Tratamiento contable y fiscal integral para empresas inmobiliarias

Tales como: asientos contables, materias contables, estados contables, qué impuestos pagar y cómo pagar menos impuestos. Hay mucho contenido, así que primero les daré algunos: Tratamiento contable completo de la contabilidad inmobiliaria, que involucra partidas tributarias. 1. Impuestos y tasas relacionados con los bienes raíces:

Las empresas de desarrollo inmobiliario involucran principalmente impuestos comerciales, impuestos sobre construcción urbana, recargos por educación, impuestos sobre el valor agregado de la tierra, impuestos sobre bienes raíces, impuestos sobre el uso de la tierra, impuestos de timbre, Impuesto de escrituración, Impuesto sobre Sociedades y Retenciones IRPF pagadas.

1. Impuesto empresarial: 5.

2. Impuesto de construcción y mantenimiento urbano

La base de cálculo del impuesto se basa en el Impuesto sobre el Valor Añadido realmente pagado. Las tasas impositivas son 7 (urbano), 5 (suburbano) y 1 (rural). Fórmula de cálculo:

Impuesto a pagar = impuesto empresarial × tipo impositivo.

3. Gastos educativos adicionales

La base de cálculo del impuesto se basa en el impuesto al valor agregado real pagado y la tasa del impuesto adicional es 3. Fórmula de cálculo:

Recargo por educación a pagar = impuesto comercial × 3.

4. Impuesto de timbre:

(1) Se aplica un tipo impositivo de una milésima a los contratos de arrendamiento de inmuebles, a los contratos de almacenamiento y a los contratos de seguro de bienes.

(2) Procesamiento La tasa impositiva para contratos, contratos de estudio y diseño de proyectos de construcción, contratos de transporte de carga y documentos de transferencia de derechos de propiedad es del 0,5% (3) La tasa impositiva para contratos de compra y venta, contratos de proyectos de instalación de construcción y contratos de tecnología; es del 0,3%; (4) Para los contratos de préstamo, la tasa impositiva es del 0,5‰;

(5) Los libros de cuentas que registran los fondos deben llevar el sello del 50.000% del monto total del "capital pagado" y "reservas de capital";

(6) Cada publicación de libros de cuentas comerciales, derechos, licencias y certificados cuesta cinco yuanes.

5. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas:

Los sueldos y rentas del salario no incluyen impuestos, y se aplica la tabla de tipos impositivos.

Ingreso imponible (sin impuestos) tasa impositiva () deducción de cálculo rápido (yuanes)

1 La parte que no excede los 500 yuanes 50.

2 La porción que excede de 500 yuanes a 2.000 yuanes 10 25

3 La porción que excede de 2.000 yuanes a 5.000 yuanes 15 125

4 La porción que excede de 5.000 yuanes a 20.000 yuanes Parte 20 375

5 Parte superior a 20.000 yuanes a 40.000 yuanes 25 1375

6 Parte superior a 40.000 yuanes a 60.000 yuanes 30 3375

7 La parte superior De 60 000 RMB a 80 000 RMB 35 6375

8 La porción que excede los 80 000 RMB 100 000 RMB 40 10375

9 La porción que excede los 100 000 RMB 45 15375

Fórmula de cálculo:

Impuesto sobre la renta personal a pagar = renta imponible × tipo impositivo aplicable - cálculo rápido del impuesto a pagar = renta salarial 2000 - "tres seguros y un fondo de vivienda"

Impuesto sobre la renta

(1) Hay dos formas de recaudar el impuesto sobre la renta: auditoría y verificación.

(2) Si está sujeto a recaudación aprobada, el impuesto sobre la renta se calculará y pagará de acuerdo con los ingresos.

Fórmula de cálculo: Impuesto sobre la renta a pagar = ingresos totales * ratio fijo aprobado * tasa del impuesto sobre la renta.

(3) Si el impuesto se recauda mediante contabilidad, el impuesto sobre la renta se pagará en función de las ganancias.

Fórmula de cálculo: Impuesto sobre la renta a pagar = beneficio total * tipo de impuesto sobre la renta.

(4) Tipo del impuesto sobre la renta:

El tipo general del impuesto sobre la renta de sociedades es 25.

Las empresas pequeñas y de bajos beneficios elegibles deberán pagar un impuesto sobre la renta empresarial a una tasa reducida del 20%.

