Zhang: Es muy probable que el impuesto a la propiedad se implemente durante el período del "Décimo Plan Quinquenal".
La propuesta de imponer un impuesto a la propiedad se remonta a 2010. El XII Plan Quinquenal menciona “estudio y promoción de la reforma tributaria sobre bienes inmuebles”. En 2011, Shanghai y Chongqing iniciaron proyectos piloto de impuestos a la propiedad. Desde entonces, los preparativos para la recaudación del impuesto sobre la propiedad se han acelerado gradualmente. En términos de registro de bienes raíces, en octubre de 2065438+2004, el Consejo de Estado promulgó el Reglamento Provisional sobre Registro de Bienes Raíces. En junio de 2008+2008, el registro de bienes raíces se conectó en todo el país. En términos de legislación sobre impuestos inmobiliarios, la "Decisión del Comité Central de China sobre varias cuestiones relativas a la profundización integral de la reforma" de 2065438 + octubre de 2003 mencionó que es necesario "acelerar la legislación sobre impuestos inmobiliarios y promover la reforma en el momento oportuno". manera." 2065438+En marzo de 2008, el ex Ministro de Finanzas Lou Jiwei afirmó que “se espera que el proyecto de ley sobre el impuesto sobre bienes inmuebles de este año sea revisado por el Congreso Nacional del Pueblo”.
Sin embargo, debido al estallido de la fricción comercial entre China y Estados Unidos y el impacto de la epidemia de COVID-19, el avance de la legislación sobre impuestos inmobiliarios casi se ha paralizado en los últimos dos años. Desde mayo de 2020, a medida que la macroeconomía se estabiliza, la legislación sobre impuestos inmobiliarios ha avanzado nuevamente, pero la actitud de los departamentos pertinentes se ha vuelto más cautelosa. El 14 de mayo, el responsable del Comité de Asuntos Jurídicos del Comité Permanente de la Asamblea Popular Nacional declaró que, según lo acordado, el trabajo pertinente avanza de manera constante y las partes pertinentes están estudiando y redactando un proyecto de ley de impuesto sobre bienes inmuebles. El 18 de mayo, el Comité Central del Partido Comunista de China y el Consejo de Estado emitieron las "Opiniones del Comité Central del Partido Comunista de China y del Consejo de Estado sobre la aceleración de la mejora del sistema económico de mercado socialista en la nueva era". , que mencionó "el avance constante de la legislación sobre impuestos sobre bienes inmuebles". Vale la pena señalar que tanto en el 14º Plan Quinquenal publicado el 3 de junio como en la Conferencia Central de Trabajo Económico celebrada en febrero, el contenido relacionado con el sector inmobiliario todavía enfatiza principalmente que "las casas son para vivir, no para vivir". "Especulación" no mencionó la promoción e implementación del impuesto a la propiedad. En el "Decimotercer Plan Quinquenal" se establece claramente que "mejorar el sistema fiscal local y promover la legislación sobre impuestos inmobiliarios". Los cambios antes mencionados indican que las autoridades son más cautelosas a la hora de promover el impuesto a la propiedad cuando todavía hay gran incertidumbre en la situación macroeconómica nacional e internacional.
En segundo lugar, el impacto del impuesto a la propiedad en la economía es bastante incierto.
(1) El impuesto sobre bienes inmuebles puede tener un mayor impacto en los precios de la vivienda.
Aún existe mucha controversia sobre el impacto de los impuestos a la propiedad en los precios de la vivienda. Algunas personas piensan que los impuestos a la propiedad no tendrán mucho impacto en los precios de la vivienda, principalmente porque, según la experiencia extranjera, los impuestos a la propiedad no han desempeñado un papel en la contención de los precios de la vivienda. También hay opiniones de que la introducción del impuesto a la propiedad conducirá a una caída de los precios de la vivienda. El autor cree que las opiniones anteriores son correctas sólo a medias. En el corto plazo, en ausencia de otras políticas de cobertura, los impuestos a la propiedad tendrán un mayor impacto en los precios de la vivienda en las ciudades con aumentos anteriores más importantes. El mercado inmobiliario de China ha prosperado durante más de 30 años en el pasado y la mayoría de los activos del sector residencial son bienes raíces. Además, las propiedades inmobiliarias están gravemente desequilibradas. En la actualidad, las expectativas de un aumento de los precios de la vivienda se han debilitado y los ingresos por alquiler no pueden cubrir el costo de oportunidad de poseer una propiedad. En este caso, la imposición de impuestos a la propiedad no sólo tendrá un gran impacto en los precios de la vivienda, sino que también generará riesgos de liquidez debido a las ventas a gran escala. El mercado inmobiliario de China es muy especial y la experiencia extranjera no es adecuada para analizar el mercado inmobiliario nacional. A largo plazo, los impuestos a la propiedad no pueden cambiar la tendencia de los precios de la vivienda. Sin embargo, los impuestos a la propiedad pueden reducir la volatilidad de los aumentos de los precios de la vivienda hasta cierto punto, por lo que también suprimirán los precios de la vivienda. En general, los impuestos a la propiedad tienen un efecto restrictivo sobre los precios de la vivienda tanto a corto como a largo plazo, y el impacto sobre los precios de la vivienda a corto plazo puede ser mayor.
