Informe de Estudio de Factibilidad de Proyecto Inmobiliario Enlaces Operativos

¿Cuáles son los aspectos operativos de un informe de estudio de viabilidad de un proyecto inmobiliario? Los siguientes son artículos que compartí relacionados con los aspectos operativos del informe del estudio de viabilidad del proyecto inmobiliario. ¡Bienvenido a continuar visitando el sitio web del documento oficial para recién graduados!

Contenido:

¡El! primer eslabón operativo: Éxito Dar el primer paso en la inversión

El segundo eslabón operativo: Malentendidos y contramedidas correspondientes del estudio de viabilidad

El tercer eslabón operativo: Análisis estratégico del estudio de viabilidad inmobiliaria

Operación 4: Diseñar un proceso de estudio de viabilidad exitoso

Operación 5: Redactar un excelente informe de estudio de viabilidad

Operación 6: Cómo coordinar un estudio de viabilidad Presupuesto de inversión

Enlace de operación 7: Estudio de viabilidad desde una perspectiva general

Guía del usuario

El estudio de viabilidad suele ser un juego de señalar dónde, disparar la flecha primero y luego dibujar. la diana. Las limitaciones periódicas del desarrollo inmobiliario en China han provocado más factores de incertidumbre en el mercado y un mayor margen de maniobra para el éxito o el fracaso de los proyectos. Independientemente de esto, lo más peligroso es que el estudio de viabilidad se haya convertido en sólo una pieza de retórica. . El "Manual de operación práctica del estudio de viabilidad inmobiliaria" resume los puntos y procedimientos clave del estudio de viabilidad inmobiliaria desde una perspectiva práctica y los incorpora al diseño estratégico general.

El eslabón de la primera operación: el primer paso para una inversión exitosa a corto plazo

1. Perspectiva sobre el estudio de viabilidad de bienes inmuebles privados

El estudio de viabilidad de Los proyectos de desarrollo inmobiliario están en Antes de tomar decisiones de inversión, realizar investigaciones, investigaciones y análisis integrales y sistemáticos de los proyectos a desarrollar, y utilizar métodos de evaluación técnica científica para derivar una serie de indicadores de evaluación para, en última instancia, determinar si el proyecto es factible e integral. .

En términos generales, la investigación de viabilidad se basa en la oferta y la demanda del mercado, la inversión de recursos como límite, los métodos científicos como medio y una serie de indicadores de evaluación como resultados. Generalmente aborda dos aspectos de las cuestiones. :

El primero es determinar si el proyecto puede implementarse técnicamente;

El segundo es cómo obtener los mejores beneficios (principalmente beneficios económicos).

A juzgar por la situación real del desarrollo de proyectos inmobiliarios, en términos de tecnología de construcción únicamente, generalmente no hay dificultades importantes que no puedan superarse por un tiempo, ya sea un puente de gran luz o un súper Los edificios de gran altura, como los puentes Yangpu y Nanpu de Shanghai, la Torre Jin Mao de 420 metros de altura y 88 pisos y la Torre de la Perla Oriental de 468 metros de altura son buenos ejemplos de esto. Se puede ver que la clave está en el retorno de la inversión, es decir, si se pueden lograr los mejores beneficios económicos y tener en cuenta los beneficios sociales y ambientales.

2. La primera arma mágica para ganar en la inversión en proyectos

Antes de implementar un proyecto inmobiliario es necesario realizar un análisis de viabilidad de la inversión. En esta etapa, el análisis de viabilidad aborda la cuestión de la probabilidad de éxito de un proyecto determinado. Por supuesto, sólo porque un plan de inversión tenga posibilidades de éxito, o que sea factible, no significa que el proyecto sea adecuado. -Generalmente, el análisis de viabilidad implica no sólo estudiar una solución, sino varias soluciones al mismo tiempo. En ocasiones, varias soluciones pueden ser factibles y atractivas. Para seleccionar la mejor opción entre múltiples opciones viables, los investigadores sólo pueden considerar exhaustivamente el mercado, la financiación, el riesgo y otras cuestiones basándose en un análisis de viabilidad, y evaluar exhaustivamente las opciones razonables.

Un estudio de viabilidad debe poder responder al menos a estas tres preguntas con precisión:

a. ¿Es este proyecto factible o no?

Si es factible, ¿en qué medida es factible? /p>

c. Si invierte, ¿cuál es la peor situación que puede encontrar y qué planes debe hacer para ello?

Malentendidos y contramedidas correspondientes en el estudio de viabilidad del segundo enlace de operación.

