¿A qué debes prestar atención al comprar una casa en Wuhan?

(1) Deje espacio para negociar. Si eres comprador, oferta más bajo. Pero no se puede regatear al azar. El precio que se regatee debe estar dentro de un rango razonable.

(2) Deje que la otra parte hable primero, déjele expresar todos sus requisitos y oculte sus propias opiniones primero.

(3) Deje que la otra parte haga concesiones en cuestiones importantes primero. Si lo desea, primero puede ceder en menos cuestiones.

(4) Deje que la otra persona se esfuerce por conseguir todo lo que pueda conseguir, porque la gente no valorará las cosas que son fáciles de conseguir.

No cedas demasiado rápido, es mejor ceder más tarde, porque cuanto más espere, más lo apreciará.

(6) No son necesarias concesiones al mismo nivel. Por ejemplo, si la otra parte te da el 60%, tú puedes darle el 40%. Si la otra parte dice que quiere darme el 60%, puede decir que no puedo permitirme el lujo de rechazar a la otra parte.

(7) No hagas concesiones innecesarias. Cada vez que haces una concesión, puedes obtener algunos beneficios de la otra parte.

(8) A veces también podrías hacer algunas concesiones cuando no haya ninguna pérdida para ti.

(9) Recuerde "lo consideraré", esto también es una especie de concesión.

(10) Si no puedes comer mucho, prueba un sándwich; si no puedes comer un sándwich, al menos haz una promesa.

No te lo tomes a la ligera, recuerda que cada concesión contiene tu beneficio.

No te avergüences de decir “no”. La mayoría de la gente tiene miedo de decir "no". De hecho, si dices lo suficiente, él creerá que realmente estás diciendo "no". Así que sea paciente y constante.

(13)No hagas trampa. Aunque hagamos concesiones, siempre debemos mantener una situación general favorable.

Si haces una concesión y quieres retractarte, no te avergüences, porque no es un acuerdo y todo se puede empezar de nuevo.

(15) No haga demasiadas concesiones demasiado rápido para evitar que la otra parte insista demasiado en el precio original durante el proceso de negociación; preste siempre atención al número y alcance de las concesiones de la otra parte; .

¿Cuáles son algunos consejos para negociar a la hora de comprar una casa?

Algunas personas dicen que la clave para comprar una casa depende de su capacidad de negociación. Esto es cierto, especialmente para los compradores de vivienda que desean invertir. Sólo comprando una casa barata podrás tener tu propio margen de beneficio. De lo contrario, no habrá ganancias ni pérdidas después de la venta. La habilidad de la negociación de negocios inmobiliarios radica en captar y conocer la dinámica del mercado y, al mismo tiempo, conocerse a sí mismo y al enemigo, y conocerse a sí mismo y al enemigo. Por último, sea despiadado y negocie duramente.

Amplios conocimientos en negociaciones comerciales. Sólo haciendo el suficiente esfuerzo podremos tener un plan definido y ganar esta batalla.

Primero, cálmate y comprende desde todos los aspectos.

1 Visitando la casa. La casa es real y todo se puede ver a través de tus ojos. Cuando mires una casa, debes mostrar tu interés. Si tienes demasiado frío, el vendedor no estará de humor para charlar contigo. Al mismo tiempo, es necesario observar atentamente la estructura de la casa, la iluminación, el mantenimiento del entorno, etc. , escuchar la explicación del vendedor y hacerle más preguntas.

2 Domina el material de fondo. El tiempo que la casa ha estado en el mercado, cuántas personas han ofertado y cuánto ha ofertado la casa se pueden utilizar como factores de referencia. Cuanta más gente haga ofertas por una casa, más revendible será.

Hazle saber al vendedor que estás comprando la casa para vivir en ella, no para revenderla. Por lo general, los vendedores no quieren que los vendedores de viviendas obtengan ganancias y prefieren compradores que vivan en sus casas. Una es que se puede vender a un precio elevado y la otra es que es relativamente sencillo.

En segundo lugar, es necesario comprender la psicología del vendedor:

1. El tiempo que tiene el vendedor para vender la casa es muy importante para saber cuándo negociar. Cuanto más se acerca la fecha límite para vender la casa en cuestión, más ansioso estará el vendedor por vender. Este es su mejor momento de negociación.

2. Entender para qué planea utilizar el vendedor el dinero de la venta de la casa. Si el vendedor confía en el precio de la casa y no tiene prisa por comprarla, sufrirá muchos contratiempos a la hora de negociar la casa. En este caso, es hora de que te detengas o des la vuelta.

3 depósitos. No existe un estándar determinado para el monto apropiado del depósito. Depende de las necesidades de cada persona y lo negocian ambas partes.

Principios de negociación:

1 Exponer las deficiencias de la casa, exponer todas las deficiencias de la casa del vendedor y hacer que el vendedor pierda la confianza en su alto precio, logrando así el propósito de negociación.

