¿Cómo gestionan los costes las empresas inmobiliarias (Vanke_Wang Wenjin

1. Propósito: Fortalecer la gestión de costos, estandarizar la contabilidad de costos de las empresas de desarrollo inmobiliario del grupo, calcular correctamente el costo de los productos de desarrollo y facilitar la comparación y análisis de los datos de costos.

2. Alcance: Aplicable a empresas promotoras inmobiliarias de propiedad total, holding y encomendadas no controladoras dentro del grupo.

3. Responsabilidades: El departamento de gestión financiera de la casa matriz es responsable de la implementación, interpretación, modificación y fiscalización de la implementación del presente pliego de condiciones

Cada empresa de desarrollo inmobiliario del país; El grupo es responsable de una estricta gestión de costos de acuerdo con los requisitos del estado y del grupo, organizar correctamente el trabajo de contabilidad de costos, establecer un sistema de responsabilidad de la contabilidad de costos, mejorar el trabajo básico de la contabilidad de costos, mejorar los métodos de contabilidad de costos, determinar razonablemente los objetos de cálculo de costos, correctamente. recopilar y asignar costos y gastos de desarrollo, y proporcionar costos de manera oportuna, precisa y completa Datos contables, descubrimiento oportuno de problemas existentes en la gestión de costos, búsqueda constante de formas de reducir costos y retroalimentación oportuna al departamento de gestión financiera de la sede sobre problemas que ocurren durante la implementación de esta especificación.

4. Métodos y control de procesos

4.1 Procedimientos básicos de la contabilidad de costes

Los pasos generales de la contabilidad de costes son los siguientes:

4.1.1 Determinar los objetos de contabilidad de costos con base en los principios de determinación de los objetos de contabilidad de costos y las características del proyecto.

4.1.2 Configurar cuentas contables de contabilidad de costos relevantes, calcular y recopilar costos y gastos de desarrollo.

4.1.3 De acuerdo con el principio de beneficio y el principio de correspondencia, determine el método de asignación y el estándar de los costos asignados entre varios objetos de contabilidad de costos.

4.1.4 Distribuir los costos de desarrollo recaudados entre varios objetos de contabilidad de costos de acuerdo con métodos y estándares determinados.

4.1.5 Prepare una hoja de cálculo de costos de desarrollo del proyecto para calcular el costo total de desarrollo de cada objeto de contabilidad de costos.

4.1.6 Dividir correctamente los costos de desarrollo entre productos terminados y en construcción, y trasladar los costos de los productos terminados respectivamente.

4.1.7 Dividir correctamente el área vendible y el área no vendible (proporcionada por el departamento competente), calcular los costos a cargo del área vendible y el área no vendible respectivamente de acuerdo con la normativa pertinente y llevar adelante correctamente el desarrollo completado Costo de ventas de los productos.

4.1.8 Preparar informes de costos para reflejar de manera integral el estado de los costos de cada objeto de contabilidad de costos de acuerdo con los requisitos de gestión y contabilidad de costos.

4.2 Determinación de los objetos de contabilidad de costos

4.2.1 Principios de determinación de los objetos de contabilidad de costos

4.2.1.1 Satisfacer las necesidades del cálculo de costos;

4.2.1.2 Facilitar el cobro de costos y gastos;

4.2.1.3 Facilitar la liquidación oportuna de costos;

4.2.1.4 Cumplir con los requisitos de seguimiento de costos.

4.2.2 Método para determinar los objetos de contabilidad de costos

Cada empresa puede determinar objetos de contabilidad de costos específicos basándose en los principios para determinar los objetos de contabilidad de costos y combinados con la situación real del proyecto.

4.2.2.1 Para proyectos desarrollados en fases (distritos), cada fase (distrito) se puede utilizar como objeto de contabilidad de costos.

4.2.2.2 Si el mismo proyecto tiene diferentes funciones, como edificio de podio, departamento, edificio de oficinas, etc., sobre la base de dividir los objetos de contabilidad de costos por período (distrito), los objetos de contabilidad de costos deben también dividirse por función.

4.2.2.3 Si la misma comunidad y la misma fase tienen diferentes estructuras, como rascacielos, varios pisos, dúplex, etc., los objetos de contabilidad de costos también deben dividirse según la estructura.

