Enfoque del Código Civil|La residencia se renueva automáticamente después de 70 años, no se requiere ningún reembolso y el pago aún está por resolver
¿Qué debo hacer si caduca el certificado de suelo residencial de 70 años? Esta cuestión no resuelta finalmente encontró su solución con la adopción del Código Civil en la Tercera Sesión del XIII Congreso Nacional del Pueblo.
Según el Código Civil, cuando expire el plazo del derecho de uso de suelo para construcción residencial, éste se renovará automáticamente. El pago o reducción de las tasas de renovación se ajustará a lo dispuesto en las leyes y reglamentos administrativos.
Sin embargo, esta es sólo una disposición de principio. ¿Cómo renovar automáticamente? ¿Se requiere alguna tarifa? ¿Cuánto tienes que pagar? También es necesario cumplir con las disposiciones de las leyes y reglamentos administrativos. Desde el punto de vista actual, sólo ha caído la mitad del botín antes de que expire el certificado de suelo residencial de 70 años. Con este fin, los expertos de la industria piden que se apliquen las leyes y regulaciones pertinentes lo antes posible, y algunos expertos han propuesto una solución de "reemplazar las tarifas por impuestos".
La posibilidad de renovación gratuita se determinará de conformidad con las leyes y reglamentos administrativos.
El derecho de uso de terrenos para construcción de viviendas es un derecho de usufructo con plazo, y no es la cuestión de la renovación después de la expiración Por lo tanto, la construcción residencial La renovación de los certificados de tierras después de 70 años siempre ha atraído mucha atención. La sección de derechos de propiedad del Código Civil proporciona una disposición de principio: cuando el período del derecho a utilizar la tierra para residencial. expira la construcción, se renovará automáticamente. El pago o reducción de las tasas de renovación se ajustará a lo dispuesto en las leyes y reglamentos administrativos.
Como participante en la formulación de los Principios Generales del Derecho Civil, y también como participante importante en la formulación de proyectos de leyes individuales del Código Civil y subpartes del Código Civil, Yang Lixin , profesor de la Facultad de Derecho de la Universidad Renmin de China y vicepresidente de la Asociación de Investigación de Derecho Civil de China, explicó Según el informe, desde el punto de vista actual, los edificios residenciales cuyos derechos de uso han expirado y han expirado hace menos de 70 años. Se puede renovar automáticamente sin pagar tarifas. En cuanto a cómo renovar edificios que tienen más de 70 años, la sección de derechos de propiedad del Código Civil proporciona disposiciones principales, y los detalles quedarán para que las leyes y reglamentos administrativos posteriores los resuelvan.
En términos de leyes y regulaciones administrativas relacionadas con la expiración de los derechos de uso de la tierra por 70 años, Wang Weiguo, vicepresidente de la Sociedad de Investigación de Derecho Civil de la Sociedad de Derecho de China y ex decano de la Facultad de Derecho Civil y Comercial. y la Facultad de Derecho Económico de la Universidad de Ciencias Políticas y Derecho de China, aceptaron previamente Según una entrevista con el periódico, el "Reglamento provisional sobre la asignación y transferencia de derechos de uso de tierras urbanas de propiedad estatal" promulgado por el Consejo de Estado en 1990 mencionaba que el plazo máximo para la transferencia de derechos de uso de suelo residencial es de 70 años. La Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de 1994 estipula que cuando expire el derecho de uso de la tierra por 70 años, el usuario debe solicitar la renovación con un año de anticipación; de lo contrario, el Estado recuperará el derecho de uso de la tierra sin compensación. En 2005, la Ley de Propiedad también estipuló que el derecho a utilizar terrenos para construcción residencial se renovaría automáticamente al expirar.
Respecto a las diferentes expresiones anteriores, Wang Weiguo dijo que existen limitaciones históricas en la comprensión del problema debido a leyes y regulaciones formuladas en diferentes momentos. Esto hace que las distintas leyes sean inconsistentes e incluso entren en conflicto entre sí. Cuando la ley está fragmentada, resulta inconveniente para la gente entenderla y aplicarla. Por ello, es necesario ordenar, integrar y unificar los recursos jurídicos que se han ido conformando durante un largo periodo de tiempo mediante el uso de códigos.