2 Tácticas dilatorias. Si el vendedor está ansioso por vender, puede retrasar deliberadamente la venta, por ejemplo mintiendo sobre cuánto tiempo llevará cobrar el pago, y luego esperar hasta las últimas etapas del plazo para negociar.

3 Estrategia de cooperación. Puede decirle al vendedor que está invirtiendo con un socio * * *, y el precio debe negociarse con el socio, y puede negociar en un doble golpe.

4 Juega duro para conseguirlo. Incluso si te gusta la casa que ves, todavía tienes que expresar varias razones por las que no te gusta para poder negociar un mejor precio.

En definitiva, hay muchas formas de negociar. Mientras el comprador tenga la mente despejada, la utilice con flexibilidad y actúe de acuerdo con la situación, obtendrá lo que quiere y tendrá éxito.

Además de la ubicación, el ruido y el tipo de unidad, si el desarrollador tiene cinco certificados (por supuesto, estos incluyen el potencial de apreciación)

No se puede ignorar la administración de la propiedad, y la que tiene el También debe seleccionarse la mejor "rentabilidad".

1. La reputación del constructor. Comprar una casa nueva enfrentará algunos riesgos, como: el constructor quiebra y desaparece y no puede recuperarse; la fecha de entrega se retrasa una y otra vez, o incluso el contrato se cancela y la calidad cumple con los requisitos; etc.

2. No te dejes engañar por el modelo de casa del constructor. Debes saber que las bellezas se publican con dinero. Lo que debes sentir en la casa modelo es si la estructura es adecuada y si el tamaño es adecuado. Debes calcular el costo de la actualización.

3. A los arquitectos les gusta utilizar sus propios contratos de compra de vivienda, y el principal objeto de protección de los términos son ellos mismos. Sólo contratando a un agente inmobiliario y a un abogado se pueden proteger mejor los derechos e intereses de los compradores de viviendas.

4. La inspección de viviendas nuevas es fundamental. La inspección de viviendas nuevas se centra en el interior. Los inspectores de viviendas comprobarán si hay trabajos incompletos, omisiones y problemas de calidad. Se llevará a cabo una inspección exhaustiva del equipo, el sistema de tuberías, el sistema de ventilación y el sistema de calefacción y aislamiento de la nueva casa, y se registrarán registros detallados en el certificado de aceptación de finalización y el documento de garantía. También te contamos el contenido de la garantía de un año, dos años y siete años para tu nuevo hogar. Todos estos registros sirven como base para negociar cabos sueltos y cuestiones de calidad con el constructor.

5. A muchos constructores no se les permite vender públicamente sus casas nuevas antes de la entrega. Antes de construir una nueva casa, debemos pensar qué haremos si nuestras circunstancias laborales y familiares cambian. Si inviertes en comprar una casa nueva, debes prestar más atención a la posibilidad de especular con propiedades fuera del plano.

6. Elija un agente con experiencia. No es necesario negociar el precio de una vivienda nueva. Si alguien puede ayudar, ¡por qué no!

1. En cuanto a este jardín y aquel jardín cuidadosamente seleccionado por el desarrollador, depende del proyecto. No los confunda simplemente como la Habitación 1 y la Habitación 2. No sea subjetivo ni se engañe. son un cierto jardín.

2. Ser capaz de observar la ubicación geográfica. Todos los anuncios de bienes raíces dibujarán un diagrama esquemático de la ubicación, y cuanto más artísticos sean los dibujos, más parecidos serán.

Ríos y lagos, montañas y ríos. De hecho, puede que esté a decenas de kilómetros de distancia. Sólo conocerás la ubicación real de la propiedad comprobando las coordenadas y buscándola en un mapa real.

3. Al mirar el precio, los compradores deben entender si es el precio promedio o el precio inicial. Si es el precio inicial, es el precio más bajo de la propiedad. El precio real aumentará dependiendo de factores como piso, orientación, tipo de unidad, avance de la construcción, etc. Por supuesto, cuando nadie las compre, los precios de las propiedades bajarán.

4. Sea capaz de distinguir las imágenes de apariencia. Debe ver claramente las bellas imágenes de apariencia, ya sean imágenes reales o representaciones. No tome estas últimas como las reales. computadoras, así que no las tomes en serio. De lo contrario, quedarás decepcionado.

5. No te dejes fascinar por los planos. El plano de planta es atractivo para los compradores, pero no se deje deslumbrar; tiene que verlo usted mismo. Debido a que las proporciones de algunos planos de planta son obviamente inapropiadas, se sienten mucho más vacías que las medidas reales.

6. Comprenda al promotor. Al comprar una casa y leer anuncios inmobiliarios, debe comprender si la empresa promotora u otras unidades del proyecto participantes son confiables. No compre una casa fácilmente si no la comprende.

7. No te dejes cegar por los descuentos. Todos los anuncios inmobiliarios actuales tienen las ventajas y descuentos del proyecto, pero nunca se ven las debilidades y desventajas del proyecto. Tienes que pensar si es verdadero o falso. No se deje engañar por palabras como “No pierda esta oportunidad, no volverá a aparecer”, y mucho menos se deje conmover por diversos descuentos.