(2) Una caída pronunciada de los precios de la vivienda puede generar riesgos financieros y económicos.
La caída de los precios de la vivienda puede generar los siguientes cinco riesgos principales. Uno es el riesgo de deuda de las empresas inmobiliarias. Una vez que los precios de la vivienda caigan, el valor de inventario de las empresas inmobiliarias disminuirá, la relación activo-pasivo también aumentará y el valor de los terrenos y las propiedades hipotecadas por las empresas inmobiliarias a los bancos también disminuirá, lo que puede llevar a que los bancos suspendan los préstamos. Otros canales de financiación también podrían verse restringidos, lo que perturbaría el flujo de caja de las empresas. El segundo es el riesgo de deuda de los residentes. Una vez que los precios de la vivienda caigan, el valor de las hipotecas otorgadas a los bancos por el sector residencial también caerá. Esto reducirá la disposición de los residentes a pagar los préstamos y un gran número de deudas de los residentes podrían quedar vencidas. El tercero es el riesgo de deuda de los gobiernos locales. Una vez que bajen los precios de la vivienda, también caerá el valor de la tierra y otras garantías proporcionadas por las empresas de inversión urbana a las instituciones financieras. Para entonces, las empresas de inversión urbana también enfrentarán presión financiera, lo que puede llevar a impagos de deuda de las empresas de inversión urbana. El cuarto es el riesgo bancario. Actualmente, el 40% del stock de préstamos del sistema bancario está directa o indirectamente relacionado con el sector inmobiliario.
Una vez que los precios de la vivienda caigan, los riesgos financieros de los bancos también aumentarán. El quinto es el riesgo económico. Dado que la cadena de la industria inmobiliaria es larga e involucra a muchas industrias, una vez que los precios de la vivienda caigan, la inversión en bienes raíces y otras industrias relacionadas también disminuirá significativamente, y la presión a la baja sobre la economía también aumentará. Además, si los riesgos antes mencionados causan un shock grave, pueden incluso desencadenar pequeños riesgos regionales o incluso sistémicos. Ésta es también la razón principal por la que se ha retrasado el impuesto a la propiedad.
En tercer lugar, la necesidad de recaudar impuestos sobre la propiedad está aumentando.
(1) La recaudación del impuesto a la propiedad es un requisito inevitable para la implementación de un nuevo desarrollo de doble ciclo.
La clave para promover la formación de un nuevo patrón de desarrollo de doble circulación es el macrociclo interno, y el establecimiento del macrociclo interno requiere la formación de una estructura económica orientada al consumo. Durante mucho tiempo, la mayor parte de los gastos del sector residencial se gastaron en bienes raíces. Esto no sólo provocó una burbuja inmobiliaria y un aumento de los riesgos financieros, sino que también condujo a un aumento significativo del ratio de apalancamiento de los residentes. afectará el crecimiento económico a mediano y largo plazo. En comparación con otras economías importantes, el índice de apalancamiento del sector residencial de China ya se encuentra en un nivel relativamente alto. Si el ratio de apalancamiento aumenta aún más, inevitablemente tendrá un efecto de desplazamiento sobre el consumo. Por tanto, es insostenible seguir dependiendo del sector inmobiliario para desarrollar la economía. En este caso, es necesario introducir un impuesto sobre la propiedad lo antes posible para evitar otro aumento rápido del sector inmobiliario, a fin de lograr el ajuste de la estructura de la demanda del sector residencial lo antes posible.
(2) La recaudación del impuesto a la propiedad es una opción inevitable para lograr un desarrollo saludable y a largo plazo del sector inmobiliario.