Actualmente, la base legal para la renovación de la vida útil de suelo residencial es principalmente el artículo 149 de la Ley de Derechos de Propiedad. Se estipula que si vence el plazo del derecho de uso de suelo para construcción residencial, éste se renovará automáticamente. La renovación de los derechos de uso de suelo para construcción no residencial después de su vencimiento se tramitará de conformidad con las disposiciones legales. Si hay acuerdo sobre la propiedad de casas y otros bienes inmuebles sobre dichos terrenos, se respetará el acuerdo, si no hay acuerdo o el acuerdo no es claro, la propiedad se ajustará a lo dispuesto en las leyes y reglamentos administrativos;
Al clasificar las políticas anteriores, podemos ver qué debemos hacer después de que expire el certificado de terreno residencial de 70 años. Aún faltan detalles operativos relevantes. ¿Cómo funciona la "renovación automática"? ¿Hay alguna tarifa por la renovación? ¿Cómo pagar? Para ello, los expertos del sector piden que se apliquen y mejoren las leyes y reglamentos pertinentes lo antes posible.
A este respecto, el profesor Han Zhongliang, director del Centro de Intercambio Internacional de la Academia de Ciencias Sociales de Beijing y director del Centro de Investigación sobre el Estado de Derecho, cree que las únicas disposiciones de principios contenidas en el Código Civil son para dejar espacio para posteriores leyes y reglamentos administrativos pertinentes. Desde el punto de vista actual, esperamos esperar a que maduren las leyes o reglamentos administrativos pertinentes antes de abordarlo. Según el Código Civil, la afirmación de que el certificado de suelo residencial se renovará automáticamente después de su vencimiento durante 70 años ha dado lugar a dos entendimientos diferentes: uno es renovar cobrando una tarifa y el otro es renovar sin compensación.
Wenzhou utiliza medidas transitorias para resolver el problema de la caducidad de los certificados de propiedad de la tierra
La reforma inmobiliaria de China comenzó en 1998. En la actualidad, la mayoría de las unidades de vivienda están lejos de caducar y no implican la caducidad de los certificados de tierras, lo que también da tiempo para la formulación de leyes y reglamentos administrativos posteriores.
Sin embargo, ya en abril de 2016, algunos derechos de uso de suelo residencial de 20 años en Wenzhou, Zhejiang, expiraron. Cuando se realizó la transacción, se dijo a los ciudadanos que la renovación del terreno costaría cientos de miles en tarifas de gestión. lo que causó revuelo en ese momento. También fue a partir de esa época que llamó la atención la cuestión de la caducidad de los certificados de propiedad.
Aunque la Ley de Derechos de Propiedad estipula que el derecho de uso de terrenos para construcción residencial se renovará automáticamente al vencimiento, no proporciona detalles operativos específicos. Tal incertidumbre causó pánico entre algunos propietarios en su momento, especialmente aquellos. titulares de derechos de propiedad. Las personas que poseen bienes inmuebles están preocupadas por las tarifas de renovación de sus derechos de propiedad después de 70 años, y el monto de la tarifa de renovación puede afectar las expectativas del mercado sobre los precios de la vivienda.
Así, en noviembre de 2016, el Comité Central del Partido Comunista de China y el Consejo de Estado emitieron las "Opiniones sobre la mejora del sistema de protección de los derechos de propiedad y la protección de los derechos de propiedad de conformidad con la ley", proponiendo estudiar la renovación de los derechos de uso de la tierra después de la expiración de los terrenos para construcción residencial y otros derechos de uso de la tierra promueven la formación de expectativas buenas y estables de toda la sociedad para la protección a largo plazo de la propiedad de los ciudadanos.
En ese momento, para resolver el problema de la expiración de 20 años de los derechos de uso de suelo residencial en la ciudad de Wenzhou, el Ministerio de Tierras y Recursos y el Departamento Provincial de Tierras y Recursos de Zhejiang formaron un conjunto equipo de investigación para realizar investigaciones en la provincia de Zhejiang. Los resultados de la gestión se dieron a conocer en diciembre de 2016 y se adoptó un enfoque transitorio de "dos anomalías y una normalidad". Es decir, "no es necesario presentar una solicitud de renovación, no se cobran tarifas y las transacciones y los procedimientos de registro se manejan normalmente cuando se trata del "período de uso de la tierra", la fecha de inicio y la fecha de vencimiento originales". los derechos de uso de suelo para construcción residencial aún están completos.