8. El número del certificado de calificación es muy importante. Si no hay un número de certificado de calificación en el anuncio, significa que los derechos de propiedad no se pueden comprar. La concesión de derechos de propiedad es un acto gubernamental y las "garantías" verbales de los promotores no son fiables.

9. Mirar detenidamente el préstamo hipotecario y calcular la rentabilidad. Los compradores eligen métodos de pago en función de su propia situación financiera. Muchos anuncios indicarán de qué banco obtener una hipoteca, a cuántos años y cuánto costará. Pida a los expertos que consulten las políticas y los conocimientos sobre préstamos y luego calculen cuidadosamente qué método es más rentable.

10. No olvide que hay muchas promesas sobre ecología, administración de propiedades y seguridad en otros anuncios. No olvides estas cosas al firmar el contrato.

En repetidas ocasiones

Todos conocemos las "trampas" de las casas:

Las oleadas de compra de viviendas a menudo hacen que algunos compradores pierdan la cabeza y, sin saberlo, caigan en la trampa de los promotores inmobiliarios ilegales. varias trampas. Con frecuencia se producen publicidad engañosa, reducción de superficie, retrasos en la entrega de viviendas, retrasos en la obtención de certificados y otras cosas que provocan pérdidas a los compradores de viviendas, lo que ha desencadenado un gran número de disputas sobre contratos de venta de viviendas comerciales. Entonces, en la práctica, ¿cuáles son los peligros de los que hay que tener cuidado al comprar una casa?

Trampa publicitaria

Para vender casas, algunos promotores suelen describir en anuncios de venta (incluidas mesas de arena y folletos de venta). Piscinas, gimnasios, plazas de aparcamiento, supermercados, relación de superficie, espaciamiento de edificios y otras instalaciones auxiliares, pero este compromiso no está escrito en el contrato. De esta manera, cuando el espacio verde se convierte en un estacionamiento, hay una gran bomba de agua debajo de la casa y la carretera está desbloqueada durante mucho tiempo, cuando el comprador de la vivienda pide explicaciones, el promotor utilizará la excusa de que el cambio de planificación ha sido aprobado por el departamento de planificación o el acuerdo del contrato no está claro. Generalmente es difícil para los consumidores obtener una compensación si eluden su responsabilidad.

Una vez que ocurre una disputa o demanda, el juez generalmente juzgará los méritos basándose en los términos del contrato en lugar de mirar completamente el anuncio.

Trampa de ventas

Los chinos siempre siguen a la multitud cuando compran cosas. Tan pronto como escuché que había mucha gente viendo la propiedad, aquellos que querían comprar una casa estaban ansiosos por intentarlo. Es precisamente debido a esta obediencia ciega de los consumidores que algunos desarrolladores han tendido trampas a los compradores de viviendas:

Primero utilice pequeñas ganancias para atraerlos y realice una suscripción interna antes de obtener el certificado de preventa. La suscripción interna se refiere a preventas privadas a pequeña escala de viviendas comerciales por parte de promotores inmobiliarios. Debido a que el precio de la vivienda comercial adquirida internamente es relativamente bajo, resulta naturalmente atractiva para los compradores de vivienda. En el proceso, los compradores creen que están obteniendo una ganga y los promotores aprovechan la oportunidad para recaudar fondos. Sin embargo, la suscripción interna de viviendas comerciales se vende sin obtener una licencia de preventa para viviendas comerciales y el comportamiento de venta es ilegal. Por lo tanto, una vez que algo sale mal, los derechos e intereses legítimos de los compradores de viviendas a menudo no están completamente protegidos por la ley. De esta forma, la inversión del comprador está llena de riesgos.

En segundo lugar, cree una ilusión y haga escándalo por el número de casas, los tipos de unidades, las orientaciones y la fijación de precios. Lo que hacen los desarrolladores es lanzar una cuarta parte o un tercio del inventario total de preventa y hacer coincidir cuidadosamente las unidades que lanzan. Por lo general, primero se seleccionan los peores tipos de apartamentos y pisos, de modo que, por un lado, se puede afirmar que las unidades buenas están "ocupadas" y, por otro lado, se pueden evitar estas "chicas feas". Por supuesto, también se deben mezclar algunas buenas salas, de lo contrario provocará la pérdida de clientes objetivo.

Al fijar los precios, el precio de otras unidades se ajustará en función de las ventas de las unidades lanzadas anteriormente. En términos generales, al inicio de las ventas (apertura), los promotores tienden a fijar precios más bajos para atraer a los clientes con el llamado "precio más bajo" (generalmente para el peor piso). Una vez que un cliente viene a comprar una casa, ese "más bajo". precio” desaparecerá. En la práctica, veremos que mientras el diseño del sitio de ventas y la publicidad sean exitosos, el precio aumentará de manera constante.

