Red de conocimiento de divisas - Apertura de cuenta en divisas - ¿Cómo gestionan los costes las empresas inmobiliarias (Vanke_Wang Wenjin

¿Cómo gestionan los costes las empresas inmobiliarias (Vanke_Wang Wenjin

1. Propósito: Fortalecer la gestión de costos, estandarizar la contabilidad de costos de las empresas de desarrollo inmobiliario del grupo, calcular correctamente el costo de los productos de desarrollo y facilitar la comparación y análisis de los datos de costos.

2. Alcance: Aplicable a empresas promotoras inmobiliarias de propiedad total, holding y encomendadas no controladoras dentro del grupo.

3. Responsabilidades: El departamento de gestión financiera de la casa matriz es responsable de la implementación, interpretación, modificación y fiscalización de la implementación del presente pliego de condiciones

Cada empresa de desarrollo inmobiliario del país; El grupo es responsable de una estricta gestión de costos de acuerdo con los requisitos del estado y del grupo, organizar correctamente el trabajo de contabilidad de costos, establecer un sistema de responsabilidad de la contabilidad de costos, mejorar el trabajo básico de la contabilidad de costos, mejorar los métodos de contabilidad de costos, determinar razonablemente los objetos de cálculo de costos, correctamente. recopilar y asignar costos y gastos de desarrollo, y proporcionar costos de manera oportuna, precisa y completa Datos contables, descubrimiento oportuno de problemas existentes en la gestión de costos, búsqueda constante de formas de reducir costos y retroalimentación oportuna al departamento de gestión financiera de la sede sobre problemas que ocurren durante la implementación de esta especificación.

4. Métodos y control de procesos

4.1 Procedimientos básicos de la contabilidad de costes

Los pasos generales de la contabilidad de costes son los siguientes:

4.1.1 Determinar los objetos de contabilidad de costos con base en los principios de determinación de los objetos de contabilidad de costos y las características del proyecto.

4.1.2 Configurar cuentas contables de contabilidad de costos relevantes, calcular y recopilar costos y gastos de desarrollo.

4.1.3 De acuerdo con el principio de beneficio y el principio de correspondencia, determine el método de asignación y el estándar de los costos asignados entre varios objetos de contabilidad de costos.

4.1.4 Distribuir los costos de desarrollo recaudados entre varios objetos de contabilidad de costos de acuerdo con métodos y estándares determinados.

4.1.5 Prepare una hoja de cálculo de costos de desarrollo del proyecto para calcular el costo total de desarrollo de cada objeto de contabilidad de costos.

4.1.6 Dividir correctamente los costos de desarrollo entre productos terminados y en construcción, y trasladar los costos de los productos terminados respectivamente.

4.1.7 Dividir correctamente el área vendible y el área no vendible (proporcionada por el departamento competente), calcular los costos a cargo del área vendible y el área no vendible respectivamente de acuerdo con la normativa pertinente y llevar adelante correctamente el desarrollo completado Costo de ventas de los productos.

4.1.8 Preparar informes de costos para reflejar de manera integral el estado de los costos de cada objeto de contabilidad de costos de acuerdo con los requisitos de gestión y contabilidad de costos.

4.2 Determinación de los objetos de contabilidad de costos

4.2.1 Principios de determinación de los objetos de contabilidad de costos

4.2.1.1 Satisfacer las necesidades del cálculo de costos;

4.2.1.2 Facilitar el cobro de costos y gastos;

4.2.1.3 Facilitar la liquidación oportuna de costos;

4.2.1.4 Cumplir con los requisitos de seguimiento de costos.

4.2.2 Método para determinar los objetos de contabilidad de costos

Cada empresa puede determinar objetos de contabilidad de costos específicos basándose en los principios para determinar los objetos de contabilidad de costos y combinados con la situación real del proyecto.

4.2.2.1 Para proyectos desarrollados en fases (distritos), cada fase (distrito) se puede utilizar como objeto de contabilidad de costos.

4.2.2.2 Si el mismo proyecto tiene diferentes funciones, como edificio de podio, departamento, edificio de oficinas, etc., sobre la base de dividir los objetos de contabilidad de costos por período (distrito), los objetos de contabilidad de costos deben también dividirse por función.

4.2.2.3 Si la misma comunidad y la misma fase tienen diferentes estructuras, como rascacielos, varios pisos, dúplex, etc., los objetos de contabilidad de costos también deben dividirse según la estructura.

4.2.2.4 Según las necesidades de contabilidad y gestión, las instalaciones de apoyo con estimaciones de diseño independientes o presupuestos de planos de construcción deben estar sujetas por separado a la contabilidad de costos, independientemente de si sus gastos se asignan al costo de productos de desarrollo como casas. Para las instalaciones de apoyo que solo sirven a una vivienda u otro proyecto de desarrollo y deben incluirse en el costo de la vivienda u otro proyecto de desarrollo y tienen un costo bajo, no podrán usarse por separado como objetos de contabilidad de costos, y los gastos de desarrollo incurridos serán Incluido directamente en el costo de la vivienda y otros proyectos de desarrollo.

4.3 Partidas de costos y contenidos contables

4.3.1 Partidas de costos

La contabilidad de costos de los productos desarrollados debe basarse en las circunstancias específicas de los productos desarrollados y basado en el método de costo de fabricación Configurar elementos de costo.

