¿Pueden las personas que ya han comprado una casa ajustar el punto base de su préstamo hipotecario?

En primer lugar, una respuesta positiva

Este artículo analiza los tipos de préstamos hipotecarios: préstamos de fondos de previsión, préstamos comerciales puros y préstamos combinados.

2. Análisis específico

1. Préstamo del fondo de previsión

El préstamo del fondo de previsión es el tipo de interés de referencia para el préstamo del fondo de previsión para vivienda. de 5 años es del 2% y del 75%. Para más de 5 años, los tipos de interés son del 3% y del 25%, los tipos de interés para los préstamos para segunda vivienda son 1 y 1 veces superiores, respectivamente, a los tipos de interés para los préstamos para primera vivienda.

Los tipos de interés tras la reducción son todos tipos de interés LPR y no tienen nada que ver con los préstamos del fondo de previsión.

Por lo tanto, si se trata de un préstamo de un fondo de previsión, el recorte de tipos de interés, naturalmente, no tendrá ningún impacto en los prestatarios que ya han comprado una casa.

2. Préstamos comerciales puros

Existen tres métodos comunes de fijación de precios para los préstamos comerciales puros: uno se basa en la tasa de interés LPR, otro se basa en la tasa de interés de referencia y el otro es. basado en una tasa de interés fija.

(1) Fijación de la tasa de interés LPR: La reducción de la tasa de interés LPR tendrá un impacto en las personas que ya compraron una casa, pero también debe determinarse en función del momento de la reducción.

Si la hipoteca se reduce antes de la fecha de revisión, la tasa de interés de la nueva hipoteca se reducirá después de que se reajuste el precio de la hipoteca; si la hipoteca del año en curso ha cambiado y la tasa de interés LPR se ha reducido, entonces la hipoteca La hipoteca del año en curso no se verá afectada.

(2) Precios de tasa base: antes de la implementación de la tasa de interés LPR, los préstamos hipotecarios existentes no se convirtieron a precios de tasa de interés LPR, sino que se fijaron a la tasa de interés base inicial. Por lo tanto, solo afectó. la reducción de la tasa de interés base, y la reducción de la tasa de interés LPR no se vio afectada.

(3) Precios de tasa de interés fija: después de la implementación de la tasa de interés LPR, algunos prestatarios también adoptan precios de tasa de interés fija, por lo que el monto del pago mensual de la hipoteca será fijo y no se verá afectado por ninguna tasa de interés. . No importa cuán baja sea la tasa de interés LPR, el pago mensual de la hipoteca del prestatario solo costará esa cantidad.

3. Préstamo combinado

Es decir, una combinación de préstamos de fondos de previsión y préstamos comerciales puros.

La parte del préstamo del fondo de previsión no se ve afectada por la reducción de la tasa de interés LPR, y la parte del préstamo comercial puro se ve afectada por el análisis de la tasa de interés del préstamo comercial puro anterior.

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En tercer lugar, ¿el recorte de la tasa de interés de la LPR tendrá algún impacto en las personas que ya han pedido dinero prestado?

La reducción de la LPR tiene un impacto en los préstamos existentes. Por supuesto, esto es para préstamos relacionados con LPR. Si el prestamista elige un préstamo a tasa fija, incluso si la tasa de interés LPR disminuye, no tendrá ningún impacto en la tasa de interés de su préstamo.

Tomemos una hipoteca como ejemplo. Si un prestamista elige vincularse a LPR al solicitar una hipoteca, el prestamista acordará con el banco el ciclo de cambio de la tasa de interés de la hipoteca, que es al menos uno. año.

Después de completar un ciclo de pago, la tasa de interés de la hipoteca se cotizará con referencia al último LPR. Si la LPR disminuye en este momento, la tasa de interés hipotecaria también disminuirá.

La reducción de la LPR sólo afectará a los préstamos relacionados con la LPR. Sin embargo, todavía hay muchos productos crediticios en el mercado cuyas tasas de interés no están vinculadas a la LPR y siguen siendo tasas de interés fijas. Por lo tanto, al prestar atención a la LPR, los prestamistas también deben tener en cuenta sus propios métodos de cálculo de la tasa de interés del préstamo.

La LPR se calcula en base a los tipos de interés del mercado. Es difícil para la gente corriente predecir si los tipos de interés del mercado subirán o bajarán en el futuro. Por lo tanto, la LPR puede aumentar o disminuir. Los prestamistas no deberían prestar demasiada atención a esto y simplemente seguir las leyes del mercado.

Después de reducir el tipo de interés de la hipoteca, ¿se puede cambiar el préstamo?

El propio tipo de interés hipotecario adopta un mecanismo de tipo de interés flotante (básicamente se eliminan los tipos de interés fijos), por lo que cambia con los cambios en el tipo de interés base.