4.2.2.4 Según las necesidades de contabilidad y gestión, las instalaciones de apoyo con estimaciones de diseño independientes o presupuestos de planos de construcción deben estar sujetas por separado a la contabilidad de costos, independientemente de si sus gastos se asignan al costo de productos de desarrollo como casas. Para las instalaciones de apoyo que solo sirven a una vivienda u otro proyecto de desarrollo y deben incluirse en el costo de la vivienda u otro proyecto de desarrollo y tienen un costo bajo, no podrán usarse por separado como objetos de contabilidad de costos, y los gastos de desarrollo incurridos serán Incluido directamente en el costo de la vivienda y otros proyectos de desarrollo.

4.3 Partidas de costos y contenidos contables

4.3.1 Partidas de costos

La contabilidad de costos de los productos desarrollados debe basarse en las circunstancias específicas de los productos desarrollados y basado en el método de costo de fabricación Configurar elementos de costo.

Los elementos de costo generalmente incluyen los siguientes ocho elementos:

4.3.1.1 Precio de adquisición del terreno

4.3.1.2 Tarifa de preparación previa al desarrollo

4.3.1.3 Ingeniería de construcción principal Tarifa

4.3.1.4 Tarifa del proyecto de instalación principal

4.3.1.5 Tarifa del proyecto de red de tuberías comunitaria

4.3.1.6 Tarifa del proyecto de entorno de jardín

4.3 .1.7 Tarifas de instalaciones de apoyo

4.3.1.8 Costos indirectos de desarrollo

4.3.2 Contenido contable de cada partida de costo

4.3.2.1 Precio de adquisición del terreno< /p >

Se refiere a diversos gastos incurridos para obtener derechos de uso y desarrollo de terrenos, que incluyen principalmente los siguientes:

A. se pagarán a los principales honorarios municipales de apoyo pagados por los departamentos gubernamentales, impuestos sobre escrituras pagados, tarifas de uso de la tierra, impuestos sobre la ocupación de tierras cultivadas y precios de la tierra pagados por cambios de uso de la tierra y área excedente.

B. Fondos de cooperación: Compensación por el precio del terreno del socio, gastos de vivienda e impuestos correspondientes transferidos al socio para la construcción del proyecto cooperativo.

C. Tarifas de instalaciones municipales fuera de la línea roja: tarifas de construcción de carreteras, agua, electricidad, gas, comunicaciones, etc. fuera de la línea roja, tarifas de tendido de tuberías y tarifas de compensación de interfaz.

D. Compensación por demolición: gastos de compensación netos por demolición de edificios o anexos sobre el suelo y subterráneos, gastos de reasentamiento y reubicación, compensación de cultivos, compensación de edificios en ruinas, etc.

4.3.2.2 Tarifa de preparación para el desarrollo:

Se refiere al estudio hidrogeológico, levantamiento, planificación, diseño, estudio de factibilidad, preparación y construcción en la etapa inicial del desarrollo del proyecto luego de la obtención los derechos de urbanización. "Tres conexiones y una nivelación" y otros costes iniciales. Incluye principalmente los siguientes contenidos:

A. Tasa de estudio y diseño

(1) Tasa de estudio y medición: incluye estudio preliminar, estudio detallado, etc. Incluye principalmente: hidrología, geología, reliquias culturales y honorarios de estudio de cimientos, honorarios de observación de asentamientos, honorarios de prueba de sol, honorarios de inspección de pilotes de clavos en el suelo, honorarios de doble línea, honorarios de alineación, honorarios de trazado de construcción, honorarios de medición del área de construcción, etc.

(2) Tarifas de planificación y diseño:

Tarifas de planificación: tarifas de licitación del plan, tarifas de producción de modelos de planificación y diseño, tarifas de revisión del plan, tarifas de diseño de renderizado y tarifas generales de planificación y diseño. .

Tarifa de diseño: tarifa de diseño del plano de construcción, tarifa de diseño de modificación, tarifa de diseño del paisaje ambiental, etc.

Otros: honorario del estudio de viabilidad, dibujo, honorario de publicación del dibujo, honorario del dibujo del dibujo, honorario de producción de la muestra, etc.

