El ratio de "línea roja" de los préstamos inmobiliarios no deberá exceder el 40%.
El 5438 de junio + 31 de febrero de 2020, el Banco Central y la Comisión Reguladora Bancaria de China emitieron el "Aviso sobre el establecimiento de un sistema de gestión de concentración para préstamos inmobiliarios de instituciones financieras bancarias" (en adelante, el "Aviso"), aclarando la cobertura institucional, requisitos de gestión y mecanismo de ajuste del sistema de gestión centralizado. ?
Zhou Zhou, analista del departamento de mercados financieros de China Everbright Bank (601818), dijo a China Business News que el establecimiento del sistema de gestión de concentración de préstamos inmobiliarios tiene como objetivo principal establecer un "límite de seguridad" para a los bancos a invertir en bienes raíces; impedir que los recursos crediticios fluyan hacia el sector inmobiliario, aumentando así la fragilidad del sistema financiero; orientar a las instituciones financieras para que optimicen los activos y pasivos; permitir que fluyan más recursos hacia los eslabones débiles de la economía real y las industrias estratégicas emergentes. , y promover el sano desarrollo del sector inmobiliario?
Específicamente, según el tamaño de los activos del banco, el tipo de institución y otros factores, el sistema de gestión de concentración de préstamos inmobiliarios se divide en cinco niveles principales, cada uno con dos límites superiores: la proporción de préstamos inmobiliarios y la proporción de préstamos personales para vivienda. Comparar. Entre ellos, los seis principales bancos estatales y el Banco de Desarrollo de China se encuentran en el primer nivel, con dos límites superiores del 40% y el 32,5% respectivamente, que son los más altos entre los cinco niveles. ?
Cinco niveles y dos límites superiores, ¿el límite más alto es el 40%?
El llamado sistema de gestión centralizada de préstamos inmobiliarios se refiere principalmente a instituciones financieras bancarias de personas jurídicas financiadas por China establecidas en China. Sus saldos de préstamos inmobiliarios y de préstamos personales para vivienda deben cumplir con los requisitos de gestión estipulados. por el Banco Central y la Comisión Reguladora Bancaria de China, es decir, no excederá el límite superior correspondiente prescrito por el banco central y la Comisión Reguladora Bancaria de China. ?
En respuesta a las preguntas de los periodistas, el banco central y la Comisión Reguladora Bancaria de China declararon que el objetivo principal de estudiar y formular un sistema de gestión centralizado para préstamos inmobiliarios es mejorar la resiliencia y estabilidad del sector financiero. y promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario. Al mismo tiempo, promoveremos la reforma estructural del lado de la oferta financiera, fortaleceremos las limitaciones internas de las instituciones financieras bancarias, optimizaremos la estructura crediticia, apoyaremos la financiación de áreas clave del desarrollo económico y social como la manufactura y la ciencia y la tecnología, y vínculos débiles como las pequeñas y microempresas, las zonas rurales y los agricultores, y promover la integración de las finanzas, el sector inmobiliario y las entidades. ?
De hecho, para gestionar bien la financiación inmobiliaria, el banco central y otros departamentos han explorado e innovado activamente herramientas macroprudenciales y han establecido un mecanismo de ajuste dinámico para los ratios de pago inicial tanto del lado de la oferta como de la demanda. , y también puso a prueba las "tres líneas rojas" de las nuevas regulaciones de financiación para las empresas inmobiliarias para ayudar a que el mercado inmobiliario se desarrolle de manera constante y saludable. ?
Sin embargo, aunque la gestión financiera inmobiliaria de mi país ha logrado resultados notables y el flujo excesivo de fondos hacia el sector inmobiliario ha mejorado significativamente, la exposición de los préstamos inmobiliarios a la industria bancaria sigue siendo grande. Ni Pengfei, investigador del Instituto de Estrategia Financiera de la Academia China de Ciencias Sociales, dijo en un artículo firmado que la calidad de los activos bancarios se ve fácilmente afectada por las fluctuaciones en los precios inmobiliarios, lo cual es un riesgo potencial que requiere mucha atención. Al mismo tiempo, los bancos todavía tienen una fuerte preferencia por el crédito inmobiliario, que debe ser limitado por el diseño institucional. Por lo tanto, es de gran importancia práctica establecer un sistema de gestión de la concentración de préstamos inmobiliarios y establecer requisitos de límites superiores para los saldos de los préstamos bancarios inmobiliarios. ?