Las empresas de alta tecnología que necesiten un apoyo clave del Estado deberán pagar un impuesto sobre la renta empresarial a una tasa reducida del 15%.

7. Impuesto sobre la propiedad

Si se paga en función del valor residual de la propiedad, la tasa del impuesto es 1,2 si se paga en función de los ingresos por alquiler del inmueble. , la tasa impositiva es 12.

8. Impuesto sobre el uso de la tierra: el monto anual del impuesto sobre el uso de la tierra por metro cuadrado es el siguiente:

(1) 1,5 yuanes a 30 yuanes en las grandes ciudades (2) 1,2; yuanes a 30 yuanes en ciudades medianas 24 yuanes; (3) 0,9 yuanes a 18 yuanes en ciudades pequeñas;

(4) 0,6 yuanes a 12 yuanes en condados, ciudades comerciales y áreas industriales y mineras.

9. Impuesto sobre el valor añadido de la tierra

El impuesto sobre el valor añadido de la tierra se calcula y recauda sobre la base del valor añadido obtenido por la transferencia de bienes inmuebles por parte del contribuyente y la tasa impositiva aplicable prescrita. El valor agregado es el saldo de los ingresos que obtiene el contribuyente por la enajenación de bienes inmuebles después de deducir el monto de las partidas especificadas en la normativa. Los ingresos por transferencia de inmuebles incluyen ingresos monetarios, ingresos en especie y otros beneficios económicos relacionados con la transferencia de inmuebles. El monto de las partidas de deducción para calcular el valor agregado incluye: (1) Monto pagado para obtener derechos de uso de suelo; Terreno Los costos y gastos de desarrollo; (3) Los costos y gastos de casas nuevas e instalaciones de apoyo, o los precios evaluados de casas y edificios antiguos; (4) Impuestos relacionados con la transferencia de bienes raíces;

( 5) Finanzas Otros conceptos de deducción especificados por el Ministerio. Tasa impositiva: el impuesto al valor agregado de la tierra adopta una tasa impositiva progresiva de cuatro niveles, es decir, la parte donde el monto del valor agregado no excede el monto del elemento de deducción del 50%, la tasa impositiva es del 30%. La tasa impositiva es del 40% para la parte donde el valor agregado excede el 50% del monto del artículo de deducción y no excede el 100% del monto del artículo de deducción. Si el valor agregado excede el monto de los elementos de deducción en 100 pero no excede el monto de los elementos de deducción en 200, la tasa impositiva es 50. Si el valor agregado excede el monto de la deducción de 200, la tasa impositiva es 60.

2. Tratamiento contable de las empresas inmobiliarias

Proporcionar un sistema de contabilidad para las empresas inmobiliarias.

Existen 11 tipos de impuestos y tasas que intervienen en las empresas inmobiliarias (11 impuestos y 1 tasa).

Tipos de impuestos: impuesto empresarial, impuesto al valor añadido, impuesto al valor añadido del suelo, impuesto sobre bienes inmuebles, impuesto sobre el uso del suelo urbano, impuesto sobre escrituras, impuesto sobre la ocupación de tierras agrícolas, impuesto sobre la renta de las empresas, impuesto sobre la renta de las personas físicas, impuesto de timbre y el impuesto de construcción y mantenimiento urbano. Tarifas: Tarifa de educación adicional

1. Impuesto comercial

1. Transferencia de bienes raíces

El impuesto comercial debe aplicarse a la venta de casas como a la venta de Los bienes inmuebles y los aires acondicionados y muebles donados deben considerarse iguales. Las ventas están sujetas al IVA. Si la casa incluye instalaciones auxiliares como aire acondicionado, el aire acondicionado está incluido en el precio y no se requiere IVA aparte.

2. El arrendamiento de viviendas (leasing) pertenece a la industria de servicios: industria del arrendamiento.

3. La empresa de venta de bienes raíces compra la vivienda comercial y la vende.

Los ingresos distintos del precio de compra se tratan como ingresos por tarifas de manejo y el impuesto comercial se paga de acuerdo con el "Impuesto comercial - Industria de servicios"

4. derechos de uso a terceros de forma gratuita como propiedad en venta.

5. Al vender un inmueble, si los derechos de uso del suelo ocupados por el inmueble se transfieren juntos, el impuesto comercial se aplicará en función del volumen de ventas del inmueble.

