¿Te pican las nuevas políticas del mercado inmobiliario? Inversores atrapados: Prefiero tener una cama en Shenzhen que una habitación con vistas al mar en Daya Bay.
Long Wen, que se ríe de la pérdida de sangre de Daya Bay, es el epítome de los inversores de Shenzhen. Aunque los datos de la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que los precios de la vivienda en Huizhou han aumentado, el problema de la dificultad de revender la bahía de Huiyang Daya no ha cambiado. La situación de "precio pero sin mercado" ha atrapado a los inversores.
Daya Bay y Huiyang son las zonas más conocidas de Shenzhen. La polémica no se debe sólo a la central nuclear de Daya Bay (en realidad ubicada en Dapeng, Shenzhen), sino también al título de la misma. "pueblo fantasma".
Tras las restricciones de compra en Shenzhen y Dongguan, el mercado inmobiliario aquí también ha comenzado a "restringir las compras". "Las viviendas recién compradas se venderán después de tres años, y las áreas clave (Huiyang y Daya Bay) suspenderán la venta de viviendas comerciales de nueva construcción a residentes registrados no locales que posean una o más casas en el área después de ser entrevistados por". El Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural durante 11 días, Huizhou inesperadamente siguió el Reglamento y optó por restringir las compras en Daya Bay, Huiyang.
Los participantes del mercado dijeron que, desde la perspectiva de la solidez de la política de restricción de compras, sería un poco "impulsado" no incluir el distrito de Huicheng y la zona de alta tecnología de Zhongkai, que son populares en las transacciones. , como áreas clave. También hay interpretaciones de la industria de que las fuerzas que limitan los precios aparecerán en medio año. Cuando la marea baje, se sabrá quién nada desnudo.
¿Es la nueva política de Huizhou una regulación precisa o un efecto secundario?
Huizhou ha entrado oficialmente en la "era de restricción de compras", que se originó a partir de este documento emitido el tercer día del comienzo del otoño.
A las 0:00 horas del 9 de agosto, seis departamentos, incluida la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Huizhou, emitieron el "Aviso sobre la promoción adicional del desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario de la ciudad", marcando la implementación de la nueva política de regulación del mercado inmobiliario de Huizhou.
Los contenidos clave incluyen principalmente: En términos de restricciones de compra, las áreas clave suspenderán la venta de viviendas comerciales nuevas a residentes no locales que posean una o más casas en el área. En términos de precios, fortalecer la gestión de preventa y presentación de precios de viviendas comerciales nuevas en términos de terrenos, establecer y mejorar el mecanismo de vinculación de los precios de la vivienda y los precios del suelo, optimizar las reglas de subasta de terrenos e implementar métodos de transferencia como "limitar"; precios de la vivienda, limitación de los precios del suelo, construcción competitiva y calidad competitiva";
“Aparte de eso, otras políticas son declaraciones sin contenido sustancial”, reveló Li, investigador jefe del Centro Provincial de Investigación de Políticas de Vivienda de Guangdong. que Huizhou pueda introducir políticas más exitosas. La demanda del mercado inmobiliario de Huizhou depende en gran medida de los efectos indirectos de Shenzhen. Esta nueva política es el límite de lo que Huizhou puede hacer.
Vale la pena señalar que esta es la primera vez en la historia de la regulación de Huizhou que propone restricciones de compra en las "áreas clave" de Lin Shen y deja en claro que se requiere un "registro de hogares fuera de Huizhou". . En la explicación de algunas cláusulas de la interpretación de la política, Huizhou mencionó específicamente que las "áreas clave" se refieren a la "Zona de Desarrollo Económico y Tecnológico de la Bahía de Daya y al Distrito de Huiyang".
