Red de conocimiento de divisas - Apertura de cuenta en divisas - Costos de financiación de las empresas inmobiliariasSegún categorías amplias, existen tres modelos de financiación para las empresas inmobiliarias: capital, deuda y REIT. En comparación, el costo inicial del financiamiento de capital es bajo, pero el costo potencial no es bajo. Para las empresas inmobiliarias cualificadas, salir a bolsa es la primera opción para obtener fondos estables. La financiación mediante deuda tiene una tasa de interés de financiación clara, que es mejor que los préstamos rápidos y no diluirá el capital. Los REIT, que combinan financiación mediante deuda y capital, apenas están comenzando. Al igual que la financiación por Internet, está dirigida a inversores públicos y ofrece a las empresas inmobiliarias una gama más amplia de opciones de financiación y la posibilidad de financiación a bajo interés. 1. Financiamiento mediante acciones: la colocación pública tiene costos ocultos bajos pero un umbral alto, mientras que la colocación privada tiene costos ocultos altos pero es flexible. 1.1 Financiación de capital a nivel de empresa: principalmente ofertas públicas y los costos ocultos pueden medirse mediante el ROE. La principal forma de financiación mediante acciones a nivel de grupo inmobiliario es la financiación mediante acciones públicas. La financiación de acciones públicas generalmente se refiere a la emisión de acciones corporativas a inversores públicos a través del mercado de valores para recaudar fondos, incluidas cotizaciones corporativas (IPO), emisiones y adjudicaciones de empresas que cotizan en bolsa (SPO), que son formas importantes de financiación de acciones que utilizan el mercado abierto. . Los fondos obtenidos por las empresas inmobiliarias a través de financiación de IPO y SPO no necesitan pagar intereses y reembolsar el principal y los intereses. Parece que no hay ningún costo. Sin embargo, cabe señalar que una vez que los inversores se conviertan en accionistas, disfrutarán de dividendos, dividendos de ganancias, ganancias por la apreciación de los activos netos y retiro de efectivo por la venta de acciones, etc. Se puede observar que, a diferencia del financiamiento de deuda que paga intereses fijos a tiempo, el costo del financiamiento de capital es un "costo contingente": es decir, el costo puede ocurrir o no cuando ocurre, puede ser alto o bajo; y la forma es flexible, incluso si las ganancias de la empresa son altas, el dividendo también puede ser menor, porque la empresa puede retener más ganancias y los activos netos por acción también aumentarán. Pero cualquiera que sea la forma que adopte, su costo puede medirse en términos de rendimiento de los activos. Teniendo en cuenta la influencia de diversos factores, como el margen de beneficio de las ventas netas, la tasa de rotación de activos, el índice de deuda neta, etc., elegimos el rendimiento sobre los activos netos para medir el costo de financiación de los fondos de capital público. En cuanto a las pequeñas empresas inmobiliarias, el coste de la financiación mediante acciones públicas es tan bajo como 7,32, muy por debajo del coste de la emisión de bonos. En base a esto, las pequeñas empresas inmobiliarias deberían dar prioridad a formas de financiación de capital público como IPO y SPO. 1.2 Financiamiento de capital a nivel de proyecto: la emisión no pública es la forma principal y los costos intangibles pueden medirse mediante la tasa de interés de las ventas netas. La financiación de capital a nivel de proyecto de las empresas inmobiliarias se realiza principalmente en forma de emisiones no públicas, incluida la cooperación con otras empresas inmobiliarias o fondos de capital privado, y la forma es flexible. En los últimos años, debido a condiciones objetivas como el fortalecimiento de las empresas inmobiliarias en el control de riesgos de los proyectos y la evitación de riesgos por parte de los bancos, los préstamos corporativos han sido difíciles y con frecuencia se han producido casos de financiación de "capital" no públicos. Creemos que el coste de la financiación de capital privado (como la cooperación con fondos de capital privado y empresas inmobiliarias) se puede medir mediante el tipo de interés de ventas neto. Debido a que los métodos de cooperación entre empresas inmobiliarias y fondos de capital privado se basan en el nivel del proyecto, no es necesario considerar la tasa de rotación de activos general y el índice de deuda neta de la empresa, por lo que solo el margen de beneficio de ventas netas del proyecto cooperativo puede ser considerado. Con este fin, elegimos el margen de beneficio neto operativo para hacer referencia a los "costos ocultos" de la financiación de capital privado. Si se mide por la tasa de beneficio neto de la empresa, encontramos que los "costos ocultos" de la financiación de capital privado de las empresas inmobiliarias de acciones A 135 tienen las siguientes características: A juzgar por las tendencias históricas, ya en 2010, los "costos ocultos " de la financiación de capital privado en la industria fue de 15,46, y el de las grandes empresas inmobiliarias es de 15,80. Pero en 2014, el "costo oculto" de la financiación de capital privado en la industria había caído a 11,74, y era tan bajo como 10,10 para las pequeñas empresas de bienes raíces, lo que es mejor que algunos métodos de financiación de deuda. Esto también revela que una mayor cooperación de capital privado entre empresas inmobiliarias en la Edad de Plata puede aliviar la presión financiera y reducir los costos al mismo tiempo. 