6. Los contribuyentes construyen sus propias casas y luego las venden.

No hay impuesto sobre las casas construidas para uso propio; si un contribuyente vende casas construidas por él mismo a terceros, el impuesto comercial para las casas construidas por él mismo se pagará de acuerdo con la industria de la construcción, y luego el impuesto comercial se recaudará de acuerdo con la venta de bienes inmuebles.

En segundo lugar, el impuesto al valor agregado

Al vender una casa, regalar aires acondicionados y muebles debe considerarse una venta y estar sujeto al impuesto al valor agregado.

Tres. Impuesto sobre el valor añadido de la tierra (1) Principios generales

1. Los carteles de venta incluyen tres situaciones:

(1) Transferencia de derechos de uso de la tierra de propiedad estatal;

(2) Adquisición Desarrollo, construcción y venta de viviendas después de los derechos de uso de suelo de propiedad estatal; (3) Transacciones inmobiliarias existentes

Entre ellas, (2) partidas de deducción por la transferencia (venta) de nuevos inmuebles. patrimonio: ① El precio pagado para obtener los derechos de uso de la tierra; ② Gastos de desarrollo inmobiliario ③ Gastos de desarrollo inmobiliario ④ Impuestos y tasas relacionados con la transferencia de bienes raíces ⑤ Otros elementos de deducción estipulados por el Ministerio de Finanzas.

(3) Partidas de deducción por la transferencia de bienes inmuebles existentes ① El precio tasado de casas y edificios.

Precio de tasación = precio de costo de reposición × nueva tasa de descuento

(2) El precio de la tierra pagado para obtener derechos de uso de la tierra y las tarifas relacionadas pagadas de acuerdo con las regulaciones nacionales unificadas. ③Impuestos y tasas pagados durante el proceso de transferencia.

2. Hipoteca inmobiliaria

(1) Período de la hipoteca: sin cobro;

(2) Pago del vencimiento de la hipoteca del principal y los intereses de la deuda: sin cobro;

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(3) Cuando la hipoteca vence y la deuda no se puede pagar, el inmueble se utiliza para saldar la deuda.

3. Intercambio de bienes raíces

Si hay ingresos por intercambio de casas entre unidades, se cobrarán

4. beneficios, etc

Las empresas de desarrollo inmobiliario utilizan los productos desarrollados para beneficios a los empleados, incentivos, inversión externa, distribución a accionistas o inversores, pago de deuda e intercambio por activos no monetarios de otras unidades e individuos. , y cuando se produzca transferencia de propiedad, se considerará como venta de inmueble. (Liquidación de inmuebles)

5. Vivienda cooperativa

Uso propio después de la finalización - sin impuestos

Transferencia después de la finalización - expropiación.

6. Fusiones de sociedades y transmisiones de bienes inmuebles - exentas temporalmente de recaudación de impuestos.

7. Los contribuyentes que construyan casas tipo ordinarias para la venta

Si el valor añadido no supera la suma de los puntos de deducción 20, quedarán exentos del impuesto sobre el valor añadido del suelo.

8. Convertir parte del inmueble desarrollado a uso comercial como uso propio o alquiler.

Cuando una empresa de desarrollo inmobiliario convierta parte del inmueble desarrollado para fines comerciales como uso propio o alquiler, si los derechos de propiedad no han sido transferidos, no será expropiado (costos y gastos correspondientes). no se deducirá durante la liquidación).

(2) Liquidación del impuesto al valor agregado territorial de empresas inmobiliarias

1. Unidad de liquidación del impuesto al valor agregado territorial

Se liquidarán los proyectos desarrollados en fases. en fases. El desarrollo incluye propiedades residenciales tanto ordinarias como extraordinarias. El valor añadido debe calcularse por separado.

2. Condiciones para la liquidación del impuesto al valor agregado de la tierra

(1) Todos los proyectos de desarrollo inmobiliario se completan y venden (2) los proyectos de desarrollo inmobiliario incompletos se transfieren en su totalidad; (3) Los derechos de uso de la tierra se transfieren directamente;

3. Partidas de deducción del impuesto sobre el valor añadido del suelo

① Se proporcionan después de deducir el importe pagado para obtener los derechos de uso del suelo, los costes y gastos de desarrollo inmobiliario y los impuestos y tasas relacionados. a la transferencia de bienes raíces Certificados legales y válidos si no se pueden proporcionar certificados legales y válidos, no se hará ninguna deducción. (2) Si los comprobantes o la información adjuntos por la agencia de liquidación no cumplen con los requisitos de liquidación o son falsos, las autoridades fiscales locales pueden determinar el monto unitario de área del costo de desarrollo y calcular la deducción en consecuencia.

