¿Qué opinas de los planes de fideicomisos inmobiliarios?

El desarrollo de los fideicomisos inmobiliarios en China

Los fideicomisos inmobiliarios de China se desarrollaron gradualmente después de que la industria fiduciaria se recuperara en julio de 2002. Anteriormente, la industria fiduciaria se encontraba en el dilema de la falta de negocios después de muchos ajustes a gran escala. En este momento, el mercado inmobiliario está mostrando un fuerte impulso de desarrollo, pero la mayoría de las empresas de desarrollo inmobiliario en industrias intensivas en capital tienen menos fondos propios y la escasez de capital es una situación a largo plazo. La flexibilidad del sistema fiduciario y sus funciones únicas de aislamiento de propiedad y reconstrucción de derechos permiten la innovación financiera en modelos de derechos de propiedad, modelos de derechos de ingresos y modelos de derechos de preferencia, lo que lo convierte en uno de los mejores métodos de financiación.

La combinación de ambos consigue un resultado beneficioso para todos. Por un lado, la industria fiduciaria está creciendo y comparte las altas ganancias de la industria inmobiliaria, por otro lado, la financiación de planes fiduciarios inmobiliarios puede reducir los costos financieros generales de las empresas de desarrollo inmobiliario, la recaudación de fondos es flexible y; conveniente y la tasa de interés de financiación se puede ajustar de manera flexible.

En los catorce años transcurridos desde 2002, el fideicomiso inmobiliario * * * ha experimentado dos períodos dorados de desarrollo en 2003 y 2008.

Según las estadísticas, aproximadamente 7 mil millones de fondos ingresaron al campo inmobiliario a través de fideicomisos en 2003. Los productos de fideicomisos inmobiliarios llamaron oficialmente la atención de los inversores y entraron en una etapa de desarrollo constante. Porque, en junio de 2003, el Banco Popular de China emitió el "Aviso del Banco Popular de China sobre el fortalecimiento adicional de la gestión del negocio de crédito inmobiliario" (Documento del Banco Central No. 121), que aumentó el número de préstamos de desarrollo, terrenos préstamos de reserva, préstamos personales para vivienda, etc. en la cadena de desarrollo inmobiliario Umbral de crédito para préstamos del fondo de previsión para vivienda personal.

Por ejemplo:

1. No se otorgarán préstamos de ningún tipo a proyectos que no hayan obtenido el certificado de derecho de uso de la tierra, el permiso de planificación territorial de construcción, el permiso de planificación de proyectos de construcción y la construcción. permiso. ?

2. Los bancos comerciales solo pueden solicitar préstamos a empresas de desarrollo inmobiliario a través de cuentas de préstamos para desarrollo inmobiliario, y tienen estrictamente prohibido otras formas de cuentas de préstamos, como préstamos de capital de trabajo para desarrollo inmobiliario.

3. Los préstamos otorgados a instituciones de reserva de tierras son préstamos hipotecarios. El monto del préstamo no excederá el 70% del valor de tasación del terreno adquirido y el plazo del préstamo no excederá los 2 años.

4. El prestatario solicita un préstamo de vivienda personal para adquirir la primera vivienda para ocupación propia. El porcentaje de pago inicial es del 20%; para quienes compren una segunda o más viviendas (incluida la segunda), el porcentaje de pago inicial debe aumentarse adecuadamente.

5. Cuando un prestatario solicita un préstamo personal para vivienda comercial, la relación préstamo-depósito no excederá el 60% y el período máximo del préstamo no excederá los 65,438+00 años.

Estas medidas dificultan que las empresas inmobiliarias obtengan préstamos de los bancos. Había que buscar financiación en empresas fiduciarias. Como resultado, el fideicomiso inmobiliario marcó el comienzo de su primer período dorado de desarrollo.