En tercer lugar, cree vigorosamente accesorios y una atmósfera de ventas en el lugar. Para crear la ilusión de un auge de las ventas, los desarrolladores (vendedores) suelen invitar a algunos familiares y amigos a ser "cuidadores" en el sitio de ventas y disfrazarlos de rojo en el gráfico de rendimiento de ventas (el logotipo rojo representa las unidades vendidas), lo que hace que la gente sentir La propiedad inmobiliaria es fácil de vender y próspera, lo que desencadena el deseo de comprar de los clientes.

En cuarto lugar, configure una trampa de depósitos. A menudo nos encontramos con esta situación. Una vez que a un cliente le gusta un determinado apartamento y expresa su intención de comprarlo, el vendedor le dirá que solo hay un apartamento. Si no paga un depósito, otros lo comprarán y el cliente debe pagar un depósito inmediatamente. Si el cliente dice que no trae suficiente depósito, el personal de ventas le pedirá que primero pague un "pequeño depósito" de 500 a 1000 yuanes, firme un acuerdo de suscripción y luego le pedirá que pague un "depósito grande". al día siguiente. Una vez que el cliente realiza un "pedido grande", el vendedor ha completado la tarea de atrapar al cliente. Porque los acuerdos de suscripción que vemos suelen tener cláusulas del tipo: "Si el contrato no se firma en el plazo acordado, no se reembolsará el depósito pagado". Después de firmar el acuerdo de suscripción, muchos clientes no quieren comprar la casa que suscribieron después de varias consideraciones. Sin embargo, para evitar la pérdida del pago inicial, firmarán un contrato que no están dispuestos a firmar, lo que provocará una mayor. pérdidas para ellos mismos.

La trampa de los "Cinco Certificados"

Los promotores inmobiliarios legales y formales deben tener los "Cinco Certificados" y los "Dos Libros" completos.

Los llamados "cinco certificados" se refieren al certificado de derecho de uso de la tierra de propiedad estatal, el permiso de planificación del terreno para la construcción, el permiso de planificación del proyecto de construcción, el permiso de construcción del proyecto de construcción (también conocido como permiso de inicio del proyecto de construcción) y la venta previa de viviendas comerciales. permiso de venta; "Dos Letras" "Se refiere a la "Garantía de Calidad Residencial" y al "Manual de Instrucciones Residencial", que también son los requisitos básicos de la ley para el vendedor.

Pero en la operación real, para encubrir la situación falsa, algunos desarrolladores (personal de ventas) a menudo encuentran excusas para no presentar los originales de estos documentos, o dicen que tienen los documentos relevantes para aprobar. un procedimiento determinado, es decir, el texto se coloca en la sede de la empresa, lejos de la oficina de ventas. El vendedor suele pedirle al cliente que firme primero una carta de suscripción o un contrato. Una vez que el cliente paga el depósito o el precio de compra, si surge algún problema, el desarrollador (vendedor) cambiará inmediatamente de rostro y el cliente nunca verá el producto. Palabras del vendedor al vender la casa. Una cara sonriente y llena de primavera.

Trampa de los términos del contrato

Cuando un cliente decide comprar una casa, debe firmar un contrato de compraventa de vivienda comercial con el promotor. En circunstancias normales, el desarrollador (vendedor) entregará un borrador del contrato al cliente y habrá muchos espacios en blanco en el contrato. Algunos lugares requieren que ambas partes confirmen e inserten contenido relevante, mientras que algunos lugares opcionales para completar aún pueden estar vacíos. En este momento, los compradores de viviendas a menudo piensan que todo está declarado, incluso si el contrato se completa, pero son estos espacios en blanco los que crean las condiciones para futuros fraudes por parte de los desarrolladores. Por ejemplo, el artículo 15 del contrato estándar "Si el certificado de propiedad está vencido, la indemnización por daños y perjuicios se calculará en tres diezmilésimas del precio total de compra cada día. Sin embargo, accidentalmente, el promotor (vendedor) diseñó esta cláusula y". la indemnización se calculará sobre la base del precio pagado de la vivienda. Tres diezmilésimas del pago serán responsables por incumplimiento de contrato. No hace mucho vimos un caso en el periódico: la solicitud se retrasó más de un año y sólo se pagaron 96 yuanes. O si no se puede hacer a tiempo, simplemente pídale al comprador que realice el pago. En otros contratos, las cláusulas de incumplimiento parecen justas en la superficie, pero en realidad son injustas. Por ejemplo, se acuerda que cualquier parte pagará el 40% del precio total de la vivienda como indemnización por daños y perjuicios al rescindir el contrato de compra de la vivienda. En realidad, esto es solo para restringir la compra de viviendas. Generalmente, a los promotores les resulta imposible recuperar las casas que venden.