Los elementos de costo generalmente incluyen los siguientes ocho elementos:

4.3.1.1 Precio de adquisición del terreno

4.3.1.2 Tarifa de preparación previa al desarrollo

4.3.1.3 Ingeniería de construcción principal Tarifa

4.3.1.4 Tarifa del proyecto de instalación principal

4.3.1.5 Tarifa del proyecto de red de tuberías comunitaria

4.3.1.6 Tarifa del proyecto de entorno de jardín

4.3 .1.7 Tarifas de instalaciones de apoyo

4.3.1.8 Costos indirectos de desarrollo

4.3.2 Contenido contable de cada partida de costo

4.3.2.1 Precio de adquisición del terreno< /p >

Se refiere a diversos gastos incurridos para obtener derechos de uso y desarrollo de terrenos, que incluyen principalmente los siguientes:

A. se pagarán a los principales honorarios municipales de apoyo pagados por los departamentos gubernamentales, impuestos sobre escrituras pagados, tarifas de uso de la tierra, impuestos sobre la ocupación de tierras cultivadas y precios de la tierra pagados por cambios de uso de la tierra y área excedente.

B. Fondos de cooperación: Compensación por el precio del terreno del socio, gastos de vivienda e impuestos correspondientes transferidos al socio para la construcción del proyecto cooperativo.

C. Tarifas de instalaciones municipales fuera de la línea roja: tarifas de construcción de carreteras, agua, electricidad, gas, comunicaciones, etc. fuera de la línea roja, tarifas de tendido de tuberías y tarifas de compensación de interfaz.

D. Compensación por demolición: gastos de compensación netos por demolición de edificios o anexos sobre el suelo y subterráneos, gastos de reasentamiento y reubicación, compensación de cultivos, compensación de edificios en ruinas, etc.

4.3.2.2 Tarifa de preparación para el desarrollo:

Se refiere al estudio hidrogeológico, levantamiento, planificación, diseño, estudio de factibilidad, preparación y construcción en la etapa inicial del desarrollo del proyecto luego de la obtención los derechos de urbanización. "Tres conexiones y una nivelación" y otros costes iniciales. Incluye principalmente los siguientes contenidos:

A. Tasa de estudio y diseño

(1) Tasa de estudio y medición: incluye estudio preliminar, estudio detallado, etc. Incluye principalmente: hidrología, geología, reliquias culturales y honorarios de estudio de cimientos, honorarios de observación de asentamientos, honorarios de prueba de sol, honorarios de inspección de pilotes de clavos en el suelo, honorarios de doble línea, honorarios de alineación, honorarios de trazado de construcción, honorarios de medición del área de construcción, etc.

(2) Tarifas de planificación y diseño:

Tarifas de planificación: tarifas de licitación del plan, tarifas de producción de modelos de planificación y diseño, tarifas de revisión del plan, tarifas de diseño de renderizado y tarifas generales de planificación y diseño. .

Tarifa de diseño: tarifa de diseño del plano de construcción, tarifa de diseño de modificación, tarifa de diseño del paisaje ambiental, etc.

Otros: honorario del estudio de viabilidad, dibujo, honorario de publicación del dibujo, honorario del dibujo del dibujo, honorario de producción de la muestra, etc.

(3) Tarifas de la sala de investigación de edificios: incluidos los materiales y las tarifas de construcción

B. Solicitud de aprobación y tarifa de expansión de la construcción

(1) Solicitud de aprobación y tarifa de construcción. : Incluye tarifas de inspección de seguridad, tarifas de inspección de calidad, tarifas de preparación de ofertas, tarifas de manejo de centros comerciales, tarifas de informes de construcción de defensa aérea civil, tarifas de instalaciones de apoyo a la protección contra incendios, tarifas de recaudación de fondos de cemento a granel, tarifas de control de termitas, fondos de renovación de muros, tarifas de medición del área de construcción, tarifas de apertura de intersecciones, etc., tarifa de gestión de planificación, fondo de materiales nuevos (o fondo especial para la renovación de muros), fondo de vivienda para maestros (o tarifa de subsidio de vivienda para maestros de primaria y secundaria), tarifa de gestión de demolición, tarifa de gestión de licitaciones, etc.

La tarifa general de aprobación y construcción del proyecto: la tarifa de aprobación pagada a los departamentos gubernamentales pertinentes de acuerdo con las regulaciones cuando el proyecto se presenta para construcción.

(2) Tarifa de aumento de capacidad: incluye tarifa de aumento de capacidad de agua, luz y gas

C. Tarifa "Tres conexiones y una nivelación":

(1). ) Caminos Temporales: Costos de diseño y construcción de caminos temporales para construcción fuera de la línea roja.

(2) Consumo temporal de energía: tarifas de planificación y diseño para el consumo temporal de energía para la construcción fuera de la línea roja, tendido temporal de tuberías, transformación, reubicación, instalación temporal de transformadores y costos de remoción.

(3) Uso temporal del agua: el diseño, construcción, tendido de tuberías, modificación, reubicación y otros costos de conectar instalaciones temporales de suministro de agua y drenaje para la construcción fuera de la línea roja.

(4) Nivelación del sitio: nivelación del sitio antes de la excavación de los cimientos, limpieza del sitio, demolición de edificios antiguos, etc.

D. Tarifa de instalación temporal

(1) Cerca temporal: incluye el costo del diseño, construcción y decoración de muros y cercas.

(2) Oficina temporal: gastos de alquiler, construcción y decoración.

(3) Tasas de ocupación temporal de sitios: incluidas las tasas de ocupación temporal de carreteras para la construcción y las tasas de alquiler temporal de terrenos baldíos.

