Un artículo de 3.000 palabras sobre los factores que afectan los precios inmobiliarios

La industria inmobiliaria es una parte importante de la industria terciaria. Es una industria integral y la industria básica y líder de la economía nacional. La formación de los precios inmobiliarios es muy compleja y se ve afectada por influencias naturales, económicas, sociales, regionales y personales. Según las estimaciones, en la composición de los precios inmobiliarios, la proporción de diversos gastos es aproximadamente la siguiente: los terrenos representan alrededor del 20%; los proyectos de construcción representan alrededor del 35%; las instalaciones "grandes municipales" representan alrededor del 15%; y las tarifas representan alrededor del 10% -15%; las ganancias de las empresas de desarrollo representan alrededor del 15% -20%;

Este artículo intenta analizar los precios inmobiliarios de mi país desde tres aspectos: suelo, mercado financiero inmobiliario y costos de transacción, y buscar nuevos arreglos institucionales.

Acuerdos institucionales y construcción de sistemas relacionados con cuestiones territoriales

La tierra es el elemento central del desarrollo inmobiliario. Los recursos de tierra de mi país son escasos y la elasticidad de la oferta es baja, pero con el desarrollo económico, la demanda de tierra de la gente sigue aumentando. La propiedad de la tierra en nuestro país pertenece a todas las personas y, en principio, los terrenos para la construcción deberían utilizarse en terrenos de propiedad estatal. La tierra no es propiedad privada ni estatal, sino propiedad de todo el pueblo. Esta forma de derechos de propiedad expone las siguientes fallas del sistema:

Bajo las condiciones actuales del sistema, la propiedad de la tierra no se puede transferir ni comprar ni vender, pero el derecho a usarla se puede comprar y vender, lo cual es en realidad arrendamiento de tierras. En la actualidad, la tierra se otorga en forma de "arrendamiento", es decir, los derechos de uso de la tierra durante muchos años se agrupan y se otorgan a los usuarios de una sola vez. Debido al largo período de tiempo, los promotores pueden hipotecar el terreno entre "alquilar" y "vender" y transferir años de alquiler del terreno a los precios de la vivienda de una vez. Esto es una dislocación y una infracción de los derechos de propiedad;

Actualmente. suelo El grado de mercantilización de la circulación es muy bajo. La proporción de tierra transferida mediante acuerdo no sólo es demasiado grande, sino que además su precio es aleatorio; al mismo tiempo, el mercado primario carece de transparencia y no existe un mecanismo de competencia abierto, justo y equitativo para la determinación de la tierra de referencia; los precios no son lo suficientemente científicos y razonables, y es difícil mantenerse al día con el ritmo del desarrollo real;

La inversión inmobiliaria tiene una alta tasa de contribución al crecimiento del PIB local y, a menudo, se utiliza como rendimiento y proyecto de imagen por parte de algunos funcionarios locales irresponsables. En esta ola de "corrida de mercado", el uso de la tierra para obtener enormes ganancias se ha convertido en un método de búsqueda de rentas para algunas unidades e individuos. Naturalmente, los gobiernos locales no serán los últimos en pagar la factura.

Frente a la realidad, debemos hacer bien el siguiente trabajo: diseñar métodos de cobro y precios de separación de bienes raíces razonables, es decir, los compradores de viviendas pagan el alquiler del terreno año tras año, ya no tienen relaciones con los desarrolladores, cambiar la situación del "alquiler" de la tierra; controlar estrictamente el mercado de la tierra, acelerar el sistema de licitación, subasta y cotización de la tierra, y tapar el "agujero negro" de las transacciones de la tierra; establecer un sistema científico de referencia para la determinación y publicación del precio de la tierra para facilitar la oportuna y actualizaciones dinámicas; el gobierno debe hacer un buen trabajo e implementar concienzudamente los planes de suministro y uso de tierras y las cuestiones de planificación no pueden discutirse una por una; Sistema de reserva de tierras para permitir al gobierno comprar o suministrar tierras de manera oportuna de acuerdo con el mercado de tierras. China implementará el sistema más estricto de protección de tierras agrícolas en el futuro.

