¿Se puede cambiar la hipoteca para que los pagos del principal sean iguales después de 2 años?
1. Se puede cambiar a capital promedio, pero los bancos generalmente no permiten el cambio en el primer año completo. Después de al menos 12 meses, tus ingresos deben ser superiores al doble de tu pago mensual inicial. principal.
2. La diferencia entre capital promedio y capital e intereses iguales es que el capital pagado cada mes es diferente y la fórmula de cálculo de intereses es la misma (préstamo restante total * tasa de interés mensual). El primer mes el interés que pagan es el mismo y cambia a partir del segundo mes. La diferencia de intereses en el segundo mes es de uno a dos mil yuanes por mes (no más de 2 yuanes). Después del tercer mes, es "la diferencia de intereses total antes + la diferencia de intereses de este mes". Por ejemplo, si paga el préstamo durante cuatro meses, entonces: la diferencia de intereses en febrero (2 yuanes) + la diferencia de intereses en marzo (2 yuanes + 2 yuanes) + la diferencia de intereses en abril (2 yuanes + 2 yuanes + 2 yuanes + 2 yuanes) = esto La diferencia total en tres meses es cercana a 14 yuanes, y los siguientes 2 yuanes disminuirán o incluso se volverán negativos cada mes en el período posterior (porque el principal de pago mensual del mismo principal permanece sin cambios, pero el principal y el interés del mismo principal son los mismos).
3. Siempre que su capacidad de pago mensual sea adecuada y no realice ninguna inversión, es absolutamente apropiado cambiar a capital promedio.
4. Al pagar por adelantado, puede optar por acortar el período de pago, lo que ahorrará más intereses. Venir una o dos veces al año, acortar el plazo (es decir, reducir el número de períodos de pago bajo el requisito de planificar el monto de pago mensual más adecuado), venir una vez cuando el número entero de 10,000 sea suficiente, definitivamente es bastante asequible.
5. Sugerencia personal: vaya al Banco Agrícola de China para solicitar un descuento de reducción de intereses y solicite el primer conjunto de descuentos en las tasas de interés actuales. Generalmente los bancos no están de acuerdo con esto, pero hay varios casos en Beijing que realmente lo cambiaron de una tasa flotante del 10% a una tasa flotante del 10%. Eso es casi una reducción anual del uno por ciento en la tasa de interés. Puedes probarlo y ver si puedes encontrar un conocido que te ayude primero.
Durante el proceso de préstamo:
1. Cada banco requiere si el método de pago se puede cambiar durante el proceso de pago de la hipoteca, y la situación de cada banco es diferente.
2. Puede consultar primero el contrato de préstamo para ver si hay algún acuerdo relevante, que prevalecerá.
3. Si no hay acuerdo sobre si se puede cambiar el método de pago, consulte al banco prestamista.
4. Algunos bancos no permiten cambiar el método de pago durante el proceso de pago normal, pero puedes elegir un nuevo método de pago después del pago anticipado parcial.
5. La situación específica está sujeta a los requisitos del banco.
¿Es posible solicitar un préstamo hipotecario en un banco convirtiendo el capital promedio en capital igual? ¿En el pasado, el principal y los intereses se reembolsaban en cantidades iguales?
No se podrá modificar y la forma de pago estará sujeta al contrato. El método de pago igual de capital e intereses significa que el prestatario paga el capital del préstamo y los intereses en cuotas iguales todos los meses. El interés mensual del préstamo se calcula sobre la base del capital restante del préstamo al comienzo del mes y se liquida todos los meses.
Este método de pago en realidad requiere más préstamos bancarios y lleva más tiempo. Al mismo tiempo, también facilita a los prestatarios organizar razonablemente su vida mensual y su gestión financiera. Sin duda, es la mejor opción para las personas que dominan las inversiones y son buenas para "tomar dinero para ganar dinero".
Los ingresos esperados de los prestamistas generales definitivamente son cada vez más altos, y el reembolso igual del principal y un aumento en los ingresos son exactamente lo opuesto. Pagar más ahora y menos en el futuro no conduce a una vida mejor.
Desde la perspectiva del valor monetario, la moneda sólo se devaluará cada vez más. Definitivamente será más rentable devolver el dinero tanto como sea posible en el futuro. Por supuesto, si ahora tiene suficientes ingresos y puede permitirse una mayor capacidad de pago, puede elegir un período de pago más corto.
Pero si se determina que el período de amortización no se puede cambiar, los fondos restantes también se pueden recaudar por separado y reembolsar por adelantado en el banco cada año, con el mismo efecto.
Datos ampliados:
Nota: Principal del préstamo I Tasa de interés mensual del préstamo n mes del préstamo Principal restante del enésimo mes, a1=a, a2=a-a/n, a3= a-2*a/n... Por analogía, el número real de días en el enésimo mes de dn es 28 en febrero y 31 en marzo y abril.
Debido a que el pago mensual del capital es fijo y el interés mensual del préstamo disminuye mes a mes a medida que disminuye el saldo del capital, el método de pago del capital promedio tiene un pago mensual mayor en la etapa inicial del préstamo. mensualmente a partir de entonces (monto de pago mensual = pago de capital mensual × tasa de interés mensual).
Por ejemplo, para un préstamo del fondo de previsión a 15 años de 654,38 millones de yuanes, el monto de pago mensual del método de pago igual es 760,40 yuanes, mientras que el monto de pago del primer mes del método de pago de capital promedio es 923,06 yuanes (reducción mensual de 2,04 yuanes), 162,66 yuanes más que el anterior.
