7,3%, y la tasa de crecimiento se mantuvo estable a nivel nacional. La inversión en desarrollo inmobiliario fue de 12.1265 millones de yuanes, un aumento interanual del 10,2%. La tasa de crecimiento ha seguido disminuyendo desde abril. .
“Según los datos del mismo período de 2018, es inevitable que la facturación del mercado en 2019 supere los 15 billones de yuanes y se espera que se cree un récord de ventas anuales de casi 16 billones. yuanes." Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, dijo "Daily Un periodista de Economic News analizó que: "Sin embargo, la inversión se ha desacelerado, el mercado ha mostrado gradualmente signos de ajuste a la baja bajo la influencia de la regulación y el capital corporativo. Las cadenas se han vuelto estrechas. Al mismo tiempo, la política del mercado inmobiliario ha iniciado una regulación bidireccional, la política de talentos ha aparecido en el Océano Índico y han reaparecido los tope y el bloqueo "
Fuente de datos: Nacional. Gráfico de la Oficina de Estadísticas: Editado por Wei Wenyi
Las ventas de viviendas comerciales en los primeros 11 meses fueron de 13,9 billones de yuanes
En los primeros 11 meses, el área de ventas de viviendas comerciales fue 1.489,05 millones de metros cuadrados, un aumento interanual del 0,2%, y la tasa de crecimiento fue 0,1 punto porcentual más rápida que la de enero a octubre. Las ventas de viviendas comerciales ascendieron a 13.900,6 millones de yuanes, un aumento del 7,3%, y la tasa de crecimiento se mantuvo estable. Entre ellos, el área de ventas de edificios residenciales aumentó un 1,6% y el volumen de ventas aumentó un 10,7%, el área de ventas de edificios de oficinas disminuyó un 11,9% y el volumen de ventas disminuyó un 11,3%. El volumen de edificios comerciales disminuyó un 14,1% y un 13,5% respectivamente.
Sin embargo, la tasa de crecimiento de la inversión en desarrollo inmobiliario ha disminuido. En los primeros 11 meses, la inversión nacional en desarrollo inmobiliario fue de 12.126,5 mil millones de yuanes, un aumento interanual del 10,2%. La tasa de crecimiento fue un 0,1% menor que la de enero a octubre (de la cual la tasa de crecimiento de la inversión residencial). cayó un 0,2%), y la tasa de crecimiento ha seguido disminuyendo desde abril.
Fuente de datos: Oficina Nacional de Estadísticas
La inversión inmobiliaria en varias regiones mostró distintos grados de crecimiento en los primeros 11 meses, pero la tasa de crecimiento cayó en todos los ámbitos. Específicamente, la inversión en desarrollo inmobiliario en la región oriental fue de 6.377 mil millones de yuanes, un aumento interanual del 8,3%, y la tasa de crecimiento fue 0,1 puntos porcentuales menor que la de la inversión en la región central; fue de 2.510,2 mil millones de yuanes, un aumento del 9,7%, y la tasa de crecimiento fue 0,3 puntos porcentuales menor; 2.745,5 mil millones de yuanes, un aumento del 15,3%, y la tasa de crecimiento cayó 0,4 puntos porcentuales; la inversión en el noreste de China fue de 493,9 mil millones de yuanes; , un aumento del 8,9%, y la tasa de crecimiento cayó 0,6 puntos porcentuales.
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, dijo al periodista de "Daily Economic News": "Los datos de inversión en desarrollo reflejan la orientación de ajuste del lado de inversión de Las empresas inmobiliarias. Los datos ilustran plenamente que la inversión en activos fijos y la inversión en la industria terciaria, etc., han ejercido un buen efecto de apoyo en la situación actual en la que la inversión en infraestructura aún no se ha recuperado por completo, los datos de inversión en desarrollo también son dignos de reconocimiento. refleja que las empresas inmobiliarias todavía tienen un alto nivel de inversión en el lado inversor a pesar de las expectativas de un enfriamiento de las ventas de viviendas”
Fuente de datos: Oficina Nacional de Estadísticas
De enero a. En noviembre, la superficie de construcción de viviendas de las empresas promotoras inmobiliarias fue de 8.748,14 millones de metros cuadrados, un incremento interanual del 8,7%, y la tasa de crecimiento fue del 1~ y cayó 0,3 puntos porcentuales en octubre. Entre ellos, la superficie de construcción residencial fue de 6.135,66 millones de metros cuadrados, un aumento del 10,1%.