2. Financiamiento mediante deuda: alentado por las políticas, el costo del financiamiento mediante bonos ha disminuido gradualmente. La financiación mediante deuda se refiere a la financiación de empresas mediante préstamos. La empresa primero debe soportar los intereses de los fondos y reembolsar el principal de los fondos al acreedor una vez vencido el préstamo. Desde 2014, gracias al apoyo de las políticas nacionales, los costos de financiación de la deuda de las empresas inmobiliarias nacionales han comenzado a disminuir significativamente. 2.1 Préstamos bancarios: de bajo coste, pero a menudo demasiado grandes para las empresas inmobiliarias. Según el seguimiento del CRIC, la tasa de interés anual de los préstamos bancarios nacionales obtenidos por empresas inmobiliarias fluctuó en el rango de 6,15-15 de 2012 a 2014, y el costo de endeudamiento promedio de la industria fue de aproximadamente 7,6, siendo la mayoría de los métodos de financiamiento significativamente diferentes.

Costos de financiación de las empresas inmobiliariasSegún categorías amplias, existen tres modelos de financiación para las empresas inmobiliarias: capital, deuda y REIT. En comparación, el costo inicial del financiamiento de capital es bajo, pero el costo potencial no es bajo. Para las empresas inmobiliarias cualificadas, salir a bolsa es la primera opción para obtener fondos estables. La financiación mediante deuda tiene una tasa de interés de financiación clara, que es mejor que los préstamos rápidos y no diluirá el capital. Los REIT, que combinan financiación mediante deuda y capital, apenas están comenzando. Al igual que la financiación por Internet, está dirigida a inversores públicos y ofrece a las empresas inmobiliarias una gama más amplia de opciones de financiación y la posibilidad de financiación a bajo interés. 1. Financiamiento mediante acciones: la colocación pública tiene costos ocultos bajos pero un umbral alto, mientras que la colocación privada tiene costos ocultos altos pero es flexible. 1.1 Financiación de capital a nivel de empresa: principalmente ofertas públicas y los costos ocultos pueden medirse mediante el ROE. La principal forma de financiación mediante acciones a nivel de grupo inmobiliario es la financiación mediante acciones públicas. La financiación de acciones públicas generalmente se refiere a la emisión de acciones corporativas a inversores públicos a través del mercado de valores para recaudar fondos, incluidas cotizaciones corporativas (IPO), emisiones y adjudicaciones de empresas que cotizan en bolsa (SPO), que son formas importantes de financiación de acciones que utilizan el mercado abierto. . Los fondos obtenidos por las empresas inmobiliarias a través de financiación de IPO y SPO no necesitan pagar intereses y reembolsar el principal y los intereses. Parece que no hay ningún costo. Sin embargo, cabe señalar que una vez que los inversores se conviertan en accionistas, disfrutarán de dividendos, dividendos de ganancias, ganancias por la apreciación de los activos netos y retiro de efectivo por la venta de acciones, etc. Se puede observar que, a diferencia del financiamiento de deuda que paga intereses fijos a tiempo, el costo del financiamiento de capital es un "costo contingente": es decir, el costo puede ocurrir o no cuando ocurre, puede ser alto o bajo; y la forma es flexible, incluso si las ganancias de la empresa son altas, el dividendo también puede ser menor, porque la empresa puede retener más ganancias y los activos netos por acción también aumentarán. Pero cualquiera que sea la forma que adopte, su costo puede medirse en términos de rendimiento de los activos. Teniendo en cuenta la influencia de diversos factores, como el margen de beneficio de las ventas netas, la tasa de rotación de activos, el índice de deuda neta, etc., elegimos el rendimiento sobre los activos netos para medir el costo de financiación de los fondos de capital público. En cuanto a las pequeñas empresas inmobiliarias, el coste de la financiación mediante acciones públicas es tan bajo como 7,32, muy por debajo del coste de la emisión de bonos. En base a esto, las pequeñas empresas inmobiliarias deberían dar prioridad a formas de financiación de capital público como IPO y SPO. 1.2 Financiamiento de