Ya pagué el enganche y pagué mi hipoteca. ¿Por qué mi casa sigue en ruinas?

Se ha pagado la entrada de la casa, y también se ha pagado el préstamo hipotecario, lo que significa que tanto la entrada como el préstamo hipotecario han sido ingresados ​​en la cuenta del promotor.

Lógicamente hablando, si el desarrollador obtiene el dinero antes de que la casa esté terminada, entonces el dinero para construir la casa debe estar garantizado y la casa no debe quedar sin terminar.

Pero la situación real es que muchos proyectos inmobiliarios han quedado sin terminar en los últimos años, especialmente para los pequeños y medianos promotores, la posibilidad de que haya proyectos inmobiliarios sin terminar es mayor.

Entonces, ¿por qué el proyecto sigue sin terminar a pesar de que el dinero ya ha sido entregado al promotor?

Las razones que enfrentan los diferentes desarrolladores pueden ser diferentes, pero en resumen solo hay dos razones.

Desde la situación actual, la mayoría de los proyectos inmobiliarios inacabados son causados ​​por los propios problemas de los promotores.

Los problemas de los desarrolladores se pueden resumir en varios puntos.

1. La cadena del capital se rompe.

En la actualidad, la razón por la que muchos proyectos inmobiliarios están inconclusos se debe principalmente a la ruptura de la cadena de capital del promotor.

Al ver esto, muchos compradores de viviendas probablemente no entiendan que su pago inicial y su préstamo se han otorgado al desarrollador, entonces, ¿por qué el desarrollador todavía tiene poco dinero?

No podemos simplemente utilizar esta lógica para evaluar a los promotores, porque actualmente no existe ninguna regulación en nuestro país que establezca que el dinero de la compra debe destinarse a un fin específico, es decir, cuando compras esta casa, tu. pago inicial y préstamo Debe utilizarse para el desarrollo de esta propiedad.

Precisamente porque no existe tal regulación, los fondos de los promotores se mueven de un lado a otro. Es posible que el pago inicial y el préstamo hipotecario de un cliente para comprar una determinada propiedad sean utilizados por el promotor para expandirse. y comprar terrenos, o usarlos para pagar deudas.

Este tipo de transferencia de capital es relativamente popular en el mercado inmobiliario. Cuando el entorno financiero es relativamente relajado, los desarrolladores aún pueden seguir jugando.

Sin embargo, si el mercado inmobiliario está en recesión, el volumen de transacciones del mercado es relativamente bajo y el entorno financiero cambia, lo que hace que la financiación sea cada vez más difícil. En ese momento, los desarrolladores no solo enfrentarán dificultades en. cobrar el pago, pero también tienen canales de financiación limitados. Como resultado, muchas deudas vencidas no pueden pagarse e incluso existe el riesgo de impago.

En este momento, los anticipos y préstamos hipotecarios obtenidos por algunos promotores se utilizarán en primer lugar para saldar estas deudas vencidas.

Pero si hay demasiada deuda y el promotor no puede hacer frente a ella, entonces no habrá dinero para el desarrollo del inmueble, por lo que el inmueble quedará en un estado de desarrollo inacabado.

Por ejemplo, algunos promotores no pudieron pagar a sus proveedores debido a las estrechas cadenas de capital. Como resultado, muchos constructores y proveedores de materiales no estaban dispuestos a construir propiedades para ellos con normalidad y sólo podían suspender la construcción.

2. Pide prestado a usureros privados.

Hoy en día, muchos pequeños y medianos promotores, en un entorno financiero difícil, pedirán prestado a algunos usureros privados para aliviar la tensión financiera. Sin embargo, las tasas de interés de estos usureros privados son muy altas. , y la tasa de interés mensual puede ser alta. Puede llegar a más del 2%.

Este tipo de préstamo privado está bien para la financiación a corto plazo, pero si el promotor no puede pagarlo durante varios meses consecutivos, provocará una acumulación de intereses y, finalmente, generará enormes deudas.

Además, cuando estos promotores piden prestado dinero a instituciones de crédito privadas, suelen utilizar el nombre del proyecto como hipoteca, aunque es posible que estos proyectos no hayan pasado por procedimientos formales, una vez que el promotor debe dinero a préstamos privados. instituciones, no hay nada que puedan hacer, sin embargo, estos préstamos privados definitivamente causarán problemas al proyecto e impedirán que se desarrolle normalmente.