Desde marzo de 2007, cuando el banco central subió las tasas de interés por primera vez, hasta junio de 5.438 y febrero, el banco central subió las tasas de interés seis veces seguidas. Al mismo tiempo, la Comisión Reguladora Bancaria de China emitió nueve nuevas regulaciones que prohíben a las instituciones financieras bancarias otorgar préstamos a empresas de desarrollo inmobiliario que no cumplan con las condiciones del préstamo, tales como que el índice de capital del proyecto sea inferior al 35% (excluidas las viviendas asequibles) o La inmobiliaria vuelve a tener dificultades de financiación. Los productos fiduciarios inmobiliarios marcaron una vez más el comienzo de un pico de emisión.

Desde entonces, a medida que los precios de la vivienda se han disparado, los fideicomisos inmobiliarios en el caliente mercado inmobiliario se han ido calentando.

La industria inmobiliaria es una industria especial. En comparación con otras industrias, tiene características obvias de altos rendimientos y altos riesgos. Tiene una fuerte fuerza impulsora para el desarrollo económico y es un pilar importante de la industria relacionado con la economía nacional y los medios de vida de las personas, estimulando el crecimiento económico y mejorando las condiciones de vida de los residentes. Al mismo tiempo, es una industria intensiva en capital y su desarrollo no puede separarse del apoyo de la industria financiera. Las dos industrias se influyen y dependen una de la otra. Al mismo tiempo, la industria inmobiliaria es un área clave del macrocontrol nacional, amada y odiada al mismo tiempo. Se puede decir que el éxito y el fracaso también están destinados a ser cíclicos. Las fluctuaciones en la industria inmobiliaria son más obvias.

Así que ahora la compañía fiduciaria tiene varias direcciones comerciales importantes:

En primer lugar, aprovechar las oportunidades de los proyectos inmobiliarios residenciales en ciudades de primer nivel, especialmente cuando los pequeños y medianos desarrolladores se retiran. del mercado debido a la escasa fortaleza del capital.

2. Combinado con negocios de titulización de activos, intervenir adecuadamente en proyectos de construcción de oficinas en ciudades de primer nivel y ciudades clave de segundo nivel. Las reglas de desarrollo del mercado de edificios de oficinas y del mercado residencial no son exactamente las mismas. Tienen las características de ciertos activos básicos, flujo de caja estable y mensurabilidad. Son activos básicos importantes para la titulización de activos.

3. Participar en la constitución de fondos de fusiones y adquisiciones inmobiliarias. En la actualidad, la prosperidad general de la industria inmobiliaria de mi país está disminuyendo, el inventario estructural es alto y los problemas de alto apalancamiento son comunes en la industria. Junto con una competencia intensificada, la supervivencia del más fuerte, la consolidación de la industria y una mayor concentración se convertirán en tendencias. La industria tendrá una gran cantidad de oportunidades de fusiones y adquisiciones en los próximos años. Por un lado, las empresas fiduciarias pueden considerar la creación de fondos oportunistas para fusiones y adquisiciones en cooperación con promotores de primera línea y compañías de seguros para desempeñar un papel en la provisión de financiación para proyectos específicos y fusiones y adquisiciones. Además, también podemos cooperar con capital a largo plazo, como compañías de seguros y fondos inmobiliarios nacionales y extranjeros líderes, para establecer fondos de fusiones y adquisiciones de ciclo cruzado.

En cuarto lugar, centrarse en proyectos de renovación de edificios antiguos en ciudades de primer nivel y ciudades clave de segundo nivel. En los mercados maduros, un modelo de operación inmobiliaria maduro es adquirir, renovar y mejorar los edificios antiguos en el centro de la ciudad en su conjunto, y lograr una salida rentable mediante arrendamiento, venta u otras operaciones de capitalización. En la actualidad, las ciudades de primer y segundo nivel de China también han acumulado una gran cantidad de edificios antiguos. Cómo revitalizar estas acciones es una prueba de las capacidades profesionales, generales de operación y de operación de capital de las instituciones de gestión de activos. En la actualidad, muchos fondos extranjeros y algo de capital nacional han comenzado a ingresar a este campo.

5. La estrategia se centra en oportunidades de negocio como el sector inmobiliario turístico y el sector inmobiliario para el cuidado de personas mayores que reflejen mejoras en el consumo y una excelente salud.

