El pago de la hipoteca del primer mes no coincide con el pago real.
Si pagas tu hipoteca, pero el importe que te descuenta el banco es diferente cada mes, probablemente se deba a que para tu hipoteca se eligió el método de amortización del capital medio.
2. Análisis específico
El método de pago consiste en dividir el principal del préstamo en partes iguales y luego reembolsar la cantidad igual del principal y el préstamo restante impago este mes durante el período de pago. .
Como resultado, el pago mensual de la hipoteca será naturalmente diferente.
Con el pago gradual, el préstamo pendiente será cada vez más pequeño, el interés generado será cada vez menor y el monto del pago mensual, naturalmente, será cada vez menor.
Si la hipoteca adopta el método de pago igual de capital e intereses, el monto de pago mensual será el mismo durante todo el período de pago (la relación de capital e interés continuará cambiando y el interés se calculará en función del número real de días del primer mes, por lo que el importe puede diferir de los pagos mensuales posteriores).
Por supuesto, también debemos tener en cuenta que muchas personas adoptan una política de tipos de interés flotantes cuando solicitan préstamos para vivienda. Por lo tanto, una vez que finalice el ciclo de revisión de precios, la tasa se volverá a calcular en la fecha de revisión y luego la nueva tasa se implementará en el siguiente ciclo. Si la nueva tasa de interés cambia, los intereses posteriores también cambiarán y, naturalmente, la cantidad a reembolsar cambiará.
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3. ¿Por qué son diferentes el capital y los intereses mensuales de los préstamos hipotecarios?
Si las cuotas mensuales totales de una hipoteca son diferentes, cuanto más bajas mejor, deberás elegir el método de amortización del capital medio.
Porque el método de pago del capital promedio es dividir el monto total del préstamo en partes iguales y pagar la misma cantidad de principal y los intereses generados por el préstamo restante en ese mes todos los meses. , el préstamo restante se reembolsará. El capital es cada vez más pequeño y los pagos de intereses mensuales son cada vez más pequeños, por lo que los pagos mensuales, naturalmente, serán cada vez más pequeños.
Si el pago mensual total de la hipoteca es el mismo, pero el capital y los intereses en el pago mensual total son diferentes, las proporciones de los dos en el pago mensual cambiarán cada mes. Debería ser el capital igual. y método de pago de intereses.
Debido a que el método de pago igual de capital e intereses requiere pagar la misma cantidad de pagos mensuales cada mes durante todo el período de pago, y para mantener los pagos mensuales consistentes, la proporción de capital e intereses en el pago mensual Los pagos cambian naturalmente con los pagos continuos y cambian.
En la etapa inicial de pago, los intereses representan una gran proporción; en la etapa posterior de pago, la proporción del principal se vuelve aún mayor.
La fórmula de cálculo es: monto de pago mensual (principal + intereses) = [principal del préstamo × tasa de interés mensual × (1 + tasa de interés mensual) × número de meses de pago] = [(1 + tasa de interés mensual) ) ×Número de meses de amortización].