2. Malentendidos comunes

Malentendido 1: Un análisis de beneficios estándar

Si el informe del estudio de viabilidad de tu proyecto te dice con gran certeza cuánto dinero puedes ganar en el futuro, y definitivamente no es un informe realista para ganar tanto dinero. Un informe de estudio de viabilidad de proyecto profesional y serio no puede ser sólo un criterio de beneficio. Durante el estudio de viabilidad, nos encontramos con demasiados factores inciertos. Estos factores inciertos ponen el precio futuro y el proceso de ventas del proyecto en un estado relativamente incierto. Por lo tanto, el "análisis de beneficios" del estudio de viabilidad no puede ser muy seguro, sino que sólo puede ser una predicción razonable, y estas predicciones deben asumir la premisa, es decir, el valor esperado. Los estudios de viabilidad dan diferentes pronósticos de los beneficios esperados basados ​​en diferentes valores esperados.

Malentendido 2: Estudios de viabilidad preconcebidos

El autor ha investigado más de diez inversiones inmobiliarias fallidas a gran escala y ha descubierto que el fracaso de la mayoría de los proyectos se debió a algunos factores previsibles. . causado. Estos factores incluyen: las villas de alta gama están ubicadas en grandes áreas industriales, lo que hace que el entorno de las villas se destruya y a nadie le importen las villas. El desarrollo de apartamentos de gran altura en un municipio a muchos kilómetros de la ciudad tampoco resulta en ninguna uno que se preocupa por ellos; que se prepara para construir un apartamento de lujo en una ciudad donde la planificación está fuera de control. Los promotores de zonas residenciales de agricultores vivían en zonas residenciales, pero se dieron por vencidos a mitad de camino debido al impacto de las "viviendas financiadas" baratas; al mismo tiempo, la oferta de propiedades similares en la misma ciudad era demasiado grande, lo que provocó una escasez de demanda; el costo de construcción superó con creces el presupuesto, lo que provocó una falta de fondos para bloquear el medio; las ventajas de las tiendas de Meilou se han perdido; el centro comercial original fue demolido en gran escala debido a la construcción del metro y se convirtió en un "rincón abandonado", etc. Al comunicarse con los desarrolladores de estos proyectos, suelen lamentarse de las dificultades encontradas: "No me lo esperaba", pero deberían haberlo pensado hace mucho tiempo. Eche otro vistazo a los "informes de estudios de viabilidad" de estos proyectos. Todos tienen el mismo tono: citan clásicos y clásicos, describen las brillantes perspectivas de la inversión del proyecto desde varios ángulos, pero no mencionan las desventajas de la inversión del proyecto. Este tipo de "estudio de viabilidad" está diseñado para demostrar que el proyecto es viable de principio a fin y viola el tabú de las "preconcepciones".

***Los estudios de viabilidad preconcebidos suelen deberse a los siguientes motivos:

Está en juego la voluntad subjetiva de los líderes de las empresas de inversión inmobiliaria. A menudo, debido a la influencia de la "voluntad del supervisor" en el proyecto, a los investigadores del proyecto les preocupa ofender al jefe si eligen el proyecto equivocado, por lo que aprenden a observar la situación y a presentar argumentos basados ​​en la intención del líder. Por lo tanto, para evitar el desarrollo de esta situación, los líderes de las empresas deberían brindar más apoyo y menos intervención, permitiendo al equipo de investigación dejar sus cargas e investigar y analizar de manera científica.

Las competencias profesionales de los miembros del equipo de investigación no están a la altura. Los estudios de viabilidad de algunos proyectos no se dejan en manos de expertos verdaderamente capacitados en el campo, sino que los realizan profesores aleatorios de universidades o personas de la empresa. Hacerlo hace que la estructura intelectual y de capacidades del equipo de investigación sea muy irrazonable, y es imposible esperar que produzcan un informe de estudio de viabilidad verdaderamente creíble.

Algunos desarrolladores dejan los estudios de viabilidad a algunas agencias de consultoría de construcción. Estas unidades tienen una fuerte capacidad de investigación científica, pero debido a que el proyecto significa negocio para ellos, es imposible mantener una actitud de investigación neutral a menos que el desarrollador lo declare. de antemano que las unidades que participan en el estudio de factibilidad no pueden realizar servicios de consultoría de ingeniería para este proyecto.

Algunos desarrolladores intentan evitar problemas pidiendo a la otra parte con la que cooperan que proporcione un informe de estudio de viabilidad. Aquí es cuando se hace contacto intencional.

Es necesario, pero debe quedar claro que el estudio de viabilidad realizado por la otra parte es sólo para su propio comportamiento de inversión y no es adecuado para los desarrolladores actuales, a veces la otra parte puede ser unilateral para ganar inversiones de otros. Es imposible que un estudio de viabilidad de este tipo sea neutral excepto exagerando el valor de inversión del proyecto.