¿Se puede cambiar el tipo de interés del préstamo? Hay dos situaciones:

El tipo de interés medio nacional para los préstamos para primera vivienda en julio fue del 5,44%, lo que significa que el tipo de interés base aumentó aproximadamente un 11% (5,44%/4,9%-1). Supongamos que la tasa de interés de su préstamo es del 5,44%, entonces, incluso si la tasa de interés de préstamo promedio nacional para compradores de vivienda por primera vez cae al 4,9% en el futuro, aún tendrá que pagar una tasa de interés de préstamo del 5,44%.

En otras palabras, las tasas de interés de las hipotecas personales no cambiarán con los cambios en las tasas de interés del mercado, y las tasas de interés flotantes nunca cambiarán. Lo mismo ocurre con los 65438+ puntos base agregados después del 8 de febrero. Los puntos base agregados nunca cambiarán. Por ejemplo, el 5,44% se basa en el período de 5 años de la LPR del 4,85% más 59 puntos básicos.

Si el tipo de interés de referencia cambia, por ejemplo, el tipo de interés de referencia para préstamos con un vencimiento de más de cinco años se reduce del 4,9% al 4,8%, entonces el tipo de interés flotante permanecerá sin cambios. Generalmente, la tasa de interés de pago cambiará a 4,8% * 111% = 5,325% a partir del próximo año, que es 5,44%.

Lo mismo ocurre después de la LPR 10.08, 5.44% se basa en 4.85% más 59 puntos básicos. Cuando la LPR a cinco años cayó del 4,85% al ​​4,75%, el día del contrato específico pasó a ser 4,75%+0,59=5,34%, ligeramente inferior al 5,44%.

Después de adoptar el nuevo punto de referencia para préstamos personales, el banco central estipula que dentro del plazo del contrato de préstamo (el plazo específico se acuerda con el banco), la tasa de interés del préstamo puede modificarse al menos una vez. al año. El principio básico de fijación de precios es ajustar el LPR en el último mes. Las partes agregadas son fijas.

Después de que se reduce la tasa de interés de la hipoteca, el préstamo que se ha emitido no se puede cambiar inmediatamente. Los bancos generalmente ajustan la nueva tasa de interés hipotecaria a 1 el año siguiente.

El tipo de interés hipotecario de mi país es un tipo de interés flotante. El tipo de interés hipotecario emitido por los bancos puede flotar dentro del rango flotante prescrito por el Estado en función del tipo de interés de referencia. A medida que las políticas de vivienda cambien y el estado ajuste las tasas de interés de referencia, las tasas de interés de las hipotecas personales también cambiarán.

La fórmula de cálculo del interés hipotecario es: interés = principal x tipo de interés base (mes) x tipo de interés flotante x número de meses. Si se ajusta la tasa de interés hipotecaria, la tasa de interés base en la fórmula se convertirá en la tasa de interés recientemente implementada y la tasa de interés flotante permanecerá sin cambios.

Después del ajuste de la tasa de interés, se recomienda que vaya al banco prestamista con su tarjeta de identificación para imprimir un plan de pago dentro del próximo año, de modo que pueda comprender claramente la situación de la hipoteca a su nombre. como el tipo de interés de ejecución, principal de amortización mensual, intereses, plazo, etc.

Primero, hablemos de la tasa de interés base. El tipo de interés de referencia es un tipo de referencia universal en el mercado financiero. A partir de este nivel de tipo de interés de referencia se pueden determinar otros niveles de tipos de interés o precios de activos financieros. Si solicitamos un préstamo bancario, el banco tendrá una tasa de interés de ejecución. Esta tasa de interés de ejecución se basa en la tasa de interés de referencia y se flotará o descontará adecuadamente según el mercado y los productos, el posicionamiento en el mercado y el negocio del propio banco. modelo de ganancias. Por ejemplo, la tasa de interés de referencia para préstamos comerciales con préstamos para vivienda a más de cinco años es del 4,9%, pero cuando muchos amigos en Wuxi solicitan préstamos, la tasa de interés del préstamo es de alrededor del 5,8%. Entonces, ¿la tasa de interés del préstamo es fija? ¿Cambiará?

De hecho, que el tipo de interés del préstamo sea fijo depende del tipo de contrato que se firme. Si el tipo de interés del préstamo está fijado en el contrato, el tipo de interés permanecerá sin cambios. Si se trata de un tipo de interés flotante, cambiará con los cambios en el tipo de interés de ejecución del banco y todo estará sujeto al contrato. Si firmas un tipo de interés flotante, podrás disfrutar de un trato preferencial proporcionado por el banco durante el proceso de amortización, pero también existe la posibilidad de que el tipo de interés suba.