(4) Acaparamiento temporal: incluye gastos de diseño, construcción y decoración.

4.3.2.3 Costos principales del proyecto de construcción

Se refiere a diversos gastos incurridos durante el proceso de desarrollo del proyecto que se incluyen en el presupuesto de construcción civil.

Incluye principalmente:

A. Costo de cimentación: incluye movimiento de tierras, cimentación de pilotes, honorarios de ingeniería de protección de muros (pendiente), honorarios de tratamiento de cimentación, honorarios de consultoría y prueba de cimentación de pilotes y precipitación.

B. Costo de estructura y decoración aproximada: incluye principalmente marcos de concreto (incluidos cimientos poco profundos como cimientos de columnas independientes y cimientos de tiras), mampostería, nivelación y enlucido, impermeabilización, transporte vertical, andamios y pisos súper altos. subsidios, dispersión de agua, juntas de asentamiento, juntas de dilatación, mampostería de jardín en la planta baja (el podio de un edificio de gran altura tiene una capa superior, en principio la estructura de la capa superior se incluye en el podio y se incorpora la estructura de la capa de transferencia en la torre).

C. Ingeniería de puertas y ventanas: incluye principalmente el coste de puertas unitarias, puertas de entrada, puertas interiores, puertas y ventanas de paredes exteriores y puertas cortafuegos.

D. Costos de decoración fina de áreas públicas: incluye principalmente costos de decoración fina del vestíbulo, hall de ascensores, hueco de escaleras, techo, fachada y toldo.

E. Costos de fina decoración de interiores: incluyen principalmente los costos de fina decoración de cocinas, baños, salones, balcones y terrazas.

4.3.2.4 Tarifa del proyecto de instalación principal

A. Tarifa de equipo de tubería eléctrica y calentamiento de agua interior;

(1) Tarifa del sistema de drenaje y suministro de agua interior ( agua del grifo/drenaje/agua potable directa/agua caliente

(2) Tarifa del sistema de calefacción interior (calefacción por suelo radiante/película de calefacción eléctrica/horno de gas doméstico/sistema de tuberías/radiador

<); p>(3) Tarifas del sistema de gas interior;

(4) Tarifas de ingeniería eléctrica interior: incluidas cajas de distribución de edificios y unidades, cajas de medidores, cajas de distribución domésticas, tendido de tuberías, lámparas, interruptores y enchufes, incluidos los débiles. Tuberías de ingeniería actuales Caja preintegrada

B. Tarifas de instalación y equipos de interior

(1) Tarifas del sistema de ventilación y aire acondicionado: incluidas las tarifas de instalación y equipos de aire acondicionado, aire- ductos de acondicionamiento y tarifas del sistema de ventilación;

(2) Ascensor y su tarifa de instalación;

(3) Generador y su tarifa de instalación: incluye suministro de generador, instalación y ruido de la sala de máquinas tarifa de reducción;

(4) Tarifas del sistema de protección contra incendios: incluida la protección contra incendios por agua, protección contra incendios eléctrica, extinción de incendios por gas, prevención de humo y tarifas de ingeniería de escape;

(5) Aire civil Equipos de defensa y gastos de instalación: incluidas puertas herméticas, dispositivos de filtración de gas, etc.

C. Tarifa del sistema actual débil

(1) Tarifa del sistema antirrobo del hogar: incluye antirrobo con detección de infrarrojos en balcones e interiores, sensores de puertas, botones de emergencia, etc.;

(2) Costos del sistema de intercomunicación: incluidos los costos del sistema de intercomunicación visual y no visual;

(3) Costos del sistema de transmisión remota de tres metros: incluido el medidor remoto de agua, electricidad y gas costos del sistema de lectura;

(4) costos de televisión por cable: incluidos los costos de cableado interno y externo del cuerpo principal de televisión por cable y televisión por satélite y costos de toma de terminal;

(5) costos del sistema telefónico: incluido costos de cableado interno y externo del cuerpo principal y tomas de terminales;

(6) Red de banda ancha: incluye el costo del cableado interno y externo y tomas de terminales.

4.3.2.5 Honorarios de ingeniería de la red de tuberías comunitarias

A. Honorarios del sistema de drenaje y suministro de agua exterior

(1) Honorarios del sistema de suministro de agua exterior: incluye principalmente el agua. tuberías de suministro en la comunidad, pozos de inspección, equipos de la sala de bombas de agua y bocas de incendio externas;

(2) Costos del sistema de agua de lluvia y alcantarillado

B. Costos del sistema de calefacción exterior: incluyen principalmente. Tarifas de sistemas de tuberías, estaciones de intercambio de calor y salas de calderas

C Tarifas de sistemas de gas exterior: incluyen principalmente sistemas de tuberías y estaciones reguladoras de presión

D.

(1) Equipo e instalación de distribución de energía de alto y bajo voltaje: incluido el costo de las líneas de alto voltaje desde la línea roja hasta la sala de distribución de energía, gabinetes de alto voltaje, transformadores, gabinetes de bajo voltaje y equipo de transformador tipo caja;

(2) Tuberías de alto voltaje al aire libre y tendido de cables: parte del costo de las líneas de nivel principal de alto voltaje al aire libre;

(3) Debilidad al aire libre -enterramiento de tuberías actuales: incluidos los costos de entierro de tuberías, pozos de inspección, etc. para televisión, teléfono, red de banda ancha, cableado inteligente, etc.