3. Ocurren situaciones inesperadas.

Aquí se mencionan muchas situaciones inesperadas, por ejemplo, algunos desarrolladores comienzan a divorciarse después de hacerse ricos. En ese momento, la propiedad familiar se dividirá, la propiedad de la empresa se dividirá y la de la empresa. Las operaciones también se verán afectadas. Como resultado, el desarrollo inmobiliario no puede continuar con normalidad.

Por ejemplo, algunos desarrolladores pueden morir debido a circunstancias inesperadas, lo que provocará que nadie se haga cargo de la gestión de la empresa. En este momento, las operaciones de la empresa también se verán afectadas. esos pequeños desarrolladores, más susceptibles a las fluctuaciones.

Si el desarrollador está operando con normalidad y no hay problemas con la cadena de capital, pero el proyecto está inconcluso, puede haber algunas razones externas.

Esto se debe a varias razones externas, por ejemplo, algunos proyectos inmobiliarios no cumplen con los requisitos de planificación, pero se ven obligados a iniciarse a través de conexiones, que pueden detenerse en cualquier momento.

En realidad, muchos proyectos inmobiliarios se paran porque no cumplen con los requisitos de planificación. Por ejemplo, hay muchos proyectos inmobiliarios en Shenzhen que no cumplen con los requisitos de planificación y se pararon porque obtuvieron terrenos. ilegalmente. Los proyectos inmobiliarios se encuentran desde hace mucho tiempo sin terminar.

Otro ejemplo es que hace algún tiempo, un tema muy candente fue que algunos proyectos de la isla Evergrande Haihua fueron detenidos y demolidos dentro de un límite de tiempo. La razón fue que estos proyectos de Evergrande no cumplían con los requisitos de planificación. y causó daños a la ecología.

En realidad, hay muchas situaciones como esta, y la ocurrencia de esta situación generalmente está estrechamente relacionada con cambios en las políticas locales. Por ejemplo, cuando el máximo líder de un determinado lugar está en el cargo, su plan puede ser. En línea con Sí, pero después de que otra persona suba al escenario, su plan ya no será consistente. Este tipo de incertidumbre es difícil de predecir.

Si el promotor obtiene el terreno por algún medio desleal, el proyecto podrá pararse en cualquier momento del proceso de construcción.

En definitiva, el fracaso de la propiedad del promotor no está necesariamente relacionado con el pago inicial y el préstamo hipotecario de todos, sino principalmente con las operaciones del propio promotor.

Por lo tanto, para evitar problemas innecesarios al comprar una casa, se recomienda que todos los que puedan comprar una casa existente no compren una casa sobre plano. debe elegir esos desarrolladores poderosos, y es necesario realizar una investigación sobre el proyecto y asegurarse de que no haya problemas con el proyecto antes de comprarlo.

¡Ese es problema del desarrollador! Es como la policía ferroviaria, cada uno a cargo de una sección.

La promoción inmobiliaria generalmente se financia y desarrolla bajo la forma de un sistema de persona jurídica de proyecto, es decir, cada proyecto es una persona jurídica independiente, mediante financiación y transferencia de acciones, y en base a las ventas y rentabilidad de la propiedad* **Responsable de las ganancias y pérdidas. Lo más teórico: mientras las ventas de bienes raíces sean sólidas y la financiación sea rápida, ¡básicamente se puede evitar el fenómeno de los asuntos pendientes!

Pero ¿por qué se siguen produciendo este tipo de situaciones inconclusas? Hay muchas razones, que se resumen a continuación:

(1) El hecho de que haya pagado la cuota de la casa y se haya cancelado la hipoteca no significa que se hayan vendido todas las propiedades, tal vez solo. ¿Algunas personas han comprado la propiedad?

(2) Incluso si están agotados, puede ser que al promotor inmobiliario ya le haya faltado dinero y simplemente lo esté promocionando a un precio bajo. El propósito en sí no es recaudar fondos. Continúe con la construcción posterior, pero use estos elementos para llenar agujeros más grandes.

(3) Algunos proyectos de desarrollo parecen ser un proyecto de persona jurídica con características de autofinanciamiento independiente. Pero, de hecho, está en el mismo acorazado que toda la empresa promotora de viviendas, o incluso la empresa del grupo. Una vez que otras empresas sufran pérdidas o crisis económicas a gran escala, o incluso tengan dificultades financieras, naturalmente se extenderá a este proyecto de desarrollo. y eventualmente formar un final en el que ambos son prósperos y ambos sufren pérdidas. ¡Desafortunadamente, desafortunadamente, fui golpeado por ti!