La superficie de viviendas recién construidas fue de 2.051,94 millones de metros cuadrados, un aumento del 8,6%, y la tasa de crecimiento cayó 1,4 puntos porcentuales. Entre ellos, la superficie de construcción residencial recién iniciada fue de 1.514,47 millones de metros cuadrados, un aumento del 9,3%. La superficie de viviendas terminadas fue de 638,46 millones de metros cuadrados, una disminución del 4,5%, y la disminución se redujo en 1,0 puntos porcentuales. Entre ellos, la superficie residencial terminada fue de 452,74 millones de metros cuadrados, una disminución del 4,0%.
A nivel financiero, las empresas de desarrollo inmobiliario contaron con 16.053,1 mil millones de yuanes de fondos en los primeros 11 meses, un aumento interanual del 7,0%, y la tasa de crecimiento se mantuvo estable.
Entre ellos, los préstamos internos ascendieron a 2.301,3 mil millones de yuanes, un aumento del 5,5%; la utilización de capital extranjero fue de 16,1 mil millones de yuanes, un aumento del 57,5%; los fondos autoobtenidos fueron de 5.251,1 mil millones de yuanes, un aumento del 3,7%; 5.448,2 mil millones de yuanes, un aumento del 10,0%; los préstamos hipotecarios personales fueron 2.439,5 mil millones de yuanes, un aumento del 13,9%.
“Por un lado, los datos financieros no son tan malos. La tasa de crecimiento se ha mantenido relativamente estable desde este año y la situación financiera no se ha deteriorado significativamente. Al ver los sentimientos de las empresas inmobiliarias y los datos del mercado, no es coherente que al menos las empresas inmobiliarias crean que la situación de financiación actual es obviamente difícil y que deben protegerse contra nuevas presiones sobre los fondos. Las empresas inmobiliarias, acelerar el retiro de fondos y emitir bonos activamente siguen siendo prácticas comunes ", continuó Yan. Leap Forward.
Fuente de datos: Oficina Nacional de Estadísticas
La cantidad y superficie de terrenos adquiridos por empresas inmobiliarias cayó año tras año
La compra de terrenos el área de las empresas de desarrollo inmobiliario de enero a noviembre fue de 217,2 millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 14,2%, y la tasa de disminución se redujo en 2,1 puntos porcentuales de enero a octubre, el precio de transacción de la tierra fue de 1,196; mil millones de yuanes, una disminución del 13,0%, y la tasa de disminución se redujo en 2,2 puntos porcentuales.
En este sentido, Yan Yuejin analizó que, en general, los gobiernos locales suministrarán activamente tierras en el cuarto trimestre, lo que tendrá un impacto en las transacciones en el mercado de tierras. A juzgar por las áreas donde los precios de la tierra han caído, la caída se debe principalmente a las ciudades de tercer y cuarto nivel, mientras que las transacciones de tierras en las ciudades de primer y segundo nivel todavía muestran cierto crecimiento.
Zhang Dawei mostró un conjunto de datos compilados por el Centro de Investigación de Bienes Raíces Centaline. En noviembre de este año, el monto total de transferencias de tierras en ciudades de primer y segundo nivel alcanzó los 3,0285 billones de yuanes, en comparación con 2,498. billones de yuanes en el mismo período de 2018. El aumento interanual alcanzó el 21%. Desde una perspectiva temporal, la cantidad de terrenos vendidos en ciudades de primer y segundo nivel estableció un nuevo récord para las ventas anuales históricas de terrenos un mes antes de lo previsto (el monto anual de ventas de terrenos en 2018 fue de 2,87 billones de yuanes).
En los primeros 11 meses, 13 ciudades vendieron terrenos por valor de más de 100 mil millones de yuanes, estableciendo un nuevo récord para el mismo período de la historia. Hangzhou ocupó el primer lugar con 253.800 millones de yuanes, seguida por Shanghai y Suzhou en segundo y tercer lugar con 166.600 millones de yuanes y 165.600 millones de yuanes respectivamente.