En los últimos 30 años, el mercado inmobiliario de mi país ha experimentado varias rondas de inflación y algunas ciudades han experimentado graves burbujas en el mercado inmobiliario. Esto está estrechamente relacionado con la falta de un sistema de impuestos a la propiedad. Debido al bajo costo de oportunidad de poseer bienes raíces, una gran cantidad de dinero está involucrada en la especulación inmobiliaria, lo que hace que los precios de los bienes raíces se disparen cada pocos años. No sólo ha aumentado considerablemente el ratio de apalancamiento de los residentes, sino que también ha tenido un efecto de desplazamiento sobre la economía real y ha aumentado los riesgos financieros. Entre las políticas de macrocontrol inmobiliario existentes, el impuesto a la propiedad es el más eficaz para frenar la especulación. Si se puede implementar el impuesto a la propiedad, efectivamente aumentará el costo de la especulación y evitará la recurrencia de aumentos vertiginosos de los precios de la vivienda en el futuro. Por lo tanto, es necesario recaudar impuestos sobre la propiedad para lograr un desarrollo saludable a largo plazo del mercado inmobiliario.
(3) La introducción del impuesto a la propiedad ayudará a reducir la brecha entre ricos y pobres.
En la actualidad, las principales economías del mundo se enfrentan básicamente al problema de la polarización de la riqueza. La creciente brecha entre ricos y pobres agravará el desequilibrio de la estructura económica, pondrá en grave peligro las perspectivas de crecimiento económico a largo plazo y debilitará la capacidad de la economía en general para resistir los riesgos. Después de la crisis de las hipotecas de alto riesgo, la recuperación económica de Estados Unidos fue lenta y el crecimiento económico superó las expectativas, lo que estaba directamente relacionado con la creciente polarización entre ricos y pobres en Estados Unidos. Hay dos razones principales para la creciente brecha entre ricos y pobres en Estados Unidos. Uno es una desaceleración en el crecimiento de los salarios y el otro es el aumento de los precios de activos como acciones y bienes raíces. La razón principal de la creciente brecha entre ricos y pobres en China es el sector inmobiliario. Por un lado, el aumento de los precios de la vivienda ha contribuido a la concentración de la riqueza entre los ricos; por otro lado, el aumento de los precios de la vivienda ha obligado a las personas de ingresos bajos y medios a endeudarse más para comprar casas. Y los tenedores de la deuda también son gente rica. Una vez que se aplique el impuesto a la propiedad, ayudará a frenar el rápido aumento de los precios de la vivienda, frenará el aumento del índice de apalancamiento de los residentes y ayudará a reducir la brecha entre ricos y pobres.
(4) La recaudación del impuesto a la propiedad ayudará a mejorar la estructura de ingresos de los gobiernos locales.
En la actualidad, el desajuste entre el poder financiero y el poder administrativo de los gobiernos locales es aún más prominente. Como impuesto directo, el impuesto a la propiedad puede aumentar los ingresos fiscales para los gobiernos locales y proporcionar una fuente estable de ingresos. La tasa de urbanización de mi país ha superado el 60% y tiene las condiciones básicas para recaudar impuestos a la propiedad. Aunque los ingresos por impuestos a la propiedad no pueden reemplazar completamente los ingresos por transferencias de tierras en el corto plazo, también desempeñarán un papel importante en el ajuste de la estructura de ingresos de los gobiernos locales. Además, con la mejora continua del nivel de urbanización y la mejora gradual de las políticas de impuestos a la propiedad en el futuro, la proporción del impuesto a la propiedad en los ingresos del gobierno local será cada vez mayor y eventualmente excederá los ingresos por transferencias de tierras. En la actualidad, las transacciones de viviendas de segunda mano en ciudades de primer nivel representan más del 50% y el mercado inmobiliario ha entrado en la era de las viviendas en stock. En el futuro, cada vez más ciudades entrarán en la era de la vivienda común. En un mercado inmobiliario dominado por transacciones de viviendas existentes, el modelo de financiación de la tierra será insostenible y cobrar un impuesto a la propiedad será una opción inevitable.
En cuarto lugar, la implementación del impuesto a la propiedad durante el "14º Plan Quinquenal" es un evento de alta probabilidad.
(1) El impacto adverso del impuesto a la propiedad sobre los precios de la vivienda se puede cubrir mediante políticas.
Aunque una vez que se recauda el impuesto a la propiedad, puede generar incertidumbre en los precios de la vivienda y afectar la estabilidad macroeconómica y financiera, este impacto puede compensarse con otras políticas. El autor ha escrito muchas veces antes y ha sugerido reducir las tasas de interés hipotecarias al tiempo que se introducen impuestos a la propiedad. Esto no sólo ayudaría a estabilizar los precios de la vivienda, sino que también ayudaría a reducir la carga de la deuda de los residentes.
Además, el impuesto a la propiedad también se puede poner a prueba primero en algunas ciudades (como las ciudades de primer y segundo nivel), y luego se puede ampliar el alcance de los impuestos. O establecer primero un umbral de impuesto personal relativamente alto y luego reducirlo gradualmente, todo esto puede minimizar la incertidumbre que puede causar la introducción del impuesto a la propiedad.