(3) Tarifas de la sala de investigación de edificios: incluidos los materiales y las tarifas de construcción

B. Solicitud de aprobación y tarifa de expansión de la construcción

(1) Solicitud de aprobación y tarifa de construcción. : Incluye tarifas de inspección de seguridad, tarifas de inspección de calidad, tarifas de preparación de ofertas, tarifas de manejo de centros comerciales, tarifas de informes de construcción de defensa aérea civil, tarifas de instalaciones de apoyo a la protección contra incendios, tarifas de recaudación de fondos de cemento a granel, tarifas de control de termitas, fondos de renovación de muros, tarifas de medición del área de construcción, tarifas de apertura de intersecciones, etc., tarifa de gestión de planificación, fondo de materiales nuevos (o fondo especial para la renovación de muros), fondo de vivienda para maestros (o tarifa de subsidio de vivienda para maestros de primaria y secundaria), tarifa de gestión de demolición, tarifa de gestión de licitaciones, etc.

La tarifa general de aprobación y construcción del proyecto: la tarifa de aprobación pagada a los departamentos gubernamentales pertinentes de acuerdo con las regulaciones cuando el proyecto se presenta para construcción.

(2) Tarifa de aumento de capacidad: incluye tarifa de aumento de capacidad de agua, luz y gas

C. Tarifa "Tres conexiones y una nivelación":

(1). ) Caminos Temporales: Costos de diseño y construcción de caminos temporales para construcción fuera de la línea roja.

(2) Consumo temporal de energía: tarifas de planificación y diseño para el consumo temporal de energía para la construcción fuera de la línea roja, tendido temporal de tuberías, transformación, reubicación, instalación temporal de transformadores y costos de remoción.

(3) Uso temporal del agua: el diseño, construcción, tendido de tuberías, modificación, reubicación y otros costos de conectar instalaciones temporales de suministro de agua y drenaje para la construcción fuera de la línea roja.

(4) Nivelación del sitio: nivelación del sitio antes de la excavación de los cimientos, limpieza del sitio, demolición de edificios antiguos, etc.

D. Tarifa de instalación temporal

(1) Cerca temporal: incluye el costo del diseño, construcción y decoración de muros y cercas.

(2) Oficina temporal: gastos de alquiler, construcción y decoración.

(3) Tasas de ocupación temporal de sitios: incluidas las tasas de ocupación temporal de carreteras para la construcción y las tasas de alquiler temporal de terrenos baldíos.

(4) Acaparamiento temporal: incluye gastos de diseño, construcción y decoración.

4.3.2.3 Costos principales del proyecto de construcción

Se refiere a diversos gastos incurridos durante el proceso de desarrollo del proyecto que se incluyen en el presupuesto de construcción civil.

Incluye principalmente:

A. Costo de cimentación: incluye movimiento de tierras, cimentación de pilotes, honorarios de ingeniería de protección de muros (pendiente), honorarios de tratamiento de cimentación, honorarios de consultoría y prueba de cimentación de pilotes y precipitación.

B. Costo de estructura y decoración aproximada: incluye principalmente marcos de concreto (incluidos cimientos poco profundos como cimientos de columnas independientes y cimientos de tiras), mampostería, nivelación y enlucido, impermeabilización, transporte vertical, andamios y pisos súper altos. subsidios, dispersión de agua, juntas de asentamiento, juntas de dilatación, mampostería de jardín en la planta baja (el podio de un edificio de gran altura tiene una capa superior, en principio la estructura de la capa superior se incluye en el podio y se incorpora la estructura de la capa de transferencia en la torre).

C. Ingeniería de puertas y ventanas: incluye principalmente el coste de puertas unitarias, puertas de entrada, puertas interiores, puertas y ventanas de paredes exteriores y puertas cortafuegos.

D. Costos de decoración fina de áreas públicas: incluye principalmente costos de decoración fina del vestíbulo, hall de ascensores, hueco de escaleras, techo, fachada y toldo.

E. Costos de fina decoración de interiores: incluyen principalmente los costos de fina decoración de cocinas, baños, salones, balcones y terrazas.

4.3.2.4 Tarifa del proyecto de instalación principal

A. Tarifa de equipo de tubería eléctrica y calentamiento de agua interior;

(1) Tarifa del sistema de drenaje y suministro de agua interior ( agua del grifo/drenaje/agua potable directa/agua caliente

(2) Tarifa del sistema de calefacción interior (calefacción por suelo radiante/película de calefacción eléctrica/horno de gas doméstico/sistema de tuberías/radiador

(4) Tarifas de ingeniería eléctrica interior: incluidas cajas de distribución de edificios y unidades, cajas de medidores, cajas de distribución domésticas, tendido de tuberías, lámparas, interruptores y enchufes, incluidos los débiles. Tuberías de ingeniería actuales Caja preintegrada

