Eliminar las lagunas en la regulación del mercado inmobiliario e incluir las propiedades embargadas en las restricciones de compra
Las casas en ejecución hipotecaria que alguna vez fueron consideradas "compras de casas curvas" porque no tenían restricciones de compra han expuesto cada vez más problemas a medida que el número de transacciones aumenta año tras año. En un momento en el que la regulación del mercado inmobiliario se está profundizando, las propiedades adjudicadas van camino de su corrección. Recientemente, el Tribunal Popular Supremo emitió el "Reglamento sobre ciertas cuestiones relativas a las calificaciones de los postores en las subastas judiciales de bienes raíces por parte de los tribunales populares", incluyendo oficialmente a todas las casas de subastas de ejecuciones hipotecarias en las restricciones de compra. Esta política se implementará a partir del 1 de enero del próximo año.
El número de transacciones está aumentando
Las casas en ejecución hipotecaria se refieren a casas que se ven obligadas a ser subastadas por el tribunal. Cuando el deudor (propietario) no puede cumplir el contrato de préstamo o saldar la deuda, el acreedor tiene derecho a solicitar al tribunal la ejecución mediante procedimientos judiciales y subastar la casa a nombre del deudor para reembolsar los derechos del acreedor.
En el contexto de la recuperación del mercado inmobiliario en 2020, los mercados inmobiliarios en varios lugares tienen estrictas restricciones de compra, pero las propiedades ejecutadas sin restricciones de compra y con precios bajos han ido atrayendo gradualmente la atención del mercado. Se entiende que desde que el Ministerio de Justicia abrió el canal de subastas en línea para viviendas en ejecución hipotecaria en 2017, el número de transacciones de viviendas en ejecución hipotecaria ha aumentado año tras año. En 2020, el número de transacciones de viviendas en ejecución hipotecaria en todo el país alcanzó el millón de unidades.
Según el responsable de Alibaba, la mayor plataforma de subastas de ejecuciones hipotecarias en la actualidad es Alibaba Auction. En la actualidad, el 99% de los tribunales de todo el país se han decidido por la subasta de Alibaba y el 95% de las subastas judiciales se han concluido en la plataforma.
Según datos de Ali Auction, en agosto de 2021, el mercado inmobiliario en ejecución hipotecaria de Beijing tenía un total de 660 casas listadas para subasta, con un valor de mercado total de 10.596 millones de yuanes y una superficie cotizada de 342.200 metros cuadrados. . se vendieron 306 casas en ejecución hipotecaria, un aumento del 50% respecto al mes anterior y un aumento interanual del 34,21%; el precio total de la transacción fue de 3.036 millones de yuanes, un aumento interanual del 101,46%; era de 124.200 metros cuadrados. El descuento promedio de las transacciones fue del 7,9%, lo que resultó en una diferencia de precio de 986 millones de yuanes en comparación con el precio tasado. La tasa de transacción fue del 54% y un promedio de 5,92 personas compitieron por una casa en ejecución hipotecaria.
El 25 de diciembre, los periodistas vieron en la plataforma de subastas Alibaba que se estaba subastando una residencia de 400 metros cuadrados en Workers' Stadium North Road, distrito de Chaoyang, Beijing, con un precio estimado de 51 millones de yuanes. Atrajo mucha atención 14.955 veces los espectadores, pero nadie pujó. La subasta de una casa en Huacheng Homes, ciudad de Doudian, distrito de Fangshan, Beijing, que acaba de finalizar, atrajo a 4 personas para inscribirse y 4.967 espectadores. La propiedad fue tasada en 1,64 millones de yuanes y el precio final de la transacción fue de 1,1884 millones de yuanes.
El periodista preguntó sobre la plataforma de subastas Alibaba y supo que entre las cuatro ciudades de primer nivel en Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen, Guangzhou tiene el mayor número de ejecuciones hipotecarias residenciales con 17.922 unidades, seguida de Beijing. Shenzhen y Shanghai El número de propiedades listadas en las subastas fue de 11.086, 10.015 y 8.991 respectivamente. Entre las ciudades nuevas de primer nivel y las de segundo nivel, las tres ciudades con mayor número de ejecuciones hipotecarias residenciales son Chongqing, Suzhou y Zhengzhou, con 44.530, 36.462 y 35.634 unidades respectivamente. Además, las ciudades con subastas de ejecuciones hipotecarias residenciales populares incluyen Hangzhou, Chengdu y Wuhan, con 30.622, 27.387 y 12.331 listados respectivamente.
Alteración del orden del mercado inmobiliario
A los ojos de muchos compradores de viviendas, las casas en ejecución hipotecaria pueden considerarse sinónimo de "venta barata" sólo en términos de precio. Esto se debe a que en la subasta judicial el precio de salida del activo se fija en el 70% del precio de referencia de enajenación, y si la subasta fracasa, el precio se reducirá por segunda vez.
Debido a que antes no había restricciones a la compra de casas embargadas, atrajo a muchos inversores. Una persona que se dedica al negocio de la agencia de ejecuciones hipotecarias en Chengdu dijo: "El 80% de los clientes que venden ejecuciones hipotecarias son de fuera de la ciudad, y una prima del 20% es normal".
