Las tres líneas rojas para las empresas inmobiliarias no se han relajado. Los promotores: el "agua" todavía no ha corrido.

El Sr. Yu se siente aún más afortunado. Pero también dijo que muchos amigos que han invertido más de 6,543,8 millones de yuanes todavía tienen temores persistentes. Lo que esperan es que el flujo de caja de Evergrande regrese y puedan recuperar su capital lo antes posible.

Además de Evergrande, los productos financieros inmobiliarios como Sunshine City, Baoneng Group y Hongkun Group también tienen riesgos. Muchos inversores esperan que estas empresas regresen y devuelvan su capital.

Ya sea vendiendo activos o financiando, las empresas inmobiliarias sometidas a una enorme presión financiera deben encontrar más formas de obtener dinero si quieren sobrevivir.

Las tres líneas rojas no están flojas y los bancos se muestran cautelosos a la hora de conceder préstamos.

En la tarde del 20 de junio, China Evergrande emitió un anuncio en el que afirmaba que estaba promoviendo activamente cuestiones de reestructuración y que la empresa esperaba anunciar un plan de reestructuración preliminar antes de finales de julio. Al mismo tiempo, Jiakai City (000918.SZ) anunció que Guangzhou Kailong, una subsidiaria de Evergrande, planea vender 2,11 de sus acciones en Jiakai City por una contraprestación total de 77,9 millones de yuanes.

Este es el último movimiento de Evergrande para vender activos. Desde su explosión, Evergrande ha estado buscando compradores en todo el país, no sólo para vender acciones de empresas que cotizan en bolsa, sino también para vender sus proyectos de desarrollo inmobiliario. El 26 de mayo, China Evergrande vendió la participación en el proyecto Ningbo City Lights por 65.438 millones de yuanes, de los cuales aproximadamente 294 millones de yuanes se utilizaron para fondos de proyectos para Evergrande y otros proyectos en Ningbo.

Usar casas para pagar deudas y compensar los costos del proyecto es una de las principales formas en que Evergrande puede salvarse. El vicepresidente a cargo de crédito en la sucursal de un banco comercial en Hunan reveló que los activos de Evergrande en Hunan son realmente buenos y no es insolvente. Pero la clave para la recuperación es que Evergrande pueda restaurar su capacidad de financiación, que los bancos estén dispuestos a prestar y que las ventas de proyectos puedan recaudar fondos.

Esto es difícil. Un investigador de un instituto de investigación inmobiliaria dijo que los gobiernos de todo el país han introducido muchas políticas de rescate y que la situación general de financiación se está relajando gradualmente. Sin embargo, las tres líneas rojas no se han relajado. Los bancos seguirán bajo presión y serán muy cautelosos a la hora de prestar a las empresas que las hayan pisado.

En agosto de 2020, el Banco Central y la Comisión Reguladora Bancaria de China lanzaron el método "Tres líneas rojas y cuatro niveles de gestión" para empresas inmobiliarias, que dividía a las empresas inmobiliarias en cuatro niveles: rojo, naranja. , amarillo y verde según diferentes indicadores financieros. Las "tres líneas rojas" incluyen: el ratio activo-pasivo de las empresas inmobiliarias excluidos los anticipos de cuentas no será superior a 70; el ratio de deuda neta de las empresas inmobiliarias no será superior a 100 y la deuda en efectivo a corto plazo; El ratio de empresas inmobiliarias será inferior a 1. La escala de los pasivos que devengan intereses de las empresas inmobiliarias de "nivel rojo" no aumentará, y las tasas de crecimiento anual de los pasivos que devengan intereses de las empresas inmobiliarias de "nivel naranja", "nivel amarillo" y "nivel verde" las empresas inmobiliarias no excederán de 5, 10 y 15 respectivamente. La política de 2021 se implementará en su totalidad.

Desde entonces, reducir el ratio de apalancamiento de rojo a verde se ha convertido en uno de los objetivos de todas las empresas inmobiliarias. A juzgar por los informes anuales de 2021 de las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa, las empresas que todavía están por encima de las líneas roja y amarilla, como CCRE Real Estate, Zhengrong Real Estate y Greenland Holdings, siempre tienen varias noticias negativas.

Jianye Real Estate fue una vez la empresa inmobiliaria más grande de Henan. El 1 de junio, CCRE Real Estate (0832.HK) anunció que el presidente Hu Baosen transferiría 29.05438 0 acciones de CCRE Real Estate a empresas estatales de Henan. Además, existen transacciones de bonos convertibles. Si se activa el canje de deuda por acciones, las empresas estatales de Henan se convertirán en el mayor accionista de CCRE Real Estate.

La adquisición de empresas estatales es una medida importante para salvar CCRE Real Estate y estabilizar la confianza del mercado. En la actualidad, en los sitios de venta de bienes raíces de las empresas estatales y de las empresas centrales, los consultores inmobiliarios deben enfatizar el respaldo crediticio de las empresas estatales al promover proyectos.

Sin embargo, para Lin'an, que ya adquirió un proyecto en Changsha, el halo de "empresa estatal" de Groenlandia no es tan deslumbrante. Dijo que realmente no había nada que pudiera hacer. El espacio verde se había retrasado durante mucho tiempo. Después de conseguir la casa, se podría realizar en el futuro.

Muchos propietarios de la estación espacial interurbana de Changsha están aún más ansiosos. Parte de la primera fase del proyecto ha sido entregada y otra parte está a la espera de reanudar las obras. De vez en cuando, los propietarios bloqueaban el departamento de ventas.

Sin embargo, algunos propietarios dijeron que Groenlandia es una empresa de propiedad estatal y que es necesario resolver el problema de financiación.