Los fideicomisos inmobiliarios tienen un modelo de fijación de precios muy orientado al mercado, que puede reflejar muchos factores, como los riesgos del proyecto y la liquidez del mercado. Pero en general, dado que los proyectos inmobiliarios emprendidos por los fideicomisos tienen riesgos ligeramente mayores que los de los bancos, los costos generales de financiación son relativamente altos y los rendimientos obtenidos por los inversores también son mayores. La remuneración que reciben las empresas fiduciarias también es del 2-3%. como otros gastos. El costo de financiamiento general es ligeramente más alto que el de otros tipos de fideicomisos y el precio específico varía según el nivel de crédito del financista.

Varios modos de operación del fideicomiso inmobiliario

1. Fideicomiso de crédito inmobiliario

Fideicomiso de crédito inmobiliario El fideicomiso de crédito inmobiliario se refiere principalmente al fideicomiso de préstamos inmobiliarios. que utiliza fondos fiduciarios para otorgar préstamos. Un negocio fiduciario para que las empresas de desarrollo inmobiliario emitan préstamos.

Según los requisitos de las autoridades reguladoras, los fideicomisos de préstamos emitidos a empresas inmobiliarias deben cumplir las condiciones "cuatro, tres y dos":

Cuatro síndromes:

Certificado de Uso de Suelo de Propiedad del Estado

Permiso de Uso de Suelo

Permiso de Planificación de Proyecto de Construcción

Permiso de Construcción de Edificio

Treinta por ciento:

El ratio de inversión de los fondos propios alcanza el 30%

Nivel 2:

Contar con cualificaciones de segundo nivel para la promoción inmobiliaria.

El Fideicomiso de Deuda Inmobiliaria se ocupa principalmente de la recuperación del capital y los intereses del fideicomiso a su vencimiento. Debe prestar atención a la solvencia del financista, la viabilidad del proyecto de financiación y la idoneidad del valor. y liquidez de la garantía, y generalmente establece garantías, supervisión de la cuenta de capital, responsabilidad solidaria de los accionistas o controladores reales, plan de cobro de cuotas del principal y otras medidas de control de riesgos. (La mayoría de los fideicomisos inmobiliarios del mercado pertenecen a este tipo, y las empresas fiduciarias prestan directamente a las empresas inmobiliarias en forma de préstamos).

Los fideicomisos de deuda inmobiliaria son simples y fáciles de operar, y también son la mejor y más utilizada forma de utilizar los fondos fiduciarios. Los fideicomisos de deuda inmobiliaria tienen requisitos más altos para las condiciones de préstamo y algunas necesidades de financiamiento que no cumplen con los requisitos no se pueden satisfacer. Además, este modelo de negocio fiduciario mejorará el apalancamiento financiero de las empresas inmobiliarias y reducirá su espacio de financiación posterior.

2. Fideicomiso de capital inmobiliario

Fideicomiso de capital inmobiliario El fideicomiso de capital inmobiliario se refiere principalmente a un negocio fiduciario que utiliza fondos fiduciarios para obtener el capital de empresas inmobiliarias con el fin de proporcionar con fondos de desarrollo y construcción.

Métodos de adquisición de capital:

Transferir acciones de los accionistas originales

Acciones adicionales

Invertir en empresas de nuevos proyectos

En comparación con los fideicomisos de deuda, los fideicomisos de capital inmobiliario no tienen requisitos de cumplimiento tan estrictos y pueden satisfacer las necesidades de financiamiento de las empresas inmobiliarias durante la adquisición de terrenos y cuatro certificados incompletos. La financiación mediante acciones también es útil para embellecer los estados financieros de las empresas inmobiliarias.