(3) Instalaciones públicas como residencias, clubes, estacionamientos (almacenes), sitios de administración de propiedades, subestaciones, estaciones de calefacción, plantas acuáticas, lugares culturales y deportivos, escuelas, jardines de infancia, guarderías, hospitales, oficinas de correos. y telecomunicaciones. Desarrollado y construido por empresas de desarrollo inmobiliario;

a Una vez finalizado, los derechos de propiedad pertenecen a todos los propietarios;

B. Una vez finalizado, se entregará al gobierno y a las instituciones. para empresas sociales sin fines de lucro; c. Si se transfiere por una tarifa después de su finalización, se deben calcular los ingresos y se deben deducir los costos y gastos.

(4) Cuando una empresa de desarrollo inmobiliario vende casas renovadas, los costos de decoración pueden incluirse en el costo del desarrollo inmobiliario. No se deducirán los gastos devengados de las empresas promotoras inmobiliarias.

⑤ Para los costos y gastos pertenecientes a múltiples proyectos inmobiliarios, el monto de la deducción para el proyecto liquidado se calculará de acuerdo con métodos razonables, como la relación del área práctica de construcción del proyecto liquidado. Cuarto, el impuesto a la propiedad

1. El impuesto a la propiedad no se aplica a las casas comerciales construidas por empresas de desarrollo inmobiliario antes de la venta; sin embargo, el impuesto a la propiedad debe aplicarse a las casas comerciales que han sido utilizadas, alquiladas o prestadas por bienes inmuebles; Empresas de promoción inmobiliaria antes de la venta.

2. Los sitios que sirven a construcciones de capital están exentos del impuesto a la propiedad durante el período de construcción. Sin embargo, una vez finalizado el proyecto, si la empresa constructora devuelve o entrega la casa temporal a la unidad de infraestructura, deberá pagar impuestos de acuerdo con las regulaciones a partir del mes siguiente a que la unidad de infraestructura se haga cargo de ella.

verbo (abreviatura de verbo) impuesto sobre el uso del suelo urbano

1. El impuesto sobre el uso del suelo urbano se calcula con base en la superficie de terreno realmente ocupada por unidades e individuos con derechos de uso del suelo. 2. En principio, el impuesto sobre el uso del suelo urbano debería aplicarse a los terrenos utilizados por empresas de desarrollo inmobiliario para construir viviendas comerciales. Sin embargo, si realmente es difícil pagar impuestos antes de la venta de viviendas comerciales, la oficina de impuestos local puede determinar si el pago de la tierra puede diferirse o reducirse o eximirse de impuestos en función de las circunstancias específicas.

Verbo intransitivo escritura (contratista)

1. Reforma corporativa empresarial

La reestructuración general de empresas no constituidas en sociedad en sociedades de responsabilidad limitada (incluidas las empresas de propiedad totalmente estatal) ) o una sociedad anónima, o una sociedad de responsabilidad limitada se reestructura en una sociedad anónima en su conjunto, y la sociedad reestructurada hereda los derechos de propiedad de la tierra y la vivienda de la empresa original, está exenta del impuesto sobre la escritura.

Si una empresa no constituida en sociedad de propiedad totalmente estatal o una sociedad de responsabilidad limitada de propiedad totalmente estatal utiliza parte de sus activos para formar una nueva empresa y las acciones representan más del 50%, la empresa recién establecida deberá asumir la propiedad de los terrenos y edificios de la empresa (empresa) de propiedad íntegramente estatal. Exento del impuesto sobre escrituración.

2. Reorganización patrimonial de la empresa - sin impuestos

3. Fusión empresarial - exención de impuestos

La empresa fusionada asumirá la propiedad de los terrenos y casas de la empresa. Partes originales que se fusionan, exentas del impuesto de escrituración.

4. Separación de empresas: sin impuestos

Si una empresa se divide en dos o más empresas con las mismas entidades de inversión de conformidad con las disposiciones legales y acuerdos contractuales, partes derivadas y de nueva creación. partes No se aplicará ningún impuesto sobre escrituras a la herencia de tierras y propiedad de viviendas de la empresa original.