Pero la posibilidad de un mal final no es alta, al fin y al cabo, la probabilidad de que suceda es demasiado baja. Especialmente en lugares donde los precios de la vivienda son muy altos. Según el análisis del precio de venta de bienes raíces de 40.000 a 50.000 RMB, los costos de construcción e instalación son de aproximadamente 4.000 a 5.000 RMB por metro cuadrado, lo que representa sólo alrededor del 10% del precio de venta. Dado que se ha completado el 90% del pago, ¿todavía tenemos que preocuparnos de que el desarrollador tenga dificultades para completar los gastos de construcción e instalación del 10% del costo de inversión? Incluso si es realmente difícil de completar, alguien naturalmente lo ayudará a completar los servicios posteriores. ¡Solo requiere paciencia, perseverancia y atractivo!

El mayor problema es mi propia negligencia.

Comprar una casa sobre plano conlleva ciertos riesgos. La casa aún no ha sido construida. Factores inciertos como la quiebra del promotor, la retirada de capital, los trámites incompletos y la falta de aprobación harán que la casa sea. ¡Sin terminar y el propietario sufrirá grandes pérdidas!

Ha pagado el pago inicial y la hipoteca está pagada, lo que demuestra que el promotor ha recibido el dinero de la preventa. ¿Pero el dinero de la preventa va a una cuenta especial? ¿Has investigado? Porque es posible:

1. El desarrollador malversa el dinero de la preventa para otros proyectos de acabado que carecen de fondos.

2. El desarrollador utilizó el dinero de la preventa para pagar deudas.

3. El desarrollador utilizó el dinero de la preventa para adquirir un terreno.

4.......5......

El gobierno ha exigido durante mucho tiempo que el dinero de la preventa se ingrese en una cuenta especial para la preventa. -Proyecto de venta y solo se puede utilizar para los costos de construcción del proyecto. Sin embargo, también sabemos que muchos desarrolladores no lo aplican estrictamente. Sólo la alta dirección del promotor tiene derecho a decidir sobre el uso de los fondos del proyecto de preventa, lo que se conoce como "operación de fondos".

Existen requisitos previos para nuestra compra de casas en preventa: 1. Hay escasez de viviendas y los precios de las viviendas están aumentando. 2. La diferencia de precios entre casas en preventa y casas usadas es superior al 20%. 3. Existe una gran diferencia entre los precios de la vivienda en esta casa en preventa y las cercanas. 4. Sólo es necesario.

Los riesgos que corres al comprar una casa en preventa son: 1. Los precios de la vivienda caerán durante el período de construcción. 2. Se cortan los fondos del promotor y el proyecto queda inacabado. 3. Fuerza mayor (como importantes tumbas antiguas descubiertas durante la construcción). 4. Cobro de deudas de promotores, conflictos accionariales, deuda triangular, etc.

Hay una diferencia de precio del 20% entre la casa sobre plano y la casa existente. No es por nada, hay una razón. Por eso, cuando compramos una propiedad sobre plano, debemos considerarla con calma e investigar con claridad, de lo contrario habrá un sinfín de problemas.

Es causado por tu propia inexperiencia. Al comprar una casa, primero se debe consultar el certificado de calificación del promotor y su documento de aprobación de uso del suelo. En segundo lugar, compre una casa que esté terminada y no una que esté en construcción. Finalmente, hay que acudir a la Oficina de Gestión de Recursos Terrestres y Inmobiliarios del Estado para verificar si la casa realmente existe (por miedo a vender una casa y dos). Haz las tres cosas antes de firmar el contrato y te garantizo que no te pasará nada.

El desarrollador no solo construye (desarrolla) el edificio que compraste, ni solo construye (desarrolla) la comunidad que compraste. Es probable que los promotores inviertan en negocios diversificados y, si las inversiones fracasan, perderán dinero por la venta de las casas.

Porque los promotores inmobiliarios también son intermediarios. Al igual que cuando compras productos a un mayorista, le das dinero al mayorista, pero cuando el mayorista va al fabricante para comprar productos, el dinero no es suficiente y el fabricante no entrega los productos. Entonces tampoco puedes recibir la mercancía.

Los promotores y los bancos trabajan juntos y, por supuesto, son los propios compradores los que sufren.

Los promotores son en realidad vendedores de casas, los bancos son pagadores y los compradores son en realidad pagadores.