En algunos casos, como fondos puente, una vez completados los cuatro certificados, la empresa solicita un préstamo de desarrollo del banco para realizar el retiro de los fondos fiduciarios. Muchos fideicomisos de capital inmobiliario van acompañados de acuerdos de recompra, que en realidad son acciones falsas y deudas reales. Todavía hay algunos fideicomisos de inversión de capital que solo reciben una pequeña cantidad de fondos para adquirir el capital de las empresas inmobiliarias, y la mayoría de los fondos restantes; se utilizan para el desarrollo y construcción de proyectos inmobiliarios en nombre de préstamos de accionistas. Esto en realidad reduce la incertidumbre de los rendimientos de las inversiones de capital, confiando efectivamente en los requisitos regulatorios de los fideicomisos de préstamos inmobiliarios.

El objetivo de los fideicomisos de capital inmobiliario es si eventualmente podrán salir al vencimiento. Aquellos que tienen un acuerdo de recompra deben prestar atención a si la parte recomprada puede cumplir con sus obligaciones de recompra. Al mismo tiempo, dado que las sociedades fiduciarias participan en empresas inmobiliarias, también deben cumplir con los derechos y obligaciones de los accionistas y participar en las decisiones importantes, lo que favorece la salvaguardia de sus propios intereses. A juzgar por los métodos de control de riesgos de los fideicomisos de capital inmobiliario, en primer lugar, generalmente adoptan un diseño estructurado para mejorar la seguridad de las inversiones de los inversores preferentes a través de derechos de beneficio secundarios, además de las acciones restantes que ya poseen, se proporcionan garantías para controlar totalmente las operaciones; de la empresa inmobiliaria; participar plenamente en la toma de decisiones sobre asuntos importantes, dominar los sellos financieros, oficiales y otros sellos y claves de banca en línea, en algunos casos, contratar empresas externas para supervisar la construcción de proyectos de financiación de hipotecas; etc. ; derechos de disposición de activos en caso de incumplimiento, etc.

3. Fideicomiso de propiedad inmobiliaria

El fideicomiso de propiedad inmobiliaria se refiere a un negocio fiduciario que utiliza varios derechos de propiedad propiedad de empresas de bienes raíces o bienes raíces de individuos como propiedad fiduciaria.

(1) Fideicomiso de derechos de propiedad para empresas inmobiliarias como clientes

Fideicomisos constituidos con diversos derechos de propiedad propiedad de empresas inmobiliarias como derechos de propiedad aún para satisfacer las necesidades de inversión y financiación de empresas inmobiliarias para la construcción de proyectos, pero aquí las empresas inmobiliarias se utilizan como principales para dividir y transferir una pequeña parte de los derechos de propiedad a inversores calificados para obtener fondos de desarrollo. Sin embargo, la mayoría de los derechos de propiedad actualmente en el mercado seguirán acompañados de acuerdos de recompra para lograr ingresos fijos para los inversores. Esto es una modificación de la estructura de transacciones financieras fiduciarias o una elusión de las políticas regulatorias existentes. Los bienes fideicomitidos encomendados pueden ser derechos de usufructo de bienes específicos, como derechos de usufructo de terrenos, derechos de usufructo de construcciones en curso, derechos de usufructo de acciones, derechos de acreedores, etc. Aunque el fideicomiso de derechos de renta de activos específicos se lleva a cabo durante muchos años, todavía existen algunas controversias en el sistema legal actual de mi país, y este tipo de fideicomiso aún no ha sido probado en juicios.

En la actualidad, la esencia del fideicomiso inmobiliario sigue siendo una herramienta de financiación más que el ingreso de los activos subyacentes. Por lo tanto, su enfoque todavía depende de la capacidad de desempeño del deudor de la recompra, principalmente de la solvencia y la rentabilidad. Capacidad de pago de la deuda. Sus medidas de control de riesgos y su estructura de transacciones son básicamente similares a las de los fideicomisos de deuda inmobiliaria y los fideicomisos de capital inmobiliario.

(2) Fideicomiso de bienes inmuebles con persona física como principal.

