¿Los precios de la vivienda subirán o bajarán en los próximos tres años?

Pregunta del CEO de Maotai [Las "Dos Sesiones" de las picantes opiniones de Caizhi Zaobao se han convertido en un "espectáculo de truenos"·Shen Jilan: el acceso a Internet requiere la aprobación de la organización·¿A dónde va la responsabilidad social de la empresa? Finanzas Tema especial Nuevo Trato Cultural: ¿Gobernanza cultural? En los últimos treinta años, China ha creado un milagro de crecimiento económico y riqueza de China... En los últimos diez años de reforma inmobiliaria de China, ha surgido un fenómeno extraño. Cuanto más regulación y control, más suben los precios y más. La combinación de 2010 eliminó la llamada reforma inmobiliaria final. Todas las políticas, excepto el "impuesto a la propiedad", se utilizaron como pajitas para salvar vidas, después de que se lanzaron todas las políticas, excepto para destruir algunas expectativas de consumo, tuvieron poco efecto. y tanto los precios de la vivienda como el volumen de transacciones aumentaron a un alto nivel; muchos ciudadanos comunes se lamentaron: No debemos creer en la tentación de tonterías. Realmente se ha convertido en "golpear primero para obtener ventaja, pero atacar después sufrirá"; ¿Hay tantos fenómenos extraños en el sector inmobiliario? El mercado inmobiliario está plagado de todo tipo de enfermedades y tiene mucha fiebre. ¿Cuál es la raíz del problema? Positivo: En los próximos tres años, los precios de la vivienda seguirán aumentando bajo regulación. En primer lugar, la tasa de crecimiento del PIB es el centro de la vida económica y el núcleo del sistema de desempeño administrativo en las últimas tres décadas, con el ascenso en espiral de la política de China; y las reformas económicas, junto con la globalización. Debido a la división industrial del trabajo y la transferencia industrial globalizada, el crecimiento del PIB de China se ha mantenido en alrededor del 10% y ha logrado logros de renombre mundial; sin embargo, el ascenso de China es el resultado de la globalización y se logró sin autonomía; -La acumulación y la innovación tecnológica han creado el milagro chino, y la posición de China en la cadena industrial global es la clave para conducir y comprender el milagro económico de China.

Sin embargo, en los últimos diez años, entre la troika "inversión, exportaciones y demanda interna" que promueven el fuerte desarrollo de la economía china, las exportaciones se han complicado y la demanda interna ha caído menos del 30%. Sólo mediante una inversión masiva en infraestructura se puede lograr. El PIB se mantuvo a una alta tasa de crecimiento, especialmente después de la crisis financiera mundial de 2008, el entorno empresarial interno se deterioró y las exportaciones se bloquearon. La infraestructura impulsada por la inversión representada por la industria inmobiliaria se ha convertido en el único punto brillante en el crecimiento económico y el PIB. la tasa de crecimiento también se ha convertido en una medida del crecimiento económico en todos los niveles, el estándar central para el desempeño de los gobiernos locales y los funcionarios administrativos; entonces los gobiernos locales tendrán suficiente motivación para promover la construcción de infraestructura a través de la administración y promover el rápido crecimiento de los bienes raíces y; el desarrollo de los bienes raíces y las industrias relacionadas ha representado una gran parte del crecimiento del PIB. Si no hay una industria inmobiliaria en algunas áreas, el crecimiento del PIB puede incluso ser negativo, por eso algunas personas dicen que "los bienes raíces han secuestrado a los chinos". economía"; bajo la premisa de la búsqueda del crecimiento del PIB liderada por el gobierno y el desarrollo vigoroso de la infraestructura, especialmente bienes raíces, el mercado inmobiliario definitivamente se desarrollará rápidamente y los precios se mantendrán altos; en segundo lugar, si el sistema fiscal y tributario no es reformado, el patrón de los gobiernos locales que dependen del financiamiento de la tierra como su principal ingreso no cambiará, y el entusiasmo de los gobiernos locales por desarrollar bienes raíces no se debilitará la reforma del sistema de impuestos compartidos en 1994. Después de eso, los ingresos fiscales y tributarios locales disminuyeron; Antes de la reforma de vivienda de 1998, la situación financiera de muchos gobiernos locales estaba muy deteriorada. La mayoría de ellos no podían llegar a fin de mes y era difícil pagar los salarios de los funcionarios gubernamentales que dependían del gobierno. la reforma de la vivienda, a medida que se levanta el telón, las tarifas de transferencia de tierras se han convertido gradualmente en una nueva fuerza en las finanzas locales; hasta ahora, las finanzas de muchos gobiernos