Debido a que este último reembolsa parte del principal del préstamo por adelantado, en realidad consume menos dinero que el primero y acorta la ocupación del dinero bancario. Por supuesto, el interés del préstamo es generalmente bajo (3613,55 yuanes en 10 años), lo que no significa que el prestatario obtenga ningún beneficio adicional.
Este método de pago es adecuado para personas cuyas cargas de vida serán cada vez más pesadas (cuidado de ancianos, atención médica, escolarización de los niños, etc.) o cuyos ingresos se espera que disminuyan gradualmente.
En otras palabras, el método de pago de capital e intereses iguales es en realidad una serie geométrica, y el método de pago de capital promedio es una serie aritmética.
Se puede observar que el método de pago de montos iguales de principal no es una opción para ahorrar intereses. Si realmente existe una buena manera de ahorrar intereses, es aprender a consumir racionalmente, adaptar su dinero de acuerdo con su propia solidez financiera, vivir dentro de sus posibilidades, pedir prestado lo menos posible y pedir prestado poco dinero. forma.
¿Se puede cambiar el préstamo para compra de casa a la modalidad de amortización en capital medio?
Sí, pero si el banco puede cambiar el método de pago depende de la situación financiera del prestamista y del contrato específico firmado con el banco.
Para algunos compradores de viviendas de bajos ingresos, la mejor situación es adoptar primero el método de pago con capital e intereses iguales, y luego cambiar al método de pago con capital promedio después de un período de tiempo. De esta forma, el capital medio no sólo puede gastar el elevado reembolso inicial, sino también ahorrar parte de los intereses.
La facilidad para cambiar las opciones de pago depende de las circunstancias del prestatario. El procedimiento más sencillo es cambiar de prestatario en el mismo banco. Todo lo que hay que hacer es presentar una solicitud en el banco y firmar un acuerdo notario.
Si el prestatario necesita solicitar una transferencia hipotecaria interbancaria, primero debe solicitarlo al banco donde solicitó originalmente el préstamo. Después de obtener el consentimiento de la otra parte, debe firmar un certificado de ". acuerdo de amortización anticipada" e imprima el registro de amortización anterior, y luego acuda al promotor de la vivienda para hacer una copia del contrato de compraventa.
Después de hacer esto, deberás preparar la factura del pago inicial de la compra de la vivienda y todos los documentos justificativos necesarios para el primer préstamo hipotecario, como el DNI, el registro familiar y el certificado de ingresos, antes de Puede enviarlo a la persona que planea cambiar a una solicitud de banco (segundo banco).
Además, la refinanciación interbancaria requiere garantías. Si el prestatario aún no ha solicitado el certificado de propiedad de la propiedad al procesar la transferencia hipotecaria interbancaria, el segundo banco negociará con el desarrollador y se lo emitirá al desarrollador si el desarrollador está de acuerdo y el segundo banco cree que las calificaciones del desarrollador están bien. Carta de garantía.
Si el certificado de propiedad ya se ha emitido en el momento de la transferencia de la hipoteca interbancaria, será necesario buscar otro garante. Generalmente hay tres opciones: la más conveniente es que el empleador del prestatario proporcione una garantía; en segundo lugar, los familiares y amigos del prestatario ofrecen la garantía, pero esto requiere que el garante tenga una alta calificación crediticia. Tomando el Minsheng Bank como ejemplo, exigen que el depósito del garante en el Minsheng Bank no sea inferior al monto del préstamo del prestatario.
Este último está garantizado por una agencia de garantía profesional. Los bancos pueden hacerlo, pero la agencia de garantía cobrará una determinada tarifa de garantía.
Datos ampliados:
La ventaja del método de pago de capital igual es que el gasto general por intereses es bajo y el monto de pago mensual se reducirá en el siguiente tiempo. La desventaja es que el reembolso anticipado supone una pesada carga, especialmente cuando se reembolsa el préstamo por primera vez. El pago igual del principal es adecuado para personas con ingresos más altos, como altos ejecutivos, trabajadores de collares de oro, repatriados del extranjero, etc.
El punto clave del método de pago igual de capital e intereses es que la proporción de capital del pago mensual aumenta mes a mes y la proporción de intereses disminuye mes a mes. La hipoteca se paga en cuotas iguales de capital e intereses, y el pago mensual del prestatario permanece sin cambios. Dado que el monto a pagar todos los meses es el mismo, es conveniente para el prestatario organizar los ingresos y gastos, pero el gasto general por intereses es mayor. Este método se aplica a los empleados de empresas e instituciones nacionales con ingresos laborales estables.
Hay dos tipos de personas más indicadas para la amortización anticipada. 1. Para los prestatarios que se encuentran en la etapa inicial de pago, dado que los pagos de intereses generalmente se concentran en la etapa inicial de pago, los prestatarios pueden ahorrar intereses pagando el préstamo anticipadamente en este momento. En segundo lugar, cuando los fondos disponibles del prestatario pueden pagar el saldo restante de la hipoteca pero no pueden satisfacer otras necesidades financieras, es más rentable reembolsar el préstamo anticipadamente.
Mi hipoteca original tenía capital e intereses iguales y ya se ha pagado en 2 años. ¿Puedo cambiarlo por capital promedio? Gracias
Originalmente, el pago era igual al principal y al interés, pero ahora quiero cambiarlo para que sea igual al principal y al interés. Usted está de acuerdo, pero el banco no está de acuerdo. Porque gana menos intereses.