Del "cambio de ancla" de las tasas de interés hipotecarias a la LPR, estos factores deben considerarse en la cuenta regresiva.
Recientemente, los periodistas visitaron algunos bancos y descubrieron que el momento del "cambio de ancla" de las tasas de interés hipotecarias en varios bancos es diferente: algunos de los principales bancos estatales han optado por ajustar uniformemente sus precios para los clientes. a partir del 25 de agosto. El precio de mercado de préstamos (LPR) y algunos bancos pequeños y medianos han convertido clientes de manera uniforme en mayo o julio.
Durante la entrevista, varios administradores de préstamos personales dijeron a los periodistas que comenzaron a notificar a los clientes sobre las conversiones de las tasas de interés hipotecarias después del Festival de Primavera. En la actualidad, la mayoría de los compradores han completado la conversión, pero todavía hay clientes indecisos. Al mismo tiempo, el periodista se enteró de que si no acepta las reglas de conversión por lotes, puede comunicarse con el banco con anticipación o cancelar después de la conversión. Los expertos dicen que usted estará expuesto al riesgo de tasa de interés independientemente de si realiza la conversión o no. Es necesario considerar de manera integral factores que incluyen el precio del préstamo, el plazo del préstamo, el saldo del préstamo, las tendencias futuras de las tasas de interés, etc., y seleccionar de manera integral un método de conversión de tasas de interés más adecuado.
Tipos de interés de las hipotecas bancarias
El "intercambio ancla" comienza en diferentes momentos
A finales del año pasado, el banco central emitió un aviso indicando que en Para profundizar aún más la reforma LPR, los bancos comerciales deberían comenzar en 2020. A partir de marzo de este año, cambiaremos oficialmente a puntos de referencia de precios de préstamos de tasa flotante con los clientes de préstamos existentes1. En principio, el cambio del índice de referencia de fijación de precios de la tasa de interés de los préstamos existente debería completarse antes del 31 de agosto de 2020. En pocas palabras, si elige una tasa de interés fija, la tasa de interés del préstamo futuro es fija; si elige una tasa de interés flotante "LPR + punto", el nivel de la tasa de interés cambiará con el nivel de la tasa de interés del mercado.
Según lo entendido por el periodista, muchos bancos han completado la conversión por lotes de los puntos de referencia de fijación de precios de tasas de interés hipotecarias existentes. Entre ellos, el Shanghai Pudong Development Bank, el Bank of Nanjing y otros bancos llevaron a cabo una conversión unificada por lotes antes de agosto. Algunos bancos también están iniciando esfuerzos de conversión relacionados.
Por ejemplo, el 12 de agosto, cinco bancos estatales, el Banco Industrial y Comercial de China, el Banco Agrícola de China, el Banco de China, el Banco de Construcción de China y el Banco de Ahorro Postal, anunciaron que a partir de agosto 25, cumplirán con los préstamos personales para vivienda con condiciones de conversión, están sujetos a tasas de interés flotantes y se convertirán a precios LPR en lotes.
Según los periodistas, las reglas para la conversión por lotes de los cinco principales bancos estatales son básicamente las mismas, es decir, el valor del bono de préstamo después de la conversión es igual a la diferencia entre el último nivel de tasa de interés de ejecución. del contrato original y el término correspondiente LPR publicado en febrero de 2019+65438. Al mismo tiempo, muchos bancos recordaron que si no acepta las reglas de conversión por lotes, puede comunicarse con el banco con anticipación o negociar la cancelación después de la conversión. Según los anuncios de varios bancos, una vez completada la conversión por lotes, si tiene alguna objeción con el resultado de la conversión, puede transferirlo nuevamente a través de la banca móvil o negociar con el banco encargado del préstamo antes del 31 de febrero de 2020.
“Nuestro banco completó la conversión antes de finales de mayo, pero los clientes que no estén dispuestos a aceptar la conversión también pueden retirar dinero”.
Un gerente de cuentas también admitió ante los periodistas que el banco había notificado previamente a los clientes a través de mensajes de texto, WeChat y otros métodos para cambiar el precio de referencia para las hipotecas sobre acciones. Para la mayoría de las personas, ya se ha completado, pero algunos clientes aún dudan. "Se necesita un poco de tiempo para explicar a este grupo de clientes, especialmente a las personas mayores."
Gestor de préstamos personales:
Elija según su propia situación.
A los propietarios de hipotecas lo que más les preocupa es el cambio en los tipos de interés de las hipotecas personales.