3. Contramedidas correspondientes

a Acelerar la especialización y el cultivo del mercado y promover la escala y la especialización de la industria. Esto es para mejorar el nivel de la investigación de viabilidad y garantizar su precisión, profundidad y calidad. errores de control. El mercado actual se está volviendo gradualmente más estandarizado y maduro, y la competencia cada vez más feroz en el mercado se ha convertido en una motivación externa para que las empresas fortalezcan la investigación de viabilidad. b Mejorar la calidad de los empleados. Ésta es la garantía básica para controlar los errores de viabilidad. En cierto sentido, los investigadores de viabilidad deben ser "todo terreno" y deben tener un conocimiento profesional considerable en tecnología de ingeniería, economía, desarrollo y gestión de bienes raíces, regulaciones, impuestos, finanzas, etc.

Establecer una base de datos de estudios de viabilidad. El actual mercado inmobiliario nacional aún no es muy transparente y, a menudo, a los investigadores de viabilidad les resulta difícil recopilar información completa y precisa del mercado (en Hong Kong, cuando los topógrafos realizan análisis, pueden comprobar la información más reciente del Registro de la Propiedad de Hong Kong, que equivale a la Autoridad de Tierras y Vivienda del Continente) Casos de transacciones e información relevante sobre propiedades anteriores). La falta de información o los errores pueden provocar errores enormes en el análisis de viabilidad. En este caso, los analistas de viabilidad necesitan fortalecer la recopilación y organización de la información: mediante el proceso de eliminar lo aproximado y seleccionar la esencia, y eliminar lo falso y retener lo verdadero, la información dispersa en el mercado se puede organizar en datos utilizables. Además, las empresas calificadas también pueden fortalecer el trabajo de evaluación posterior al proyecto, extraer información útil mediante análisis y comparación, y mejorar aún más la practicidad de los estudios de viabilidad.

El tercer eslabón de la operación: Análisis estratégico del estudio de viabilidad inmobiliaria

Ángulo de análisis uno: El impacto de la exención ambiental social y económica en el mercado inmobiliario

El La industria de bienes raíces no es una industria aislada, este libro enfatiza en muchos lugares que es incorrecto tratar a la industria de bienes raíces como la "industria de la boquilla" de la economía nacional. Esto no es sólo una cuestión de argumento, sino una cuestión de comprensión más básica. : Al final, es la industria inmobiliaria la que impulsa la economía nacional. ¿El desarrollo económico o el crecimiento de la economía nacional impulsan el desarrollo de la industria inmobiliaria? Si se le da la vuelta a esta cuestión, se cometerán errores fundamentales. el juicio de la situación. Tanto los gobiernos como las empresas conducirán a la tendencia en la toma de decisiones de "poner a las personas primero". Por ejemplo, a principios de la década de 1990, la industria inmobiliaria en Hainan, Huizhou, Beihai y otros lugares experimentó una expansión anormal y altibajos. Todo esto fue causado por ignorar el desarrollo de la economía nacional local, invertir prioridades y fracasar. corregir la situación del sector inmobiliario.

Perspectiva de análisis dos: El impacto de las actuaciones administrativas de los gobiernos locales en el mercado

Los niveles de planificación urbana y control de la planificación de algunos gobiernos locales tienen un impacto directo en el desarrollo inmobiliario local. Como todos sabemos, en las ciudades de Zhangjiagang y Jiangyin con una planificación y gestión urbanas relativamente buenas, el desarrollo inmobiliario se ha mantenido en un estado relativamente estable. La planificación científica y avanzada, el control de escala efectivo y la gestión de planificación estricta evitan que el desarrollo inmobiliario en estas dos ciudades sufra fenómenos ciegos y enjambres. Basado en el principio de apoyar instalaciones, desarrollar y administrar, los edificios residenciales aquí están básicamente, allí. No hay exceso de oferta en el mercado y los resultados de preventa de todas las propiedades son muy buenos. Por el contrario, la magnitud de las concesiones de tierras en muchas ciudades está seriamente fuera de control y la gestión del mercado inmobiliario es caótica, lo que da lugar a una grave especulación de tierras. La oferta de viviendas comerciales es demasiado grande, los precios del mercado han fluctuado dramáticamente y Los gobiernos locales tienen una planificación y gestión inadecuada, lo que ha causado graves problemas a los desarrolladores que plantean riesgos importantes.

