¿Cuáles son las principales razones de los riesgos financieros actuales de las empresas inmobiliarias en mi país?

Razones para la formación de riesgos financieros en las empresas inmobiliarias:

1. Estructura de capital irrazonable de las empresas inmobiliarias

La estructura de capital se refiere a la composición y proporcionalidad. relación de los distintos capitales de la empresa. El hecho de que la estructura de capital sea razonable o no afecta directamente si la deuda de la empresa aporta beneficios o riesgos a la empresa. En la actualidad, las ventas de las empresas inmobiliarias son inestables, el entorno en el que operan es ferozmente competitivo, la rentabilidad ha cambiado demasiado y los canales de financiación no son fluidos. Además, el crédito ha crecido demasiado rápido en los últimos años y la proporción. de fondos propios es baja La mayoría de los inversores tienen escasez de fondos, el ratio de endeudamiento de las empresas chinas de desarrollo inmobiliario es mucho mayor que la línea de advertencia mundialmente reconocida del 50% de deuda, y la mayoría de las empresas alcanzan el 75,8%, y las propiedades individuales. superior al 80%. Esto significa que la proporción de capital de deuda de las empresas inmobiliarias es demasiado alta y la estructura de capital no es razonable, lo que hace que las finanzas inmobiliarias de mi país enfrenten mayores riesgos financieros.

2. Control y gestión insuficiente del presupuesto financiero

Como industria típica intensiva en capital, las empresas inmobiliarias tienen las características de una gran inversión inicial, una lenta recuperación del capital y un largo ciclo de desarrollo. En el pasado, cuando el sector inmobiliario no se preocupaba por las ventas, muchos promotores pujaban ciegamente por obtener derechos de uso de la tierra debido a presupuestos insuficientes, instituciones incompletas y falta de comunicación entre los departamentos pertinentes. Posteriormente, solo persiguieron la entrega unilateral de proyectos. tiempo y calidad, independientemente de su coste. Debido a los cambios en la situación actual, si una empresa aún no fortalece su conciencia sobre la gestión del presupuesto financiero y no presta atención al presupuesto y control de los costos de la tierra, los costos de construcción, los costos de capital y el retorno de la inversión, no solo será incapaz de alcanzar los objetivos de beneficios originales de la empresa, pero puede incluso. Como resultado, existe el riesgo financiero de que se corten los fondos, lo que provocará pérdidas para la empresa.

3. Los directivos tienen poca conciencia sobre el control interno

Actualmente, la calidad de los directivos de la mayoría de las empresas inmobiliarias de nuestro país no es alta. La mayoría de ellos comenzaron en las industrias de instalación y construcción y tienen conocimientos insuficientes sobre el control interno corporativo. Su conocimiento del control interno es débil y su comprensión es incompleta. Por ejemplo, consideremos el control interno empresarial como un sistema de contención interna. Una gran parte de las instituciones de gestión empresarial son sólo nominales, la división del trabajo no es clara, la supervisión de varios departamentos de supervisión es laxa y algunas empresas incluso tienen operadores que toman decisiones que monopolizan toda la empresa. En las operaciones, a menudo solo se centran en el progreso y la calidad del proyecto, y no prestan atención a la gestión de fondos, la gestión de costos y la gestión de control de riesgos del departamento financiero. Esto se manifiesta principalmente en la confusión de las relaciones de control interno dentro de la empresa y la mala transmisión. de información de control financiero interno, y contabilidad de costos financieros simples y toscos, etc.

4. El sistema de control de costos es imperfecto

La gestión de costos de las empresas inmobiliarias es un proceso de trabajo complejo y sistemático, y también es el núcleo y el foco de la gestión financiera empresarial. El costo de los proyectos inmobiliarios incluye principalmente Una serie de costos que incluyen costos de adquisición de terrenos, costos de ingeniería, costos de materiales, costos de instalación, costos de compensación de demolición, costos de instalaciones, costos laborales, costos indirectos de desarrollo, etc. Cuando se completa el proyecto, los costos deben asignarse de acuerdo con los beneficiarios del proyecto y los costos se recaudan. Sin embargo, las empresas inmobiliarias a menudo solo se centran en el progreso y la calidad del proyecto e ignoran la gestión de todos los aspectos del mismo. costos, como control de costos incompleto, diseño de costos de desarrollo incompleto y En el proceso de control de costos, todos los objetivos no se consideran de manera integral, lo que afecta la eficiencia de la empresa.