Las tasas de interés de los préstamos bancarios fluctuarán según la firma del contrato. Si la tasa de interés base cambia, la tasa de interés del préstamo también cambiará en consecuencia. El ajuste no tiene impacto en el interés pagado, pero sí en el interés ajustado. Generalmente, después de ajustar la tasa de interés bancaria, también se ajustará la tasa de interés de la parte impaga del préstamo.

Después de solicitar un préstamo hipotecario, si el banco tiene regulaciones, el prestatario puede reevaluar las concesiones en las tasas de interés otorgadas al prestatario cada año y decidir cancelar total o parcialmente los descuentos en las tasas de interés. y notificar de inmediato a los prestatarios que ya no disfrutarán de los descuentos posteriores al 1 el año siguiente.

En el caso de préstamos a corto plazo, como préstamos de crédito y préstamos hipotecarios, el hecho de que los cambios en las tasas de interés afecten el pago del prestamista depende principalmente de si el contrato está firmado y si la tasa de interés es estipulada o flotante. Los préstamos a corto y mediano plazo generalmente se firman con tasas de interés fijas, por lo que si el banco aumenta las tasas de interés básicamente no tiene ningún impacto. Cambios en la tasa de interés de referencia de un estado que afectan los pagos de un prestatario. Si firma un contrato de tasa flotante, la tasa de interés cambia de la misma manera que un préstamo.

Si un cliente obtiene un préstamo a través de un préstamo en línea, la mayoría firma una tasa de interés fija. Debido a que los préstamos en línea son contratos electrónicos firmados en teléfonos móviles, el período del préstamo es corto y resulta inconveniente cambiar el contrato. elementos. Mientras cambie la tasa de interés nacional, los pagos de préstamos en línea aumentarán o disminuirán en consecuencia. Sin embargo, la mayoría de los préstamos en línea vienen con una serie de tarifas denominadas "humanitarias". Cuando le falte dinero, tenga cuidado con cada pago en un contrato electrónico para evitar que le cobren de más.

¿Se trata del tipo de interés hipotecario después de que el banco reduzca los tipos de interés? Muchos compradores de viviendas han estado preocupados por si las tasas de interés hipotecarias se verán afectadas por los recortes de las tasas de interés. Recién el 4 de junio de este año, el banco central anunció un recorte de la tasa de interés RRR de 65.438. Recientemente, muchos bancos de algunas ciudades han reducido sus tipos de interés hipotecarios.

Entonces, ¿cómo se calculará la tasa de interés hipotecaria después del recorte de tasas de interés?

En los últimos años, el banco central ha lanzado repetidamente políticas para reducir el RRR y los tipos de interés. 2065438+El 4 de octubre de 2009, el Banco Popular de China anunció una vez más una reducción de 1 punto porcentual en el índice de reservas de depósitos en RMB para las instituciones financieras. Entre ellos, 2019, 65438+15 de octubre y 65438+25 de octubre se redujeron en 0,5 puntos porcentuales respectivamente.

¿Qué debo hacer si compro una casa ya que el banco ha bajado los tipos de interés?

El banco reduce los tipos de interés. Para aquellos que ya han comprado una casa, si utilizan préstamos comerciales, los tipos de interés también se ajustarán en consecuencia. Las tasas hipotecarias han caído. Si la tasa de interés hipotecaria de una persona que ya compró una casa es la tasa de interés flotante LPR, entonces en la fecha de ajuste de la tasa de interés, la tasa de interés hipotecaria de la persona que ya compró una casa disminuirá en consecuencia.

Para aquellos que ya compraron una casa, la tasa de interés hipotecaria es la tasa de interés fija LPR, por lo que no importa cómo se ajuste la LPR, la tasa de interés hipotecaria no cambiará. Por lo tanto, las tasas de interés hipotecarias han bajado y aquellos que ya han comprado una casa pueden ver caer sus tasas de interés hipotecarias.

Si se solicita un préstamo de fondo de previsión, la LPR se reduce y no tiene nada que ver con el préstamo hipotecario del cliente. Después de todo, los préstamos de fondos de previsión son tasas de interés de préstamos comerciales basadas en la tasa de interés de préstamo de referencia del banco central, más la LPR del período correspondiente como referencia de precios. Sólo cuando el Banco Popular de China ajuste la tasa de interés de referencia del préstamo, se implementará una nueva tasa de interés en el préstamo hipotecario del cliente a partir de enero del año siguiente.

Si se trata de un tipo de préstamo comercial y el contrato estipula una tasa de interés variable, entonces hay que esperar hasta la fecha de revisión del precio, cuando el préstamo hipotecario del cliente calculará una nueva tasa de interés basada en la última cotización de LPR. y luego implementarlo en el siguiente ciclo. Tenga en cuenta que el período mínimo de revisión de precios es de un año y la fecha de revisión puede ser 1, 1 o la fecha de origen del préstamo.