Ángulo de análisis tres: el impacto del entorno del vecindario en el marketing inmobiliario

El nuevo distrito de Gubei no es un área del centro de Shanghai, entonces, ¿por qué los precios de las propiedades son tan caros? el primero desarrollado desde la década de 1980 Zona de Comercio Exterior de Shanghai - Zona de Desarrollo Hongqiao Con cada vez más empresarios extranjeros estacionados en el área, el cercano Nuevo Distrito de Gubei se ha convertido naturalmente en el principal objetivo para que los empresarios extranjeros compren o alquilen residencias. La zona está llena de residencias de lujo, y la mayoría de los residentes son compatriotas de Hong Kong y Taiwán, así como extranjeros, lo que la convierte en la única zona residencial real para extranjeros en Shanghai.

Esto le ha dado a Gubei New Area una gran reputación y, naturalmente, ha formado un círculo social y una comunidad de vida únicos. La calidad de los edificios en el área no es mala, hay mucha gente en demanda y está dispuesta a gastar mucho dinero. por lo que los precios de venta y los alquileres han ido aumentando constantemente. Después de entrar en 1996, aunque los precios de la vivienda en esta comunidad han bajado, sigue siendo el lugar más caro del país.

Del ejemplo del nuevo distrito de Gubei, se puede ver que el valor de los bienes raíces no parece depender enteramente del grado y la calidad del edificio en sí, sino que también está relacionado con el entorno del vecindario circundante. . Es precisamente debido al desarrollo de la Zona de Desarrollo de Hongqiao que ha habido una demanda de residencias de alto nivel en el Nuevo Distrito de Gubei. Existe una relación funcional complementaria obvia entre la Zona de Desarrollo de Hongqiao y el Nuevo Distrito de Gubei. La función vecinal es la motivación externa para que los bienes inmuebles alcancen su valor de mercado.

****Investigación de las condiciones de los propios inversores

1. Examina tu experiencia

Es difícil comprar ganado al otro lado de las montañas. Es imposible que cualquier empresa invierta en un área que no comprende en absoluto, y lo mismo ocurre con la inversión inmobiliaria. Incluso para una empresa que ya tiene ciertas calificaciones en la industria inmobiliaria, si la empresa solía desarrollar edificios de oficinas en la ciudad y ahora su inversión objetivo son villas suburbanas, ¿se puede considerar depende de si los gerentes de la empresa tienen experiencia en? desarrollo de villas talentos experimentados, de lo contrario es mejor tener cuidado. Por supuesto, las cosas no son absolutas. Cuando piensas que vale la pena correr el riesgo de la "experiencia", no necesitas pensar demasiado en este tema.

2. Examine sus métodos de inversión

Debido a los diferentes orígenes y fortalezas corporativas, los métodos de inversión en proyectos de varias empresas de inversión inmobiliaria también son diferentes. Tal vez su empresa nunca construya un edificio y luego lo arriende para obtener ganancias a largo plazo. En lugar de eso, construirá una parte y venderá una parte, o incluso confiará en propiedades en preventa para el desarrollo posterior. aptos para el desarrollo a largo plazo y aquellos aptos para el desarrollo a largo plazo. Debe pensarlo dos veces antes de invertir en un área. A veces un buen proyecto se convierte en una mierda apestosa en manos de determinadas inmobiliarias y no se puede tirar a la basura aunque así lo quieran.

3. Examina tus capacidades financieras

Todo desarrollo de proyecto inmobiliario encontrará problemas de endeudamiento y financiación. La pregunta es si sus canales de endeudamiento y financiación son confiables. Si el proyecto está a la mitad de su construcción y nadie le proporciona fondos de seguimiento, su vida estará en peligro. El autor ha visto muchas cosas así: un proyecto a medio construir se suspendió durante dos o tres años porque no había fondos de seguimiento. El costo inicial aumentó a la mitad, por lo que incluso si se completa, no hay ninguna ganancia. Es evidente que es un negocio que genera pérdidas. Ángulo de análisis cuatro: el impacto de las propias condiciones de los inversores en el marketing Como dice el refrán: "Es demasiado caro ser consciente de sí mismo". Es imposible que los promotores inmobiliarios no analicen sus propias condiciones al realizar el análisis del proyecto. Es imposible que una empresa desarrolle todo tipo de proyectos, ni asuma todo tipo de riesgos. Por eso, al examinar si vale la pena invertir en una región o en un proyecto, también se debe sopesar de forma específica: la empresa es adecuada para ello. ¿Es adecuado invertir en esa zona o es adecuado invertir en un proyecto de este tipo?