Es un modelo de fideicomiso en el que los individuos constituyen sus propios bienes como bienes fiduciarios con el fin de administrar y heredar bienes. Esto se basa principalmente en la profesionalidad de las sociedades fiduciarias para mantener e incrementar el valor de los bienes inmuebles y lograr la herencia ordenada de la riqueza. Dichos fideicomisos inmobiliarios se pueden dividir a su vez en fideicomisos de desarrollo inmobiliario, fideicomisos de administración de bienes raíces y fideicomisos de enajenación de bienes raíces.

El fideicomiso de desarrollo inmobiliario se refiere principalmente al terreno propiedad del cliente como propiedad fiduciaria, y la sociedad fiduciaria se encarga de la contratación de empresas constructoras, el financiamiento durante el proceso de desarrollo inmobiliario, etc. Una vez que la propiedad inmobiliaria se haya construido con éxito, los ingresos se distribuirán a los beneficiarios mediante arrendamiento o las casas terminadas se distribuirán a los beneficiarios. Sin embargo, este tipo de negocio se aplica principalmente a países con derechos de propiedad privada sobre la tierra, como Europa y Estados Unidos.

El fideicomiso de administración de bienes raíces se refiere principalmente a un negocio realizado por la compañía fiduciaria para administrar efectivamente bienes inmuebles como propiedad fiduciaria en función de los deseos del fideicomitente o la maximización de los intereses de los beneficiarios. Este tipo de fideicomiso es común en los Estados Unidos, Japón y la provincia china de Taiwán. En Japón, las personas pueden establecer un fideicomiso de bienes raíces y el fideicomisario puede administrar y arrendar la propiedad del fideicomiso para mantener y aumentar el valor de los bienes inmuebles. En Europa y Estados Unidos, el establecimiento de un fideicomiso inmobiliario puede garantizar una herencia ordenada a los herederos después de su muerte. Al mismo tiempo, los herederos pueden evitar adquirir y vender bienes inmuebles directamente.

El fideicomiso de enajenación de bienes raíces se refiere principalmente a un negocio fiduciario en el que el cliente confía bienes raíces a una compañía fiduciaria, especialmente para ayudar a enajenar los bienes inmuebles a través de ventas y otros métodos, y eventualmente distribuirá el efectivo a los beneficiarios.

Este tipo de negocios no se ha llevado a cabo en China. Por un lado, se debe a que el sistema legal de fideicomisos actual no es perfecto e incluye muchos obstáculos, como el registro de propiedades de fideicomisos y los impuestos a los fideicomisos. Por otro lado, las sociedades fiduciarias no son lo suficientemente profesionales en la gestión inmobiliaria y la demanda del mercado no es alta. Pero desde la perspectiva del desarrollo futuro, todavía queda cierto espacio de mercado para este tipo de negocio.

4. Fideicomiso de titulización de activos inmobiliarios

La titulización de activos incluye varios tipos de derechos financieros y varios tipos de bienes inmuebles. La titulización de activos inmobiliarios, también conocida como fideicomiso de fondos de inversión inmobiliaria, es un tipo importante de titulización de activos inmobiliarios. Significa que los inversores invierten sus fondos en bienes inmuebles gestionados y garantizados por instituciones profesionales en forma de inversión. retornos estables y eficientes. El objetivo principal de los REIT es compartir con los inversores rendimientos predecibles y estables de la inversión inmobiliaria en forma de dividendos. Los fideicomisos de inversión inmobiliaria comenzaron a surgir en Estados Unidos a principios de los años sesenta. Hasta ahora, los REIT se han establecido en países y regiones más desarrollados de Europa, América y Asia. Hay aproximadamente 300 REIT en Estados Unidos con activos totales de más de 300 mil millones de dólares, casi dos tercios de los cuales cotizan en bolsas de valores nacionales. Actualmente, casi 40 países han lanzado con éxito fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria.