B. Tarifas de instalación y equipos de interior

(1) Tarifas del sistema de ventilación y aire acondicionado: incluidas las tarifas de instalación y equipos de aire acondicionado, aire- ductos de acondicionamiento y tarifas del sistema de ventilación;

(2) Ascensor y su tarifa de instalación;

(3) Generador y su tarifa de instalación: incluye suministro de generador, instalación y ruido de la sala de máquinas tarifa de reducción;

(4) Tarifas del sistema de protección contra incendios: incluida la protección contra incendios por agua, protección contra incendios eléctrica, extinción de incendios por gas, prevención de humo y tarifas de ingeniería de escape;

(5) Aire civil Equipos de defensa y gastos de instalación: incluidas puertas herméticas, dispositivos de filtración de gas, etc.

C. Tarifa del sistema actual débil

(1) Tarifa del sistema antirrobo del hogar: incluye antirrobo con detección de infrarrojos en balcones e interiores, sensores de puertas, botones de emergencia, etc.;

(2) Costos del sistema de intercomunicación: incluidos los costos del sistema de intercomunicación visual y no visual;

(3) Costos del sistema de transmisión remota de tres metros: incluido el medidor remoto de agua, electricidad y gas costos del sistema de lectura;

(4) costos de televisión por cable: incluidos los costos de cableado interno y externo del cuerpo principal de televisión por cable y televisión por satélite y costos de toma de terminal;

(5) costos del sistema telefónico: incluido costos de cableado interno y externo del cuerpo principal y tomas de terminales;

(6) Red de banda ancha: incluye el costo del cableado interno y externo y tomas de terminales.

4.3.2.5 Honorarios de ingeniería de la red de tuberías comunitarias

A. Honorarios del sistema de drenaje y suministro de agua exterior

(1) Honorarios del sistema de suministro de agua exterior: incluye principalmente el agua. tuberías de suministro en la comunidad, pozos de inspección, equipos de la sala de bombas de agua y bocas de incendio externas;

(2) Costos del sistema de agua de lluvia y alcantarillado

B. Costos del sistema de calefacción exterior: incluyen principalmente. Tarifas de sistemas de tuberías, estaciones de intercambio de calor y salas de calderas

C Tarifas de sistemas de gas exterior: incluyen principalmente sistemas de tuberías y estaciones reguladoras de presión

D.

(1) Equipo e instalación de distribución de energía de alto y bajo voltaje: incluido el costo de las líneas de alto voltaje desde la línea roja hasta la sala de distribución de energía, gabinetes de alto voltaje, transformadores, gabinetes de bajo voltaje y equipo de transformador tipo caja;

(2) Tuberías de alto voltaje al aire libre y tendido de cables: parte del costo de las líneas de nivel principal de alto voltaje al aire libre;

(3) Debilidad al aire libre -enterramiento de tuberías actuales: incluidos los costos de entierro de tuberías, pozos de inspección, etc. para televisión, teléfono, red de banda ancha, cableado inteligente, etc.

Tarifas de sistemas inteligentes para exteriores

(1) Tarifas del sistema de gestión de estacionamiento: incluidas las tarifas de los sistemas de gestión de estacionamiento al aire libre, sótanos o sistemas de gestión de estacionamiento elevados;

(2) Costos del sistema comunitario de vigilancia de circuito cerrado: incluidos los costos de las cámaras , pantallas de visualización e instalación del sistema eléctrico;

(3) Costes del sistema perimetral anti-cruce por infrarrojos: escaneo por infrarrojos, etc.;

(4) Tarifas del sistema de control de acceso comunitario;

(5) Tarifas del sistema de patrulla electrónica;

(6) Tarifas de pantalla de boletines electrónicos

4.3 .2.6 Costos de ingeniería ambiental del jardín

Consulte los costos ambientales del jardín incurridos por el proyecto, que incluyen principalmente:

A. Costos de construcción ecológicos: incluidos el ecológico público, el ecológico de casas grupales, los gastos de jardines privados en el primer piso y el ecológico alrededor de la comunidad;

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B. Bocetos arquitectónicos: esculturas, elementos acuáticos, corredores, rocallas, etc.;

C. Costos de construcción de carreteras y plazas: pavimentación de carreteras y plazas, proyectos de apertura de intersecciones y tasas de compensación. etc.;

D. Costos de construcción de muros: incluidos muros permanentes, cercas y puertas;

E Iluminación exterior: proyectos eléctricos de iluminación exterior, como alumbrado público, luces de césped; /p>

F. música de fondo al aire libre;

G. instalaciones dispersas al aire libre: instalaciones de juego para niños, carteles diversos, diagramas, botes de basura, asientos, sombrillas, etc.

