Fan Gang: ¿Por qué el dinero fluye hacia el sector inmobiliario? La causa fundamental es la relación entre oferta y demanda.

“Después de regresar a China hace 30 años, el primer artículo académico relativamente importante que escribí fue un análisis del fenómeno de las puertas traseras, la entrega de notas, la aprobación de notas, la búsqueda de rentas, el colgar boca abajo, etc. ... Recientemente, parece que la gente pasa por la puerta trasera. Las cosas han vuelto, hay que aprobar una nota para comprar una casa, este tipo de cosas está sucediendo nuevamente ", en la 18ª Conferencia Anual de Bienes Raíces del Siglo XXI de Boao. El foro se celebró en Sanya, Hainan, dijo en su discurso el vicepresidente de la Asociación de Investigación de la Reforma del Sistema Económico de China (Shenzhen), Fan Gang, director del Instituto de Investigación de Desarrollo Integral.

Fan Gang hizo esta declaración al hablar de las políticas regulatorias actuales. Está de acuerdo con la adopción de políticas de control a corto plazo para el mercado inmobiliario, pero no está de acuerdo con el uso de límites de precios para ajustar, porque esto significa negar completamente el mecanismo de fijación de precios del mercado.

Mediante restricciones a la cesión de terrenos, preventa de viviendas comerciales, etc., muchas ciudades han limitado el precio de las viviendas nuevas, resultando en un fenómeno de "inversión" en los precios de las viviendas nuevas y de segunda mano. hogares.

Fan Gang también cree que los factores que afectan los precios de la vivienda no son solo la cantidad de emisión de moneda, sino que la causa fundamental es la relación entre oferta y demanda.

La oferta insuficiente provoca un aumento de los precios de la vivienda

El argumento de que la circulación monetaria afecta los precios de la vivienda siempre ha sido popular. Esta visión sostiene que la emisión excesiva de moneda es la principal fuerza impulsora del aumento de los precios de la vivienda. Durante los aumentos de los precios de la vivienda en 2009-2010, 2013-2014 y 2016-2017, el aumento de la emisión de M2 ​​fue la razón principal.

Fan Gang señaló que la moneda es un equivalente general y cualquier aumento de precio está relacionado con la moneda. Pero lo que hay que estudiar es ¿por qué la moneda entra en el ámbito inmobiliario?

Fan Gang cree que esto se debe a que hay una evidente escasez de oferta en el mercado inmobiliario. "El problema de los altos precios de la vivienda se puede explicar desde la perspectiva de la demanda, pero muchas veces debe considerarse desde la perspectiva de la oferta. Este es un problema del lado de la oferta, porque una oferta insuficiente conduce a un aumento de los precios".

Según el punto de vista de Fan Gang, en la estructura de la demanda, la demanda rígida provocada por el crecimiento de la población y la iteración familiar no representa una gran proporción. La demanda de mejora causada por el crecimiento de la riqueza constituye la parte principal del crecimiento de la demanda.

Además, también hay una parte que se descuida: el requisito de migración. Se trata del flujo de población impulsado por el proceso de urbanización, que a su vez genera la demanda de vivienda. Dado que la tasa de urbanización actual de mi país es sólo del 55%, todavía hay mucho margen para liberar la demanda de movilidad.

En cuanto a la demanda de inversión, Fan Gang señaló que si la propiedad de inversión se utiliza para alquiler, es una parte razonable y "no lo niegues por completo". En lugar de utilizarse para alquiler, es sólo para la demanda especulativa de apreciación de activos, que es la parte que realmente necesita ser suprimida.

Según su punto de vista, la razón por la que la demanda especulativa es fuerte es por las altas expectativas de futuros aumentos de los precios de la vivienda. La razón por la que las expectativas son mayores es por la oferta insuficiente.

Por lo tanto, "la contradicción entre la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario sigue siendo la mayor contradicción en esta etapa", dijo Fan Gang.

La reforma del impuesto sobre bienes inmuebles no es una "panacea"

En términos de aumento de la oferta, mi país ha iniciado la construcción de aglomeraciones urbanas como Xiongan New Area, Guangdong-Hong Kong- Área de la Gran Bahía de Macao y el delta del río Yangtze, y ha lanzado proyectos de tierras colectivas Proyectos piloto para la construcción de viviendas de alquiler. Fan Gang cree que se necesitarán de tres a cinco años para que estas medidas demuestren plenamente su efecto.

Por tanto, para evitar el colapso de mercados inmobiliarios desarrollados como Estados Unidos y Japón, es necesaria una regulación a corto plazo. Entre ellas, políticas como las restricciones a las compras y las restricciones a los préstamos pueden desempeñar un papel correspondiente. Sin embargo, Fan Gang consideró inviable la política de límite de precios porque anulaba el mecanismo de fijación de precios del mercado.

En cuanto al fenómeno de "limitar los precios de la tierra" en la oferta de tierras, Fan Gang también cree que no es factible. Le dijo al reportero del 21st Century Business Herald que esto significa que la concesión del gobierno sólo aumentará el espacio para la búsqueda de rentas, pero no puede resolver verdaderamente el problema de la oferta y la demanda.

También dijo que si bien existe una regulación a corto plazo, la verdadera solución es llevar a cabo reformas de mecanismos a largo plazo por el lado de la oferta, como promover tanto el alquiler como las ventas, y garantías multicanal. . Hizo dos sugerencias: en primer lugar, la oferta de tierras debería basarse en la migración de la población. “Los lugares con mucha gente que se muda tendrán que aumentar la oferta, y los lugares con mucha gente que se muda tendrán que reducir la oferta.

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En segundo lugar, aumentar la proporción de superficie construida. "China tiene una gran población y su superficie habitable es 1/3 del promedio mundial.

Fan Gang también señaló en una entrevista exclusiva con un periodista del 21st Century Business Herald que la reforma del impuesto sobre bienes raíces también es una parte importante del mecanismo a largo plazo para regular el mercado inmobiliario. La reforma del impuesto sobre el patrimonio aumentará el costo de propiedad de la vivienda y aumentará el número de viviendas "exclusivamente especulativas". El costo de no vivir en la casa puede actuar como un "estabilizador automático" de los precios de la vivienda.

Pero en cuanto a. El papel del impuesto inmobiliario, Fan Gang cree que no debe sobreestimarse porque, lógicamente, el impuesto inmobiliario puede afectar a los precios de la vivienda. se recaudan impuestos, los precios de la vivienda pueden no estar libres de burbujas, como en los Estados Unidos, pero donde no se recaudan impuestos inmobiliarios, los precios de la vivienda definitivamente aumentarán, como en China. " Dijo Fan Gang.