locales se han apoyado en las tarifas de transferencia de tierras y con la construcción de infraestructura a gran escala del país. El desarrollo inmobiliario, los gobiernos locales y los promotores inmobiliarios están en el proceso de transacciones. También se ha llegado a un entendimiento tácito en la plataforma, y ​​los grupos de interés, grandes y pequeños, están cada vez más entrelazados y poderosos. Este modelo ha provocado tarifas de transferencia de tierras y adicionales. los costos de adquisición de terrenos seguirán aumentando, y los precios de la vivienda aumentarán naturalmente en consecuencia. En tercer lugar, la política de reforma de la vivienda de 1998 ha provocado que todos los ciudadanos se vean empujados al mercado de la vivienda comercial en un intento de utilizar la mercantilización para resolver todos los problemas de la vivienda; reforma después de la reforma habitacional, más del 80% son viviendas comerciales y el 20% son viviendas asequibles, viviendas de bajo alquiler y otras; es decir, las necesidades de vivienda de los ciudadanos son básicamente viviendas comerciales monopolizadas; la vivienda asequible se ha convertido esencialmente en un recurso para los grupos de interés. El gobierno ha invertido muy poco en viviendas de bajo alquiler, no tiene entusiasmo por la construcción y tiene un grupo objetivo limitado cuando una gran cantidad de mejoras e inversiones se vierten en el sector comercial; En el mercado inmobiliario, los precios de la vivienda aumentan naturalmente; en cuarto lugar, los bienes raíces tienen una fuerte mentalidad especulativa y se han convertido en uno de los pocos canales efectivos para la inversión. Ha entrado una gran cantidad de capital y dinero especulativo, lo que ha hecho subir los precios inmobiliarios. El entorno empresarial general de China se ha deteriorado, las exportaciones se han bloqueado y muchos capitales nacionales no pueden encontrar canales de inversión eficaces, por lo que un gran número de ellos están integrados en el sector inmobiliario, como lo ejemplifica el grupo de especuladores inmobiliarios de Wenzhou, además del dinero caliente extranjero; también está ingresando constantemente al campo inmobiliario, y los ciudadanos también se están uniendo a las filas de especuladores y compradores de bienes raíces por ansiedad, convirtiéndose en especuladores inmobiliarios nacionales. Además, debido al rápido desarrollo económico, la grave inflación, el aumento de los precios y la moneda; depreciación, los bienes raíces se han convertido en una forma efectiva de reducir la inflación; en quinto lugar, la inversión de cuatro billones desde 2008 y la enorme cantidad de crédito en 10 años en 2009 han resultado en una emisión excesiva de divisas. Los bienes raíces se han convertido en una reserva para estos fondos; una gran cantidad de inversiones se ha destinado a empresas centrales y estatales, y la mayoría de los fondos se utilizan para la construcción de infraestructura, especialmente el desarrollo inmobiliario; esta es también la razón por la que las empresas centrales en varios lugares adquieren tierras con frecuencia y surgen reyes de la tierra; Por tanto, los precios de la vivienda seguirán subiendo; aunque 78 empresas centrales lanzarán el mercado inmobiliario, el proceso será muy largo y todavía quedan 16 empresas centrales operando bienes raíces, lo que no tendrá mucho impacto en el corto plazo; , el proceso de urbanización de China se está acelerando, con 17 millones de personas por año La urbanización de la población; las necesidades básicas y las necesidades de mejora son fuertes, mientras que el mercado de viviendas de bajo alquiler está básicamente en blanco y no puede aliviar la demanda de vivienda. entre sí, y los precios de alquiler siguen aumentando; estas demandas se reflejan en el mercado inmobiliario, lo que significa que el mercado inmobiliario está en auge. En séptimo lugar, después de diez años de gestación, las empresas inmobiliarias están en pleno crecimiento; suficiente tierra, fondos y crédito, la posibilidad de ajustes proactivos de precios en los últimos tres años es extremadamente pequeña, entonces los precios inmobiliarios continúan aumentando, especialmente en las ciudades de primer y segundo nivel cuando alcanzan una cierta altura. debe haber habido elementos de burbuja considerables; el aumento razonable de los precios inmobiliarios en sí está en línea con el crecimiento del PIB, que también es un resultado inevitable del desarrollo económico, pero el precio actual excede con creces la tasa de crecimiento del PIB. la tasa de crecimiento de los ingresos y el precio de los mercados maduros en Occidente; nuestros precios inmobiliarios son demasiado altos y se han convertido en una gran burbuja, pero ¿debería estallar esta burbuja, cómo explotar y cuándo explotar?

