Interpretación del caso: Transformación de activos ligeros de Wanda Commercial Real Estate
Wanda Group cuenta con cuatro grandes negocios: gestión empresarial, inmobiliario, cultura e inversión. La conocida Wanda Commercial Real Estate es una empresa que en su día abarcó dos grandes negocios: la gestión comercial y el inmobiliario.
¿Por qué dices "una vez"? Esto debe explicarse desde su proceso de desarrollo.
El 16 de septiembre de 2002, Dalian Wanda Real Estate Co., Ltd. y Dalian Fangyi Real Estate Co., Ltd. poseían cada uno el 50% de las acciones y fundaron Dalian Toyomaru Real Estate Development Co., Ltd. .; en 2007, adquirieron 27 empresas locales de Wanda Group, cambiaron su nombre a Dalian Wanda Commercial Real Estate Co., Ltd. y se convirtieron en la única plataforma de desarrollo inmobiliario de Wanda. En 2009, se transformó en una sociedad anónima; el 29 de octubre de 2018, Wanda Commercial Real Estate introdujo inversiones estratégicas de Tencent, Suning, JD.COM y Sunac y canjeó las acciones en manos de los inversores introducidas cuando Hong El mercado de valores de Kong fue eliminado de la lista y cambió su nombre a Dalian Wanda Commercial Management Group Co., Ltd. es un grupo de gestión comercial de Wanda Group. El negocio inmobiliario anterior se escindió y quedó bajo el control de la recién creada Wanda Real Estate Group Co., Ltd.
Después de comprender la información básica sobre los bienes raíces comerciales de Wanda, veamos el tema compartido: el modelo de activos livianos de Wanda.
Antes de eso, debemos estar familiarizados con qué son los activos ligeros. ¿Y otras empresas inmobiliarias nacionales también están explorando la transformación de activos ligeros?
Tomemos a Wanda como ejemplo. El modelo de activos ligeros consiste en construir un Wanda Plaza, y todos los fondos correrán a cargo de los inversores. Wanda es responsable de la selección del sitio, el diseño y la construcción en la etapa inicial del proyecto, así como de la promoción de inversiones y la gestión de operaciones del centro comercial. Wanda también le inyectará su propia marca y utilizará su propio sistema de gestión de información en el funcionamiento del centro comercial. En definitiva, aparte de los demás, Wanda es la única responsable del dinero. Una vez que Wanda Plaza entre en funcionamiento oficialmente, los ingresos por alquiler generados se dividirán entre Wanda y los inversores en una determinada proporción.
El modelo orientado a activos es el producto complejo urbano de Wanda. Los fondos para la construcción de Wanda Plaza fueron proporcionados por la propia Wanda, y a su alrededor se construyeron edificios de oficinas, tiendas y residencias. Wanda vende estas propiedades y el flujo de caja generado se reinvierte en Wanda Plaza, formando un modelo operativo de "venta para respaldar el alquiler".
Desde la perspectiva de la industria inmobiliaria de China, la separación del desarrollo inmobiliario y las operaciones comerciales es el comienzo de la reorganización de la industria y la única manera de que la industria se vuelva profesional y madura.
Muchas empresas inmobiliarias de referencia han propuesto una transformación estratégica con activos ligeros, como Vanke, Greentown, Poly, Longfor Real Estate, etc. Se puede decir que Wanda es una de los “tres buenos estudiantes” a la vanguardia de la transformación de activos ligeros. Ya en 2015, Wanda lanzó oficialmente un modelo de activos ligeros. En ese momento, unió fuerzas con Everbright Anshi, Harvest Fund, Sichuan Trust y Kuaiqian Company para construir 20 Wanda Plazas, lo que marcó que el camino de Wanda era centrarse tanto en la importancia como en la importancia. En 2017 se implementó en su totalidad la estrategia de activos livianos; en 2018 se separaron los activos livianos y pesados, desempeñando cada uno de ellos sus respectivas funciones los grupos de gestión inmobiliaria y comercial. Como se mencionó anteriormente, fue durante este año que Wanda completó la escisión de su empresa de bienes raíces comerciales.
Con la separación de las operaciones comerciales y de desarrollo inmobiliario de Wanda, los ajustes en la estructura organizacional de Wanda se están implementando gradualmente.