Para las soluciones mencionadas anteriormente, el Ministerio de Tierras y Recursos también declaró que considera principalmente la conveniencia y el beneficio de la gente antes de introducir los acuerdos legales pertinentes, los gobiernos locales primero resolverán los problemas prácticos. que enfrentan actualmente algunas personas, como la incapacidad de transferir la propiedad de la vivienda en función de las realidades locales, para salvaguardar los derechos e intereses de las masas y resolver las dificultades operativas que encuentran los departamentos administrativos en las transacciones inmobiliarias y el registro de bienes raíces.
Las ciudades donde se han producido incidentes similares incluyen Shenzhen y Qingdao. Ya en 2006, Shenzhen experimentó la expiración de sus derechos de uso de terrenos comerciales por 20 años. Por esta razón, en 2004, Shenzhen aclaró en las "Varias Regulaciones sobre la Renovación de Bienes Raíces Caducados en Shenzhen" que para los terrenos que no hayan excedido la antigüedad máxima especificada por el estado, el precio del terreno se pagará al momento de la renovación, y el Su importe será el 35% del precio de referencia del suelo anunciado para el fin correspondiente.
Los expertos sugieren: Renovación de propiedades residenciales "con impuestos en lugar de tasas" después de 70 años
Los casos en Wenzhou y Shenzhen se limitan a terrenos que no han superado la antigüedad máxima estipulada por el estado Debido a las diferencias en varios lugares La situación es diferente, la naturaleza del uso de la tierra es diferente y las soluciones también son diferentes. Sin embargo, todavía quedan una serie de problemas por resolver en torno a la renovación automática de los derechos de uso del suelo para la construcción residencial una vez vencidos.
De hecho, ¿debería pagar por la renovación automática? ¿Cómo pagar? Las opiniones varían. Un punto de vista es que el sistema de tarifas de transferencia de tierras es un cargo único y, si se renueva más tarde, será injusto para la gente. Una vez que expire el derecho de uso de la tierra, si se requieren tarifas para la renovación, algunas personas señalaron que el precio actual de la tierra no se puede pagar de acuerdo con el precio actual de la tierra. También hay opiniones de que es injusto para quienes pagaron la tasa de transferencia de tierras durante 70 años si la tasa de transferencia de tierras se cobra por un período de 20 años y luego se extiende a 70 años de forma gratuita después de su vencimiento.
“Esto no es sólo una cuestión legal, sino también una cuestión económica. Se deben tener en cuenta muchos factores, como los ingresos fiscales del país, la situación de desarrollo económico y la tasa de propiedad de viviendas de los residentes”. Profesor asociado de la Facultad de Derecho Wang Jian de la Universidad de Suzhou En una entrevista con los medios, el decano Cheng Xueyang sugirió que los edificios residenciales con un área determinada (como 50 metros cuadrados o 60 metros cuadrados) deberían renovarse automáticamente durante 70 años sin compensación.
Han Zhongliang dijo que se pueden adoptar "métodos antiguos para casas antiguas y métodos nuevos para casas nuevas", y que se puede considerar la experiencia internacional para casas nuevas. En la actualidad, algunos países logran la cuestión del uso continuo de las viviendas mediante el cobro de impuestos y tasas escalonadas. Tendrás que pagar impuestos durante tantos años como lo utilices. De esta forma no habrá problemas de renovación o renovación. Al mismo tiempo, puede garantizar las propiedades residenciales de la casa y evitar la especulación.
Yang Lixin dio diferentes sugerencias para diferentes situaciones. Dijo que si es menor a 70 años, se debe renovar a los 70 años después de su vencimiento, se renovará automáticamente a los 70 años, lo que equivale a un derecho de propiedad ilimitado para el uso de terreno para construcción residencial, es decir, se puede utilizar permanentemente una vez y el estado no es necesario cobrar por cada renovación después de la expiración, después de que la renovación automática se convierte en un derecho de uso de suelo de construcción permanente, se debe determinar la relación entre el titular del derecho de uso y el propietario estatal, y Se puede considerar una tasa necesaria pero no excesiva. Los impuestos deberían tratarse como impuestos en lugar de tasas, pero esto debería ser decidido por el órgano legislativo.
Por el momento, los asuntos después de la expiración de 70 años para las propiedades residenciales no son urgentes y las leyes y reglamentos administrativos pertinentes aún se encuentran en la etapa de redacción. Pero su impacto potencial en el mercado residencial siempre está ahí y preocupa a todos los propietarios.