Proceso de estudio de viabilidad para el diseño exitoso del cuarto enlace de operación

Combinación de acuerdo de personal paso A

Tasadores inmobiliarios registrados, ingenieros de costos, personal de investigación y análisis de mercado , expertos en análisis económico, personal de producción, sociología, medio ambiente y otros expertos

Paso B: Análisis de mercado

Análisis de factores macro

Desarrolladores inmobiliarios en una. Al planificar invertir en bienes raíces en una determinada región del país, lo primero que se debe considerar son los factores macro del país como la política, la economía, la cultura, la geografía, las costumbres y las creencias religiosas, así como la posibilidad de conflictos o guerras regionales. .

b.Análisis de factores regionales

En términos generales, el desarrollo de las regiones dentro del país donde se ubica el proyecto es desequilibrado, y siempre existen diferencias en distintos grados solo estudiando lo macro. Los factores no son suficientes y se debe realizar un análisis factorial en la zona donde se ubica el proyecto. Esto se debe a que: primero, el impacto macroeconómico en la economía regional es diferente, teniendo algunas áreas un impacto grande y otras un impacto pequeño. en segundo lugar, el desarrollo económico regional se ve afectado por el impacto macroeconómico. Hay un fenómeno de "retraso" en el impacto. El statu quo macroeconómico a menudo tarda mucho en tener un impacto en el desarrollo de la economía regional, mientras que algunas áreas responden rápidamente. otros tienen un retraso más evidente, que debe tenerse en cuenta a la hora de invertir; las economías regionales específicas del tercer país hacen que determinadas economías regionales se vean más o menos afectadas por las fluctuaciones macroeconómicas, e incluso dan lugar a tendencias inversas que son opuestas a las tendencias macroeconómicas. Las zonas económicas especiales, las zonas de libre comercio y las zonas aduaneras de mi país son relativamente menos dependientes del capital internacional. Incluso durante el período de ajuste macroeconómico de mi país y los fondos internos son escasos, su capital internacional se ha visto menos afectado y los proyectos en estas áreas han sido menores. afectados más pequeños.

c.Análisis del micromercado

El análisis del micromercado inmobiliario en la zona donde se ubica el proyecto de inversión propuesto se puede dividir en las siguientes dos partes. del mercado inmobiliario a invertir, y el otro es el análisis del mercado inmobiliario. El segundo es analizar el mercado inmobiliario del mismo tipo que el proyecto de inversión.

Paso C: Pronóstico de Mercado

un Pronóstico de Demanda

El pronóstico de demanda se basa en la información, datos y materiales del estudio del mercado inmobiliario, utilizando métodos científicos, Analizar y predecir los patrones de demanda del mercado y las tendencias cambiantes de un determinado tipo de propiedad, infiriendo así la demanda del mercado para este tipo de propiedad.

b Previsión de oferta

La previsión de oferta se basa en la información y los datos del estudio del mercado inmobiliario, utilizando métodos científicos para analizar las reglas de oferta del mercado y las tendencias cambiantes de un determinado tipo de propiedad, prediciendo así la oferta de este tipo de propiedad en el mercado

c Métodos de pronóstico

Por lo general, se puede dividir en análisis de series temporales y análisis de causalidad. Los métodos de análisis de series de tiempo se pueden dividir en: método de media móvil, método de suavizado exponencial, etc.; los métodos de análisis de relaciones causales se pueden dividir en: método de regresión lineal, método de regresión no lineal, método de simulación, etc.

Paso D: Estimación de costos

En el estudio de viabilidad de un proyecto de desarrollo inmobiliario, la estimación de costos del proyecto es una parte importante, la cual es completada por el tasador junto con el ingeniero de costos. Si la estimación de costos es correcta o no, al igual que la predicción del mercado de alquiler y venta, tiene un impacto significativo en los beneficios económicos del proyecto, pero en términos relativos, la estimación de costos es más fácil de entender.

En términos generales, la estructura de costos incluye las siguientes cuatro partes:

A. Tarifa inicial del terreno: se refiere a la obtención de un certificado de título de propiedad razonable y a completar la demolición de los edificios existentes en el terreno. y el inicio de la construcción. El costo del agua, la electricidad, las carreteras y la finalización de la nivelación del sitio. Según las diferentes formas de obtener terrenos, se pueden dividir en tres tipos: tarifas iniciales para la adquisición de nuevas tierras, tarifas iniciales para la renovación de áreas antiguas y tarifas de arrendamiento de tierras.

B Honorarios de ingeniería de instalación de diseño y construcción: se refiere a los honorarios incluidos después de completar las tres conexiones y una nivelación del sitio, desde la planificación y el diseño hasta la ingeniería civil, la instalación de equipos, la ingeniería de decoración y el apoyo a la comunidad. instalaciones y ecologización comunitaria.

