Análisis de caso | Apartamento de alquiler a largo plazo ABS serie 1: ABS a plazos sin alquiler

El 18 de octubre de 2017 se inauguró el XIX Congreso Nacional del Partido Comunista de China. El informe de la conferencia mencionó que "las casas son para vivir, no para especular". Los continuos aplausos en el lugar reflejaron plenamente el sentimiento del partido y de la opinión pública. Es un referente sólido y activo para el progreso del alquiler de viviendas. apoya la titulización de activos de alquiler de vivienda en mi país. Realizaremos un seguimiento en profundidad de los proyectos ABS en alquiler de viviendas a través de estudios de casos e informes especiales.

Hasta ahora, la bolsa ha aprobado y emitido con éxito 4 proyectos de titulización de activos de alquiler de viviendas, con un monto de emisión planificado de 665.438 55 millones de yuanes. Los emisores incluyen Rubik's Cube Apartment, Ziroom, Xinpai Apartment y Poly Real Estate. Lo siguiente se centra en el proyecto "Plan especial de apoyo a activos de derechos beneficiarios del Fideicomiso de pago a plazos sin alquiler CITIC Securities 1".

1 Información básica sobre valores

Tabla 2. ? Elementos básicos del ABS a plazos sin alquiler

2. Propietario original y servidor de activos

(1) Beijing Ziruzhongcheng Yourong Information Technology Co., Ltd. (propietario original)

Zhongcheng Yourong es el departamento de soporte backend de Free Brand y es responsable de las funciones de construcción y mantenimiento de la información financiera de Free Asset Management System. La empresa se fundó el 4 de febrero de 2016, con un capital registrado de 50 millones de yuanes y su domicilio social es la Zona de Desarrollo Económico de Miyun, Beijing. El accionista de Zhongcheng Yourong es Beijing Ziru Asset Management Co., Ltd. (en lo sucesivo, "Ziru Asset Management"), el controlador real es Zuo Hui y el ratio de participación es 94,6. Zuo Hui, hombre, tiene un título de EMBA de la Universidad de Pekín. Actualmente es presidente de Lianjia, vicepresidente de la Asociación China de Tasadores y Corredores de Bienes Raíces de China, vicepresidente de la Asociación de la Industria de Agencias Inmobiliarias de Beijing y vicepresidente. de la Cámara de Comercio de Bienes Raíces de China. Ziru.com se estableció en 2011 y Lianjia.com se estableció en 2014.

(2) Beijing Ziru Asset Management Co., Ltd. (agencia de servicios de activos)

Beijing Ziru Asset Management Co., Ltd. es la entidad operativa de la marca Ziru. La empresa se fundó el 20 de octubre de 2015 y tiene un capital registrado de 32 millones de yuanes. Después de cinco años de desarrollo, la línea de productos de Beijing Liberty Asset Management ha pasado del único producto compartido al comienzo de su establecimiento, Liberty Friendly Home, a cinco líneas de productos principales: Liberty Friendly Home, Liberty Apartment, Liberty Station y Liberty. BB, que abarca el alquiler a largo plazo y el mercado de alquiler a corto plazo, ofrece muchos servicios de vida O2O, como limpieza, mantenimiento profesional, mudanzas y productos gratuitos de alta calidad durante el período de arrendamiento. Hasta ahora, Beijing tiene 400.000 habitaciones de huéspedes autogestionadas y el número acumulado de inquilinos atendidos en Beijing ha superado los 6,543,8 millones. Se ha convertido en la marca número uno en el mercado nacional de alquiler a largo plazo.

Desde la perspectiva de la estructura accionarial, los accionistas de Beijing Holdings son todos personas físicas: Zuo Hui posee 94,6 acciones y Shan Gang tiene 5,4 acciones.

En términos de modelo de negocio, el modelo de negocio de Beijing Ziroom Asset Management se basa en su propia plataforma de alquiler B2C, que proporciona a los clientes servicios eficientes de búsqueda y visualización de casas, así como servicios durante el período de alquiler. El modelo de ganancias es "comprar barato, vender caro", que incluye principalmente ingresos por alquileres, servicios de valor agregado y tarifas comerciales financieras. En términos de productos de la empresa, (1) los productos de alquiler a largo plazo incluyen tres líneas de productos: Ziroomyou, Ziruzu y Ziruzu. Entre ellos, Ziroomyou y Ziruzu son negocios descentralizados de alquiler a largo plazo, y Ziruzu es un negocio de alquiler a largo plazo centralizado. negocio. (2) Los productos de alquiler a corto plazo incluyen posadas y alojamiento en familias gratuitas. El activo básico de este plan especial, el micropréstamo a plazos para el alquiler, corresponde a las líneas de negocio de "Ziroom Friends" y "Ziroom Rent" entre los productos de alquiler a largo plazo, es decir, el negocio descentralizado de alquiler a largo plazo de Beijing Ziroom. Gestión de activos. Medidas de control de riesgos para negocios de alquiler a plazos, (1) examen previo al préstamo, autenticación de nombre real, certificado de trabajo, verificación de ocupación, contrainterrogatorio, etc. (2) Gestión post-préstamo. La recopilación se puede realizar a través de mensajes de texto, WeChat, correos electrónicos, recordatorios publicados en casa, etc. Si el inquilino incumple el contrato anticipadamente y no cancela/rescinde el contrato durante más de 3 días naturales, se bloqueará automáticamente.