Recordatorio especial:

Para evitar ser engañado por los compradores, le sugiero que tome las siguientes medidas para evitar trampas:

Primero, debe haber fuertes leyes de la conciencia. Si bien es importante que los compradores elijan la ubicación de su casa y mantengan el precio bajo, creemos que es aún más importante ver que en un mercado inmobiliario no regulado, los obstáculos están por todas partes. Por lo tanto, es necesario comprender las leyes y regulaciones pertinentes, consultar a profesionales (especialmente abogados profesionales) y comprender las leyes y los conocimientos relacionados con la compra de una vivienda. Sólo así podremos salvaguardar mejor nuestros derechos e intereses legítimos.

En segundo lugar, debemos ejercer plenamente los derechos que nos otorga la ley y adherirnos siempre a los principios de igualdad, beneficio mutuo y consenso a través de la consulta durante el proceso de transacción. El comercio justo es un principio legal. En la actualidad, en el proceso de transacciones inmobiliarias, los promotores (vendedores) ocupan una posición fuerte y la información entre ellos y los compradores de viviendas es extremadamente asimétrica, por lo que existe el fenómeno de que los promotores (vendedores) hacen el negocio dominante. Para ello, los consumidores deben mantener una actitud correcta, explicar clara y detalladamente los problemas al comprar una casa y negarse resueltamente a firmar o comprar si tienen objeciones, términos poco claros o insatisfechos y deben respetar el principio de perseverancia; y no lo hagas. Debido a que comprometes una cosa a la vez, te traerás problemas interminables y enormes pérdidas económicas.

En tercer lugar, el contrato debe firmarse cuidadosamente y conservarse las pruebas. Al comprar una casa, no crea en la retórica de algunos desarrolladores (vendedores). Al firmar un contrato, debes revisar cuidadosamente cada cláusula, preguntar y explicar las preguntas relevantes con claridad, todos los compromisos que esperas obtener, así como el contenido del acuerdo que las dos partes han formado, deben quedar registrados por escrito para evitar convertirse en; un cheque en blanco en el futuro. Cuando se recupera la casa y después de mudarse, una vez que se descubren los problemas, se deben conservar varias pruebas. Si es necesario, se pueden conservar los hechos relevantes mediante certificación notarial para demostrar la existencia de hechos de infracción.

Finalmente, debemos aprender a confiar en los profesionales y tomar armas legales para salvaguardar nuestros derechos. La venta de viviendas es diferente del consumo general, involucra muchos campos como ingeniería, calidad, contratos, administración de propiedades, etc., y las leyes y regulaciones relevantes son más complejas. Incluso después de múltiples investigaciones, generalmente resulta difícil para los compradores descubrir el meollo del problema mediante esfuerzos personales. Por tanto, si te sucede algo malo, o tienes el presentimiento de que puede venir un riesgo, para salvaguardar eficazmente tus derechos e intereses legítimos, debes contactar con profesionales, profesionales del Derecho, intermediarios y organizaciones de protección de derechos en esta materia de forma manera oportuna.

En primer lugar, primero debes determinar tu objetivo en términos de ubicación y distancia.

Al mismo tiempo, debe evaluar razonablemente sus propias capacidades financieras. Esto está relacionado con el pago total de la casa. No se adelante demasiado, considere su asequibilidad financiera actual y futura y considere comprar una casa basándose en su propia solidez financiera. Al comprar una casa, también debe comprobar si el certificado de proyecto del promotor cumple las condiciones para la venta. Preste atención al progreso del plan de desarrollo de todo el proyecto, que está relacionado con el tiempo de mudanza de los compradores de vivienda y la interferencia de la construcción de otros proyectos.

Debe ver claramente si la planificación, el diseño y las instalaciones de apoyo de todo el proyecto satisfacen sus necesidades y si satisfacen las comodidades y el confort de vivir. Hoy en día, hay muchas casas finamente decoradas. Es necesario prestar atención a si la decoración entre la casa modelo anterior y la casa de subastas posterior es coherente. Para casas toscas, debemos prestar atención a la racionalidad de la estructura interna de la casa, incluida el área utilizable real. Porque las zonas compartidas de torres y losas son diferentes.

Actualmente muchas quejas candentes se refieren a las casas de subastas. El nuevo contrato de vivienda comercial entrará en vigor el 5 de marzo. Hay muchas cosas a las que los compradores de vivienda deben prestar atención, incluido si los anexos del contrato son beneficiosos para el propio comprador de la vivienda.

La gestión inmobiliaria también es un aspecto al que hay que prestar atención a la hora de comprar una casa. Las personas que compran casas son cada vez más maduras. Antes de comprar una casa, deben comprender los estándares de cobro de la propiedad para evitar disputas después de mudarse. Y a la hora de comprar una casa, hay que prestar atención a si la casa que estás comprando está hipotecada o hipotecada.

Si observamos la tendencia general de compra de viviendas, no hay duda de que los precios de las viviendas aumentarán. Es poco probable que se produzcan recortes de precios en los próximos dos o tres años. Entonces los consumidores deberían comprar una casa basándose en sus propias necesidades. Debido a que las políticas futuras tendrán requisitos cada vez mayores para los desarrolladores, junto con el control de la tierra, los problemas de financiación de los desarrolladores, el uso de nuevos materiales y nuevas tecnologías, y las mejoras en el medio ambiente y la planificación generales, todo esto aumentará el costo de la vivienda. Por lo tanto, si hay demanda de vivienda, no hay necesidad de mantener dinero para comprarla. Este aumento puede continuar o incluso aumentar más en el futuro.

