Alfabetización hipotecaria: el modelo de funcionamiento del fondo de previsión y de los préstamos de cartera comercial

A medida que cambian los precios de la vivienda, cada vez más personas deberían considerar combinar préstamos para comprar una casa. Sin embargo, en comparación con los fondos de previsión y los préstamos comerciales, los préstamos de cartera parecen particularmente confusos. Hoy brindaré una respuesta concentrada a los problemas que surgen en los préstamos de cartera.

¿Por qué elegir préstamo de cartera? ¿Quién es apto para préstamos de cartera?

Los préstamos de cartera son préstamos otorgados al mismo prestatario por el departamento de gestión del fondo de vivienda utilizando fondos de póliza de vivienda y los bancos comerciales utilizando fondos de crédito. Es el término general para una cartera de préstamos de pólizas y préstamos comerciales.

La razón por la que necesitamos combinar préstamos es que, por un lado, el monto del préstamo del fondo de previsión no es suficiente y no estamos dispuestos a aceptar las altas tasas de interés de los préstamos comerciales, por lo que utilizamos préstamos del fondo de previsión. y préstamos comerciales al mismo tiempo.

Los préstamos de cartera generalmente solo se utilizan cuando los préstamos personales exceden el límite de préstamos del fondo de previsión local. Por ejemplo, para comprar una casa de lujo, se necesita un préstamo de 6.543.800.000 RMB, pero el centro de gestión de fondos de previsión local estipula que el préstamo del fondo de previsión puede ser de hasta 600.000 RMB. En este caso, los 400.000 yuanes restantes se utilizarán para préstamos comerciales y los intereses no serán elegibles para los intereses de préstamos del fondo de previsión.

¿Cómo pagar un préstamo de cartera?

El plazo del préstamo de la cartera debe cumplir con las regulaciones del Centro de Gestión del Fondo de Previsión y de los bancos comerciales, y el plazo máximo del préstamo es de 30 años.

El método de pago del préstamo de cartera se divide en dos partes: la parte del préstamo del fondo de previsión adopta un método de pago gratuito y la parte del préstamo comercial adopta un método de pago aprobado por los bancos comerciales.

El prestatario del préstamo de cartera debe proporcionar dos cuentas de pago (dos tarjetas de pago o dos libretas de pago) en el mismo banco de pago, que se utilizarán para pagar el préstamo del fondo de previsión y el préstamo comercial, respectivamente.

¿Existe alguna orden de pago para el fondo de previsión y el préstamo comercial?

Si el comprador solicita un préstamo combinado, el pago mensual durante el pago se calcula por separado, es decir, se combinan el pago mensual del préstamo comercial y el préstamo del fondo de previsión, que es el pago mensual que el El comprador de la vivienda debe pagar en ese mes, por lo que no hay secuencia, pero los pagos mensuales generados por los dos métodos de préstamo se combinan.

¿La amortización del préstamo de cartera tiene que ser del mismo banco?

Por lo general, cuando los compradores de viviendas solicitan un préstamo combinado, utilizan la misma propiedad como garantía, por lo que, según las regulaciones, el banco que maneja los préstamos comerciales y los préstamos del fondo de previsión para la vivienda debe ser el mismo banco. Dado que la mayoría de los bancos que manejan préstamos del Fondo de Previsión son bancos cooperativos designados por el Centro de Gestión del Fondo de Previsión, debe acudir al mismo banco al realizar el pago.

¿Cómo se implementa la tasa de interés del préstamo combinado en el pago mensual?

Después de que el banco central recortara las tasas de interés cinco veces el año pasado, las tasas de interés de los préstamos comerciales y los préstamos de fondos de previsión eran muy diferentes, por lo que las tasas de interés se calcularon por separado al pagar los préstamos. El tipo de interés actual de los préstamos comerciales es del 4,90% y el tipo de interés de los préstamos del fondo de previsión es del 3,25%. Por tanto, el tipo de interés reflejado en el pago mensual del comprador de vivienda también se calcula por separado. Si el comprador compra una vivienda por primera vez, la mayoría de los bancos ofrecen actualmente tasas de interés más bajas para préstamos comerciales, con un descuento del 15%, o 4,165%. Si se trata de la compra de una segunda vivienda, utilizar un préstamo combinado requiere un aumento del 10% en la tasa de interés base.

Si el prestatario quiere pagar el préstamo anticipadamente, ¿puede pagar primero parte del préstamo comercial?

En el proceso de pago de un préstamo de cartera, si es necesario liquidarlo anticipadamente, la mayoría de los prestatarios considerarán liquidar primero el préstamo comercial con intereses más altos para ahorrar intereses hipotecarios. Aunque el préstamo de cartera involucra dos instituciones centrales, el banco y el núcleo de administración del fondo de previsión, si planea pagar el préstamo anticipadamente, el prestatario puede elegir libremente qué parte pagar primero, por lo que puede pagar primero la parte del fondo de previsión o la parte comercial. parte del préstamo primero.

¿Se puede retirar un préstamo comercial del saldo de la cuenta del fondo de previsión?

Muchos prestatarios que han pagado al fondo de previsión ahora quieren retirar el saldo de su cuenta del fondo de previsión y pagarlo por adelantado. Según las regulaciones, después de retirar el saldo de la cuenta del fondo de previsión, el prestatario puede utilizarlo libremente, por lo que el pago mensual utilizado para pagar préstamos comerciales o préstamos del fondo de previsión puede retirarse a voluntad.

Recordatorio: debe haber suficiente dinero en la cuenta de pago.

Para los prestatarios, una vez que firman un contrato de préstamo con el banco, deben depositar el monto total del primer pago en su cuenta de pago designada dentro de un mes después de firmar el contrato para que el banco lo deduzca. entrará en el período de pago a partir del mes posterior a la emisión del préstamo, debe confiar al banco prestamista que deduzca automáticamente el dinero de su cuenta de depósito o cuenta de tarjeta de crédito en la fecha de pago acordada cada mes.

Los prestatarios, antes de la fecha de pago acordada cada mes, deben prestar atención a si hay fondos suficientes en su cuenta de pago para evitar verse abrumados.

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(Las respuestas anteriores se publicaron el 22 de diciembre de 2016. Consulte la política de compra de viviendas real).

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