capital a nivel de proyecto: la emisión no pública es la forma principal y los costos intangibles pueden medirse mediante la tasa de interés de las ventas netas. La financiación de capital a nivel de proyecto de las empresas inmobiliarias se realiza principalmente en forma de emisiones no públicas, incluida la cooperación con otras empresas inmobiliarias o fondos de capital privado, y la forma es flexible. En los últimos años, debido a condiciones objetivas como el fortalecimiento de las empresas inmobiliarias en el control de riesgos de los proyectos y la evitación de riesgos por parte de los bancos, los préstamos corporativos han sido difíciles y con frecuencia se han producido casos de financiación de "capital" no públicos. Creemos que el coste de la financiación de capital privado (como la cooperación con fondos de capital privado y empresas inmobiliarias) se puede medir mediante el tipo de interés de ventas neto. Debido a que los métodos de cooperación entre empresas inmobiliarias y fondos de capital privado se basan en el nivel del proyecto, no es necesario considerar la tasa de rotación de activos general y el índice de deuda neta de la empresa, por lo que solo el margen de beneficio de ventas netas del proyecto cooperativo puede ser considerado. Con este fin, elegimos el margen de beneficio neto operativo para hacer referencia a los "costos ocultos" de la financiación de capital privado. Si se mide por la tasa de beneficio neto de la empresa, encontramos que los "costos ocultos" de la financiación de capital privado de las empresas inmobiliarias de acciones A 135 tienen las siguientes características: A juzgar por las tendencias históricas, ya en 2010, los "costos ocultos " de la financiación de capital privado en la industria fue de 15,46, y el de las grandes empresas inmobiliarias es de 15,80. Pero en 2014, el "costo oculto" de la financiación de capital privado en la industria había caído a 11,74, y era tan bajo como 10,10 para las pequeñas empresas de bienes raíces, lo que es mejor que algunos métodos de financiación de deuda. Esto también revela que una mayor cooperación de capital privado entre empresas inmobiliarias en la Edad de Plata puede aliviar la presión financiera y reducir los costos al mismo tiempo. 2. Financiamiento mediante deuda: alentado por las políticas, el costo del financiamiento mediante bonos ha disminuido gradualmente. La financiación mediante deuda se refiere a la financiación de empresas mediante préstamos. La empresa primero debe soportar los intereses de los fondos y reembolsar el principal de los fondos al acreedor una vez vencido el préstamo. Desde 2014, gracias al apoyo de las políticas nacionales, los costos de financiación de la deuda de las empresas inmobiliarias nacionales han comenzado a disminuir significativamente. 2.1 Préstamos bancarios: de bajo coste, pero a menudo demasiado grandes para las empresas inmobiliarias. Según el seguimiento del CRIC, la tasa de interés anual de los préstamos bancarios nacionales obtenidos por empresas inmobiliarias fluctuó en el rango de 6,15-15 de 2012 a 2014, y el costo de endeudamiento promedio de la industria fue de aproximadamente 7,6, siendo la mayoría de los métodos de financiamiento significativamente diferentes.

Entre ellos, los costos de endeudamiento de las grandes empresas inmobiliarias como Poly y Greenland fluctúan en el rango de 6,15 a 6,85, lo que indica que las empresas inmobiliarias con gran solidez y antecedentes de propiedad estatal tienen más probabilidades de obtener préstamos a bajo interés. El costo de las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias fluctúa en el rango de 6,15 a 15, y el costo es obviamente alto, especialmente para las pequeñas empresas inmobiliarias, es difícil de obtener debido a la gestión y el control de riesgos. Al mismo tiempo, el costo para las empresas inmobiliarias de obtener crédito de bancos extranjeros es generalmente entre 0,32 y 4,5 veces mayor que el HIBOR o el LIBOR, y la tasa de interés específica está relacionada con la calificación corporativa. Los costos de los préstamos bancarios también tienen las siguientes características: 1) Las empresas inmobiliarias con altos índices de endeudamiento tienen mayores costos de endeudamiento. Por ejemplo, Tahoe Group pidió dinero prestado al Banco Industrial en 2012-11 a un costo de 12 a 15 RMB; Zhongnan Construction tomó dinero prestado al Banco de Jiangsu en noviembre de 2012 a un costo de 12 RMB. En ese momento, los ratios de deuda neta de Tahoe y Zhongnan eran 65.438.064,77 y 99,84 respectivamente. Según consideraciones de riesgo, los bancos dan un costo cercano al del fideicomiso. Salvo algunas empresas con antecedentes en activos estatales. Por ejemplo, el índice de deuda neta de Poly Real Estate llegó a 94,48 en 2013 y aumentó a 113,14 en el trimestre de 2014, pero su costo de financiación del banco fue de 6,77, que es relativamente bajo. 2) El costo crediticio actual de los bancos extranjeros es menor que el de los bancos nacionales. Por ejemplo, 2065438 En abril de 2005, Longfor Real Estate compró HK$78 millones con una tasa de interés anual tan baja como 4,40. Principalmente porque las tasas de interés de referencia de los préstamos de los bancos extranjeros son generalmente bajas. 