Tendencia futura de desarrollo de la vivienda comercial_Juicio básico sobre la tendencia de desarrollo del mercado residencial bajo macrocontrol
La situación actual del mercado del suelo. En el primer trimestre, se completaron 1.534 transacciones de terrenos residenciales en 300 ciudades de todo el país, una disminución del 41% respecto al trimestre anterior y una disminución del 46% respecto al mismo período del año pasado. El área de transacción fue de 69,21 millones de metros cuadrados, una disminución intermensual del 43% y una disminución interanual del 51%. El precio mínimo promedio fue de 1.388 yuanes por metro cuadrado, un 11% menos interanual y un aumento de 3 puntos porcentuales respecto al cuarto trimestre del año pasado.
La situación actual del mercado residencial. En marzo, el precio de venta de viviendas comerciales nuevas en 70 ciudades grandes y medianas cayó interanual en 38 ciudades, y el precio de venta de viviendas nuevas cayó un 0,7% interanual en el primer trimestre. la superficie de ventas de viviendas comerciales fue de 152,39 millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 13,6%, y la caída fue mayor que la de enero-febrero, que se redujo en 0,4 puntos porcentuales.
La situación actual de las empresas inmobiliarias. Debido a la lentitud de las transacciones en el mercado inmobiliario comercial, los problemas de flujo de caja han llevado a la quiebra a algunos promotores. Desde este año, miles de empresas inmobiliarias han "desaparecido" del mercado inmobiliario en Beijing, Wuhan, Sichuan y otros lugares. Entre ellos, 473 están en Beijing, 200 en Wuhan y 423 en la provincia de Sichuan. Jinxiu Tiandi Real Estate Development Co., Ltd., Darui Industrial Investment Co., Ltd. y Shunde Guangdeye Real Estate Company solicitaron directamente protección contra quiebra del gobierno.
2. Juicio básico sobre la tendencia de desarrollo del mercado inmobiliario
Juicio básico uno: controlar estrictamente la demanda de inversión en vivienda y apoyar la demanda de viviendas ocupadas por sus propietarios son las principales direcciones de la regulación del mercado inmobiliario en este momento. año.
Desde la implementación de políticas de macrocontrol, el país ha logrado ciertos resultados, pero es difícil ocultar las deficiencias de las políticas de control de "talla única". Los gobiernos locales han realizado los ajustes apropiados a las políticas de control. según las condiciones locales. Si no consideramos el ajuste de las tasas de interés de los préstamos para primera vivienda, unas 18 ciudades han ajustado sus políticas desde diferentes ángulos, entre ellos, la relajación de las políticas de restricción de compras en Foshan, Chengdu y Shanghai en Guangdong, y la relajación de las políticas de restricción de compras en Foshan, Chengdu y Shanghai en Guangdong. Sin embargo, el gobierno central ordenó rápidamente detener la política de reducción de impuestos para los compradores de viviendas en Wuhu, Anhui. El gobierno central no ha tomado una posición sobre los subsidios de Ma'anshan para las necesidades de vivienda independiente, y ciudades como Changzhou; Nanjing y Jilin han relajado sus políticas de uso de fondos de previsión y han aumentado los límites de préstamos.
Se puede ver que regular estrictamente la demanda de inversión en el mercado inmobiliario y apoyar la demanda ocupada por propietarios se ha convertido en la dirección principal de la regulación del mercado inmobiliario de mi país, y esta dirección principal de regulación no cambiará en el próximo año. .
Sentencia básica 2: La política de restricción de compras restringirá las compras en el mercado inmobiliario de productos básicos ordinarios, al tiempo que liberalizará el mercado inmobiliario de productos básicos no comunes.
No es difícil encontrar que el objetivo de la política de restricción de compras es suprimir la demanda de inversión especulativa y al mismo tiempo garantizar la demanda de consumo de vivienda de los residentes comunes. Es decir, la política de restricción de precios concede plena importancia a. el atributo de consumo de la vivienda. Priorizar los atributos de consumo de vivienda (es decir, ya sea que se alquile o se compre una casa, una familia debe tener una casa para vivir) es la base realista para la política de restricción de compras. Por lo tanto, tomando una casa por hogar como la orientación política básica del sistema de vivienda de mi país, la deducción lógica inherente es que las restricciones a la compra en el mercado inmobiliario ordinario pueden ser una orientación de valor central del futuro mercado inmobiliario. Cabe señalar que las viviendas comerciales ordinarias aquí son viviendas de menos de 90 metros cuadrados. Si bien enfatiza la prioridad del consumo de vivienda, no excluye el atributo de inversión de los recursos inmobiliarios. Por lo tanto, el consumo de una casa por hogar debe limitarse a las necesidades básicas de vivienda de los residentes. Esto está determinado por el derecho básico de los residentes a vivir y la propiedad pública inherente de la tierra. También está determinado por los recursos de tierra extremadamente limitados en nuestro país. país y la necesidad de compras a largo plazo en el mercado inmobiliario comercial ordinario.
Para las viviendas no ordinarias, se deben ejercer sus funciones duales de atributo de consumo y atributo de inversión, y los residentes pueden elegir de forma independiente, obviamente, dar pleno juego al atributo de inversión de la vivienda también es una solución al problema; Problema actual de excesiva liquidez de capital de los residentes. Las necesidades prácticas de los canales de inversión. Por supuesto, liberalizar el mercado de viviendas de alto nivel y cancelar la política de restricción de compras no significa que el mercado de viviendas de alto nivel no estará regulado. Aprendiendo de los diversos problemas causados por el estallido de las burbujas inmobiliarias extranjeras, el gobierno necesita regular a través de impuestos y medios financieros para prevenir riesgos financieros sistémicos en el mercado inmobiliario.