Acuerdos institucionales y construcción de sistemas relacionados con cuestiones del mercado financiero inmobiliario

El sector inmobiliario es una industria intensiva en capital. Si es un carro, las finanzas son su motor. A juzgar por el extraordinario crecimiento del crédito en los últimos años, se puede decir que el crecimiento del crédito inmobiliario es una locura. La razón por la que el sector inmobiliario puede seguir recibiendo apoyo financiero está relacionada con el fuerte efecto rebote de la industria inmobiliaria, y el retorno de la inversión en el desarrollo inmobiliario es mayor que en otras industrias. Los bancos también consideran los préstamos para vivienda como un nuevo punto de crecimiento empresarial, pero en realidad existe una grave asimetría de información. Los bancos subestimaron los riesgos e invirtieron mucho en bienes raíces. Los promotores empiezan a endeudarse a ciegas y con optimismo, y las expectativas irracionales conducen a una prosperidad irracional. De esta manera, aparecerán burbujas de precios inmobiliarios que pueden estallar en cualquier momento.

El mercado financiero inmobiliario de mi país tiene problemas como un bajo nivel de desarrollo, una variedad financiera única, un mercado secundario subdesarrollado para préstamos hipotecarios para vivienda, mecanismos imperfectos de operación y gestión, mecanismos de dispersión de riesgos, restricciones regulatorias y sistemas de garantía. Entre ellos, un único canal de financiación es el problema más grave. También se debe construir un sistema razonable a su alrededor y es imperativa la diversificación de la financiación inmobiliaria.

Dentro de los nuevos canales de financiación, la mejor opción es la financiación directa a través del mercado de capitales. Para las empresas inmobiliarias, las operaciones en el mercado de capitales pueden aliviar la presión de las necesidades de financiación de los proyectos inmobiliarios. Desarrollar vigorosamente fideicomisos inmobiliarios. En general, los productos fiduciarios presentan un patrón de construcción de infraestructura de gobiernos locales, financiamiento inmobiliario e inversión en valores. Organizar fondos inmobiliarios. Por el número de expediente. 121 En 2003, los fondos inmobiliarios, como importante canal de financiación del sector inmobiliario, tuvieron que pasar de detrás de escena a primer plano. Esto sin duda proporcionó nuevos canales de financiación para las empresas inmobiliarias y para los inversores, que no sólo pudieron obtener una mayor rentabilidad. retorno de la inversión de los fondos y puede evitar riesgos de manera efectiva.

La construcción del sistema del mercado financiero inmobiliario tiene un largo camino por recorrer. Es necesario mejorar el antiguo sistema crediticio, controlar estrictamente el acceso al crédito, fortalecer la revisión y la gestión y mejorar los sistemas crediticios, hipotecarios y de seguros, y lo que es más importante, es necesario realizar nuevos arreglos institucionales, ampliar los canales de financiación y alinear la innovación financiera; con las condiciones nacionales de China para promover el sano y rápido desarrollo del mercado financiero inmobiliario. Sólo así se podrá prevenir eficazmente la aparición y el estallido de burbujas de precios inmobiliarios.

Acuerdos institucionales y construcción de sistemas relacionados con los costos de transacción

El mercado inmobiliario es un mercado complejo, y entre sus participantes se incluyen compradores y vendedores, unidades constructoras, gobiernos, agencias de supervisión y evaluación, medios de comunicación, etc. Los servicios que brindan son condiciones para transacciones de mercado fluidas y los costos de estos servicios pueden considerarse parte de los costos de transacción. Se deben considerar los siguientes aspectos al establecer una plataforma de sistema razonable para controlar los costos de transacción:

Disposiciones fiscales razonables

En el desarrollo inmobiliario, la gente paga por la infraestructura urbana y las instalaciones públicas que respaldan las tarifas. Hay muchas objeciones a la colección. Los académicos han sugerido durante mucho tiempo que las tarifas de apoyo a la infraestructura urbana no deberían cobrarse a los desarrolladores de una sola vez, sino directamente a los propietarios año tras año, los costos de construcción del suministro de agua, suministro de energía, suministro de gas y otras instalaciones deberían retirarse automáticamente del escenario de la historia; después de que se racionalicen los precios de los productos; algunos cargos con una naturaleza obviamente repartida, como las tarifas de construcción de defensa aérea civil, los recargos por educación, etc., están dentro del alcance de beneficiar a toda la población, por lo que no deben ser pagados únicamente por las empresas de desarrollo.