Tarifas de sistemas inteligentes para exteriores

(1) Tarifas del sistema de gestión de estacionamiento: incluidas las tarifas de los sistemas de gestión de estacionamiento al aire libre, sótanos o sistemas de gestión de estacionamiento elevados;

(2) Costos del sistema comunitario de vigilancia de circuito cerrado: incluidos los costos de las cámaras , pantallas de visualización e instalación del sistema eléctrico;

(3) Costes del sistema perimetral anti-cruce por infrarrojos: escaneo por infrarrojos, etc.;

(4) Tarifas del sistema de control de acceso comunitario;

(5) Tarifas del sistema de patrulla electrónica;

(6) Tarifas de pantalla de boletines electrónicos

4.3 .2.6 Costos de ingeniería ambiental del jardín

Consulte los costos ambientales del jardín incurridos por el proyecto, que incluyen principalmente:

A. Costos de construcción ecológicos: incluidos el ecológico público, el ecológico de casas grupales, los gastos de jardines privados en el primer piso y el ecológico alrededor de la comunidad;

p>

B. Bocetos arquitectónicos: esculturas, elementos acuáticos, corredores, rocallas, etc.;

C. Costos de construcción de carreteras y plazas: pavimentación de carreteras y plazas, proyectos de apertura de intersecciones y tasas de compensación. etc.;

D. Costos de construcción de muros: incluidos muros permanentes, cercas y puertas;

E Iluminación exterior: proyectos eléctricos de iluminación exterior, como alumbrado público, luces de césped; /p>

F. música de fondo al aire libre;

G. instalaciones dispersas al aire libre: instalaciones de juego para niños, carteles diversos, diagramas, botes de basura, asientos, sombrillas, etc.

4.3.2.7 Tarifa de instalaciones de apoyo

Se refiere al proceso de desarrollo de viviendas. Según la normativa pertinente, los derechos de propiedad y los derechos de usufructo no pertenecen al promotor y el promotor no puede transferirlos. a cambio de una tarifa o transferirlos para su autorretención. Gastos en instalaciones públicas de apoyo a activos fijos. Incluye principalmente las siguientes categorías:

A. Gastos en instalaciones públicas no operables que no generarán ingresos operativos en la comunidad de desarrollo, incluidos comités vecinales, estaciones de policía, garitas de guardia, parques infantiles y cobertizos para bicicletas, etc. .;

B. Según las regulaciones o prácticas comerciales, los ingresos operativos de la comunidad de desarrollo se atribuyen a los gastos del operador o del comité de propietarios en las instalaciones públicas de apoyo operativas, como la construcción de guarderías. , oficina de correos, biblioteca, sala de lectura, gimnasio, piscina, estadio y otras instalaciones

C cuando los grandes proyectos de instalaciones auxiliares especificados en el planeamiento urbanístico en la comunidad de desarrollo no puedan transferirse con compensación y el el derecho a obtener ingresos operativos no está disponible, ocurrirá Gastos que no tienen fuente de inversión;

D Para sótanos, espacios de estacionamiento y otras instalaciones con derechos de propiedad complejos y situaciones de atribución de ingresos, si se deben asignar a. el costo debe determinarse en función de las regulaciones del gobierno local, el compromiso de ventas del desarrollador y otras circunstancias específicas. Si el desarrollador obtiene los derechos de propiedad de las instalaciones de apoyo a través de medidas como el reembolso del precio del terreno o los honorarios del proyecto de defensa aérea civil, y obtiene el reconocimiento del departamento gubernamental, debe contabilizarse de forma independiente como un proyecto operativo.

Bajo este rubro de costos se configuran cuentas detalladas según diversas facilidades de apoyo a la contabilidad, tales como:

A. Piscina: construcción civil, equipamiento, instalaciones

B. Club de propietarios: diseño, honorarios de decoración, compra de activos, estructura de club único;

C. Jardín de infancia: costo de construcción y compra de activos de apoyo;

D. : compra de costos de construcción y activos de apoyo;

E. Estadio;

F. Sala de equipos: tarifa de construcción civil y decoración de la sala de distribución de energía,

G. Tarifa de construcción de la estación: Construcción civil, equipamiento e instalaciones diversas.

4.3.2.8 Costos indirectos de desarrollo

Los costos indirectos de desarrollo se calculan para los gastos de costos que están directamente relacionados con el desarrollo del proyecto pero que no pueden pertenecer claramente a un vínculo de desarrollo específico ni al marketing del proyecto; costos de construcción de las instalaciones.

A. Tarifa de gestión del proyecto

(1) Tarifa de supervisión del proyecto: la tarifa pagada al proyecto contratado o a la unidad de supervisión del proyecto;

(2) Liquidación preliminar Honorarios de compilación y revisión: los honorarios de preparación y revisión de la liquidación del presupuesto pagados a la empresa consultora de costos;

(3) Honorarios de gestión administrativa: salarios, bonificaciones, subsidios y otros costos laborales del personal directamente involucrado en el proyecto desarrollo, así como costos de mano de obra directa Honorarios administrativos para los departamentos involucrados en el desarrollo del proyecto

(4) Bonificaciones fuera del contrato de construcción: premios urgentes, premios por progreso

(5) Supervisión de la calidad del proyecto honorarios: honorarios de supervisión de calidad de las autoridades de construcción;

(6) Honorarios de supervisión de seguridad: honorarios de supervisión de seguridad de las autoridades de construcción;

(7) Honorarios de seguro del proyecto.

