¡El “cambio de ancla” de la aprobación de hipotecas ya está aquí! Esto afectará sus pagos.

Tasas de interés fijas y tasas de interés flotantes

El "ancla" del precio de las hipotecas siempre ha sido la tasa de interés de referencia, que fluctuará en función de la tasa de interés de referencia. Después de que la nueva política de préstamos para vivienda en 2019 se cambiara con éxito a precios de mercado de préstamos (LPR), el banco central anunció claramente el 28 de febrero que, del 1 de marzo al 31 de agosto de 2020, el Banco de China, el Banco de Construcción de China, el Banco Industrial y Comercial de los Bancos de China, el Banco Agrícola de China y el Banco de Ahorro Postal de China han dejado claro anteriormente que los préstamos personales para vivienda dentro del alcance de la conversión por lotes se ajustarán uniformemente al método de fijación de precios LPR de acuerdo con las reglas pertinentes a partir del 25 de agosto. El Banco de Comunicaciones declaró que el 21 de agosto, los préstamos personales para vivienda dentro del alcance de la conversión por lotes se ajustarán al precio LPR.

La Sra. Zhang compró una casa en Beijing con un préstamo de 970.000 yuanes en 2012. Le dijo al cliente chino-singapurense de Jingwei que no le quedaban muchos préstamos y que estaba más dispuesta a probar tasas de interés flotantes. Si fuera solo un préstamo, me temo que estaría en problemas. Pero también preguntó: ¿cuál es la diferencia entre tipos fijos y flotantes?

La mayor diferencia todavía se refleja en el importe de la devolución. Como sugiere el nombre, la tasa de interés de una hipoteca de tasa fija se mantendrá sin cambios a la tasa de interés actual, y el reembolso total y el pago mensual serán básicamente fijos y no se verán muy afectados por factores externos. Sin embargo, si el entorno general de tasas de interés empeora, los pagos a tasa fija seguirán manteniendo tasas de interés más altas. Después de convertir a LPR, la tasa de interés de la hipoteca cambiará con el cambio de LPR. Cuando el LPR disminuye, el monto del reembolso disminuye; cuando el LPR aumenta, el monto del reembolso también aumentará.

Cabe señalar que si el banco es cliente de conversión por lotes, puede solicitar ajustes según sus propios deseos. Pero siempre que usted haga su propia elección, ya sea que elija el método de fijación de precios LPR o una tasa de interés fija, solo tiene una opción y no puede cambiarla.

¿Cómo calcular el tipo de interés tras “cambiar el ancla”?

Una vez “anclada” la hipoteca, ¿cuál es el tipo de interés? ¿Se puede reducir el pago mensual?

Según el anuncio anterior del banco central, después de que el precio de referencia de las hipotecas se convierta a LPR, el valor agregado debería ser igual a la diferencia entre el último nivel de tasa de interés de ejecución del contrato original y el LPR 2019 12 ( puede ser negativo).

El cliente chino-singapurense de Jingwei ha hecho un cálculo: tomemos como ejemplo la conversión de préstamos personales comerciales para vivienda. Por ejemplo, el prestatario Xiao Wang disfruta de un descuento del 10% (10% de descuento) sobre la tasa de interés base del préstamo al comprar una casa. La fecha del préstamo es 2065438+1 de agosto y el plazo es de 30 años.

Si Xiao Wang elige convertir la base de precios de esta hipoteca a LPR, la tasa de interés real antes de la conversión es 4,9×(1-10%) = 4,41%, según el interés de referencia del préstamo a 5 años. tasa del 4,9% calcular. El 19 de diciembre de 2019, la LPR para cinco años o más era del 4,8%, y el punto más-menos para la hipoteca de Xiaowang era del 4,41% -4,8% = -0,39%, lo que significa que la tasa de interés hipotecaria futura es LPR-0,39%. . Hasta que se cancele la hipoteca, los puntos permanecerán sin cambios y la tasa de interés de la hipoteca cambiará con la LPR durante más de cinco años.

Durante la conversión, tendré que negociar con el banco para determinar los puntos que se van a sumar y restar, la fecha de revisión de precios y el período de revisión de precios. La fecha de revisión de precios es el momento en que la tasa de interés de ejecución del préstamo se recalcula con base en la última base de precios. En términos generales, hay dos tipos, uno es 65438 + 1 de octubre de cada año y el otro es la fecha de desembolso del préstamo anual "día a día".

Por ejemplo, Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, si un comprador de vivienda cambia a LPR para calcular el préstamo en agosto de este año y luego recalcula el pago mensual cada año , luego de agosto de 2020 a 65438+2 meses El pago mensual es el mismo que en los primeros siete meses de este año. En 2021, si la LPR durante más de cinco años aumenta en 5 puntos básicos, el pago mensual aumentará en aproximadamente 31 yuanes cuando el capital y los intereses de una hipoteca a 10.000 años y un préstamo a 30 años sean iguales. Por otro lado, si la LPR disminuye 5 puntos básicos en 5 años, la oferta mensual disminuirá en 365.438+0 yuanes.

¿Cuál tiene más ventajas?

El cliente Jingwei de China-Singapur notó que desde 65438+ en febrero del año pasado hasta agosto de este año, la LPR a cinco años cambió del 4,8% al 4,65%, una disminución de 15 puntos básicos. Si se trata de una hipoteca de 2 millones de yuanes, con pagos iguales de principal e intereses a lo largo de 20 años, una reducción de 15 puntos básicos significa que el pago hipotecario anual promedio se puede ahorrar en 1.963,83 yuanes, y se pueden ahorrar 39.276,53 yuanes en 20 años.

¿Esto prueba que es mejor elegir el precio de tasa de interés flotante LPR? Wen Bin, investigador jefe del China Minsheng Bank, cree que si el plazo del préstamo es corto y la tasa de interés de la hipoteca anterior es relativamente alta, se puede elegir LPR. Además, el plazo es más largo y la tasa de interés del préstamo anterior en sí es muy baja, por lo que puede elegir una tasa de interés hipotecaria fija. Esto se debe a que puede fijar el costo del pago mensual, organizar mejor los ingresos y gastos futuros de cada familia y no afectará las condiciones de vida normales debido a los cambios en las tasas de interés hipotecarias.

Se puede observar que si se espera que la LPR aumente, el pago mensual también aumentará. Para la mayoría de las personas, es difícil decir si la tendencia a largo plazo de las tasas de interés es al alza o a la baja. Sin embargo, los conocedores de la industria creen que el LPR todavía tiene margen para caer en el corto plazo.

Dong Ximiao, investigador jefe del Instituto de Investigación Financiera de Internet de Zhongguancun, dijo que a corto y mediano plazo, las tasas de interés de mi país están en una tendencia a la baja. La conversión de las hipotecas de tasa flotante existentes a LPR como referencia de precios es beneficiosa para los prestatarios y ayuda a reducir los pagos hipotecarios de los prestatarios.

“Las tasas de interés hipotecarias pueden seguir cayendo en la segunda mitad del año, pero la medida se reducirá”. Dong Ximiao dijo que se espera que la liquidez siga siendo razonablemente abundante en la segunda mitad del año. año, y las tasas de interés LPR seguirán disminuyendo, según las tasas de interés LPR Las tasas de interés hipotecarias también caerán. (APLICACIÓN Jingwei China-Singapur)