Debido a que los problemas en la industria inmobiliaria involucran todos los aspectos, la situación actual también es de gran alcance; en primer lugar, absorbe una gran cantidad de recursos sociales y riqueza; la riqueza es absorbida por esta industria y los costos continúan aumentando, entonces la economía real, la modernización industrial, la innovación tecnológica y el espíritu empresarial están aún más fuera de discusión en aquel entonces, Ma Huateng y Jack Ma iniciaron un emprendimiento apasionado con 500.000 a; 1 millón; los jóvenes de hoy definitivamente invertirán con pasión si tienen este dinero en bienes raíces. En segundo lugar, el crecimiento del PIB impulsado por los bienes raíces y la infraestructura relacionada no solo no es de calidad, sino que también es irrepetible y de corto plazo. dañará aún más las fuerzas endógenas; una economía saludable debería depender principalmente del consumo y otros factores endógenos. El crecimiento económico está impulsado por la fuerza de producción, pero nos hemos convertido en una economía deformada impulsada por la inversión, la construcción y el sector inmobiliario. a largo plazo, la economía está en peligro de colapsar; en tercer lugar, la contaminación ambiental es grave y las ciudades se han convertido en sitios de basura que se generan cada año. Se acumulan como montañas y la vida útil de nuestros edificios también es muy baja. sólo unos 35 años, lo que es un enorme desperdicio de riqueza; en cuarto lugar, es el incentivo del malestar social; la vivienda es una categoría de medio de vida de la gente, pero debido a los precios inflados, un gran número de personas la compran sin poder pagarla. una casa y vivir y trabajar en paz y satisfacción intensifica los conflictos sociales y también puede convertirse en un incentivo para el malestar social. También viola la filosofía de gobierno y el propósito del partido gobernante. Frente a diversas confusiones en el mercado inmobiliario, el país está introduciendo constantemente; políticas y ajustes; el problema actual es que no podemos reventar esta gran burbuja de una vez, lo que sería fatal para el desarrollo de toda la economía, pero no podemos permitir que siga explotando, por lo que el país ha introducido muchas combinaciones de medidas; centrarse en tomar medidas enérgicas contra los especuladores y los fondos especulativos. Entonces, cómo lograr un aterrizaje suave para la economía es un tema importante en la actualidad, el mercado inmobiliario continúa cayendo como tambores pasando flores, y la gente sigue viniendo al mercado; casi llegando a un punto crítico, cuanto más tarde entre la gente, mayores serán las víctimas. Ahora son dos familias con dos padres, un novio y una novia, y tres generaciones comprando una casa cuando estas necesidades reales no pueden permitirse el lujo de comprar. una casa, nadie, excepto los fondos especulativos, podrá hacerse cargo de una casa tan grande. No es necesario pinchar enormes burbujas, al igual que los granos maduros, se pudrirán y caerán básicamente todas las políticas del país, excepto la propiedad; Se han utilizado impuestos, y su objetivo principal es combatir la especulación y también combatir las expectativas de consumo de ciertas personas; de