A diferencia de los productos fiduciarios generales, los REIT tienen características distintivas. Su ciclo de inversión es largo y se basa principalmente en propiedades comerciales maduras. La mayoría de sus fuentes de financiación se encuentran en forma de ofertas públicas. Existen restricciones en los objetivos de inversión (restricciones en los proyectos de desarrollo) e incluso restricciones geográficas. Es un vehículo de inversión pública altamente regulado. Cada unidad de fondo de los REIT representa una determinada proporción de propiedad inmobiliaria, respaldada por activos fijos, por lo que es más fácil de utilizar para financiación prendaria o garantizada, y la adquisición de bienes inmuebles requiere personalidad jurídica independiente. Al mismo tiempo, los REIT también están sujetos a una estricta supervisión. De acuerdo con los requisitos regulatorios de los principales países como Estados Unidos y Francia, los REIT requieren aprobación regulatoria o presentación antes de su emisión. Generalmente, se utiliza un sistema fiduciario o un sistema de empresa para lograr el aislamiento de la quiebra. La mayoría no tiene requisitos mínimos de capital registrado. Alrededor del 75% de los fondos deben invertirse en bienes raíces con ingresos estables y alrededor del 90% de los ingresos deben distribuirse cada año. Por lo general, sólo se imponen impuestos sobre los dividendos recibidos por los inversores, evitando así la doble imposición. (El piloto se ha reiniciado en China)

5. Financiamiento de fideicomisos inmobiliarios

Actualmente, hay muchas formas de utilizar fondos en el mercado de fideicomisos inmobiliarios de tipo fondo, es decir, bienes raíces. fideicomisos de fondos patrimoniales, para mejorar la eficiencia del uso de los fondos fiduciarios. Los fideicomisos inmobiliarios de tipo fondo invierten principalmente en la industria inmobiliaria. Una forma de operación fiduciaria que gestiona simultáneamente múltiples proyectos inmobiliarios mediante el uso de capital, deuda, propiedades, reestructuración de proyectos inmobiliarios en dificultades y otras formas de utilización de capital. Las empresas fiduciarias pueden cooperar con instituciones de capital privado o grandes profesionales en bienes raíces. Las empresas promotoras inmobiliarias a escala cooperan para lograr alianzas sólidas, aprovechar al máximo sus respectivas ventajas y lograr una operación integral de los proyectos inmobiliarios durante todo el ciclo.

Los fondos confiados aceptados por las sociedades fiduciarias se invierten en múltiples proyectos inmobiliarios por parte de diversos operadores, como acciones, deuda y participaciones inmobiliarias. Este modelo adopta un enfoque de inversión de cartera, que favorece la diversificación de riesgos y la selección de los proyectos inmobiliarios más adecuados, maximizando así los intereses de los beneficiarios y mejorando el nivel de remuneración de la sociedad fiduciaria. Por supuesto, este modelo operativo requiere una mayor profesionalidad y capacidades de operación inmobiliaria de la empresa fiduciaria, por lo que la empresa fiduciaria cooperará con otras instituciones profesionales.

Hablemos de en qué se debe centrar el proyecto.

Varios indicadores clave para juzgar el riesgo de los productos fiduciarios inmobiliarios son los siguientes:

Si hay garantía suficiente (generalmente el valor tasado de la garantía es más del doble del financiamiento del fideicomiso). monto), al momento de enajenar La garantía tiene alta liquidez (generalmente, las casas con demanda rígida son más fáciles de enajenar);

2. ¿Existe una fuerte demanda del mercado en el área donde se ubica el proyecto (actualmente la demanda? para proyectos residenciales en ciudades de primer y segundo nivel sigue siendo relativamente fuerte) (es difícil de imaginar en ciudades de segundo nivel en Shenzhen), y los proyectos en ciudades de tercer y cuarto nivel están mejor ubicados en las áreas centrales del región);

3. ¿Cuál es la fortaleza y los antecedentes del desarrollador? (un indicador importante para medir la fortaleza de los desarrolladores inmobiliarios es la clasificación de ventas y la tasa de conversión; también puede examinar longitudinalmente y comparar su desempeño anterior). );

4. ¿Cuál es el carácter del controlador real (los inversores pueden centrarse en los antecedentes familiares del controlador real y si ha tenido malos antecedentes crediticios y cobertura de prensa negativa)?