Cuestiones legales involucradas en el proceso de compra de una casa

Como comprador de una vivienda, este es un tema muy importante en la vida de las personas, lo que significa que primero debes vivir en paz antes de puede trabajar felizmente. Por tanto, para la gente corriente, comprar una casa satisfactoria es una cuestión muy importante. Sin embargo, surgen muchos problemas durante el proceso de compra de una casa, que de vez en cuando se revelan en los periódicos u otros medios de comunicación. De hecho, hay que decir que se pueden evitar muchos problemas si los compradores de viviendas son más cautelosos y saben más sobre la compra de viviendas.

Cuando los particulares compran una casa, generalmente se dividen en tres etapas.

1. Antes de comprar una casa, los compradores de vivienda primero deben elegir cuidadosamente un proyecto inmobiliario, es decir, qué tipo de casa planean comprar. En primer lugar, hay que considerar su ubicación geográfica, tipo de unidad y entorno. Es importante comprender la solvencia del desarrollador. En otras palabras, los compradores de viviendas deben tener algunos conocimientos básicos del proyecto inmobiliario que elijan antes de comprar una casa. Uno de los conocimientos básicos es comprender el perfil crediticio del desarrollador. Más adelante discutiré los aspectos de la contribución del desarrollador.

En segundo lugar, firmar la carta de suscripción y el contrato de compraventa de bienes, incluida la firma de condiciones complementarias. Los compradores de viviendas deben prestar atención a la inspección de los cinco certificados al firmar la carta de suscripción y el contrato de venta de vivienda comercial. Hablaré de cuáles son los cinco certificados más adelante. Pagar el depósito, firmar la carta de confirmación, elegir el método de pago, firmar el contrato de compraventa de la vivienda comercial, luego pagar el precio de compra y gestionar el registro de venta o preventa. Esta es la segunda etapa en la compra de una casa.

En tercer lugar, la entrega de la casa y el registro de los derechos de propiedad significa que después de completar el registro, el desarrollador firma "dos cartas", verifica y acepta la propiedad y solicita el certificado de derechos de propiedad.

En concreto, se trata de algunas cuestiones legales.

Primero, cómo leer el folleto de ventas. El folleto de ventas suele ser un anuncio promocional del desarrollador. Al leer el folleto de ventas, primero debe prestar atención a si existe una licencia de preventa de viviendas comerciales en el folleto de ventas. Este es un criterio importante para medir las calificaciones del desarrollador. Para confirmar la autenticidad de la licencia de preventa, las personas pueden verificar si el desarrollador inmobiliario es digno de su nombre y tiene una licencia de preventa buscando y verificando en línea. En segundo lugar, puede revisar la apariencia del folleto de ventas, la distribución general de la comunidad, el precio, la ubicación, el tipo de habitación, las instalaciones de planificación, las condiciones preferenciales, los inversores, etc. según sus propios requisitos, y decidir si compra. Al leer, es necesario aclarar la información publicitaria del folleto comercial. Algunos desarrolladores explicarán de manera vaga, como cuántos minutos en automóvil, 10 minutos en automóvil o 5 minutos en automóvil, para explicar cuán adecuada y superior es su ubicación. Entonces, la flexibilidad de este viaje de 5 minutos y de 10 minutos es muy grande. ¿Conduces un coche o un autobús? ¿Cuál es la velocidad? Sin embargo, esta situación es común en los folletos de venta, por lo que se debe prestar especial atención.

¿Cómo garantizar la validez legal del contenido del folleto comercial? Está realmente interesado después de ver el folleto de ventas, pero ¿tiene miedo de que la casa que compre al final no sea tan maravillosa como lo describe el folleto de ventas? ¿Qué hacemos? Según la ley, si queremos garantizar legalmente que el folleto de venta en sí tenga efecto legal, el contenido del folleto de venta debe estar claramente escrito en el contrato de venta de vivienda comercial posterior, como lo exige la ley. Si simplemente creo que la propiedad descrita en el folleto de venta tiene un entorno hermoso, un tipo de apartamento tan bueno y una ubicación tan buena, y quiero garantizar y restringir al promotor el cumplimiento de sus obligaciones de acuerdo con el folleto de venta, escribirá el contenido del folleto de ventas en el contrato. En este caso, el promotor será responsable si no cumple con sus obligaciones según los términos del contrato de compraventa.