Juicio básico tres: la política de restricción de préstamos se perfeccionará en políticas de crédito diferenciadas para hogares que viven por primera vez y para hogares que no lo hacen, y para viviendas comerciales ordinarias y viviendas comerciales no ordinarias.
La orientación de valores del sistema de vivienda de mi país se puede expresar como "seguridad de nivel bajo, apoyo de rango medio y regulación de alto nivel". La política de "una habitación, un hogar" es una política de apoyo a las personas de ingresos medios, que garantiza que los recursos de vivienda se asignen a familias que necesitan vivir el mayor tiempo posible. Es decir, la política de "restricción de compras" es una política de apoyo. lo que obviamente es un refinamiento de la política de "una habitación, un hogar"; por supuesto, "una casa, un hogar" requiere políticas más detalladas.
Por lo tanto, en términos de política crediticia, es necesario apoyar al grupo medio y controlar al grupo alto a través de políticas crediticias diferenciadas. En concreto, esto se puede reflejar en: para las familias que compran su primera. viviendas y personas que compren viviendas comerciales ordinarias, desde Se proporcionarán políticas de crédito preferenciales en términos de pagos iniciales y tasas de interés de crédito para apoyar la compra de viviendas independientes. También se proporcionarán a las familias que compren sus primeras viviendas y viviendas de productos básicos no ordinarios. políticas preferenciales en términos de pagos iniciales y tasas de interés de crédito, pero estas deben ser consistentes con las familias que compran viviendas comerciales ordinarias deben recibir un trato diferente para aquellos que ya son propietarios de sus propias casas, se les debe restringir la compra de viviendas comerciales ordinarias y se les debe restringir; También se les impedirá obtener préstamos para comprar viviendas comerciales ordinarias. Si compra viviendas comerciales no ordinarias, puede ajustar su comportamiento de inversión en términos de pago inicial, tasa de interés, etc. para promover el desarrollo saludable y estable del mercado de viviendas comerciales no ordinarias.
Por supuesto, en la práctica, el gobierno puede proporcionar medidas preferenciales apropiadas a personas con necesidades sexuales mejoradas en circunstancias distinguibles, pero deben distinguirse de las familias que compran su primera vivienda comercial.
Juicio Básico 4: Los precios de la vivienda se moverán hacia un canal ascendente constante después de la corrección, pero los beneficios excesivos de las empresas inmobiliarias pueden terminar.
El ajuste de precios es decisión del gobierno; de lo contrario, el público cuestionará la credibilidad del gobierno. Por otro lado, impulsados por la demanda de inversión especulativa, los precios de la vivienda son realmente demasiado altos y se han desviado de su valor real, superando con creces la capacidad de pago de los residentes. Por lo tanto, debido a las políticas de "restricción de compras" y "restricción de préstamos", la demanda de inversiones especulativas se elimina y los precios de las viviendas están obligados a corregirse, en armonía con la verdadera capacidad de pago de los residentes, para recuperar su verdadero valor. .
Pero a largo plazo, los precios de la vivienda definitivamente avanzarán hacia un canal ascendente estable. Por un lado, este es el resultado inevitable del aumento de los ingresos de los residentes. También es el resultado de la materialización de la construcción de instalaciones públicas en varias ciudades en los precios de las viviendas circundantes y el aumento de su valor real. Por otro lado, China todavía enfrenta una escasez generalizada de viviendas. Según la experiencia extranjera, la relación vivienda-número en el mercado inmobiliario general está entre 1,1 y 1,2, y los precios del mercado se mantendrán estables. Según un funcionario del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, la proporción actual por hogar es de aproximadamente 0,8, y los datos calculados por el profesor Ni Pengfei de la Academia China de Ciencias Sociales muestran que de 2010 a 2020, China necesitará alrededor de 10,8 mil millones de metros cuadrados de superficie de viviendas nuevas son 90 metros cuadrados, luego hay aproximadamente 6,543,82 mil millones de suites. De 2020 a 2030, la nueva superficie habitacional será de aproximadamente 11,9 mil millones de metros cuadrados, lo que requerirá aproximadamente 654,3832 millones de unidades. Para 2030, se estima que la proporción entre hogares alcanzará 1,2. Por lo tanto, con el apoyo de una fuerte demanda, los precios de la vivienda seguirán mostrando una tendencia alcista. Además, el gobierno realmente considera que “una casa, un hogar” es la orientación política básica del mercado inmobiliario. En un mercado inmobiliario dominado por viviendas comunes, los precios de la vivienda deben coordinarse con la asequibilidad de la vivienda para los residentes a fin de lograr un crecimiento estable de los precios de la vivienda.
Bajo la premisa de que el juicio anterior es básicamente correcto, las altas ganancias generales del monopolio de las empresas de desarrollo inmobiliario de mi país pueden llegar a su fin.
En tercer lugar, conclusión
La estabilidad del mercado inmobiliario está directamente relacionada con la estabilidad de la macroeconomía de China. Para lograr la estabilidad del mercado inmobiliario, debemos adherirnos a la política básica. de orientación "una casa, un hogar". Centrarse en esta orientación política básica es la condición básica para que se establezca el juicio anterior. También será la clave para determinar si las políticas de control macroeconómico pueden ser efectivas en el presente y en el futuro. Debería ser la política básica para el futuro mercado inmobiliario de China. .
Li Qiujun/Editor Jefe