Los activos básicos del proyecto ABS de pago a plazos de alquiler de Ziroom son los derechos de beneficio del fideicomiso, y los activos básicos correspondientes a los derechos de beneficio del fideicomiso son los reclamos de préstamos pequeños a plazos de alquiler emitidos por el fideicomiso al alquiler a largo plazo de Beijing. inquilinos de apartamentos. El prestatario debe ser un estudiante no escolar mayor de 18 años, tener un puntaje sésamo de al menos 550 o un puntaje de crédito gratuito de al menos 70 y no tener antecedentes malos o deshonestos.

La formación de activos subyacentes. (1) El cliente elige alquilar el apartamento por un largo tiempo y firma un contrato de alquiler de casa con Beijing Free Asset Management (2) El cliente elige utilizar el alquiler para solicitar un préstamo a plazos; Asset Management y la agencia del canal realizan una revisión de calificación del cliente; (4) el canal firma un contrato de préstamo a plazos con el cliente; (5) el cliente paga un mes de alquiler y un depósito equivalente al alquiler mensual (6); ) Beijing Ziru Asset Management organiza el canal para proporcionar al cliente un pequeño préstamo a plazos para el alquiler durante los 11 meses restantes, el préstamo se pagará directamente a la cuenta designada de Beijing Ziroom Asset Management a través del acuerdo de pago confiado (7) El cliente; paga mensualmente, es decir, paga el alquiler y las tarifas del servicio de préstamo.

Activos básicos. En mayo de 2017, el saldo de los pequeños préstamos para activos básicos en el marco del plan especial fiduciario de activos básicos era de 492 millones de yuanes (la escala total del plan fiduciario es de 500 millones de yuanes, incluido el fondo de seguridad de la industria fiduciaria y el efectivo pagado), * * * Hay 23.500 contratos involucrados, el período del contrato es de 11 meses y el período restante promedio ponderado es . Desde la perspectiva de la distribución regional, se concentran en Beijing, Shanghai y Shenzhen, y Beijing representa alrededor del 60%. En términos de incumplimiento, el estado de activos esperado de los préstamos pequeños en cuotas sin alquiler es inferior a 0,38 y la tasa esperada es baja. La tasa de interés actual para todos los préstamos es 6,27, el plazo del préstamo es de 11 meses, el principal y el interés son iguales y la TIR del préstamo es superior a 11.

4. Estructura de la transacción

(1) El obligante original, Zhongcheng Yourong, estableció el "Fideicomiso de Fondo Único del Proyecto de Fondo Único de la Serie Huirun No. 5-Ziru Zisen" a través del Fideicomiso de Comercio Exterior ". Emitir pequeños préstamos a plazos para los arrendatarios; (2) Zhongcheng Yourong transfiere los derechos de los beneficiarios del fideicomiso en virtud de un fideicomiso de fondo único al "Plan especial de apoyo a los activos de derechos beneficiarios del Fideicomiso de pagos a plazos sin alquiler de CITIC Securities No. 1" establecido por CITIC Securities (3; ) El director del proyecto diseñó el producto estructurado prioritario e inferior "Ziroom Installment ABS" en función del flujo de caja de los activos subyacentes (4) El asegurador principal venderá "Ziroomang Installment ABS" a los inversores (5) Los inversores transferirán los fondos de suscripción; a la cuenta bancaria designada por el asegurador principal (6) El asegurador principal transfiere los fondos recaudados al accionista original como contraprestación del activo.

4. Medidas de mejora crediticia

(1) Estratificación estructural prioritaria-subordinada, en la que los expedientes prioritarios se sustentan en 10 créditos de expedientes subordinados.

(2) Compromiso de pago del saldo: Beijing Liberty Asset Management Company proporcionará el pago del saldo para el plan especial.

(3) La Garantía Externa de CS Credit proporciona una garantía de responsabilidad conjunta irrevocable para el saldo de las obligaciones de Beijing Ziroom Asset Management.