En primer lugar, la recién creada Wanda Real Estate es responsable del negocio de desarrollo inmobiliario derivado, que abarca el desarrollo inmobiliario y los servicios inmobiliarios. El desarrollo inmobiliario se divide en dos sectores principales: proyectos comerciales y. proyectos residenciales. En segundo lugar, mejorar la línea de negocios del grupo de gestión comercial y construir cuatro centros de negocios principales: centro de gestión de proyectos, centro de inversiones, centro de planificación de marketing y centro de operaciones, y nueve centros de operaciones en nueve regiones: noreste, norte de China, noroeste y este de China. , China central, sur de China, suroeste y sur de China, y establecer empresas de gestión de operaciones correspondientes en cada región el centro de gestión de proyectos tiene empresas urbanas locales.
Además de ajustar la estructura organizativa, Wanda también ha hecho grandes esfuerzos en la contratación de personal.
En 2019, ha pasado más de un año desde que Wanda unió fuerzas con Tencent, Suning, JD.COM y Sunac. En ese momento, Tencent y Suning comenzaron a involucrarse más en la gestión comercial de Wanda. Li Zhaohui de Tencent y Jiang Yong de Suning.cn se convierten en nuevos directores de Wanda Commercial Management. Tras la intervención de estos dos socios estratégicos, los directores de Wanda Commercial Management incluyen al presidente Ding Benxi, Qi Jie, Qu Dejun, Wang Zhibin, Li Zhaohui, Jiang Yong y los directores independientes Chen Hanwen, Xue Yunkui y Liu Jipeng.
Tras entrar en 2020, la dirección de Wanda Comercial ha pasado por cuatro “reorganizaciones” de alto nivel. El presidente original, Ding Benxi, dimitió y Qi Jie, ex director y vicepresidente de Wanda Commercial Management, asumió el cargo de presidente y presidente. Posteriormente, Liang Feijian, vicepresidente de Gestión Comercial de Wanda, Huang Jiazhou, asistente principal del presidente y director general del Centro de Planificación, y Wang Rui, asistente del presidente y director general del Centro de Inversiones, dimitieron uno tras otro. Han, ex asistente del presidente de Wanda Group y gerente general de Wanda Commercial Real Estate City Company, y Hua Xi Chen Hongtao, gerente general del centro de operaciones, y Zhang Peiyu, asistente del presidente senior de Wanda Commercial Management, asumieron el cargo. . En febrero, Shen Jiaying, vicepresidente de Wanda Commercial Management, renunció y fue reemplazado por Sun Yazhou, asistente principal del presidente de Wanda Commercial Management Group y gerente general del Centro de Operaciones del Norte de China. El 21 de abril, Xiao Guangrui, ex vicepresidente senior y director general del Centro de Gestión de Recursos Humanos de Wanda Group, sucedió a Qi Jie y fue transferido a presidente ejecutivo de Wanda Commercial Management.
Después de comprender la transformación de Wanda con pocos activos y su cirugía de reestructuración organizacional, echemos un vistazo a cómo operan los modelos de Wanda con pocos y muchos activos.
Lo hemos presentado brevemente antes. Específicamente, el modelo orientado a activos de "vender, alquilar, apoyar y alquilar" significa que Wanda utilizará sus propios fondos y los fondos recaudados para comprar terrenos y desarrollar y construir sus propios complejos urbanos. Como parte comercial, Wanda Plaza sólo está en alquiler pero no en venta, y la propiedad aún está en manos de Wanda. Parte de los ingresos por alquiler y la prima de activo obtenidos se utilizan para pagar los intereses del préstamo del banco y la otra parte se la queda usted mismo. El arrendamiento y los bienes de Wanda Plaza pueden ser hipotecados. El importe del préstamo se invierte en la compra del terreno, y la prima de activo generada por la apreciación de la propiedad también puede utilizarse para financiación privada, venderse en su totalidad o dividirse en propiedades independientes, edificios de oficinas y edificios circundantes; y las calles comerciales se venden al mundo exterior y los ingresos obtenidos por las ventas se utilizan para pagar préstamos bancarios.