B. Tarifa de construcción de instalaciones de marketing

(1) Tarifas de instalaciones publicitarias y lanzamiento: publicidad en estaciones, publicidad en letreros callejeros;

(2) Tarifa de renovación del entorno de ventas : Honorarios de diseño, ingeniería y decoración en el sitio durante el período de ventas en áreas de ventas como clubes y alrededor de las propiedades de venta de lanzamiento (incluidos honorarios de diseño, ingeniería y decoración de unidades de exhibición para canales de venta temporales);

(3) Honorarios de renovación y decoración de la oficina de ventas: diseño, ingeniería, decoración, etc.;

(4) Sala modelo: incluye diseño, decoración, mobiliario, accesorios, limpieza, seguridad y mantenimiento de la sala modelo honorarios. Las habitaciones modelo construidas fuera del cuerpo principal también incluyen los costos de construcción, el diseño, la decoración, el mobiliario, el mobiliario y otros gastos recuperados después de la venta de las habitaciones modelo dentro del cuerpo principal se enumeran por separado o se registran en los ingresos del negocio principal, y se deducen. del total de gastos durante la evaluación

(5) Otros.

C. Costos de endeudamiento capitalizados

Incluyendo gastos por intereses, descuentos o amortización de primas y gastos auxiliares de fondos prestados utilizados directamente para el desarrollo de proyectos, así como diferencias de cambio derivadas de endeudamiento en moneda extranjera. Los gastos auxiliares incurridos debido al préstamo incluyen gastos de gestión, etc.

D. Tarifas de mejora de la administración de la propiedad

Incluyendo fondos de administración de la propiedad, fondos de mantenimiento de edificios públicos u otros fondos especiales administrados por la empresa de administración de la propiedad que deben ser asumidos por el desarrollador de acuerdo con las regulaciones; y Honorarios de administración de la propiedad invertidos antes de mudarse a la comunidad.

4.3.2.9 Gastos del período

Incluye gastos de administración, gastos operativos y gastos financieros, ninguno de los cuales pertenece a la categoría de costos de fabricación de bienes inmuebles. Su configuración contable, contenido de cobranza, y procedimientos contables Consulte las "Normas de contabilidad de gastos del grupo Vanke" para obtener más detalles.

Los tres tipos de gastos del período están relacionados y son diferentes de los "gastos indirectos de desarrollo". Para obtener definiciones detalladas y métodos contables, consulte las "Normas de contabilidad de gastos del Grupo Vanke".

4.4 Cuentas contables y configuración del libro de cuentas

4.4.1 Cuenta "Costos de desarrollo"

Esta cuenta contabiliza diversos gastos incurridos en el proceso de desarrollo del producto. Para obtener detalles sobre la configuración de cuentas detalladas en todos los niveles, consulte la "Lista detallada de cuentas de contabilidad de costos inmobiliarios".

Para las unidades que utilizan software de gestión de costos maduro, las cuentas detalladas solo se pueden configurar en el segundo nivel, es decir, ocho elementos de costos. Los datos detallados del tercer y cuarto nivel se guardan en la gestión de costos. software. Los datos de costos del proyecto deben verificarse periódicamente (mensualmente, trimestralmente) con los datos correspondientes en el software de gestión de costos y mantenerse consistentes.

En cuentas detalladas en todos los niveles, las partidas contables deben establecerse de acuerdo con cada objeto de contabilidad de costos, y los objetos de contabilidad de costos se pueden establecer jerárquicamente.

Para recopilar los costos de objetos de contabilidad de costos específicos que no se pueden determinar temporalmente y los costos que deben recopilarse primero y luego asignarse, se agrega un "costo por asignar" a la contabilidad de costos. objeto de cada proyecto para su clasificación.

Consulte la siguiente figura para conocer la configuración específica de los objetos de contabilidad de costos:

Residencial Fase I del ×× proyecto en construcción

Tiendas

Fase II en construcción Edificio de oficinas Fase 1

Terreno a desarrollar

Costos a asignar

Antes de iniciar el proyecto, todos los costos se contabilizan en el objeto de contabilidad de costos "a desarrollar" Contabilizados en "terreno" una vez iniciado el proyecto, la parte que se ha iniciado se transferirá de "terreno a desarrollar" a la fase "fase × en construcción"; por fase. Para conocer los requisitos contables específicos, consulte las "Normas de contabilidad de inventarios del Grupo Vanke".

4.4.2 Cuenta "Gastos indirectos de desarrollo"

Esta cuenta recoge y asigna costos y gastos que están directamente relacionados con el desarrollo del proyecto pero que no pueden pertenecer claramente a un eslabón y proyecto de desarrollo específicos; Costos de construcción de instalaciones de comercialización.

Este tipo de gastos primero se recaudan y luego se distribuyen e incluyen en cada objeto de contabilidad de costos según ciertos estándares. Para obtener detalles sobre la configuración de cuentas detalladas en todos los niveles, consulte la "Lista detallada de cuentas de contabilidad de costos inmobiliarios".

4.4.3 Cuenta “Gastos devengados”

Si la contabilidad se basa en el principio del devengo, se considerarán los gastos que se han producido o se producirán, pero serán a cargo del beneficiario del período y el beneficiario. Costas y gastos que aún no hayan sido pagados.

4.4.3.1 Momento de la retención de costos: al menos una vez al final de cada trimestre;

4.4.3.2 Alcance de la retención de costos: los costos deben retenerse para los productos terminados y desarrollados. El costo de los productos sin terminar se calcula en función del monto del pago real.