C Cuotas de apoyo municipal: Se refiere a las cuotas de apoyo que se deben pagar a la construcción municipal urbana cuando se desarrolla el proyecto, principalmente debido a las cuotas de agua y electricidad ocasionadas por nuevos proyectos inmobiliarios.

Paso E: Evaluación financiera

Los indicadores para la evaluación del plan de inversión del proyecto generalmente se dividen en dos categorías:

Un tipo es un indicador dinámico que considera 7 descuentos factores, a saber, los indicadores que consideran 7 factores del valor temporal del dinero incluyen el valor actual neto, el índice de rentabilidad, el período de recuperación dinámico, los eventos de recompensa intrínsecos y otros indicadores.

El otro tipo son los indicadores estáticos sin descuento, es decir, indicadores que consideran el valor temporal del dinero, como el período de recuperación estático, la tasa de beneficio de la inversión, etc. En la evaluación de proyectos de desarrollo inmobiliario generalmente se utilizan principalmente indicadores dinámicos, complementados con indicadores estáticos.

La siguiente es una breve introducción a tres indicadores de evaluación estática de uso común.

Paso F: Análisis del punto de equilibrio

El análisis del punto de equilibrio también se llama análisis de volumen, costos y ganancias en la gestión financiera. Se refiere al análisis y preparación de ganancias y pérdidas. ciertas condiciones de capacidad de producción del mercado. Es un método para juzgar la calidad y rentabilidad del proyecto en función de la relación entre la producción (volumen), el costo (costo) y los ingresos (beneficio) del proyecto de construcción.

La clave del análisis de pérdidas y ganancias es encontrar el punto de equilibrio (BPe0K-evenP0iDt), es decir, el punto en el que el proyecto alcanza el estado de equilibrio y el beneficio es cero. En términos generales, bajo la premisa de una determinada capacidad de producción del proyecto, cuanto menor sea el punto de equilibrio, mayor será la rentabilidad del proyecto y mejor la seguridad operativa. En el estudio de viabilidad de proyectos inmobiliarios, el llamado análisis de equilibrio se refiere a encontrar el volumen de ventas cuando los ingresos por ventas esperados pueden cubrir los costos de un proyecto específico, también conocido como volumen de ventas de equilibrio.

Paso G: Análisis de sensibilidad

El análisis de sensibilidad consiste en estudiar los cambios correspondientes en los beneficios económicos del proyecto cuando cambian ciertos factores, y determinar el impacto de estos factores en la economía. objetivos del proyecto de titulación. El análisis de sensibilidad no sólo permite a los desarrolladores comprender el impacto de los cambios en los factores en los indicadores de evaluación financiera del proyecto, sino que también les permite realizar un reexamen serio y cuidadoso de esos factores más sensibles para mejorar la precisión de los estudios de viabilidad del proyecto.

El indicador que refleja el grado de sensibilidad es el coeficiente de sensibilidad:

Coeficiente de sensibilidad = el cambio porcentual del valor objetivo/el cambio porcentual del valor del parámetro

Por ejemplo: tome el precio de venta como Para el valor del parámetro, el valor actual del flujo de caja neto del proyecto se utiliza como valor objetivo. Se sabe que el precio de venta aumenta en 10 y el valor actual del. El flujo de caja neto aumenta en 20, entonces el coeficiente de sensibilidad del precio de venta es =20/10=2.

El coeficiente de sensibilidad puede ser positivo o negativo. Si el coeficiente de sensibilidad es negativo, significa que el cambio del valor objetivo es en la dirección opuesta al cambio del valor del parámetro.

Cuanto mayor sea el coeficiente de sensibilidad, más sensible será el parámetro. valor objetivo En el estudio de viabilidad, el parámetro Asegúrese de ser más cauteloso.

Paso H: Análisis de Riesgo

El análisis de riesgo, también conocido como análisis de probabilidad, utiliza valores de probabilidad para estudiar cuantitativamente la distribución de probabilidad de diferentes cambios en varios factores determinados y los efectos económicos. del programa.

El quinto vínculo de operación: Redacción de un excelente informe de estudio de viabilidad

B. Redacción del cuerpo principal del informe del estudio de viabilidad

El cuerpo principal es el estudio de viabilidad parte central del informe. El contenido es amplio y complejo.

1. Descripción general:

(1) Antecedentes del estudio de viabilidad

(2) Nombre, naturaleza, dirección y áreas circundantes del proyecto en estudio; Estado actual de las instalaciones e infraestructura de apoyo municipal, transporte y entorno circundante, etc.

