Riesgos de los REIT
Como fondos, los REIT tienen las ventajas de diversificar los riesgos y una gestión profesional. A través de una combinación de proyectos inmobiliarios y negocios en diferentes regiones y tipos, los REIT pueden reducir efectivamente los riesgos de inversión manteniendo un cierto nivel de ingresos. Además, los REIT suelen contratar profesionales inmobiliarios para gestionar las inversiones y formular las mejores estrategias, asegurando eficazmente la rentabilidad del fondo.
1. Establecer y mejorar los sistemas de apoyo pertinentes.
La tarea principal del desarrollo de fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria es mejorar el entorno institucional y legal para el funcionamiento de los fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria. Riesgo principal-agente: por un lado, trae al cliente los beneficios de la división especializada del trabajo, por otro lado, también trae problemas de agencia y daña los intereses del cliente; Para resolver el problema del riesgo de agencia, se pueden adoptar los siguientes principios: primero, para maximizar sus propios intereses, el principal debe otorgar derechos al agente, y los derechos otorgados al agente deben ser apropiados y reservados; El principal debe ser responsable del agente autorizado. La supervisión y la restricción se llevan a cabo para maximizar sus propios intereses. En tercer lugar, para maximizar sus propios intereses, se debe alentar a los agentes autorizados. Sobre la base de los tres principios anteriores, establecer mecanismos de incentivo, supervisión y restricción.
Además, podemos aprender de la experiencia de Estados Unidos e introducir un sistema de directores independientes. Es decir, todo fondo REIT debe contratar directores independientes. Es obvio que los directores independientes trabajan para el fondo y no para la sociedad de inversión. Los directores independientes determinan los intereses del fondo, no las sociedades de inversión. Esto garantiza mejor que los directores independientes sirvan a los intereses de los beneficiarios del fideicomiso y no sólo a los intereses de los accionistas de la empresa. Sólo a través de estrictas restricciones institucionales, reformas de apoyo relevantes, estandarización continua de los procesos operativos de los REIT y la estructura de gobierno de las instituciones de los REIT, el establecimiento de mecanismos de supervisión e incentivos, la mejora de los sistemas de divulgación de información y la garantía de la transparencia de las operaciones de los REIT puede crearse un buen entorno para las empresas. se cree capital.
2. Establecer y mejorar la estructura de gobierno de los fondos de inversión fiduciarios inmobiliarios.
Para desarrollar fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria, la primera tarea es mejorar el sistema operativo y el entorno legal de los fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria. Por un lado, la teoría del principal aporta al principal los beneficios de la división especializada del trabajo; por otro lado, la industria genera problemas de agencia y perjudica los intereses del principal; Puede resultar difícil para el director supervisar eficazmente debido a la falta de conocimiento profesional, por lo que es necesario designar directores independientes para emitir juicios desde una perspectiva neutral. Esto puede buscar mayores beneficios para los beneficiarios del fideicomiso (compañías de seguros).
3. Emitir los documentos legales correspondientes para seguros de inversión en bienes inmuebles a la mayor brevedad.
En 2006, la Comisión Reguladora de Seguros de China emitió las "Medidas para la administración piloto de inversiones indirectas en proyectos de infraestructura con fondos de seguros", que desempeñaron un papel importante en la mejora de la utilización de los fondos de seguros y la promoción de la construcción económica. . Sin embargo, en vista de los altos riesgos en la industria de bienes raíces, la industria de seguros ha estado en una etapa de exploración cautelosa de la inversión de seguros en bienes raíces. Con el desarrollo de las estructuras de gobernanza de las compañías de seguros y la mejora de las capacidades de control y gestión de riesgos, la inversión en seguros en bienes raíces se ha ido incorporando gradualmente a la agenda. El Documento No. 126 de la Oficina General del Consejo de Estado de 2008 también proporcionó orientación y aliento sobre temas relacionados. Para la formulación de documentos jurídicos inmobiliarios, las “Medidas para la Administración de la Inversión Piloto de Fondos de Seguros en Proyectos Inmobiliarios” podrán formularse con referencia a las “Medidas para la Administración de la Inversión Piloto Indirecta de Fondos de Seguros en Proyectos de Infraestructura”. Introducir supervisores independientes, establecer disposiciones específicas sobre los derechos y obligaciones del principal, fiduciario, beneficiario y custodio involucrados en el plan de inversión, determinar la participación de inversión y el período de inversión en el plan especulativo y enumerar el alcance de la inversión en detalle. Al mismo tiempo, se fortalecerán la divulgación de información, la gestión de riesgos y la supervisión para minimizar los riesgos de la inversión de seguros en bienes raíces.
4. Cultivo de talentos profesionales e integrales
Los REIT son básicamente productos de capital. La tasa de rendimiento de dichos productos no es fija y depende básicamente de las capacidades del equipo de gestión de los REIT.
Su operación es compleja y profesional, y requiere un equipo de talentos que no solo comprendan la experiencia en bienes raíces, sino que también dominen el negocio de banca de inversión y las leyes y regulaciones relacionadas para lograr una gestión profesional de los REIT, formular estrategias de inversión óptimas, reducir los riesgos y aumentar los rendimientos.
5. Establecer un sistema de supervisión
La información abierta y transparente favorece la protección de los intereses de los inversores y juega un papel decisivo en la toma de decisiones de los inversores. Las agencias jurisdiccionales de la Comisión Reguladora Bancaria de China, la Comisión Reguladora de Valores de China o la Comisión Reguladora de Seguros de China han estipulado claramente las tareas regulatorias de los REIT, evitando desajustes regulatorios, y una supervisión eficaz ha aumentado la seguridad de los fondos de seguros que invierten en REIT.