Costes de transacción en la aprobación de proyectos

El sector inmobiliario sigue siendo un "carne gorda" a los ojos de muchos departamentos de energía. Todo el mundo quiere conseguir algo de "aceite y agua", y. hay demasiados pasos para la aprobación de proyectos. Uno de los legados que dejó nuestro sistema económico planificado. Las empresas de desarrollo van y vienen en el departamento de sellos oficiales, lo que no solo reduce la eficiencia, sino que también agrega una gran cantidad de "dinero corriente", y estos costos de transacción también se incluyen en el precio de la propiedad.

Costes de transacción en las licitaciones

En el mercado de la construcción mal regulado, los “contratos en blanco y negro” se han convertido en un secreto a voces. El llamado "contrato negro" significa que durante el proceso de licitación del proyecto, la unidad de construcción firma de forma privada un contrato con el postor ganador además del contrato firmado públicamente ("contrato blanco"), lo que obliga al postor ganador a contratar con fondos en avance y reducción del costo del proyecto. Además, problemas como la subcontratación de proyectos y los "corredores" pescando en aguas turbulentas también son muy graves, y el proceso de licitación también es un caldo de cultivo para la corrupción.

Costos de transacción en la gestión de costos de proyectos

Como componentes importantes del mercado inmobiliario, los departamentos de supervisión, consultoría y evaluación desempeñan un papel vital en el proceso de formación de los costos de proyectos. Pero existen muchas lagunas en nuestra gestión de costes. La calidad de los auditores de presupuesto y cuentas finales varía y el sistema de supervisión es difícil de operar. Estas cuentas finales diferirán inevitablemente del coste real del proyecto. De hecho, en proyectos de desarrollo y construcción, solo prestamos atención a la supervisión de la calidad del proyecto, pero ignoramos la supervisión del costo. Sólo diseñando procedimientos prácticos de preparación y revisión de costos, un sistema de supervisión científico e integral y mejorando los mecanismos de incentivos y supervisión podremos garantizar la equidad y razonabilidad de los costos de los proyectos y la sana regulación del mercado de la construcción.

Costos de transacción asociados a los medios

Los medios son el principal vehículo para proporcionar información sobre transacciones inmobiliarias. Los locos anuncios inmobiliarios, en última instancia, son promotores que gastan dinero para los propietarios, mientras que los medios de comunicación están más interesados ​​en la exageración conceptual. Desde el concepto "Olímpico" hasta el concepto de "Exposición Mundial", desde el concepto de "paisaje frente al mar" hasta el concepto de "villa de lujo", cada ronda de publicidad ha hecho subir los precios de la vivienda. Por supuesto, existen promociones conceptuales razonables, pero lo que más necesitamos es información real y creíble sobre transacciones inmobiliarias. Ante la tentación de pagar enormes honorarios publicitarios, algunos medios de comunicación no dudaron en vender su espacio y alardear. En última instancia, los costosos costos de transacción traen consigo una falsa prosperidad, que es fatal para el sector inmobiliario. Por lo tanto, necesitamos un acuerdo institucional para proteger los intereses de los propietarios y el futuro de los bienes raíces.

Debemos analizar de forma racional diversos problemas del mercado inmobiliario.

En la actualidad, existe una contradicción entre la aceleración del proceso de comercialización de la vivienda en el mercado inmobiliario de mi país y el retraso en la construcción institucional, lo que requiere que mantengamos la cientificidad, racionalidad, aplicabilidad y viabilidad de los arreglos institucionales. Sólo así se podrán prevenir y resolver muchos problemas del mercado inmobiliario, especialmente los problemas de precios. ¡Sólo así podrán los bienes raíces de China avanzar hacia la gloria!

Materiales de referencia:

1. Xie et al., Real Estate Bubble and Financial Crisis[M], Economic Management Press, 2002

2. , Bienes Raíces La raíz de la burbuja está en el sistema de circulación [J], Construcción Urbana y Rural, 2003(4)

3. su referencia a China [J], China Real Estate Finance, 2003 (5)

4 Zhang Rui, Why is the real estate Industry so hot[J], China Economic Information, 2003(6)<. /p>