Sin embargo, las ventas actuales de viviendas nuevas en la bahía de Huiyang Daya no están a la vanguardia de Huizhou. Según datos del Centro de Investigación Leyoujia, en julio, la proporción de solicitudes de visas en línea del distrito de Huicheng fue de 24,1, ocupando el primer lugar; el distrito de Zhongkai representó 23,4; el condado de Boluo ocupó el segundo lugar, 17,2;
Debido a que el distrito de Huicheng y la zona de alta tecnología de Zhongkai no están incluidos en las áreas clave de restricción de compras, el mercado también los considera como "rascándose las botas".
A este respecto, He Qianru, director del Centro Nacional de Investigación Midland Realty, señaló que el mercado inmobiliario de Huizhou conlleva una gran cantidad de demanda indirecta de Shenzhen. Después de que Daya Bay y Huiyang implementen restricciones de compra, se espera que el mercado inmobiliario local esté mucho más limpio.
“El propósito más profundo de la política de beneficiar al estado es combatir con precisión el dinero especulativo que se desborda de Shenzhen”. Lin Boli, experto de la industria, comentó que la razón por la cual las “áreas clave” incluyen Daya Bay y Huiyang. Sin embargo, el distrito de Huicheng, el distrito central, no tiene uno, lo que parece tener sentido.
"Preferiría tener una cama en Shenzhen que una habitación con vistas al mar en la Bahía de Daya"
Vale la pena señalar que la "venta regular de tres años" requerida por el " Aviso" se ha implementado desde 2017, no es una política nueva. Este documento sólo enfatiza la "implementación estricta" en lugar de extender el período de restricción de ventas.
Pero esto todavía significa que las subastas de inversión deberán celebrarse durante al menos 5 a 8 años. En el futuro mercado de viviendas de segunda mano, tanto la presión de inventario como los costos de mantenimiento no serán pequeños.
En opinión de Chen Honghai, director general de Yiju Kerui Shenzhen, el mercado de viviendas de segunda mano de Huizhou siempre ha sido estable. El mercado de viviendas de segunda mano requiere un certificado de bienes raíces durante tres años. mucho impacto a corto plazo, pero también es un parche necesario para regular el mercado.
A este respecto, el inversor Long Wen también se lamentó: "Si quiere vender la casa en Daya Bay dentro de tres años, será difícil venderla".
Porque Daya Bay no tiene restricciones de compra, hay muchas razones detrás del anterior aumento de los precios de la vivienda. El hombre detrás de la especulación inmobiliaria. Sin embargo, Zhixun Finance visitó Daya Bay en Huizhou y descubrió que debido a la enorme proporción de propiedades de inversión, a excepción de algunas propiedades relativamente maduras de gran tamaño, la tasa de ocupación de un número considerable de propiedades en Daya Bay es inferior a 30, y la tasa de desocupación sigue siendo alta.
Daya Bay está cerca de Shenzhen, lo que es una de las mayores ventajas que ve Long Wen. Además, en los últimos años, con el apoyo del concepto de Gran Área de la Bahía y "Gran Área Metropolitana de Shenzhen", cada vez más automóviles "Guangdong B" han comenzado a llegar a la Bahía de Huizhou Daya, una ciudad cercana a Shenzhen con sin restricciones de compra. Según datos de Leyoujia, los clientes de Shenzhen representaron más del 50% de los compradores de Huizhou en el primer semestre de 2021, mientras que los compradores locales de Huizhou solo representaron alrededor del 20%.
Según las estadísticas del intermediario Le Youjia, la proporción de clientes de Shenzhen que invierten en el área de la Bahía de Daya llega al 33%, ocupando el primer lugar. Aunque solo se necesitan 265,438 0 minutos para tomar el tren de alta velocidad desde la estación de tren norte de Shenzhen hasta la estación de tren sur de Daya Bay Huizhou, siempre se rumorea que el tiempo de viaje en la carretera de espera es muy largo. Conducir hacia y desde Shenzhen es una deficiencia. en la planificación de muchos compradores de vivienda. La mayoría de los inversores extranjeros compran con antelación y no viven en sus propios hogares. Es inevitable caer en el dilema de alquilar, vivir o querer revender.
