Las hipotecas parecen ser beneficiosas para todos los préstamos comerciales. ¿Está realmente libre de riesgos?
Editor Zeng Fang
Fuente de la imagen Visual China
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Como propietario de una vivienda, si existiera un plan que pudiera ayudarle a ahorrar una gran cantidad de pagos de intereses hipotecarios, ¿estaría interesado? En teoría, todo el mundo quiere intentarlo, especialmente aquellos que tienen intereses en las tasas hipotecarias.
Cuando hay demanda, hay un mercado, y cuando hay un mercado, hay una visión para descubrir el mercado, por eso existe el llamado plan: reducción de los intereses del préstamo, es decir, la El prestamista utiliza una serie de operaciones de instituciones de crédito de terceros para transferir préstamos hipotecarios de propiedad personal. El préstamo hipotecario de propiedad se convierte en un préstamo hipotecario de propiedad personal con una tasa de interés más baja para lograr el efecto de reducir los gastos por intereses y reducir el costo de la deuda.
Puede parecer un plan "extraño", pero para los compradores de viviendas comunes, se esconden enormes riesgos detrás de él. Dejemos que 21 lo explique uno por uno.
¿De dónde viene el mercado?
Primero, comencemos con las tasas de interés hipotecarias. En el primer semestre del año pasado, bajo el requisito general de "vivienda para vivir, no para especular", con el fin de frenar eficazmente la especulación y estabilizar las expectativas del mercado inmobiliario, las políticas regulatorias financieras inmobiliarias continuaron aumentando y las tasas de interés hipotecarias en todo el país. aumentó constantemente.
Tomemos como ejemplo la ciudad de primer nivel de Guangzhou. En los primeros ocho meses del año pasado, las tasas de interés hipotecarias de Guangzhou aumentaron cinco veces. En el nivel más alto, las tasas de interés para préstamos para primera y segunda vivienda otorgados por los principales bancos comerciales de la región no fueron inferiores al 5,85% y 6,05% respectivamente. En un gran número de ciudades de segundo y tercer nivel, la tasa de interés de los préstamos para primera vivienda ha superado directamente el “6”. Por ejemplo, el primer préstamo hipotecario en Suzhou alcanzó el 6,2%, el primer préstamo hipotecario en Hangzhou alcanzó el 6,3% y el primer préstamo hipotecario en Zhengzhou alcanzó el 6,37%.
Sin embargo, desde el segundo semestre del año pasado, para mantener el sano desarrollo del mercado inmobiliario y salvaguardar los derechos e intereses legítimos de los consumidores de vivienda, las autoridades reguladoras financieras han ajustado las políticas de supervisión financiera. del mercado inmobiliario de manera ordenada y los tipos de interés hipotecarios nacionales han entrado en un período de bajada. Especialmente desde este año, debido al impacto inesperado de la turbulenta situación internacional y la propagación multipunto de la epidemia interna, la presión a la baja sobre la economía ha aumentado. Bajo el requisito de estabilizar el crecimiento, el banco central ha bajado repetidamente la cotización LPR y bajó el límite inferior de las tasas de interés hipotecarias, lo que promovió directamente la reducción sustancial de las tasas de interés hipotecarias en todo el país.
Según la observación de RealData, el entorno del crédito inmobiliario se relajó aún más en septiembre de este año y la tasa de interés hipotecaria general alcanzó un nuevo mínimo. Más del 80% de las tasas de interés hipotecarias convencionales en 103 ciudades clave son tan bajas como el 4,1% para la primera vivienda y el 4,9% para la segunda vivienda. Los conocedores de la industria generalmente señalan que se espera que las tasas de interés hipotecarias caigan aún más en el futuro.
La continua reducción de las tasas de interés hipotecarias es sin duda un gran beneficio para las nuevas hipotecas, pero las hipotecas existentes no disfrutan de tales descuentos. Esto hace que los proveedores de hipotecas que ya están agobiados con altas tasas de interés hipotecarias, en particular, estén ahí. Hubo una enorme brecha psicológica entre los proveedores de préstamos hipotecarios que recién comenzaron a trabajar en la primera mitad del año pasado, y los intermediarios de préstamos que eran buenos "empaquetando" descubrieron "oportunidades de negocios" y lanzaron "soluciones" específicas para "reducir las tasas de interés de los préstamos". " .
Hablemos de préstamos hipotecarios. Como producto crediticio inclusivo, los préstamos hipotecarios se utilizan principalmente para apoyar el desarrollo empresarial de pequeñas y microempresas y de hogares industriales y comerciales individuales. El monto del préstamo es generalmente del 70% de la garantía o incluso más.