(2) En condiciones de estabilidad económica, el riesgo de imponer impuestos a la propiedad es bajo.
Anteriormente, muchas instituciones del mercado esperaban que el impuesto a la propiedad se promulgara en 2020 y se recaudara en 2022. El estallido de fricciones comerciales entre China y Estados Unidos y la epidemia de COVID-19 han retrasado hasta cierto punto la introducción del impuesto a la propiedad. En la actualidad, la economía de China ha superado el período más difícil y se prevé que el crecimiento económico se recuperará significativamente en 2021. En este caso, resulta más adecuado avanzar en la legislación inmobiliaria lo antes posible. Una vez que se complete la legislación sobre bienes raíces, la economía volverá completamente a la normalidad y el riesgo de elegir el momento adecuado para recaudar impuestos a la propiedad es relativamente bajo.
(3) Controlar eficazmente el índice de apalancamiento de las empresas inmobiliarias es un requisito previo para implementar el impuesto a la propiedad.
Recientemente, los reguladores han establecido "tres líneas rojas" para restringir la financiación inmobiliaria. Restringir la financiación inmobiliaria sirve, por un lado, para reducir el apalancamiento y los riesgos de las empresas inmobiliarias y, por otro, también para preparar la posterior imposición de impuestos sobre la propiedad. Si el ratio de apalancamiento de las empresas inmobiliarias se controla eficazmente, incluso si los precios de la vivienda disminuyen en cierta medida debido a la recaudación de impuestos a la propiedad, esto no traerá grandes riesgos para las empresas inmobiliarias. De cara al futuro, es más apropiado completar la gestión del riesgo de deuda de las empresas inmobiliarias en unos dos años antes de recaudar impuestos sobre la propiedad.
(4) El Décimo Plan Quinquenal ya ha insinuado que el impuesto a la propiedad se implementará durante el Décimo Plan Quinquenal.
El 23 de septiembre de 2020, la Oficina General del Comité Central del Partido Comunista de China y la Oficina General del Consejo de Estado emitieron las "Opiniones sobre el ajuste y la mejora del alcance del uso de los ingresos por transferencias de tierras". Priorizar el Apoyo a la Revitalización Rural" (en adelante, los "Dictámenes"). Los "Opiniones" señalaron que desde el comienzo del "XIV Plan Quinquenal", todas las provincias (regiones autónomas y municipios) deben aumentar constantemente la proporción de los ingresos por transferencias de tierras utilizados en la agricultura y las zonas rurales año tras año. Al final del XIV Plan Quinquenal, más del 50% de los ingresos de la transferencia de tierras se utilizarán en la agricultura y las zonas rurales. Los ingresos por transferencias de tierras representan más del 80% de los ingresos de los gobiernos locales. Si el 50% se utiliza para la construcción de un nuevo campo socialista, entonces habrá un nuevo impuesto para reemplazar los ingresos por transferencias de tierras, y este impuesto probablemente será un impuesto a la propiedad. Por lo tanto, en cierto sentido, las "Opiniones" ya han insinuado que los impuestos a la propiedad disminuirán durante el período del "Décimo Plan Quinquenal".
En la actualidad, prácticamente no existen obstáculos técnicos para la recaudación de impuestos sobre la propiedad. Considerando que la economía de mi país se estabilizará gradualmente después de 2021 y los riesgos de deuda de las empresas inmobiliarias se controlarán eficazmente, con la cobertura de las políticas macroeconómicas y el diseño transitorio del mecanismo de recaudación del impuesto a la propiedad, la legislación sobre el impuesto a la propiedad se completará en 2021-2022. e implementarse en 2023-2024. Dado que la situación económica internacional y el entorno geopolítico enfrentarán una gran incertidumbre durante mucho tiempo. El crecimiento económico interno también seguirá enfrentando muchos desafíos y nunca habrá un mejor momento para introducir un impuesto a la propiedad. Cuanto más tarde se lance, menos propicio será para el establecimiento del macrociclo interno y el ajuste de la estructura económica. La introducción del impuesto a la propiedad es el único camino a seguir para una reforma del lado de la demanda. No sólo ayudará a frenar el flujo excesivo de recursos financieros al mercado inmobiliario y mejorará la eficiencia de la asignación de capital en la economía, sino que también ayudará a estabilizar la situación de los residentes. ratio de apalancamiento y aumentar el consumo de los residentes. Sólo promoviendo efectivamente la implementación del impuesto a la propiedad podremos promover verdaderamente la formación de un nuevo patrón de desarrollo de doble circulación.