Mucha gente tiene la idea de "frente al mar con flores primaverales", y los inversores profesionales llaman en broma a las casas con vistas al mar en la bahía de Daya con montañas y mares "bellezas venenosas", lo que también hace Algunos inversores sienten que preferirían si quieren una cama en Shenzhen, no una habitación con vistas al mar en Daya Bay.
Las estadísticas de Le Youjia muestran que los fichajes en línea en todos los distritos mostraron una tendencia a la baja en julio. Daya Bay registró 897 fichajes en línea, un aumento intermensual de 49,09. La mayor disminución se produjo en Huizhou.
“Es muy difícil revender casas de segunda mano en Huizhou”. David, un consultor inmobiliario senior, también señaló que la actual política de restricción de compras de Huizhou es bastante buena. Al menos, evitar los obstáculos no perjudica tanto a los compradores y sólo puede perjudicarlos una vez.
Ye Chen, agente de Huizhou, de 32 años, le dijo a Zhixun Finance que, aunque algunas casas de segunda mano se pueden vender al precio original, es posible que el precio de tasación no se base en el precio de venta real y que los compradores Los préstamos estarán restringidos. Cuando la diferencia de precio no es grande, los clientes están aún más dispuestos a comprar viviendas nuevas.
Industria: Después de las restricciones de compra, Huizhou se vio obligada a decir adiós a su dependencia del mercado inmobiliario.
A diferencia de los mercados inmobiliarios de Shenzhen y Dongguan, el mercado de Huizhou tiene oferta suficiente y existe cierta presión de inventario. Los datos institucionales muestran que en la primera mitad de 2021, el ciclo de desconsolidación de Shenwanhui fue el más largo en Huizhou, alcanzando los 15 meses. A juzgar por los precios de transacción, el precio medio de las propiedades residenciales de primera mano en Huizhou mantuvo un ligero y constante aumento en la primera mitad del año, con un precio medio cercano a los 12.000 yuanes/m2. En la primera mitad de 2021, se compraron 64.228 unidades. vendido en Huizhou, una disminución interanual del 15,7%.
En términos del mercado de tierras, según las estadísticas de la industria, en el primer semestre de este año, entre las 39 parcelas de tierra listadas para la venta en Huizhou, con frecuencia emergieron "reyes de la tierra", con un precio mínimo de parcelas individuales de hasta 91,61 yuanes/㎡. En la actualidad, a excepción de las zonas centrales de Huizhou, los precios de la vivienda suelen rondar los 9.000 yuanes/㎡.
Al mismo tiempo, los precios de la tierra en Huizhou también han alcanzado nuevos máximos, pero las transacciones de mercado no son optimistas. Con respecto a este fenómeno, Li analizó que está relacionado con los atributos únicos del mercado inmobiliario de Huizhou, porque la demanda del mercado inmobiliario de Huizhou depende en gran medida del desbordamiento de Shenzhen. Actualmente, afectado por la desaceleración del mercado inmobiliario de Shenzhen, el mercado inmobiliario de Huizhou se encuentra en un ciclo descendente y el aumento de los precios de la vivienda es sólo un factor estructural.
"Además, las tasas de interés actuales de los préstamos para vivienda en Huizhou han aumentado a niveles muy altos. La tasa de interés para la primera vivienda es 6,82 y la tasa de interés para la segunda vivienda es 7,2. Además, los préstamos Los ciclos para viviendas nuevas y de segunda mano son muy largos". Li consideró que una vez que se implemente la restricción de compra, el mercado inmobiliario de Huizhou comenzará un proceso a la baja en el futuro, lo que obligará a Huizhou a decir adiós a su dependencia del mercado inmobiliario.
Algunos inversores se burlaron: "Una ciudad sin restricciones de compra no es una buena ciudad". Cuando se trata de si más ciudades en el Gran Área de la Bahía se unirán a la regulación, muchas personas en la industria creen que la regulación no se aplicará. nunca terminará.
Nota: Wen y son seudónimos.