El informe financiero de Greenland Holdings muestra que su mayor accionista es Shanghai Greenland Investment. Shanghai Greenland Investment es una plataforma de tenencia de acciones para empleados con el presidente de Greenland Holdings, Zhang Yuliang, como núcleo, con 27,31 acciones. Shanghai Real Estate Group y Shanghai Urban Investment Group, ambos bajo la Comisión de Administración y Supervisión de Activos Estatales de Shanghai, poseen una participación combinada del 46,37% en Groenlandia. Sin embargo, las dos empresas estatales de Shanghai no actúan al unísono. Actualmente, Greenland Holdings es una empresa de propiedad mixta sin ningún controlador real.

A finales del primer trimestre de este año, Groenlandia tenía 65.680 millones de yuanes en fondos monetarios y 93.020 millones de yuanes en deuda a corto plazo que debían reembolsarse.

A finales de mayo, Greenland Group extendió el bono con una tasa de cupón de 6,75, una fecha de vencimiento de 500 millones de dólares y un plazo del 25 de junio de 2022. Dijo que debido al impacto de la epidemia y la situación de ventas, el flujo de caja de la empresa. Si surge un problema, la empresa planea disponer de suficientes activos de alta calidad para pagar la deuda. Planea vender 200 mil millones de yuanes en activos dentro de tres años, con una tasa de interés anual de 50 mil millones a 70 mil millones de yuanes, incluyendo negocios propios, edificios de oficinas y hoteles.

Las empresas "verdes" también están bajo presión, y las empresas inmobiliarias están bajo una gran presión para pagar la deuda a corto plazo.

Entre las empresas inmobiliarias “verdes”, además de empresas estatales como Poly Development, China Overseas Shipping y China Resources Land, Longfor Group es sin duda el líder y está considerado como un referente en empresas privadas con una situación financiera sólida. En 2021, el índice de deuda neta del Grupo Longfor es 46,7, su índice activo-pasivo después de excluir los anticipos de cuentas es 67,4 y su índice de deuda en efectivo a corto plazo después de excluir la supervisión de preventa y los fondos restringidos es 3,88 veces.

A pesar de esto, hay informes en el sitio web oficial, en el buzón del alcalde del gobierno municipal de Changsha y en la columna People's Voice del medio local Red Net de que cierto proyecto del Grupo Longfor está esperando para reanudar su trabajo. Sin embargo, algunos propietarios de Longfor dijeron que afortunadamente era Longfor y las casas que compraron se pudieron entregar sin problemas.

Los informes públicos muestran que en mayo de este año, tres empresas inmobiliarias privadas líderes, Country Garden, Longfor Group y Midea Real Estate, fueron seleccionadas por los reguladores como empresas inmobiliarias modelo y emitieron sucesivamente bonos en RMB.

El "Economic Daily" informó que en el proceso de financiación de las empresas inmobiliarias, el sector financiero promueve activamente a los bancos comerciales para que emitan razonablemente préstamos para el desarrollo inmobiliario, centrándose en apoyar a las empresas inmobiliarias de alta calidad para adquirir empresas en dificultades. bienes raíces a través de préstamos MA, emisión de bonos, etc. Proyectos de alta calidad para empresas. Desde 2022, 70 empresas inmobiliarias han emitido instrumentos de financiación de deuda por valor de 147.500 millones de yuanes en el mercado interbancario, lo que corresponde a una financiación neta de 45.400 millones de yuanes. El mercado de bonos interbancarios sigue apoyando la financiación continua de las empresas inmobiliarias.

Los datos de las instituciones de investigación de mercado muestran que de junio a mayo, otros fondos existentes, incluidas las empresas inmobiliarias que emiten bonos en el mercado abierto y otros métodos de financiación, disminuyeron un 1,27% interanual hasta 2.321 mil millones de yuanes. Entre ellos, en mayo, fue de sólo 33.900 millones de yuanes, y siguió disminuyendo mes a mes. Esto muestra que los préstamos internos actuales y otros fondos existentes para las empresas inmobiliarias todavía están en una tendencia a la baja, lo que indica que las dificultades financieras de las empresas inmobiliarias aún deben mejorar.

Según las estadísticas del CRIC, de junio a julio, los vencimientos de deuda interna y externa de 200 principales empresas inmobiliarias ascendieron a aproximadamente 654.380755 millones de yuanes, lo que representa 665.4380 de los vencimientos en la segunda mitad del año. Entre ellos, la deuda vencida total de las empresas inmobiliarias privadas en los últimos dos meses es de aproximadamente 117.800 millones de yuanes, lo que representa el 67% del total.

Por un lado, hay tres líneas rojas para las empresas inmobiliarias y, por otro lado, hay dos líneas rojas para los préstamos inmobiliarios establecidas por el banco central y la Comisión Reguladora Bancaria de China en junio. 2020, que establecieron respectivamente el límite superior para préstamos inmobiliarios y el límite de préstamos para viviendas personales. El coeficiente de "préstamos inmobiliarios" no excederá de 40 para los bancos grandes, 27,5 para los bancos medianos y 22,5 para los bancos pequeños. El índice de préstamos para vivienda personal no debe exceder 32,5 para los bancos grandes, 20 para los bancos medianos y 17,5 para los bancos pequeños.

Los banqueros antes mencionados dijeron con franqueza que en el pasado, los requisitos políticos tenían límites superiores y los riesgos debían controlarse ahora que el mercado está débil, los bancos deben controlar los riesgos de manera proactiva y no atreverse a aumentar significativamente los préstamos; bienes raíces.

Algunos promotores dijeron que "aquí todavía no ha corrido el agua" y hay una gran presión financiera.