4.4.3.2 El monto de los gastos acumulados: la diferencia entre el costo total dinámico en el software de gestión de costos y el costo total incluido en el libro; se devenga.

4.4.3.3 Método de contabilidad: Al realizar la acumulación, debite "Costo de desarrollo - Provisión de costos y arrastre" y acredite esta cuenta al comienzo del mes siguiente, invierta las entradas anteriores con letras rojas;

4.4.4 Cuenta “Gastos anticipados”

Según el principio de devengo, los gastos incurridos en el período actual pero deben ser asumidos conjuntamente por *** en este período y siguientes. periodos, Gastos repartidos en un periodo inferior a un año.

4.4.5 Cuenta "Productos en Desarrollo Completados"

Calcule el costo real de inventario de los productos en desarrollo que han sido desarrollados y aceptados.

Para conocer los requisitos contables específicos, consulte las "Normas de contabilidad de inventarios del Grupo Vanke".

Detalle de las cuentas de contabilidad de costos inmobiliarios

Asignaturas de primer nivel, materias de segundo nivel, materias de tercer nivel, materias de cuarto nivel Notas de partidas contables

El precio de adquisición del terreno para el costo de desarrollo es como se detalla anteriormente. Cada objeto de contabilidad de costos se puede configurar jerárquicamente.

La tarifa de preparación del desarrollo preliminar se calculará de acuerdo con los detalles antes mencionados y cada objeto de contabilidad de costos se calculará de acuerdo con los detalles antes mencionados.

La tarifa de ingeniería de construcción principal se calculará de acuerdo con los detalles antes mencionados de acuerdo con cada objeto de contabilidad de costos.

Asunto La tarifa del proyecto de instalación se calculará de acuerdo con los detalles anteriores de acuerdo con los detalles anteriores.

La tarifa del proyecto de red de tuberías comunitarias será calculado de acuerdo con los detalles anteriores de acuerdo con los detalles anteriores.

La tarifa de ingeniería ambiental del jardín se calculará de acuerdo con los detalles anteriores de los objetos de contabilidad de costos

Las tarifas de instalaciones auxiliares se calculan de acuerdo con. los detalles anteriores. Cada objeto de contabilidad de costos se basa en los detalles anteriores.

Los gastos indirectos de desarrollo se basan en los detalles anteriores. Cada objeto de contabilidad de costos se calcula de acuerdo con los detalles anteriores. /p>

Transferencia de costos indirectos de desarrollo

Acumulación de costos y traspaso a cada objeto de contabilidad de costos

Costo indirecto de desarrollo nombre del proyecto La tarifa de gestión del proyecto se transfiere periódicamente de acuerdo con lo anterior detalles

Costos de desarrollo

Los gastos de marketing son los detallados anteriormente

Intereses capitalizados

Tarifas de mejora de la administración de la propiedad

Otros

El nombre del producto de desarrollo completado, el jardín, edificio o fase específica, y el nombre de los activos que lo respaldan: residencias, tiendas, edificios de oficinas, garajes y plazas de aparcamiento, y otros

4.5 Recopilación y asignación de costos y gastos

4.5 .1 Precio de Adquisición del Terreno

Generalmente, si se puede distinguir el objeto de la contabilidad de costos, el costo del terreno se puede incluir directamente en el objeto de contabilidad de costos específico no se puede distinguir, primero puede ir al "Precio de adquisición de terrenos". Las partidas contables del "costo a prorratear" se agregan y luego se asignan entre los objetos de contabilidad de costos relevantes; también distribuirlos e incluirlos directamente en los objetos de contabilidad de costos relevantes estableciendo el método de asignación sin agregación.

Los métodos de distribución relevantes son los siguientes:

4.5.1.1 El método de distribución para calcular el precio de adquisición de la tierra, la compensación y el pago de las tasas de apoyo municipales en función de la superficie construida

Método 1: Primero , según la superficie de la comunidad, asigne el costo del terreno a cada comunidad y luego asigne el costo del terreno asignado a cada comunidad directamente de acuerdo con los objetos contables de costos, como las casas de la comunidad y el área de lugares públicos como; como caminos y plazas; luego asignarlo a caminos, plazas y otros lugares públicos de la comunidad. El costo del terreno del área ocupada por lugares públicos como plazas se asigna indirectamente en función del área ocupada por objetos contables de costos como casas y. se incluye en los costos de desarrollo de objetos contables de costos, como casas, el número de asignaciones directas de objetos contables de costos, como casas, se suma al número de asignaciones indirectas, que es el costo del terreno que debe ser asumido por dicho objeto contable. como la casa.

Método 2: también puede asignar primero el área de terreno público al área de terreno de los objetos de contabilidad de costos, como casas, y luego agregar el área de terreno de los objetos de contabilidad de costos, como casas, a el área de terreno público asignada y luego multiplicar el costo del terreno por unidad de área a distribuir.

4.5.1.2 Método de asignación cuando los impuestos (o compensación) se calculan en función del área de construcción: Asignar en función del área de construcción del objeto de contabilidad de costos.

