¿Por qué los pagos de la hipoteca son cada vez más pequeños?
Aunque los fondos se reducen en promedio cada mes, el monto de la reducción es sólo de unos pocos yuanes a docenas de yuanes. Tomemos como ejemplo un préstamo de 10.000 yuanes, con un plazo de 30 años. La reducción mensual es de aproximadamente 11 yuanes y la distancia se reduce a la mitad, lo cual es una brecha enorme. Si el capital y los intereses son iguales y los pagos mensuales son diferentes, no habrá diferencia. Por tanto, la fuerte caída de los importes de las hipotecas no tiene nada que ver con los métodos de pago.
En general, hay tres factores principales que provocarán una caída significativa en los pagos de las hipotecas:
1. Ajuste de la tasa de interés LPR
A partir de agosto de 2020. Las tasas de interés de los préstamos hipotecarios para viviendas de los bancos comerciales se ajustan uniformemente a: ¡Valor de referencia LPR! Una vez que se determina el valor de referencia, no cambiará, por lo que el impacto se produce principalmente en la LPR. Una vez que el valor de la LPR caiga significativamente, el interés de nuestro préstamo también bajará. Pero a juzgar por la situación real actual, los ajustes de LPR generalmente son ajustes finos, que son 5 BP a la vez. Este punto de ajuste puede reducirse en varios cientos de yuanes y es imposible reducirlo a la mitad a la vez. En particular, el valor LPR de China no ha cambiado recientemente, por lo que el factor de ajuste LPR está básicamente descartado.
2. Amortización anticipada o ampliación del plazo de amortización
Si el capital de su préstamo original es de 6,5438 millones y paga 500.000 por adelantado después de un año o el plazo del préstamo original es; 15 años Si su solicitud actual se ajusta a 30 años, el importe de la hipoteca se reducirá a la mitad. Pero si en ambas situaciones el préstamo debe liquidarse personalmente, entonces esta posibilidad queda básicamente descartada.
3. Negocio de depósitos y préstamos.
En realidad, lo más probable es que firmaste un negocio de depósito y préstamo con el banco cuando solicitaste una hipoteca. ¿Qué es el negocio de depósitos y préstamos? Deposit and Loan Link es un producto lanzado por el banco para usuarios que desean préstamos para comprar casa. Los compradores de vivienda sólo necesitan vincular su cuenta de depósito actual al préstamo hipotecario y depositar sus fondos inactivos en la cuenta corriente vinculada al préstamo hipotecario para lograr el efecto de reducción de intereses.
En pocas palabras: la relación préstamo-depósito gestiona los depósitos a la vista y los préstamos para vivienda del cliente en conjunto. Cuando el depósito en la cuenta asociada supera una determinada cantidad inicial, el banco tratará el exceso como un reembolso anticipado en una determinada proporción, lo que puede ahorrar intereses del préstamo. Por ejemplo, el depósito inicial acordado con el banco es de 50.000 yuanes. Cuando el monto real en la cuenta es de 200.000 yuanes y supera los 6.543.805 yuanes, se puede considerar como "pago anticipado" (por supuesto, no hay reembolso real). Cuando el banco calcula el interés actual, se calcula sobre la base del principal del préstamo original menos 6.543.805 RMB. En este caso, el interés puede reducirse considerablemente y el banco devolverá el interés reducido a la cuenta del cliente como ingreso financiero (razón por la cual no vio tantas deducciones en el pasado). Estos ingresos financieros se calculan diariamente. Cuanto mayor sea el promedio de depósitos diarios en la cuenta de depósito actual de un cliente de préstamo general, más intereses de préstamo podrá ahorrarle al usuario (por supuesto, si su próxima cuenta no tiene un depósito inicial de más de 50.000 yuanes, el banco utilizará el préstamo anterior). principal Si se restablecen los intereses, el límite de su hipoteca también aumentará).
Por supuesto, todo tiene un lado bueno y un lado malo. Las tasas de interés de los préstamos para depósitos y préstamos son generalmente más altas que las de los préstamos hipotecarios ordinarios. Por ejemplo, al solicitar un préstamo hipotecario ordinario, la tasa de interés solo requiere LPR 30 puntos básicos, pero los depósitos y préstamos pueden requerir LPR 100 puntos básicos, por lo que solo es adecuado para clientes con grandes cantidades de fondos que no pueden estar inactivos por un mucho tiempo.
Preguntas y respuestas relacionadas: ¿Por qué ICBC solo deduce los intereses pero no el principal en el primer mes del préstamo hipotecario? El método de préstamo del préstamo para vivienda del ICBC es igual a capital e intereses. El método de pago igual de capital e intereses significa que el prestatario paga el capital del préstamo y los intereses en cuotas iguales todos los meses. El interés mensual del préstamo se calcula sobre la base del capital restante del préstamo al comienzo del mes y se liquida todos los meses. Debido a que los pagos mensuales son iguales, en los pagos mensuales anticipados del préstamo, después de excluir los intereses liquidados mensualmente, el principal del préstamo es menor en la última etapa del préstamo, debido a la reducción continua del principal del préstamo; el interés del préstamo será menor en los pagos mensuales. El monto del préstamo continúa disminuyendo y el pago mensual del principal del préstamo es mayor.
Fórmula de cálculo del método de pago igual de principal e intereses: El monto de reembolso de cada período en el método de pago igual de principal e intereses = principal del préstamo × tasa de interés × (1 tasa de interés) × plazo del préstamo/[(1 tasa de interés) × plazo del préstamo -1] Según la "República Popular China", el artículo 37 de la Ley de Bancos Comerciales estipula que para los préstamos de bancos comerciales, el contrato deberá estipular el tipo, propósito, monto, tasa de interés, período de pago y método de pago del préstamo.