Vale la pena señalar que la oferta de listados de terrenos en algunas ciudades calientes ha aumentado recientemente y la diferenciación del mercado también se ha reflejado en el mercado de terrenos. Por ejemplo, las empresas de adquisición de terrenos y bienes raíces están relativamente concentradas en. empresas no privadas y diferencias entre diferentes ciudades Diferenciación obvia, etc.
El número de ciudades con aumentos intermensuales en los precios de las viviendas nuevas continuó disminuyendo
En noviembre, los precios de las viviendas nuevas aumentaron mes a mes en 44 ciudades, cayeron en 21 ciudades y se mantuvo sin cambios en 5 ciudades. En comparación con octubre, el número de ciudades en las que los precios de las viviendas nuevas aumentaron disminuyó en 6 en noviembre, marcando el sexto mes consecutivo de disminución. Entre las ciudades de primer nivel, los precios de las viviendas nuevas en Beijing, Shanghai y Shenzhen aumentaron un 1,7%, un 0,3% y un 0,2% mes a mes, respectivamente, mientras que Guangzhou cayó un 0,5%. 31 ciudades de segundo nivel aumentaron un 0,2% mes a mes; 35 ciudades de tercer nivel aumentaron un 0,5%.
Los datos muestran que en noviembre, los precios de las viviendas nuevas en Tangshan y Yinchuan lideraron 70 ciudades con un aumento intermensual del 1,9%. Los precios de las viviendas en las ciudades de primer y segundo nivel se mantuvieron relativamente estables; Los precios de la vivienda en ciudades con políticas regulatorias laxas aún subieron, siendo Shenzhen el más típico.
Fuente de datos: Oficina Nacional de Estadísticas Gráfico: Editado por Wei Wenyi
“Durante la desaceleración del mercado inmobiliario, la oferta de casas contratadas previamente restringidas para nuevos edificios residenciales en la mayoría de las ciudades se ha ido publicando gradualmente, lo que hace que las estadísticas de las casas nuevas basadas en los precios de los contratos en línea sigan aumentando. A partir de los datos, los precios de las casas comerciales nuevas en la mayoría de las ciudades están "distorsionados" y la tendencia de los precios depende de los precios de las segundas. -Casas de mano", señaló Zhang Dawei.
Los precios de la vivienda de segunda mano reflejan otra situación: entre 70 ciudades grandes y medianas en noviembre, los precios de la vivienda de segunda mano cayeron mes a mes en 33 ciudades, aumentaron mes a mes en 32 ciudades, y se mantuvo sin cambios en 5 ciudades.
A juzgar por los datos históricos publicados por la Oficina Nacional de Estadísticas, los precios de la vivienda de segunda mano cayeron en más de 30 ciudades durante dos meses consecutivos en octubre y noviembre. La última vez que ocurrió la misma situación fue hace 56 meses, en marzo y abril de 2015.
Zhang Dawei cree que el precio de la vivienda de segunda mano en más de 30 ciudades ha bajado durante dos meses consecutivos, lo que puede considerarse como un punto de inflexión en el mercado inmobiliario.
Según los datos relevantes de octubre, las viviendas nuevas y de segunda mano en ciudades de segundo y tercer nivel han seguido disminuyendo o cayendo. En noviembre, la tasa de crecimiento intermensual de los precios de las viviendas nuevas en 31 ciudades de segundo nivel cayó un 0,3%, mientras que en 35 ciudades de tercer nivel cayó un 0,6% intermensual; La tasa de crecimiento mensual de las viviendas nuevas y de las viviendas de segunda mano cayó un 0,1% y un 0,2% respectivamente, frente al 0,7% y el 0,2% intermensual de octubre.
Fuente de datos: Oficina Nacional de Estadísticas Gráfico: Editado por Wei Wenyi
Zhang Bo, director de la sucursal del 58 Anjuke Real Estate Research Institute, dijo: “El enfriamiento de las segundas Y las ciudades de tercer nivel continúan, y la regulación del mercado inmobiliario El efecto continúa acumulándose, y se espera que la tendencia de crecimiento a la baja continúe en diciembre”.