(3) Nombre, dirección, representante legal, número de registro de licencia comercial y persona de contacto del cliente

(5) Objeto del estudio de factibilidad

(6; ) Elaboración del estudio de viabilidad Lista de personal;

(7) Bases para la preparación del estudio de viabilidad

(8) Supuestos y explicaciones del informe de investigación;

2. Estudio y análisis de mercado: Requiere análisis e investigación de mercado macro, regional y micro del proyecto, y predicción de la oferta, la demanda y el precio futuros, no solo análisis cualitativo, sino también derivación cuantitativa.

3. Plan de planificación y diseño: Se requiere anotar el plan de planificación y diseño del proyecto y si se cumplen las condiciones municipales durante el proceso de construcción.

Las condiciones municipales incluyen instalaciones de apoyo como agua, electricidad, carbón, saneamiento, comunicaciones, calefacción (en algunas áreas), carreteras, etc. El informe debe incluir documentación escrita sobre si se cumplen estas condiciones municipales.

4. Método de construcción y avance de la construcción: Los profesionales pueden hacer sugerencias sobre el método de construcción del proyecto o el contratante puede proporcionar el método de construcción y el cronograma, una vez determinado, harán un presupuesto para la inversión posterior. Preparar.

5. Presupuesto de inversión y requisitos de recaudación de fondos: Anote los diversos gastos en los que se debe incurrir durante el proceso de construcción del proyecto y calcule la parte de recaudación de fondos uno por uno. Los arreglos de financiamiento deben realizarse en función de ellos. Monto total de la inversión del proyecto y el tiempo de pago correspondiente. Por ejemplo: la disposición de las tres principales fuentes de financiación: fondos propios, préstamos e ingresos de preventa, etc.

6. Evaluación financiera del proyecto: Se requiere anotar los resultados del cálculo de los principales indicadores de evaluación financiera, como el valor actual neto, el índice de valor actual, la tasa interna de retorno y el período de recuperación dinámico. etc.

7. Análisis de riesgos: Generalmente se requiere calcular el volumen de ventas garantizado, el punto de equilibrio y el análisis sensible de los principales factores sensibles en circunstancias favorables y desfavorables y calcular los indicadores de evaluación financiera correspondientes.

8. Conclusión: Se requiere redactar la conclusión del estudio de viabilidad del proyecto, indicando claramente si el proyecto es viable y si tiene una fuerte capacidad de resistencia al riesgo.

9. Sugerencias relevantes: Son algunas sugerencias encontradas por profesionales de instituciones profesionales durante los estudios de factibilidad que son beneficiosas para el proyecto en la obtención de mejores beneficios económicos, beneficios sociales, beneficios ambientales, etc., y se brindan a el cliente. Tablas adjuntas: hay muchas tablas de cálculo involucradas en el informe del estudio de viabilidad, como la tabla de cálculo de inversiones, la tabla de ingresos por ventas, la tabla de recaudación de fondos, la tabla de cálculo de intereses, el estado de flujo de efectivo, la tabla de cálculo del análisis de sensibilidad, etc.

El enlace de la sexta operación: Cómo coordinar el presupuesto de inversión del estudio de viabilidad

Algunos informes de estudios de viabilidad de proyectos inmobiliarios menos estandarizados, en los que el presupuesto de inversión del proyecto solo incluye 7 proyectos de construcción del proyecto Presupuesto estimar. Esta no es una buena manera de ajustar cuentas. Un proyecto inmobiliario no es igual a un simple edificio, requiere costos de comercialización, costos financieros y costos de construcción para cubrir estos costos. Además, la estimación del presupuesto del proyecto no es necesariamente igual a la inversión real del desarrollador en la construcción del proyecto. Si se demuestra que es factible, también se puede adoptar un método de inversión y desarrollo continuo para recuperar fondos mientras se realizan inversiones adicionales. De esta manera, la inversión total real del desarrollador en la construcción del proyecto será mucho menor. Es extremadamente poco serio utilizar estimaciones del presupuesto del proyecto en lugar de estimaciones del presupuesto de inversión del proyecto. House

El séptimo vínculo de operación: realizar un estudio de viabilidad desde una perspectiva general