"Las casas de Shanghai mantienen y aumentan su precio. valor, y aquellos que antes no estaban calificados para comprar casas están dispuestos a seguir el camino de comprar una casa en ejecución hipotecaria y aceptarla gastando entre 500.000 y 1 millón de yuanes adicionales, e inconscientemente sienten que el precio de la casa seguirá aumentando. y no perderán dinero", dijo una persona relacionada con Blue Whale Asset que se dedica al negocio de agencia de casas de ejecución hipotecaria. Dijo a un periodista de China Consumer News.
La interferencia de las casas embargadas en el orden del mercado ha llamado la atención en todo el país. En enero de 2021, Shanghai emitió las "Diez Reglas de Shanghai" de la nueva política de regulación del mercado inmobiliario, que aclaraban que la compra de casas embargadas también requiere calificaciones para la compra de viviendas en Shanghai. En abril, Hefei emitió ocho medidas para regular el sector inmobiliario, aclarando que cualquier vivienda comercial obtenida mediante subastas judiciales o subastas públicas en el centro de licitación dentro del área urbana debe cumplir con la política de restricción de compra de viviendas. En agosto, Dongguan anunció claramente que las propiedades en ejecución hipotecaria se incluirían en el alcance de las restricciones de compra. En septiembre, Xiamen emitió un aviso de regulación del mercado inmobiliario, exigiendo a quienes participan en licitaciones de casas de subastas legales que confirmen de antemano que están calificados para comprar casas en esta ciudad.
Zhang Bo, director del 58 Anju Guest Real Estate Research Institute, dijo a un periodista de China Consumer News que, a juzgar por el desempeño de las ciudades que han restringido la compra de propiedades embargadas, el volumen de transacciones y los precios han tendía a ser estable.
Inclusión integral de restricciones de compra
En vista de la laguna en la falta de restricciones de compra de casas embargadas, el Tribunal Popular Supremo emitió recientemente nuevas regulaciones para incluir casas en ejecución hipotecaria en todo el país dentro del alcance. de restricciones de compra. El "Reglamento sobre varias cuestiones relativas a las calificaciones de los postores en las subastas judiciales de bienes inmuebles realizadas por los tribunales populares" establece claramente que en las subastas judiciales de bienes inmuebles organizadas por los tribunales populares, si los postores que están sujetos a la política de restricción de compras del lugar donde se Si el inmueble donde se encuentra solicita participar en la licitación, el Tribunal Popular no lo permitirá.
Posteriormente, el Tribunal Popular Supremo emitió las "Opiniones sobre la mejora adicional del mecanismo de restricción del poder de ejecución y el fortalecimiento de la supervisión de la ejecución", que aclaraban que si la propiedad subastada es un inmueble y la persona sujeta a ejecución u otros no tienen ningún derecho para ocuparlo, el Tribunal Popular será responsable de acuerdo con la ley. Al desalojarlo, no se hará constar en la información pública información como "no responsable de desalojar y entregar".
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, dijo a un periodista de China Consumer News que esto significa que la restricción de compra de viviendas en ejecución hipotecaria cubrirá directamente a todo el país. La necesidad de regular el mercado inmobiliario nacional y también es uno de los medios importantes para tapar estrictamente las lagunas jurídicas es evitar que los especuladores inmobiliarios se aprovechen de las lagunas. La restricción de la compra de casas embargadas es una manifestación importante del principio de que "la vivienda es para vivir, no para especular" y también envía una señal clara al mercado para que tome medidas enérgicas contra la especulación inmobiliaria.
Xu Xiaole, analista jefe de mercado del Instituto de Investigación Shell, señaló además al reportero de China Consumer News que las políticas actuales de restricción de la compra de viviendas en algunas ciudades se dirigen principalmente a viviendas comerciales ordinarias, y las propiedades embargadas no están sujetas a la política de restricción de compras Esto significa que, como resultado, los inversores que temporalmente no están calificados para comprar casas en algunas ciudades han ingresado al mercado a través de ejecuciones hipotecarias e incluso han elevado los precios de las ejecuciones hipotecarias, lo que no favorece la estabilidad del mercado.
“Esta vez la Ley Suprema ha emitido regulaciones para incluir las viviendas en ejecución hipotecaria en el alcance de las restricciones de compra a nivel nacional y legal. Esto tapará por completo las lagunas jurídicas que suponen la entrada ilegal al mercado inmobiliario a través de viviendas en ejecución hipotecaria. "El número de violaciones de las regulaciones pertinentes aumentará. Para asumir la responsabilidad legal, la penetración y supervisión de la regulación inmobiliaria será más fuerte y estricta", dijo Xu Xiaole, por un lado, desde el entorno actual de regulación inmobiliaria. del mercado inmobiliario ha mejorado, haciendo que el mercado sea más fluido y, por otro lado, la ley ha sido bloqueada. Las lagunas en las subastas de viviendas que no restringen las compras deben eliminarse y taparse para satisfacer mejor las necesidades de vivienda razonables de los compradores de viviendas. y promover un círculo virtuoso y un desarrollo saludable de la industria inmobiliaria.
“Bajo el tono regulatorio de ‘la vivienda es para vivir, no para especular’, se han controlado mejor varios detalles y la reparación de las lagunas del mercado pasadas será cada vez más intensa”, dijo Zhang Bo.