En opinión de Ni Pengfei, el sistema de gestión centralizada de préstamos inmobiliarios es también una práctica importante de la política macroprudencial de mi país. Actualmente existen dos herramientas macroprudenciales en la financiación inmobiliaria: una son las herramientas del lado de la oferta, que limitan la concesión de crédito a las instituciones financieras, como la concentración del crédito inmobiliario, el ajuste de la ponderación por riesgo de los activos inmobiliarios, los requisitos de capital de la industria, etc. El segundo son las herramientas del lado de la demanda, que frenan las necesidades crediticias de los compradores de viviendas, como la relación deuda-ingresos (DSTI) y la relación préstamo-ingresos (LTI). ?
El establecimiento del sistema de gestión de la concentración de préstamos inmobiliarios restringe la financiación relacionada con la vivienda desde el lado de la oferta. La supervisión establece requisitos de gestión para la concentración de préstamos inmobiliarios en función de factores como el tamaño de los activos y el tipo de institución. instituciones financieras. Específicamente, * * * se divide en cinco tramos principales, cada tramo tiene dos límites superiores: índice de préstamos inmobiliarios y índice de préstamos para viviendas personales. ?
Entre ellos, el Banco Industrial y Comercial de China, el Banco de Construcción de China, el Banco Agrícola de China, el Banco de China, el Banco de Desarrollo de China, el Banco de Comunicaciones y el Banco de Ahorros Postal de China son el primer nivel, con los límites superiores para los préstamos inmobiliarios y los préstamos personales para vivienda son del 40% y el 32,5% respectivamente, los más altos entre los cinco niveles, seguidos por el China Merchants Bank (600036, barra de valores), el Banco de Desarrollo Agrícola y el Banco de Desarrollo de Shanghai Pudong (600000); , barra de valores), China CITIC Bank (601998, barra de valores), Industrial Bank (601166, barra de valores), Banco de Shanghai, etc.
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El tercer nivel son los pequeños bancos financiados por China y las instituciones médicas cooperativas rurales fuera del condado, que incluyen principalmente bancos comerciales urbanos, bancos privados, ciudades grandes y medianas e instituciones médicas cooperativas rurales urbanas. Los límites superiores de los dos niveles son el 22,5% y el 17,5% respectivamente; el cuarto nivel son las instituciones cooperativas rurales a nivel de condado, y los límites superiores de los dos niveles son el 17,5% y el 12,5% respectivamente; bancos comunales, siendo los dos límites superiores del 12,5% y el 7,5% respectivamente. ?
Liao Zhiming, analista jefe de la industria bancaria de TF Securities, dijo a los periodistas que desde la perspectiva de las restricciones proporcionales, la política de concentración del crédito inmobiliario beneficiará a los principales bancos. En la actualidad, la proporción de préstamos inmobiliarios de. Los principales bancos no han alcanzado el límite superior. En general, los bancos tienen poca presión sobre el límite superior de los préstamos inmobiliarios y el período de transición de la política es largo, lo que tendrá un impacto neutral en la financiación del crédito inmobiliario en 2021. Se espera que el aumento de los préstamos inmobiliarios a gran escala alcance más de 6 billones de yuanes en 2021. ?
¿Gestión diferenciada, fijando un periodo de transición de 2 a 4 años?
Cabe mencionar que al establecer los requisitos de gestión para la concentración de préstamos inmobiliarios, las autoridades reguladoras no adoptaron un enfoque de "talla única", sino que implementaron una gestión diferenciada. Según el Aviso, a fin de reflejar las diferencias regionales, existe una flexibilidad moderada a la hora de determinar los requisitos de gestión para la concentración de préstamos inmobiliarios de las instituciones financieras bancarias locales con personas jurídicas. Al mismo tiempo, el sistema de gestión también establece un período de transición para garantizar la implementación fluida de la política y promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario y financiero. ?