Medidas de Prevención de Riesgos Financieros de las Empresas Inmobiliarias

Dada la particularidad de los productos y operaciones de las empresas inmobiliarias, en el actual entorno de estrictas políticas nacionales de macrocontrol, el sector inmobiliario Las empresas deben centrarse en la supervivencia corporativa y La estrategia de desarrollo comienza desde un alto nivel, concede gran importancia a la gestión financiera y toma activamente las medidas correspondientes para controlar los riesgos financieros de la empresa, mejorar el nivel de gestión financiera corporativa y lograr el desarrollo sostenible de la empresa.

1. Fortalecer el control y la gestión presupuestaria

Las actividades operativas de las empresas inmobiliarias son un proceso muy complejo. Las empresas deben establecer un buen mecanismo de gestión presupuestaria para garantizar el uso de los fondos. "El control y la implementación "basados ​​en reglas" deben cumplir con las reglas", la administración "debe hacer cumplir estrictamente las reglas", tomar el flujo de caja como núcleo e implementar una gestión presupuestaria integral para la recaudación de fondos, la inversión, el control de costos, etc. para evitar eficazmente pérdidas corporativas y luego realizar ajustes y controles científicos y razonables que puedan evitar y prevenir eficazmente posibles riesgos financieros de las empresas inmobiliarias.

Para fortalecer el control y la gestión de los presupuestos, primero debemos mejorar la conciencia de los líderes corporativos sobre los presupuestos financieros y, en segundo lugar, fortalecer la gestión del flujo de caja de las empresas y llevar a cabo actividades relacionadas de acuerdo con el objetivo de automatizar el valor de los bienes raíces. empresas.

2. Fortalecer la gestión y el control de costes

La gestión de costes es el núcleo y foco de la gestión del capital de las empresas inmobiliarias. Para ello, las empresas deben reforzar su propio control de costes y utilizar métodos científicos. Significa monitorear todos los aspectos del proyecto. Gestión y control de costos en cada etapa para lograr el propósito de reducir los precios de la vivienda, mejorar la eficiencia y la ventaja competitiva. Entre sus medidas de gestión y control de costes se encuentran:

Implementar la gestión de costes a lo largo de todo el proceso. Las empresas inmobiliarias no sólo deben hacer un buen trabajo en la gestión de costos durante el proceso de construcción, sino también prestar más atención a la gestión de los costos de adquisición ex ante y al análisis de costos ex post. Supervisar y controlar la implementación de los planes de costos para proyectos de inversión y construcción, verificar la implementación de los planes, descubrir desviaciones y realizar correcciones oportunas para asegurar un control efectivo de los planes de costos. Analizar y evaluar el cumplimiento de diversos indicadores de proyectos completados, proponer medidas para mejorar la gestión de costos y buscar formas de reducir costos.

Reforzar el control de costes en todos los aspectos. Primero, en el proceso de adquisición, bajo la premisa de garantizar la calidad de la casa, elegir razonablemente el método de adquisición y construir un sistema completo de control de costos de adquisición. En segundo lugar, en el proceso de desarrollo, debe estar familiarizado con una serie de normas nacionales y locales; regulaciones y políticas sobre adquisición de terrenos y demolición. Controlar los costos de adquisición de terrenos, demolición, compensación y tarifas de reasentamiento sin violar las regulaciones. En tercer lugar, en la etapa inicial de exploración y diseño, el contratista del proyecto se determinará mediante licitación pública; Nuevo reglamento de licitación para reducir el costo del proyecto y hacer un buen trabajo en la gestión de los materiales de construcción en uso. Realizar la aceptación y registro de los materiales entrantes para evitar que entren materiales de calidad inferior al sitio de construcción. Fortalecer la gestión de diversos materiales de construcción acumulados en el sitio de construcción, tomar diversas medidas para minimizar las pérdidas causadas por la mala gestión y el robo, reducir el retraso en el inventario y acelerar la rotación de capital, en cuarto lugar, establecer un sistema de gestión de contabilidad de costos secundarios. Por ejemplo, los contadores de costos son; asignado al departamento de materiales, departamento de ingeniería, departamento de operaciones y otros departamentos para ser responsable del trabajo de contabilidad de costos de cada enlace y ayudar a cada departamento a completar varios indicadores del plan de costos emitidos por el departamento financiero. Al mismo tiempo, se estipulan claramente las responsabilidades económicas de cada unidad contable y se vinculan intereses y beneficios.