Para las ciudades de primer nivel, señaló Zhang Bo, “A excepción de Shenzhen, el enfriamiento general de las ciudades de primer nivel en la segunda mitad de 2019 será evidente, especialmente en las ciudades de primer nivel. El enfriamiento del mercado de la vivienda de segunda mano es más evidente que en el mismo período de 2018. Los cambios en los precios de la vivienda en noviembre muestran que el mercado ha tocado fondo en cierta medida. Al mismo tiempo, no se puede descartar que los cambios en la estructura de la oferta de viviendas comerciales en algunas ciudades hayan hecho subir el precio medio de transacción. A medida que se acerca el Festival de Primavera, la demanda general de compra de viviendas en el mercado disminuirá y es difícil que los precios de las viviendas fluctúen significativamente a finales y principios de año”.
Will ¿Habrá una “pequeña primavera india” en el mercado inmobiliario el próximo año?
A medida que entramos en la segunda mitad del año, las políticas de talento y asentamiento introducidas con frecuencia por varias regiones han impulsado las expectativas de la industria para el mercado inmobiliario.
Zhang Bo mostró un conjunto de datos al reportero de "Daily Economic News": "Tomemos a Shantou como ejemplo. En septiembre, se emitió un aviso de subsidios para la compra de viviendas para talentos recién introducidos. El estándar máximo de subsidio para talentos calificados introducidos alcanzó 1 millón de yuanes. El efecto de esta política se extendió en noviembre, y la actividad de búsqueda de vivienda de Shantou en la Línea Anju aumentó un 28,6% mes a mes, convirtiéndola en la ciudad más popular. La mayor popularidad de las investigaciones en ciudades como Jilin y Dalian está relacionada con la flexibilización de las políticas de asentamiento. Las políticas, incluidas las subvenciones a la vivienda para los talentos, las subvenciones al empleo y al emprendimiento, etc., han atraído talentos a establecerse en estas ciudades, lo que a su vez ha propiciado que se establezcan en estas ciudades. a un aumento en el número de consultas sobre compra de viviendas”.
Pero, de hecho, los precios de la vivienda en ciudades como Dalian no aumentaron en noviembre. Hubo un fuerte aumento. Las viviendas nuevas en Dalian aumentaron un 0,2% intermensual en noviembre y el precio de las casas de segunda mano fue el mismo que el mes anterior. En Nanjing, que lanzó una importante política de talentos en noviembre, el precio de las viviendas nuevas cayó un 0,2% intermensual en noviembre. un 0,1% intermensual, y el precio de la vivienda de segunda mano sólo aumentó un 0,2% respecto al mes anterior.
A este respecto, Zhang Bo señaló: "Las políticas de talento y asentamientos han promovido la popularidad del mercado inmobiliario, pero en general la fuerza impulsora sobre los precios de la vivienda es relativamente limitada. El mercado inmobiliario en general se estabilizó en noviembre. y la inversión de las empresas inmobiliarias cambió de marcha en el cuarto trimestre. El cambio en la competitividad y la competitividad continúa con la llegada del clímax del regreso a casa a finales de año, las personas que regresan a sus lugares de origen para comprar propiedades impulsarán un cambio. en los puntos de acceso urbano, y las ciudades de tercer y cuarto nivel recibirán más atención".
"La regulación inmobiliaria es la más importante. El período estricto ha pasado y es probable que la mayoría de las ciudades se liberen. políticas que contribuyan a estabilizar el mercado inmobiliario en términos de compra de talentos, apoyo al crédito para la primera vivienda, políticas de fondos de previsión, etc. Aunque los precios actuales de la vivienda están aumentando en una gran proporción de ciudades, el mercado ha comenzado a cambiar gradualmente. Signos de estabilidad."
¿Aparecerá el mismo mercado de la "Little Indian Spring" en 2020? Zhang Dawei cree que "la estabilidad del mercado inmobiliario en 2019 es la corriente principal, y Xiaoyangchun depende principalmente de las políticas. Bajo el tono principal de 'la vivienda es para vivir, no para especular', el alcance de la flexibilización de las políticas es limitado y el futuro mercado inmobiliario seguirá fluctuando entre 15 y 16 billones de yuanes por año." ”
(Original de Meike Real Estate, si le gusta, siga la cuenta de WeChat: meikedichan)
Fuente de la imagen de portada: Photo Network