El 20 de agosto, el Banco Popular de China autorizó al Centro Nacional de Financiamiento Interbancario a anunciar que las tasas de interés cotizadas en el mercado de préstamos (LPR) para cinco años y más el 20 de agosto eran 1 año, 3,85% y 4,65 respectivamente.
El periodista observó que desde la reducción en abril, aunque la cotización LPR se ha mantenido sin cambios durante cuatro meses consecutivos, en general, hay un cierto grado de reducción. Los datos del banco central muestran que desde la reforma del mecanismo de cotización LPR en agosto del año pasado, el nuevo mecanismo de cotización LPR se ha implementado por un año. Hasta el momento, la LPR con vencimiento a más de cinco años ha caído tres veces, del 4,85% al 4,65%, con una caída acumulada de 20 pb.
Afectado por esto, LPR impulsó que la tasa de interés real del préstamo siguiera disminuyendo. Desde principios de este año, las tasas de interés de los préstamos hipotecarios de primera y segunda hipoteca en las principales ciudades del país han seguido cayendo por octava vez consecutiva.
Según los datos de seguimiento de las tasas de interés hipotecarias de 674 sucursales bancarias en 41 ciudades clave de todo el país por el Instituto de Investigación de Big Data Rong360, en agosto de 2020 (del 20 de julio al de agosto de 2018), la tasa de interés promedio para préstamos hipotecarios por primera vez en todo el país fue 5,25%, una disminución intermensual de 1 punto básico. El tipo de interés medio de los préstamos para segunda vivienda fue del 5,56%, 2 puntos básicos menos que el mes anterior. El tipo de interés medio para la primera y segunda vivienda cayó 22 puntos básicos respecto al mismo periodo del año pasado.
Al visitar las sucursales bancarias, el periodista se enteró de que, dado que diferentes clientes firman diferentes tasas de interés al solicitar préstamos hipotecarios, también se deben distinguir la LPR y las tasas de interés fijas.
“Para los clientes, la elección de la tasa de interés fija o el precio LPR se basa en el juicio personal de las tendencias futuras de las tasas de interés. Si cree que las tasas de interés LPR disminuirán en el futuro, puede optar por cambiar. Varios administradores de préstamos personales de bancos dijeron a Reporter que el precio de referencia solo se puede convertir una vez, por lo que no es conveniente hacer sugerencias específicas.
El administrador de préstamos personales de cierto banco calculó una cuenta para el reportero. Suponiendo que el comprador de vivienda opta por vincular la LPR, dado que la fecha de revisión del próximo año es 1, si la tasa de interés LPR a 5 años continúa manteniendo el nivel actual del 4,65% al final de este año, entonces con base en el principal del préstamo de 10.000 yuanes e igual capital e intereses durante 30 años, el comprador de la vivienda pagará mensualmente. El pago de la hipoteca se reducirá en unos 90 yuanes, ahorrando 6.544.
“De acuerdo con el entorno actual del mercado, la tasa de interés es definitivamente a la baja, lo que significa que es más apropiado elegir la tasa de interés LPR en este momento. Sin embargo, no se descarta que la LPR aumente. El futuro. Las condiciones hipotecarias de muchos prestamistas serán. Habrá muchos factores perturbadores en los próximos diez o veinte años. Si hay algún cambio de política más adelante, será difícil predecir las tasas de interés a largo plazo", dijo un administrador de préstamos personales de. un gran banco estatal.
Además, el periodista entrevistó a algunos compradores al azar. En opinión de algunos compradores, considerando que todavía hay margen para mayores reducciones en las tasas de interés, muchas personas optan por convertir sus hipotecas existentes al precio LPR.
Por ejemplo, la Sra. Zhang, que vive en el distrito de Haidian, Beijing, dijo a los periodistas: "Hemos discutido este tema en el grupo de propietarios antes. Hay diferentes opiniones sobre si convertir el préstamo hipotecario a LPR En la actualidad, parece que la tasa de interés flotante de LPR puede ahorrar más dinero, por lo que la mayoría de las personas en el grupo finalmente optan por cambiar a la tasa de interés LPR "La razón principal para elegir cambiar a la tasa de interés flotante de LPR es porque. "La tasa de interés hipotecaria anterior era un poco alta y se espera que sea más probable que la tasa de interés baje en el futuro, por lo que es más apropiado cambiar a LPR", dijo la Sra. Zhang.