3. Optimizar la estructura de capital

Las empresas inmobiliarias pueden utilizar capital de deuda para reducir impuestos, aumentar las ganancias y mejorar el valor corporativo bajo niveles de deuda moderados, sin embargo, cuando la deuda excede un cierto límite. , debe. Esto conducirá a mayores riesgos financieros y mayores costos de deuda. En la actualidad, las empresas inmobiliarias se enfrentan a una reducción del volumen de transacciones, un aumento de las tasas de desocupación, una mayor presión financiera derivada de políticas más estrictas, mayores riesgos financieros inmobiliarios y desequilibrios en la oferta y la demanda. Esto requiere fortalecer la gestión de los fondos y formular un capital científico y razonable. estructura e implementación estricta del sistema de responsabilidad de cobro de la empresa retrasa la salida de fondos y acelera la devolución de fondos, lo que permite a las empresas mantener la estructura de capital óptima. En la actualidad, los riesgos financieros de las empresas inmobiliarias de mi país provienen principalmente de su propio índice de endeudamiento excesivo y de su estructura de capital irrazonable. Por lo tanto, las empresas deben ajustar sus estrategias de desarrollo, prestar racionalmente y optimizar sus estructuras de capital. Al mismo tiempo, es necesario predecir el flujo de fondos, estandarizar la contabilidad financiera y obtener líneas de crédito bancario para resolver la presión financiera y los riesgos financieros. También es necesario fortalecer el control previo en las primeras etapas de la inversión y realizar investigaciones científicas y científicas. Investigación y demostración profesional de las inversiones del proyecto. Minimizar el riesgo financiero. Los métodos incluyen: modelos de financiación innovadores para lograr una financiación diversificada; reducir los riesgos financieros y acortar el tiempo de preventa, acelerar la recuperación de los fondos de ventas y optimizar la estructura de capital.

4. Fortalecer la gestión del control interno y mejorar los niveles de gestión financiera

Por sus propias características, las empresas inmobiliarias determinan que la inversión inmobiliaria es extremadamente vulnerable al entorno social, entorno económico, proyecto. entorno de gestión y construcción, etc. El impacto de los cambios en los factores, por lo tanto, las empresas inmobiliarias deben primero establecer un sólido sistema de control interno. La formulación e implementación efectiva de sistemas de control interno para diversos procedimientos operativos comerciales es una garantía para proteger la seguridad e integridad de los fondos y activos de las empresas de desarrollo inmobiliario, mantener la reputación de las empresas de desarrollo inmobiliario, realizar adecuadamente la gestión de crisis y promover el funcionamiento normal de las diversas actividades comerciales de las empresas de promoción inmobiliaria.

En segundo lugar, los gerentes de proyectos de empresas inmobiliarias deben evitar el enfoque triple de nuevos funcionarios que asumen el cargo durante el proceso de implementación. Deben perseverar y evitar resultados anticlimáticos, porque para la gestión de proyectos de empresas inmobiliarias, si no conceden gran importancia a la finalización. del plan, no prestarán atención a la finalización prevista. Si varios sistemas de gestión no se implementan estrictamente y existe la mentalidad de estar paralizados y subestimar al enemigo, entonces el trabajo posterior será pasivo, lo que afectará gravemente la credibilidad del plan. empresa y, en última instancia, provocando la crisis de supervivencia de la empresa. Finalmente, en el proceso de gestión, los gerentes financieros también deben fortalecer las capacidades básicas de toma de decisiones basadas en las características de las propias actividades comerciales y la gestión financiera de la empresa inmobiliaria, combinadas con los requisitos del desarrollo económico del mercado, y explorar activamente todo, desde la adquisición de tierras hasta la reubicación a la construcción de ingeniería, a la comercialización de viviendas comerciales y, finalmente, el sistema de gestión financiera cubre todo el proceso de desarrollo y operación de la gestión de propiedades, formando un mecanismo de gestión financiera corporativa estandarizado, normalizado e institucionalizado. Tomando como punto de partida el aumento de los beneficios financieros de las empresas, explorar activamente los canales de financiación, fortalecer la inversión de capital corporativo y la gestión de operaciones, y lograr el propósito fundamental de reducir los costos de capital y los riesgos financieros.