En los últimos años, para apoyar el desarrollo de las pequeñas y microempresas y otros grupos, el Estado ha presionado continuamente a los bancos e instituciones financieras para que aumenten la oferta financiera a este grupo y ha exigido tasas de interés de préstamo más bajas año tras año. año. Por ejemplo, en abril de este año, la Comisión Reguladora Bancaria de China emitió el "Aviso sobre un mayor fortalecimiento del apoyo financiero para el desarrollo de pequeñas y microempresas en 2022", afirmando que la industria bancaria debe seguir logrando los "dos aumentos" en el tasa de crecimiento de los préstamos inclusivos para pequeñas y microempresas y el número de hogares, y esforzarse por mejorar continuamente La proporción de préstamos de crédito en el saldo de préstamos inclusivos para pequeñas y microempresas. Se harán esfuerzos para aumentar la proporción de prestatarios por primera vez entre los prestatarios de pequeñas y microempresas. El número de nuevos "prestatarios por primera vez" de personas jurídicas de pequeñas y microempresas en grandes bancos y bancos por acciones a lo largo del año fue mayor que el del año anterior. Esforzarse por reducir la tasa de interés general de los nuevos préstamos a pequeñas y microempresas inclusivas en la industria bancaria durante todo el año en comparación con 2021.
Bajo tales requisitos, por un lado, el umbral de financiación y el costo de las pequeñas y microempresas han disminuido significativamente. Según el banco central, a finales de agosto de este año, el tipo de interés medio de los préstamos corporativos en todo el país era del 4,05%, el más bajo desde que se recopilan estadísticas. Según un periodista de 265438+20th Century Business Herald, la tasa de interés de los préstamos otorgados por los bancos a pequeñas y microempresas es generalmente inferior al 4%, y los clientes de alta calidad pueden alcanzar incluso alrededor del 3,5%.
Por otro lado, las entidades financieras han fortalecido la gestión de evaluación y el personal empresarial ha asumido una mayor presión de desempeño, lo que también ha dado una oportunidad a los intermediarios de crédito.
Un intermediario que ha gestionado con éxito préstamos de reemplazo de hipotecas para clientes muchas veces dijo a los periodistas: “Bajo nuestra operación, los clientes han pagado menos intereses, los empleados del banco han completado sus tareas de evaluación y también hemos obtenido ganancias. En cuanto a los gastos de gestión, todo el mundo está muy satisfecho con el resultado."
¿De dónde viene el riesgo?
Según el citado intermediario, el préstamo comercial de reposición de hipoteca es una solución que satisface a las tres partes, pero no mencionó los riesgos detrás de esta serie de operaciones. Es más, estos riesgos casi siempre recaen únicamente en el prestamista.
En términos generales, cuando una pequeña y micro empresa solicita un préstamo operativo hipotecario, el banco requerirá que su licencia comercial tenga seis meses o más de un año de antigüedad y que tenga una ubicación comercial real, por lo que El volumen de negocios de la empresa puede cubrir el reembolso del principal y los intereses del préstamo. Además, el inmueble utilizado como hipoteca debe liquidarse antes de otorgarse el préstamo.
Obviamente, para aquellos que sólo quieren ahorrar un pago de intereses, es básicamente difícil cumplir con los estándares para los préstamos hipotecarios en los bancos, pero estos no son "nada" a los ojos de los intermediarios de préstamos.
"Si no tiene una licencia comercial, somos responsables de ayudarlo. También se puede operar el proceso de operación, la ubicación y otra información. Definitivamente pasará la revisión del banco. Solo necesita pagar una cierta tarifa de tramitación." El intermediario antes mencionado dijo a los periodistas: También proporcionan a los clientes fondos puente para liquidar sus hipotecas anteriores. Los clientes pueden pagar intereses diariamente, pero la tasa de interés anual generalmente es superior al 20%.
Según el citado intermediario, todo el proceso de préstamo de sustitución de hipoteca se puede completar básicamente en un mes. "Una vez finalizado, el prestamista puede pagar el préstamo según el plan". Sin embargo, en este momento, la "pesadilla" del prestamista apenas ha comenzado.
En primer lugar, en comparación con el ciclo de préstamo de 30 años de los préstamos hipotecarios, el período de préstamo de los préstamos hipotecarios y comerciales suele ser de sólo 3 a 5 años. Después del reemplazo, la presión de pago del prestamista aumentó repentinamente. Si no hay suficiente flujo de caja para respaldar el plan de pago, habrá un mayor riesgo de incumplimiento. Una vez que incumpla, el pagador no dirá nada en la lista negra de crédito y su propiedad será subastada por el banco.
Por supuesto, bajo el "paquete" de la mayoría de los intermediarios, el período de préstamo de los préstamos hipotecarios comerciales se ha "ampliado" a 20 o incluso 30 años. Pero, de hecho, existe una especie de comportamiento de renovación de préstamos, como enviar los materiales de solicitud al banco para su revisión cada cinco años, y en él se esconden mayores riesgos. Los prestamistas deben comprender que los materiales manejados por los intermediarios son falsificados y no pueden soportar revisiones repetidas.
Aparentemente, la sustitución hipotecaria de préstamos comerciales es esencialmente una operación ilegal que hace que los préstamos comerciales fluyan al mercado inmobiliario. En el contexto de que "la vivienda es para vivir, no para especular", esto es una grave provocación a la "línea roja" de supervisión. Anteriormente, el "Aviso sobre la prevención del flujo ilegal de préstamos operativos hacia el sector inmobiliario" emitido conjuntamente por múltiples autoridades reguladoras establecía claramente que una vez que se descubre que el préstamo de un prestamista ha sido malversado en el sector inmobiliario, el préstamo se cancelará inmediatamente. retirado, el límite de crédito se reducirá y los autores correspondientes serán responsables legalmente.