4.5.2 Honorarios de preparación previa al desarrollo, honorarios de ingeniería de construcción principal, honorarios de ingeniería de instalación principal, honorarios de ingeniería de redes de tuberías comunitarias, honorarios de ingeniería del entorno del jardín y honorarios de instalaciones de apoyo

Poder para distinguir entre contabilidad de costos Si el objeto es un objeto, se puede incluir directamente en la partida de costo correspondiente del objeto de contabilidad de costos, los gastos que deben ser asumidos por dos o más objetos de contabilidad de costos se pueden recolectar a través de la partida contable de "; costo a compartir" debajo de cada elemento de costo. Luego, el estándar de asignación que se muestra en la siguiente tabla se asigna e incluye en cada objeto de contabilidad de costos:

Estándar de asignación de elementos de costo

El costo previo la tarifa de preparación del desarrollo se asigna de acuerdo con el área vendible

Tarifa principal de ingeniería de construcción (1) Después de deducir los costos directos, se prorrateará según el área de construcción;

(2) Basado en función del coeficiente de experiencia y el área de construcción, se determinará el prorrateo estándar;

La tarifa de ingeniería de instalación principal (1) Después de deducir los costos directos, el prorrateo se basará en el área de construcción;

(2) El prorrateo estándar se determinará en función del coeficiente de experiencia de costos multiplicado por el área de construcción;

La tarifa del proyecto de la red de tuberías comunitarias se prorrateará de acuerdo con el costo disponible si se puede distinguir. , se puede repartir según la superficie del suelo

La tarifa de ingeniería medioambiental del jardín es muy pública y se reparte según la superficie vendible, si no es pública y se puede distinguir, se puede repartir según la superficie; superficie del terreno

Las tarifas de las instalaciones auxiliares se prorratean según el área vendible

4.5.3 Costos indirectos de desarrollo

4.5.3.1 Primero deben recaudarse por proyecto a través de la cuenta "costos indirectos de desarrollo" El monto real de los gastos indirectos de desarrollo incurridos se asignará a cada objeto de contabilidad de costos de cada proyecto de desarrollo de acuerdo con ciertos estándares basados ​​en el monto real incurrido al final de cada mes (trimestre). Para conocer los métodos de asignación y contabilidad específicos, consulte las "Normas de contabilidad de gastos del Grupo Vanke".

4.5.3.2 Las plazas de aparcamiento y garajes, otras instalaciones de apoyo y los activos fijos reservados para uso propio no se asignarán de forma indirecta al desarrollo. costos.

4.6 Herramientas de contabilidad de costos

El software de gestión de costos es la herramienta principal para la contabilidad de costos, y el software financiero Kingdee es una herramienta auxiliar para la contabilidad de costos y sus datos se pueden importar desde la contabilidad de costos. software de gestión.

4.6 Informe de costos

El informe de costos es el centro de la gestión de la información de costos. A través del informe de costos, puede comprender dinámicamente la situación general del costo del proyecto, la desviación del costo objetivo y los problemas existentes. en la gestión de costes y otra información. Toda empresa debe elaborar informes de costes completos, detallados y dinámicos.

Para obtener detalles sobre los tipos de informes de costos, el tiempo de preparación y los requisitos, consulte el "Formato de declaración de liquidación" y las regulaciones pertinentes del Centro de auditoría de costos del grupo.

4.7 Disposiciones complementarias

Las cuestiones de contabilidad de costes no cubiertas o no cubiertas en esta especificación se implementarán de acuerdo con las normas de gestión de costes nacionales o de grupo pertinentes.

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Departamento de Gestión Financiera: Gestión Contable del Grupo Vanke y Normas Contables (VKCW03-03)

Normas de Contabilidad de Gastos del Grupo Vanke (VKCW03-04)

Normas de contabilidad de inventarios del Grupo Vanke (VKCW03-06)

Adjunto: Lista de números de cuenta de "costo de desarrollo"

Nombre y número de cuenta

Costo de desarrollo 4301.

Precio de adquisición del terreno 4301.401

Precio del terreno gubernamental y tasas de apoyo municipales 4301.401.01

Pago de cooperación 4301.401.02

Línea roja Tarifa de apoyo municipal exterior 4301.401.03

Tarifa de compensación por demolición 4301.401.04

Tarifa de preparación previa al desarrollo 4301.402

Tarifa de estudio y diseño 4301.402 .01

Tarifa de estudio y medición 4301.402.01.01

Tarifa de planificación y diseño 4301.402.01.02

Sala de investigación arquitectónica 4301.402.01.03

Tarifa de aprobación y construcción 4301.402.02

La tarifa de construcción presentada para aprobación por el gobierno es 4301.402.02.01