Los requisitos específicos son: Desde finales de junio de 2020 hasta febrero de 2020, si la proporción de préstamos inmobiliarios y préstamos personales para vivienda de las instituciones bancarias financieras excede los requisitos de gestión en menos de 2 puntos porcentuales, la empresa el período de transición de ajuste se implementará de acuerdo con este aviso 2 años a partir de la fecha de implementación; si excede 2 puntos porcentuales o más, el período de transición de ajuste comercial es de 4 años a partir de la fecha de implementación de este aviso; El período de transición de ajuste empresarial para la proporción de préstamos inmobiliarios y préstamos personales para vivienda se estipulará por separado. ?
Zhou dijo a los periodistas que esta gestión diferenciada tiene plenamente en cuenta factores como los activos de las instituciones financieras, los tipos institucionales, los préstamos inmobiliarios existentes, así como las condiciones nacionales de mi país, las condiciones operativas del mercado y la asequibilidad institucional. garantizando así aún más que los bienes raíces y el funcionamiento estable del sistema financiero. ?
En cuanto al impacto del establecimiento de un sistema de gestión centralizado para préstamos inmobiliarios en el mercado inmobiliario, el banco central y la Comisión Reguladora Bancaria de China dijeron en respuesta a las preguntas de los periodistas que, en general, el El establecimiento de un sistema de gestión centralizado de préstamos inmobiliarios favorece la formación de políticas estables para las entidades del mercado. Se espera que contribuya al desarrollo estable, saludable y sostenible del mercado inmobiliario. ?
Se entiende que desde 2019, el banco central y la Comisión Reguladora Bancaria de China han realizado una investigación exhaustiva sobre el sistema de gestión de concentración de préstamos inmobiliarios, se han comunicado plenamente con las instituciones financieras y han considerado plenamente las necesidades de los bancos financieros. instituciones al establecer indicadores relevantes. En situaciones reales, se han adoptado diversos arreglos institucionales, como clasificación y grados, períodos de transición diferenciales y mecanismos de ajuste regional. ?
"Actualmente, la mayoría de las instituciones financieras bancarias cumplen con los requisitos de gestión. El Banco Central y la Comisión Reguladora Bancaria de China les exigirán que realicen negocios relacionados con préstamos inmobiliarios de manera constante y mantengan una proporción básicamente estable de bienes inmuebles. préstamos y préstamos personales para vivienda." Relacionado con el Banco Central y la Comisión Reguladora Bancaria de China, dijo el responsable. ?
Para las instituciones bancarias financieras que exceden los requisitos de gestión, la supervisión les exigirá elegir razonablemente métodos de ajuste empresarial, asignar razonablemente la escala del ajuste empresarial año tras año, garantizar que el ritmo de ajuste sea relativamente estable y que el El trabajo de ajuste se realiza de forma fluida y ordenada. Los bancos individuales con mayor presión a la baja recibirán un trato diferente al extender el período de transición para garantizar la implementación fluida de la política. ?
Además, en cuanto a si los préstamos relacionados con el alquiler de viviendas, que han atraído mucha atención en el mercado recientemente, se incluirán en la supervisión, el "Aviso" indicó que para apoyar el desarrollo vigoroso de la mercado de alquiler de viviendas, los préstamos relacionados con el alquiler de viviendas no se incluirán en el cálculo de la proporción de préstamos inmobiliarios por el momento. Actualmente, el banco central está trabajando con los departamentos pertinentes para formular opiniones relevantes sobre el negocio financiero de alquiler de viviendas y establecer un sistema estadístico correspondiente. ?
Al mismo tiempo, para cooperar con la implementación de las nuevas regulaciones de gestión de activos, los préstamos inmobiliarios devueltos durante el período de transición de las nuevas regulaciones de gestión de activos (a partir de finales de 2021) no incluirse en las estadísticas.