hecho, cuando se suprimieron las expectativas de consumo, ya se anunció que los precios de la vivienda seguirían aumentando como se esperaba; La expectativa de la gente se recuperó con fuerza cuando la política fracasó; entonces, ¿por qué el sector inmobiliario ha seguido operando a un alto nivel en los últimos tres años? En primer lugar, la política inmobiliaria, la financiación de la tierra y la causa fundamental de perseguir el crecimiento del PIB no han cambiado; en segundo lugar, el entorno empresarial nacional sigue deteriorándose, no hay políticas claras de mejora en el 12º Plan Quinquenal y los canales de inversión no son fluidos; , y una gran cantidad de fondos fluirán hacia el sector inmobiliario; en tercer lugar, la construcción de infraestructura sigue siendo una política nacional de desarrollo clave en el 12º Plan Quinquenal, aunque la intensidad de la vivienda asequible y la vivienda de bajo alquiler ha sido. aumentado, está lejos de aliviar la demanda y se estima que sólo tendrá un impacto real en el mercado de la vivienda comercial tres años después. En quinto lugar, los grupos de interés han formado una poderosa comunidad política que influye en muchas decisiones nacionales; las políticas del nuevo liderazgo no tomarán forma hasta 2013; en resumen, los precios inmobiliarios no caerán en el futuro cercano, y los tres hay un enorme espacio para el crecimiento en las ciudades de cuarto nivel, pero puedo esperar que el país pueda hacerlo de manera efectiva; curar diversas enfermedades inmobiliarias y lograr un aterrizaje suave. Si colapsa precipitadamente, la economía colapsará inmediatamente, pero la mayoría de los ciudadanos comunes no deben ser los últimos en hacerse cargo, de lo contrario realmente morirán sin un lugar de entierro. De todos modos: Yi Xianrong: No es exagerado decir que los precios de la vivienda en China caerán un 20% en 2011. Recientemente, la Universidad Renmin publicó el "Informe de pronóstico y análisis macroeconómico de China" prediciendo que los precios de la vivienda en China caerán un 20% en 2011. . Hay que decir que esta opinión no es excesiva, pero aún así ha sido cuestionada por muchos actores y sus portavoces que no sólo siguen hablando de subir los precios de la vivienda, sino que también utilizan algunos medios para defender esa regulación secundaria del sector inmobiliario. derrotará a la inflación. En la actualidad, tanto los círculos oficiales como los académicos están adquiriendo cada vez más conocimientos y, en general, se cree que prevalece la especulación en el mercado inmobiliario, lo que está subvirtiendo los valores básicos existentes de la sociedad y obstaculizando el desarrollo coordinado de la toda la economía social. Las diez medidas nacionales de macrocontrol de bienes raíces de este año son políticas específicas introducidas por el gobierno central después de ver el problema. Se espera que a través de ajustes de políticas, los bienes raíces puedan volver a su función básica de vida y los precios de la vivienda puedan volver a la racionalidad. Entonces, ¿por qué 7 u 8 meses después de la promulgación de los Diez Artículos Nacionales, el efecto no es significativo? Para responder a esta pregunta, hay varios aspectos a analizar.