Pero también hay algunos compradores de viviendas que han disfrutado de tasas de interés hipotecarias más bajas y han hecho descuentos, diciendo que es seguro. "Los descuentos de precios que disfrutan las tasas de interés hipotecarias son relativamente grandes. Las tasas de interés originales ya son muy bajas y el ciclo de pago es relativamente largo. Si elige una tasa de interés fija, no tiene que preocuparse por la subida o bajada. de las tasas de interés en el futuro", dijo la Sra. Wang, que vive en el distrito de Chaoyang, Beijing.
Se espera que haya poco margen para posteriores recortes de tipos de interés.
Las tasas de interés siguen siendo bajas en general.
La reforma de la LPR avanza a paso firme desde hace un año. ¿Cuáles son las tendencias futuras? En este sentido, Yan Yuejin, director de investigación del centro de estudios de una institución de investigación, dijo que la tasa de interés base LPR a 5 años se mantuvo sin cambios en agosto, lo que indica que no hay mucho margen para una reducción en el futuro cercano. En la actualidad, cada vez se menciona más la prevención de riesgos financieros, lo que limitará objetivamente la tendencia de la LPR y también afectará la tendencia de las tasas de interés hipotecarias. Se espera que haya poco margen para posteriores recortes de las tasas de interés, pero las tasas de interés en general seguirán siendo bajas.
“Ya sea que convierta o no, enfrentará riesgos de tasas de interés y elegirá en función de su situación real”, dijo Wen Bin, investigador jefe del China Minsheng Bank, en una entrevista con periodistas. Para la próxima tendencia de LPR, hay dos tipos de LPR: plazos de un año y cinco años, respectivamente. Dado que la política nacional es mantener la estabilidad general del mercado inmobiliario, el nivel de la tasa de interés LPR durante cinco años. probablemente se mantendrá estable. Específicamente, a más largo plazo, la tendencia de la LPR a largo plazo se ve afectada por muchos factores, como la situación económica, el nivel de inflación, la situación del empleo, la balanza de pagos internacional, etc., y puede haber algunos cambios correspondientes, lo que actualmente es difícil. para predecir.
Dong Ximiao, investigador jefe de Zhaopin Finance, dijo a los periodistas que, de hecho, el cambio en las tasas de interés hipotecarias para vincularlas a LPR o tasas de interés fijas no tiene nada que ver con las tasas de interés actuales. Sólo necesita determinar si las tasas de interés subirán o bajarán en el futuro. Si se considera que está aumentando, se convertirá a una tasa de interés fija; si se considera que está cayendo, se convertirá a una LPR vinculada. "En el corto y mediano plazo, las tasas de interés de China están en una tendencia a la baja. La conversión de hipotecas de tasa flotante a LPR como referencia de precios es beneficiosa para los prestatarios y ayuda a reducir los pagos hipotecarios de los prestatarios".
En Dong Ximiao Parece que en la actualidad es más apropiado convertir a LPR vinculado. Hay cuatro razones: primero, es demasiado incierto juzgar si la tendencia de las tasas de interés a largo plazo es al alza o a la baja.
Sin embargo, la tendencia a la baja de las tasas de interés a corto y mediano plazo se reconoce básicamente en segundo lugar: incluso si las tasas de interés aumentan después de unos años, el principal disminuirá gradualmente y las pérdidas causadas por el aumento de las tasas de interés son en realidad menores de lo esperado; en tercer lugar, ya sea para ocupación propia o inversión, el período promedio de tenencia de una casa es. A veces, el tiempo no puede exceder los diez años, por lo que, finalmente, no es necesario considerar la tendencia de las tasas de interés durante mucho tiempo; Si hay un fuerte aumento en las tasas de interés que es diferente de lo esperado, también puede pagar el préstamo anticipadamente.
Wenbin sugirió que los prestatarios hipotecarios deberían elegir de manera integral un método de conversión de tasas de interés que sea más adecuado para ellos en función de sus propias condiciones, incluido el precio del préstamo, el plazo del préstamo, el saldo del préstamo, etc. Si el descuento en el precio de la tasa de interés de la hipoteca anterior es grande y el tiempo restante del pago mensual es largo, puede elegir una tasa de interés fija, que ayudará a fijar el costo del pago mensual y facilitará los arreglos de ingresos y gastos de la familia; el tiempo restante del pago mensual es corto y la tasa de interés de la hipoteca anterior es relativamente alta, puede elegir LPR. Incluso si la economía mejora en el futuro, la inflación aumenta y la LPR aumenta, puede evitar el riesgo de fluctuaciones en las tasas de interés pagando por adelantado.