Comprensión realista del estudio de viabilidad

De hecho, un buen marketing Los profesionales del marketing son los mejores creadores de beneficios y excavadores están comprometidos a analizar el potencial de ganancias de diversas oportunidades de marketing y capturar oportunidades de ganancias. Casas como esta están construidas con un propósito y un propósito. Una buena empresa inmobiliaria observará su negocio tanto desde dentro como desde fuera de la organización para monitorear el entorno cambiante y aprovechar las mejores oportunidades. La principal responsabilidad de los especialistas en marketing de la empresa es identificar cambios importantes en el entorno externo, establecer sistemas de alerta temprana y cambiar las estrategias de marketing lo antes posible para afrontar nuevos desafíos y oportunidades en el entorno de marketing. El análisis del mercado de consumo es tan importante como el análisis del entorno de marketing. El mercado de consumo incluye individuos y familias. Los consumidores varían mucho en edad, ingresos, educación, estatus migratorio, intereses, etc. Los especialistas en marketing distinguen entre diferentes grupos de consumidores y mercados pequeños, y es muy útil desarrollar productos y servicios de acuerdo con sus necesidades. Sobre la base del análisis del comportamiento del consumidor, debemos partir de la psicología de compras del consumidor y analizar cómo los planificadores de marketing formulan los planes de marketing.

En concreto, es necesario estudiar las siguientes cuestiones: ¿Qué comprar? ¿Por qué comprar? ¿Quién es el comprador? ¿Dónde comprar?

Realizar estudios de viabilidad para seleccionar mercados. y formular estrategias.

Sobre esta base, debemos realizar investigaciones de mercado detalladas y específicas, realizar análisis de mercado, seleccionar mercados objetivo adecuados y formular estrategias de posicionamiento de productos, estrategias de desarrollo y precios de productos y canales de marketing. , la estrategia de combinación de promoción y el servicio postventa son estrategias de gestión de propiedades. La empresa desarrolla una estrategia de posicionamiento de productos para cada segmento de mercado seleccionado. Necesita explicar a los clientes qué diferencia a la empresa de los competidores existentes y potenciales. El posicionamiento es el acto de perfilar la imagen de una empresa y el valor que ésta aporta para que los clientes de ese segmento de mercado comprendan e identifiquen correctamente las características de la empresa que la diferencian de sus competidores. La tarea de posicionamiento incluye tres pasos:

Definir algunas ventajas competitivas disponibles

Seleccionar una serie de ventajas aplicables

Demostrar efectivamente el posicionamiento de la empresa al mercado. concepto de posicionamiento.

El producto es el primer y más importante factor en el marketing. La estrategia de producto inmobiliario requiere la toma de decisiones sobre la selección de tipos de producto, selección de riesgos de desarrollo, formulación de planes de desarrollo y análisis de beneficios. Los tipos de productos inmobiliarios se pueden clasificar en términos generales en terrenos, casas, apartamentos, centros comerciales y tiendas, edificios industriales, hoteles y otras propiedades para fines especiales. La elección de los riesgos de desarrollo de productos inmobiliarios es inseparable de los canales de financiación de los fondos de promoción inmobiliaria. El riesgo y el rendimiento son directamente proporcionales. Si un proyecto no puede generar suficientes ingresos para pagar la hipoteca y generar un flujo de caja positivo o la deuda total del proyecto excede su valor, se considera que está sobrefinanciado. preparado dentro del límite del riesgo. Para ganar dinero, debe conservar algo de efectivo y propiedades ricas en efectivo. Una estrategia de desarrollo inmobiliario es un plan preestablecido para tomar diversas decisiones de inversión: ¿cuánto invertir? ¿Qué tipo de inversión? ¿Dónde invertir y cómo empezar? El plan de desarrollo generalmente incluye el siguiente contenido: objetivos de desarrollo, escala de inversión y monto, gastos operativos e impuestos, tarifas, métodos de ingresos por inversiones y tamaño de los ingresos, y análisis del flujo de efectivo durante el período operativo.

Incorporar en el estudio de viabilidad del plan general de marketing

Un buen plan de marketing inmobiliario tiene en definitiva un buen plan que abarca toda la actividad de marketing en su conjunto. El plan generalmente debe incluir los siguientes ocho contenidos:

1. Resumen del plan (facilita una navegación rápida para los tomadores de decisiones)

2. Estado de marketing (proporciona información general)

3. Análisis de oportunidades y problemas

4. Objetivos, volumen de ventas, cuota de mercado, nivel de rentabilidad

5. Estrategia de marketing

6. plan: ¿Qué hacer? ¿Quién lo hará? ¿Cómo hacerlo? ¿Cuándo hacerlo?

7. Estado de pérdidas y ganancias estimado

8. Medidas de control

En qué consiste la estrategia Es una cuestión de actividades de marketing ¿Qué y por qué?, mientras que la ejecución implica preguntas como ¿Quién, cuándo y dónde? Los factores que afectan la ejecución eficaz de los planes de marketing incluyen principalmente: habilidades para descubrir y diagnosticar problemas, habilidades para evaluar los problemas existentes, habilidades para ejecutar planes y habilidades para evaluar los efectos de la ejecución;