La tarifa de aumento de capacidad es 4301.402.02.02

La tres enlaces y una tarifa plana es 4301.402.03

Carretera temporal 4301.402.03.01

Electricidad temporal 4301.402.03.02

Agua temporal 4301.402.03.03

Tarifa de nivelación de sitio 4301.402.03.04

Tarifa de instalaciones temporales 4301.402.04

Muro temporal 4301.402.04.01

Oficina temporal 4301.402.04.02

Cuota de ocupación temporal de sitio 4301.402.04.03

Acaparamiento temporal 4301.402.04.04

Cuota de proyecto de construcción principal 4301.403

Proyecto de cimentación 4301.403.01

Movimiento de tierras 4301.403.01.01

Protección de muros (pendiente) 4301.403.01.02

Cimentación de pilotes 4301.403.01.03

Detección de cimentación de pilotes 4301.403.01.04

Precipitación 4301.403.01.05

Estructura y rugosidad Trabajos de renovación 4301.403.02

Marco de hormigón 4301.403.02.01

Albañilería 4301.403.02.02

Nivelación y enlucido 4301.403.02.03

Impermeabilizante 4301.403.02.04

Ingeniería de puertas y ventanas 4301.403.03

Puerta unidad 4301.403.03.01

Puerta de entrada 4301.403.03.02

Puerta cortafuego 4301.403.03.03

Puerta interior 4301.403.03.04

Puerta ventana y balcón 4301.403.03.05

Fina decoración de áreas públicas 4301.403.04

Fina decoración del vestíbulo 4301.403.04.01

Fina decoración de la escalera 4301.403.04.02

Fina decoración del techo 4301.403.04.03

Decoración fina de la fachada exterior 4301.403 .04.04

Decoración fina del vestíbulo del ascensor 4301.403.04.05

Decoración fina de entrada de la unidad 4301.403.04.06

Aislamiento exterior de pared exterior 4301.403.04.07

Raíl 4301.403.04.08

Decoración interior 4301.403.05

Decoración fina de cocina 4301.403.05

.01

Fina decoración de baño 4301.403.05.02

Fina decoración de pasillo 4301.403.05.03

Fina decoración de balcón, terraza y piso 4301.403.05.04

Tarifa del proyecto de instalación principal 4301.404

Tarifa de calentamiento de agua interior, tarifa de equipo de tubería eléctrica 4301.404.01

Tarifa del sistema de drenaje y suministro de agua interior 4301.404.01.01

Tarifa del sistema de calefacción interior 4301.404.01.02

Tarifa del sistema interior de gas 4301.404.01.03

Tarifa del sistema eléctrico interior 4301.404.01.04

Tarifa de instalación y equipamiento interior 4301.404 .02

Sistema de ventilación y aire acondicionado y tarifa de instalación 4301.404.02.01

Ascensor y su tarifa de instalación 4301.404.02.02

Generador y su tarifa de instalación 4301.404.02.03

Equipo de defensa aérea civil y su tarifa de instalación 4301.404.02.04

Sistema de protección contra incendios y su tarifa de instalación 4301.404.02.05

Tarifa del sistema actual débil 4301.404.03

Tarifa sistema antirrobo doméstico 4301.404.03.01

Tarifa red banda ancha 4301.404.03.02

Tarifa TV por cable 4301.404.03.03

Tres- Tarifa de transmisión remota del medidor 4301.404.03.04

Tarifa del sistema de intercomunicación 4301.404.03.05

Tarifa del sistema telefónico 4301.404.03.06

Tarifa de ingeniería de la red de tuberías comunitarias 4301.405

Tarifa del sistema de suministro de agua exterior y drenaje 4301.405.01

Sistema de suministro de agua exterior 4301.405.01.01

Sistema de agua de lluvia y alcantarillado 4301.405.01.02

Calefacción exterior tarifa del sistema 4301.405.02

Sistema de tuberías 4301.405 02.01

Estación de intercambio de calor 4301.405.02.02

Sala de calderas 4301.405.02.03

Exterior sistema de gas 4301.405.03

Sistema de tuberías 4301.405.03.01

Estación reguladora de voltaje 4301.405.03.02

Tarifas de equipos eléctricos exteriores y de alta y baja tensión 4301.405.04

Equipos e instalaciones de distribución de energía eléctrica en alta y baja tensión 4301.405.04.01

p>

Tendido de cables y tuberías exteriores de corriente fuerte 4301.405.04.02

Tendido de tuberías exteriores de corriente débil 4301.405 .04.03

Tarifa del sistema inteligente exterior 4301.405.05

Sistema de gestión de estacionamiento 4301.405.05.01

Sistema de monitoreo de circuito cerrado residencial 4301.405.05.02

Anticruce infrarrojo perimetral 4301.405.05.03

Sistema de control de acceso residencial 4301.405.05.04

Sistema de patrulla electrónica 4301.405.05.05

Pantalla de anuncios electrónicos 4301.405.05.06

Tarifa de ingeniería ambiental del jardín 4301.406

Tarifa de construcción ecológica 4301.406 01

Boceto arquitectónico 4301.406.02

Tarifa de construcción de carreteras y plazas 4301.406 .03

Cuota de construcción de cerca 4301.406.04

Iluminación exterior 4301.406.05

Música de fondo exterior 4301.406.06

Instalaciones exteriores dispersas 4301.406.07

Tarifa de instalaciones de apoyo 4301.407

Piscina 4301.407 01

Club 4301.407.02<

/p>

Kindergarten 4301.407.03

Escuela 4301.407.04

Estadio 4301.407.05

Sala de equipos 4301.407.06

-------- --------

Costo indirecto de desarrollo 4301.408

Cuota de gestión de proyecto 4301.408.01

Supervisión de proyecto tarifa 4301.408.01.01

Tasa de preparación y revisión de liquidación de presupuesto 4301.408.01.02

Tasa administrativa 4301.408.01.03

Bono de contrato extra de construcción 4301.408.01.04

Tarifa de supervisión de calidad del proyecto 4301.408.01.05

Tarifa de supervisión de seguridad 4301.408.01.06

Tarifa de seguro del proyecto 4301.408.01.07

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Costos de endeudamiento capitalizados 4301.408.02

Tasa de construcción de instalaciones de comercialización 4301.408.03

Tasa de publicación y instalaciones de publicidad 4301.408 . 03.01

Tarifa de renovación del entorno de ventas 4301.408.03.02

Tarifa de decoración de la oficina de ventas 4301.408.03.03

Tarifa de habitación modelo 4301.408.03.04

Otros 4301.408.03.05

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Cuota de mejora de gestión de propiedad 4301.408.04

Adelanto de costos y trasladar 4301.41

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