Después de consultar el folleto de ventas, debe firmar el libro de suscripción y pagar el depósito. Se recuerda a los compradores que presten atención a la diferencia entre el depósito y el depósito en el libro de suscripción. El depósito es un concepto jurídico especial cuyo objeto es asegurar el establecimiento y cumplimiento de un contrato. Existen reglas específicas para los depósitos. Tiene una connotación jurídica específica, que es que la persona que pagó el depósito no tiene derecho a solicitar la devolución del depósito, y la persona que recibió el depósito debe devolver el doble del depósito. El depósito no es garantía del contrato, sólo sirve como garantía. A esto se le llama pagar un depósito. Quienes incumplen sus deudas pueden exigir la devolución de sus depósitos. Por tanto, se debe distinguir el depósito escrito en la carta de suscripción porque existen diferentes conceptos jurídicos. Por lo general, los promotores inmobiliarios tendrán dicha cláusula en la carta de suscripción. La compra de la casa debe comenzar a partir de la fecha de firma de la carta de suscripción; de lo contrario, no se reembolsará.

Se recomienda que cuando los compradores firmen la carta de suscripción, cambien esta cláusula a un número de días después de firmar la carta de suscripción antes de discutir el contrato formal con el vendedor. Si el contrato no se puede firmar debido a diferencias en los términos del contrato, se reembolsará el depósito recibido. Esto debería ser más beneficioso para los compradores de viviendas.

A los pocos días de firmar la carta de suscripción, firmará un contrato de compraventa con el promotor inmobiliario. Tenga mucho cuidado al firmar un contrato de compraventa, porque la compraventa refleja los derechos y obligaciones del mismo. comprador. En caso de una disputa con un promotor inmobiliario en el futuro, el contrato de compra es la base y la prueba más importante para resolver las diferencias entre las dos partes. Por lo tanto, antes de firmar un contrato, los compradores de viviendas deben revisar cuidadosamente las calificaciones del desarrollador y los "cinco certificados". Si se trata de una casa existente, el promotor no necesita solicitar una licencia de venta según las normas, sino que debe seguir los procedimientos de aprobación del certificado de propiedad y registrarse en el departamento de registro de derechos de propiedad. Al solicitar un certificado de propiedad inmobiliaria, asegúrese de comprobar si las casas vendidas por el promotor incluyen la casa que desea comprar.

Cinco certificados, uno es el permiso de planificación del terreno de construcción, el otro es el permiso de planificación del proyecto de construcción, el tercero es el permiso de inicio del proyecto de construcción, el cuarto es el certificado de uso de suelo de propiedad estatal y el quinto Es el permiso de preventa de viviendas comerciales, denominado "Cinco Certificados". Entre ellos, los dos primeros certificados son emitidos por la Comisión de Planificación Municipal, la ciudad de construcción es emitida por el Comité Municipal de Construcción y el certificado de uso de suelo de propiedad estatal y la licencia de preventa de viviendas comerciales son emitidos por el Departamento Municipal de Recursos Terrestres y Vivienda. Oficina de Administración.

Entonces, ¿qué opinas de los "cinco certificados"? Te daré una manera. El más importante de estos cinco certificados es mirar dos certificados, uno es el certificado de uso de suelo de propiedad estatal y el otro es la licencia de preventa. Se deben emitir ambos certificados. Lo has hecho bien, generalmente no hay ningún problema, especialmente con las licencias en preventa. Lo que hay que recordar en particular es que los compradores de viviendas deben mirar los originales al comprobar los cinco certificados, ya que las copias pueden ser fácilmente engañosas. Antes de firmar un contrato, debe verificar si la casa que compró por adelantado está dentro del rango de preventa para garantizar una solicitud sin problemas del certificado de propiedad en el futuro.

Después de comprar una casa, todavía tienes que comprobar o comprobar "dos copias". ¿Cuales son los dos libros? Los dos libros son dos documentos legales proporcionados por el desarrollador después de aprobar la aceptación de finalización y notificar a los compradores de la vivienda para que se muden. Uno es el certificado de garantía de calidad residencial y el otro es el manual de instrucciones residencial. Una garantía de calidad residencial generalmente incluye el registro verificado por el departamento de supervisión de calidad de ingeniería, así como la responsabilidad de la garantía durante la vida útil. En condiciones de uso normal, el período de garantía para cada componente es, por ejemplo, de tres años para impermeabilización, un año para fugas en paredes y tuberías, un año para enlucido de paredes y un año para eliminación de arena de grandes superficies, incluidos sistemas de calefacción y refrigeración. otros equipos, sanitarios, interruptores, etc. esperan. El tiempo de garantía para otras piezas o componentes podrá ser acordado entre el promotor inmobiliario y el usuario.

El manual de instrucciones residencial generalmente debe incluir descripciones de la unidad de desarrollo, unidad de diseño, unidad de construcción y unidad de supervisión encargada, el tipo estructural del edificio residencial, precauciones de decoración, agua, alcantarillado, electricidad, quemadores de gas. , protección contra incendios Es necesario explicar la configuración de otras instalaciones, así como el uso de puertas y ventanas, cargas de distribución de energía, muros de carga, muros aislantes, balcones y otras partes. A menos que el fabricante especifique lo contrario, esto debe incluirse en el manual de instrucciones residencial.