2.2 Pagarés a mediano plazo: el costo es menor que la tasa de interés de referencia y los requisitos de calificación son relativamente altos. Según el seguimiento del CRIC, la tasa de interés anual de la financiación de pagarés a mediano plazo obtenida por empresas de bienes raíces fluctuó en el rango de 4,55 a 8,37 en 2014-2015, y el costo de endeudamiento promedio de la industria fue de aproximadamente 5,36, que fue inferior al punto de referencia del banco. tipo de interés y 2,24 puntos porcentuales más bajo que el tipo de interés real de los préstamos bancarios de las empresas inmobiliarias. La ventaja de costos es muy obvia. Entre ellos, los costos de financiación de las cuatro grandes empresas inmobiliarias de Wanzhao Jinbao fluctúan en el rango de 4,55 a 4,90, y los costos de las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias fluctúan en el rango de 4,59 a 8,37. Se puede ver que las empresas inmobiliarias con gran escala, solidez y ventajas de marca obvias tienen más ventajas en los costos de financiación de pagarés a mediano plazo. El costo del financiamiento de pagarés a mediano plazo también tiene las siguientes características: 1) El financiamiento de pagarés a mediano plazo está relacionado con los intereses de los préstamos bancarios. En febrero de 2014, Shimao registró con éxito 5.000 millones de yuanes en pagarés a medio plazo, que posteriormente se emitieron en tres cuotas con diferentes costes: en abril de 2014, se emitieron 6.543,8 millones de yuanes, con una tasa de interés anual de hasta 8,4, y después de 4 meses, el costo bajó a 7,6. La diferencia en los costos de financiación antes y después alcanza los 2,3 puntos porcentuales, lo que está directamente relacionado con los dos recortes de tipos de interés del banco central en 2065 438 04-2065 438 05. 2) El período promedio de préstamo de los pagarés a mediano plazo es más largo que el de los préstamos bancarios, y el costo de los pagarés a largo plazo es relativamente alto. A juzgar por los casos de financiación de empresas inmobiliarias que han emitido con éxito bonos a medio plazo, el plazo medio de préstamo es de 4,24 años, con un máximo de 7 años y un mínimo de 3 años, inferior al de los bonos convertibles (5,91 años). bonos corporativos (5,16 años), pero significativamente más largo que el de los bancos. El crédito está disponible a plazos cortos de 2 a 3 años. Cuanto mayor sea el vencimiento de los pagarés a mediano plazo, mayor será el costo. Por ejemplo, los pagarés a mediano plazo en dos fases emitidos por Chengtou Holdings 2065438 en abril de 2005 tenían una tasa de interés anual a tres años de 4,59 y una tasa de interés anual a siete años de 5,25, 0,66 puntos porcentuales más que las primeras. 2.3 Bonos corporativos: El costo se acerca a la tasa de interés de referencia y es difícil de monitorear por parte del comité de revisión. De 2014 a 2015, la tasa de interés anual de la financiación con bonos corporativos para empresas inmobiliarias fluctuó entre 4,80 y 9,90, y el costo de endeudamiento promedio de la industria fue de aproximadamente 6,74, que era más alto que el de los bonos a mediano plazo y los bonos convertibles. En comparación con los préstamos bancarios, el coste de los bonos corporativos es superior al tipo de interés de referencia del banco, pero inferior al tipo de interés medio de los préstamos bancarios reales de las empresas inmobiliarias. En particular, las grandes empresas inmobiliarias no han emitido bonos corporativos en los últimos dos años, y la mayoría de ellas son pequeñas y medianas empresas inmobiliarias. Esto puede deberse al monto de financiación relativamente pequeño. La financiación con bonos corporativos también tiene las siguientes características: 1) La escala de financiación con bonos corporativos es demasiado grande y no se puede aprobar. Desde 2013, las empresas inmobiliarias de acciones A han emitido con éxito 18 bonos corporativos, por un importe máximo de 1.600 millones de yuanes. La mayoría de las solicitudes de bonos corporativos grandes no son aprobadas. 2) El coste de financiación de los bonos corporativos también es mayor cuanto mayor sea el plazo. Por ejemplo, Beichen Industrial emitió con éxito dos tramos de bonos corporativos en 2015 y 1, con plazos de 7 y 5 años respectivamente. Las tasas de interés de financiación anual son 5,2 y 4,8 respectivamente, y el costo a largo plazo es 0,4 puntos porcentuales más alto. 2.4 Bonos convertibles: costo extremadamente bajo y mayores calificaciones de emisión que los bonos corporativos.

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