En primer lugar, los bienes raíces son bienes raíces y el mercado inmobiliario nacional en realidad se divide en innumerables mercados diferentes. En estos diferentes mercados, las fluctuaciones de los precios de la vivienda nunca son las mismas. Por tanto, tras la promulgación de las diez normas nacionales, el ajuste de los precios de la vivienda en varios lugares no puede ser completamente coherente. Sin embargo, a pequeña escala, ya han comenzado en algunos lugares ajustes significativos en los precios de la vivienda. Por ejemplo, Yanjiao en Hebei y Haikou en Hainan han experimentado una fuerte caída en los precios de la vivienda. Y mientras continúen las políticas regulatorias, una vez que los precios de la vivienda comiencen a caer, será imposible revertir la caída. En segundo lugar, a juzgar por la situación general en todo el país, cuando las ventas de viviendas de repente se reducen rápidamente a partir de fuertes ventas, incluso si las empresas en algunos lugares utilizan diversos medios para mantener los precios de las viviendas en un nivel alto, sólo pueden retrasar la caída, y es difícil para cambiar el potencial de declive. Debido a que las condiciones para la especulación inmobiliaria han cambiado ahora, los especuladores sólo enviarán bienes y nunca se precipitarán al mercado en este momento. En tercer lugar, tras la promulgación de los Diez Artículos Nacionales, si bien el New Deal enfatizó que el propósito del desarrollo inmobiliario debe volver al consumo residencial, este propósito debe implementarse uno por uno a través de varias políticas específicas, pero cada una de ellas se verá obstaculizada y debilitado por los grupos de intereses creados en el sector inmobiliario. Por ejemplo, la abolición de la política de emergencia sobre préstamos hipotecarios para viviendas durante los períodos de emergencia está claramente establecida en los Diez Artículos de la Nación, pero actualmente solo se implementa para los nuevos entrantes y no para los existentes; otro ejemplo es la política de impuestos a la vivienda; que está escrito en los Diez Artículos de la Nación. También está muy claro que se requieren políticas tributarias inmobiliarias para frenar la especulación inmobiliaria, pero aún no existe una política específica. Sin embargo, para combatir la especulación inmobiliaria, Hong Kong ha introducido recientemente un estricto impuesto sobre la renta de transacciones inmobiliarias (es decir, sobre la base del impuesto de timbre inmobiliario existente del 4,25%, se aplicará un impuesto de timbre adicional del 15% a los casas comercializadas dentro de los 6 meses, y se aplicará un impuesto de timbre del 15% a las casas comercializadas dentro de un año. Se aplicará un impuesto de timbre adicional del 10% a las casas vendidas dentro de dos años, y se aplicará un impuesto de timbre adicional del 5% a las casas vendidas en un plazo de 6 meses. casas comercializadas en dos años). Tan pronto como se introdujo el impuesto sobre la renta de las transacciones de viviendas, la especulación inmobiliaria en Hong Kong se asustó y los precios de la vivienda cayeron inmediatamente. El mercado inmobiliario actual en China continental es más especulativo que el de Hong Kong. Mientras puedan conseguir dinero, muchas personas se quedarán con unas pocas, una docena o incluso más casas (por ejemplo, anteriormente se expuso que un teniente de alcalde). del distrito de Pudong en Shanghai posee docenas de casas. Un funcionario corrupto del Departamento de Finanzas de Jiangsu expuso recientemente que poseía siete casas, etc.). La especulación inmobiliaria nacional es tan grave que el problema no es sólo la codicia, sino también que la especulación inmobiliaria no requiere muchos impuestos e incluso puede disfrutar de beneficios fiscales. Si no se adoptan políticas para eliminar el efecto lucrativo de comprar una casa, será muy difícil devolver el mercado inmobiliario a la orientación de función residencial. La burbuja en el mercado inmobiliario interno ya ha estallado lo suficiente, y ya no se puede permitir que los intereses creados sigan engañando a la gente común para que se haga cargo exagerando los precios de la vivienda. No hay lugar en el mundo donde la burbuja del mercado inmobiliario no haya estallado después de inflarse, ni hay país donde las finanzas y la economía nacionales no hayan resultado perjudicadas después de que estalló la burbuja inmobiliaria. Ésta es la causa fundamental de la crisis financiera en Estados Unidos, así como las causas fundamentales de las crisis financieras en Dubai e Irlanda. Además, cuando la burbuja no ha estallado, pocas personas suelen reconocer su gravedad, pero una vez que estalla, es irreversible. Ésta es la ley inherente del mercado inmobiliario. Frente a tal sentido común económico y las dificultades del mercado inmobiliario, creo que las políticas del gobierno central han dejado clara su actitud la gente común debería reconocer la tendencia general: el macrocontrol inmobiliario no se suspenderá debido al aumento de la inflación. (de hecho, el aumento vertiginoso de los precios de la vivienda es en sí mismo una de las causas fundamentales del actual aumento de la inflación), sino implementar con mayor firmeza las políticas del gobierno central para combatir la especulación. (Fuente: Caizhi.com Editor completo: Zixin)