En otras palabras, un juego completo de documentos legales de vivienda requiere que se verifiquen cinco certificados durante el proceso de compra de una casa, y se requieren dos libros al cerrar la casa. Más importante es el certificado de propiedad.

Si obtiene el certificado de título, todos los documentos legales para la compra total de la casa deben estar completos.

En el proceso de compra de una casa, surge otra cuestión: en algunos casos, cuándo firmar un contrato que restringe la venta de una casa y bajo qué circunstancias firmar un contrato de preventa. Un contrato de restricción de ventas significa que la casa que desea comprar ha sido terminada, aceptada y entregada como casa comercial. En ese momento, el desarrollador y el comprador firmaron un contrato de restricción de ventas de bienes raíces. Si la casa que compras no ha sido terminada y aceptada, es la casa de subastas. En este momento se firma contrato de preventa de casa.

Existen tres métodos para calcular la superficie de venta de viviendas comerciales. El precio de uno se basa en la suite, el precio de otro se basa en el área del edificio y el precio del otro se basa en el área del edificio dentro de la suite. Por lo general, el método de fijación de precios basado en el área interior de la casa rara vez se utiliza. Generalmente se calcula en función del área de construcción. El área de construcción se refiere a la línea periférica de la sala de estar. El área de ventas de viviendas comerciales en general es la suma del área de ventas dentro de la suite y el área pública compartida, pero el área más útil para los compradores de viviendas es el área utilizable dentro de la suite, porque esta área es lo que los compradores realmente pueden usar. Por lo tanto, al firmar un contrato de venta de vivienda comercial, asegúrese de indicar claramente el área construida y el área compartida de la unidad.

Por eso, a la hora de comprar una casa, los compradores prestan especial atención a la zona. Necesito anotar clara y verdaderamente mi propia área de uso y el área pública compartida en el contrato, para evitar efectivamente las desventajas que trae a los consumidores la reducción del área de uso.

¿Cómo afrontar el error de área durante el proceso de compra de una casa? Normalmente, en un contrato estándar de compraventa de vivienda comercial, hay dos formas de abordar la diferencia de área. Una es que ambas partes se pongan de acuerdo por su cuenta. Siempre que el área dentro del condominio no supere el 1% o el 0,5%, ambas partes pueden llegar a un acuerdo. Por lo general, el contrato de compraventa de viviendas proporcionado por los promotores inmobiliarios no es así. Existe una proporción absoluta, normalmente del 3%. Si el valor absoluto del índice de error del área es inferior al 3%, generalmente se acuerda liquidar el pago de la vivienda en función de la situación real. Si el valor absoluto del índice de error de superficie supera el 3%, el comprador o adquirente de la vivienda o el promotor acordado asumirán la responsabilidad correspondiente por incumplimiento del contrato. Por supuesto, si el acuerdo es tan claro y el valor absoluto del índice de error del área está dentro del 3% y no excede el precio de liquidación real, sigue siendo aceptable. Si excede, el desarrollador debe asumir la responsabilidad por incumplimiento del contrato y permitir que los compradores de la vivienda realicen el check-out. Hay otra pregunta. En los contratos de compraventa de viviendas comerciales suele haber una cláusula de fuerza mayor. En los contratos de compraventa de viviendas comerciales, la excusa del promotor para retrasar la entrega del inmueble es generalmente la fuerza mayor. Según la normativa de mi país, fuerza mayor debe referirse a circunstancias objetivas imprevistas, inevitables e insuperables, como terremotos, inundaciones, etc. Tales circunstancias objetivas imprevistas, inevitables e insuperables pueden eximir al promotor de responsabilidad por retraso en la entrega, es decir, eximirlo de responsabilidad. Si no es así, no se podrá acordar que se trate de fuerza mayor. Los desarrolladores generalmente amplían el alcance de la fuerza mayor. Por ejemplo, si encuentran dificultades inusuales o accidentes importantes durante el proceso de construcción, como que las leyes y reglamentos promulgados por el gobierno después de acordarse el contrato son diferentes de los originales, como la aprobación de las instalaciones de construcción, retrasos en la instalación, etc., todos estos se consideran fuerza mayor. Desde una perspectiva jurídica, consideramos que es injusto para los compradores de viviendas y equivale a ampliar el alcance de la fuerza mayor. Por lo tanto, se recomienda que los compradores de viviendas solo tengan que comprender tres condiciones para las cláusulas de fuerza mayor, es decir, en circunstancias imprevisibles, inevitables e insuperables, el acuerdo no se ampliará al alcance mínimo. Cuando el envío se retrasa después de la ampliación, puede decir que estoy eximiendo el pedido.

Hay otra pregunta básica, ¿quién firmó el contrato de compraventa de la vivienda? Es muy sencillo. A la hora de firmar un contrato de compra de vivienda, debe ser un contrato con el promotor inmobiliario. Sin embargo, ¿algunos desarrolladores suelen confiar en algunos agentes intermediarios?