5. Ventas de empresas

Si el comprador reubica adecuadamente a más de 30 empleados de la empresa original, el impuesto sobre la escritura se aplicará a la propiedad de la tierra y la vivienda de la empresa comprada a un precio razonable. tasa reducida; todos los empleados de la empresa original estarán exentos del impuesto sobre la escritura.

6. Cierre de empresa y quiebra

Si el acreedor utiliza el terreno y la propiedad de la vivienda de la empresa cerrada o en quiebra para saldar la deuda, estará exento del impuesto sobre la escritura; el no acreedor ha reasentado adecuadamente a más de 30 empleados de la empresa original, el impuesto sobre la escritura se reducirá a la mitad; todos los empleados de la empresa original estarán exentos del impuesto sobre la escritura.

7. Instalaciones auxiliares de la casa

Se aplicará el impuesto de escritura sobre la transferencia y cambio de derechos de uso del suelo y propiedad de la vivienda. Si no está involucrado, no se aplicará el impuesto de escritura.

Siete. Impuesto sobre la renta empresarial

(1) Pago anticipado del impuesto sobre la renta empresarial

Si una empresa de desarrollo inmobiliario paga el impuesto sobre la renta empresarial trimestralmente (o mensualmente) en función de las ganancias reales de la año, las casas de venta de productos de desarrollo, viviendas comerciales, etc. Los ingresos de preventa obtenidos antes de la finalización de los edificios, anexos e instalaciones de apoyo deben calcularse trimestralmente (o mensualmente) con base en la tasa de ganancia estimada prescrita e incluirse en la ganancia total por adelantado Una vez que se completen los productos desarrollados y se liquiden los impuestos y tarifas, los ingresos se calcularán trimestralmente (o mensualmente) y se ajustarán las ganancias reales. (2) Tasa de ganancia estimada

1. Proyectos de desarrollo de viviendas no asequibles:

(1) Los ubicados en provincias, ciudades, condados y suburbios no serán inferiores a 20;

(2) Los ubicados en ciudades, regiones, ligas, estados y suburbios a nivel de prefectura no serán menos de 15

(3) Los ubicados en otras provincias y otras regiones; , no será menor a 10. 2. Económico y aplicable Para proyectos de desarrollo habitacional, no menor a 3.

8. Impuesto sobre la renta personal

1. Salario del empleado (ejecutivo) (bono único)

2. personal de marketing destacado que organiza actividades de viaje en nombre de, inspecciones de trabajo, etc., las recompensas por desempeño de marketing individual (incluidos objetos físicos y valores) mediante la exención de gastos de viaje, gastos de viaje, etc. se incluirán en su totalidad en los gastos incurridos (según ingresos por remuneraciones laborales). El impuesto sobre la renta personal se aplica a los ingresos imponibles del personal de marketing de conformidad con la ley y lo retienen y pagan las empresas y unidades que proporcionan los honorarios.

Nueve. Impuesto de timbre

1. Contrato de arrendamiento de bienes inmuebles (casa) - 1 ‰.

2. Documentos de transferencia de derechos de propiedad. Incluyendo contratos de transferencia de derechos de uso de suelo, contratos de transferencia de derechos de uso de suelo, contratos de venta de viviendas comerciales y otros contratos de transferencia de energía.

3. La base de cálculo del impuesto para los libros de cuentas que registran fondos en las partidas fiscales de los libros de cuentas comerciales es el monto total del "capital desembolsado" y la "reserva de capital"

Otros libros de cuentas: 5 yuanes cada uno.

4. Reciba el certificado de propiedad de la casa, la licencia comercial y el certificado de uso del suelo: 5 yuanes cada uno.

X. Impuesto de construcción y mantenimiento urbano

Basado en el impuesto comercial y el impuesto al valor agregado (los obsequios de aires acondicionados deben tratarse como impuesto al valor agregado sobre las ventas).

XI. Impuesto sobre ocupación de tierras cultivadas

Si las tierras cultivadas se ocupan para la construcción de viviendas o construcciones no productivas, los impuestos se recaudarán en función de la superficie ocupada.

12. El recargo de educación incluye el impuesto de construcción y mantenimiento urbano.