Veamos el modelo de activos ligeros de Wanda. Wanda coopera con bancos, valores, fondos y otras instituciones de inversión, y los fondos para el desarrollo de Wanda Plaza correrán a cargo de las instituciones de inversión. Wanda es responsable del diseño, construcción, promoción de inversiones y operación de la plaza, mientras exporta la marca, la gestión, la tecnología y los recursos de Wanda. Una vez finalizado, la propiedad y los ingresos por valor agregado de Wanda Plaza pertenecerán a las instituciones de inversión. Los ingresos por alquiler se dividirán en dos partes, y la mayoría de ellos pertenecerán a las instituciones de inversión y recibirán alrededor del 30% cada vez. año.
Desde su transformación en activos ligeros, la gestión comercial de Wanda ha logrado resultados notables. A finales de 2018, había 23 proyectos de Wanda Plaza "ligeros en activos", 29 de los 43 proyectos de Wanda Plaza abiertos en 2019, 37 de los 50 proyectos de Wanda Plaza cuya apertura estaba prevista para 2020 y 133 Wanda Plazas en construcción. 107 de los proyectos. Hasta la fecha, Wanda Gestión Comercial ha abierto 324 Wanda Plazas.
En 2019, Wanda Commercial Management logró unos ingresos de 43.480 millones de yuanes y unos ingresos por alquiler de 38.480 millones de yuanes, un aumento interanual del 17,8%. Entre ellos, los ingresos por alquiler de activos ligeros aumentaron un 43,9% interanual, la tasa de ocupación de Wanda Plaza fue del 99,9% y la tasa de cobro de alquileres fue del 65.438+000%.
Hablamos anteriormente sobre la transformación de la luz de activos de Wanda y ha logrado ciertos resultados. Entonces, ¿por qué se está transformando Wanda? ¿No era rentable el anterior modelo orientado a activos?
En lo que respecta a toda la industria, la "edad de oro" del sector inmobiliario ha pasado y las brillantes perspectivas de apreciación inmobiliaria ya no existen. Además, el modelo orientado a activos no ha podido adaptarse al entorno político actual y a la situación del mercado, y el modelo operativo extensivo que se basa en hacer todo con una sola mano es aún más difícil de obtener ganancias, por lo que surgió el modelo de activos ligeros. como los tiempos lo requieren.
En lo que respecta a Wanda, además de las diversas presiones de la industria, la cotización y la financiación también son como una gran montaña que siempre pesa sobre Wanda. Con el fin de ampliar los canales de financiación, Wanda comenzó a cotizar acciones A a finales de 2009. Sin embargo, se topó con una severa regulación inmobiliaria en 2010 y sucesivamente emitió una serie de políticas de regulación inmobiliaria como las "Once Regulaciones Nacionales" y la "Nuevas Cuatro Regulaciones Nacionales" para ajustar de manera integral la oferta y la demanda, incluido el índice de pago inicial, la tasa de interés de los préstamos, los terrenos para desarrollo inmobiliario, la financiación de la oferta pública inicial (IPO), etc. En los años siguientes, aunque se introdujeron una tras otra políticas inmobiliarias relativamente laxas, todavía estaban en un ciclo de endurecimiento de las políticas y, de hecho, se detuvo la financiación de capital para las empresas inmobiliarias. Después de la transformación de activos ligeros, no se puede incluir en el sector "inmobiliario" para evitar riesgos políticos. Cuatro años más tarde, Wanda fue excluida de la cotización debido a que no presentó materiales de divulgación previa de acuerdo con las reglas de cotización. Posteriormente se cotizó en Hong Kong, pero cayó por debajo del precio de emisión el primer día de cotización. Desde entonces, el precio de sus acciones ha ido cayendo, también porque los inversores extranjeros no son optimistas sobre el modelo de activos pesados de Wanda. Dieciocho meses después de cotizar en Hong Kong, Wanda se retiró de la lista de Hong Kong y volvió a las acciones A.
Sin embargo, desde que se aceptó la solicitud en 2015, no ha sido incluida con éxito en la lista hasta hoy.
Los últimos datos muestran que Wanda suspendió la revisión el 6 de marzo de este año y posteriormente la reanudará o la finalizará. Esperemos y veremos.
Escritor: Qianqi Consulting Team
Edición, composición tipográfica y revisión: Xiao Qian
Editor: Chen Yong
Fuente: Former Flag Management Comentarios