4.3.2.7 Tarifa de instalaciones de apoyo

Se refiere al proceso de desarrollo de viviendas. Según la normativa pertinente, los derechos de propiedad y los derechos de usufructo no pertenecen al promotor y el promotor no puede transferirlos. a cambio de una tarifa o transferirlos para su autorretención. Gastos en instalaciones públicas de apoyo a activos fijos. Incluye principalmente las siguientes categorías:

A. Gastos en instalaciones públicas no operables que no generarán ingresos operativos en la comunidad de desarrollo, incluidos comités vecinales, estaciones de policía, garitas de guardia, parques infantiles y cobertizos para bicicletas, etc. .;

B. Según las regulaciones o prácticas comerciales, los ingresos operativos de la comunidad de desarrollo se atribuyen a los gastos del operador o del comité de propietarios en las instalaciones públicas de apoyo operativas, como la construcción de guarderías. , oficina de correos, biblioteca, sala de lectura, gimnasio, piscina, estadio y otras instalaciones

C cuando los grandes proyectos de instalaciones auxiliares especificados en el planeamiento urbanístico en la comunidad de desarrollo no puedan transferirse con compensación y el el derecho a obtener ingresos operativos no está disponible, ocurrirá Gastos que no tienen fuente de inversión;

D Para sótanos, espacios de estacionamiento y otras instalaciones con derechos de propiedad complejos y situaciones de atribución de ingresos, si se deben asignar a. el costo debe determinarse en función de las regulaciones del gobierno local, el compromiso de ventas del desarrollador y otras circunstancias específicas. Si el desarrollador obtiene los derechos de propiedad de las instalaciones de apoyo a través de medidas como el reembolso del precio del terreno o los honorarios del proyecto de defensa aérea civil, y obtiene el reconocimiento del departamento gubernamental, debe contabilizarse de forma independiente como un proyecto operativo.

Bajo este rubro de costos se configuran cuentas detalladas según diversas facilidades de apoyo a la contabilidad, tales como:

A. Piscina: construcción civil, equipamiento, instalaciones

B. Club de propietarios: diseño, honorarios de decoración, compra de activos, estructura de club único;

C. Jardín de infancia: costo de construcción y compra de activos de apoyo;

D. : compra de costos de construcción y activos de apoyo;

E. Estadio;

F. Sala de equipos: tarifa de construcción civil y decoración de la sala de distribución de energía,

G. Tarifa de construcción de la estación: Construcción civil, equipamiento e instalaciones diversas.

4.3.2.8 Costos indirectos de desarrollo

Los costos indirectos de desarrollo se calculan para los gastos de costos que están directamente relacionados con el desarrollo del proyecto pero que no pueden pertenecer claramente a un vínculo de desarrollo específico ni al marketing del proyecto; costos de construcción de las instalaciones.

A. Tarifa de gestión del proyecto

(1) Tarifa de supervisión del proyecto: la tarifa pagada al proyecto contratado o a la unidad de supervisión del proyecto;

(2) Liquidación preliminar Honorarios de compilación y revisión: los honorarios de preparación y revisión de la liquidación del presupuesto pagados a la empresa consultora de costos;

(3) Honorarios de gestión administrativa: salarios, bonificaciones, subsidios y otros costos laborales del personal directamente involucrado en el proyecto desarrollo, así como costos de mano de obra directa Honorarios administrativos para los departamentos involucrados en el desarrollo del proyecto

(4) Bonificaciones fuera del contrato de construcción: premios urgentes, premios por progreso

(5) Supervisión de la calidad del proyecto honorarios: honorarios de supervisión de calidad de las autoridades de construcción;

(6) Honorarios de supervisión de seguridad: honorarios de supervisión de seguridad de las autoridades de construcción;

(7) Honorarios de seguro del proyecto.

B. Tarifa de construcción de instalaciones de marketing

(1) Tarifas de instalaciones publicitarias y lanzamiento: publicidad en estaciones, publicidad en letreros callejeros;

(2) Tarifa de renovación del entorno de ventas : Honorarios de diseño, ingeniería y decoración en el sitio durante el período de ventas en áreas de ventas como clubes y alrededor de las propiedades de venta de lanzamiento (incluidos honorarios de diseño, ingeniería y decoración de unidades de exhibición para canales de venta temporales);