Vengo al sector inmobiliario
Hola a todos, la serie Road to Making Money está a punto de publicar un nuevo capítulo. Esta vez es más largo, por lo que lo hemos dividido en dos capítulos. Lo que quiero compartir con ustedes esta vez es un proyecto inmobiliario australiano en el que una vez invertí.
Anotemos primero los resultados:
Hora de ocurrencia: 2015
Proceso del evento: Invertido en una propiedad de 448 metros cuadrados en el distrito de Piontcook, Australia, valorada por 290.000 dólares australianos y luego venderlo.
Costo de insumos: 5 fondos de tierras de 68 000 RMB y depósito de 10 000 RMB (sin depósito)
Fondos recuperados: 190 000 RMB
Tasa de rendimiento anual: aproximada Calculado en base a 8 meses, el rendimiento anual es 215 (si se usa la TIR para calcular el rendimiento anual, es más de 500, no me atrevo a mirar este número yo mismo, jaja).
Antes de escribir esto experiencia, recordé cuidadosamente el pasado y revisé varias capturas de pantalla de varios chats anteriores. Déjame tomar un respiro por un momento. Es tan doloroso. Es una historia tan triste y profunda... Vayamos al grano y comencemos nuestro viaje de compra de tierras en Australia de inmediato.
Comenzó en 2011, cuando recién me gradué de la universidad y comencé a aprender sobre gestión financiera. En ese momento, no existía Zhihu. Al principio, solo prestaba atención a las mejores publicaciones. en Financial Management Frontline, y casi ninguna otra sección. Vaya a ver.
Desde 2012, cuando reunimos las fuerzas de tres familias (nuestros padres y dos padres) para comprar una pequeña casa de 89 metros cuadrados en Hangzhou, comencé a prestar atención al sector inmobiliario y, de vez en cuando, preste atención a Tianya Real Estate Guanlan Contenido relacionado. Entonces, ¡qué importante es participar en algo! Primero debes participar en algo antes de poder volverte muy activo y prestarle atención durante mucho tiempo.
En 2015, todavía estaba en un estado en el que publicaba por todas partes cuando no tenía nada que hacer y no miraba casas deliberadamente. Siempre he sido una persona muy curiosa. En ese momento, a menudo veía muchas noticias sobre lo baratas que son las casas en el extranjero y lo grande que se puede comprar una villa en el extranjero para una casa pequeña en Beijing, Shanghai y Guangzhou.
Un día, vi un artículo similar a cómo la gente común asigna bienes raíces en Australia, así que hice clic y eché un vistazo. Como era de esperar, era un anuncio, pero aun así despertó mi curiosidad sobre el extranjero. bienes raíces.
Una de mis mayores ventajas es que soy relativamente sensible a la información relacionada con inversiones.
Aún recuerdo que cuando mi marido y yo estábamos de luna de miel en Nueva Zelanda en 2013, una vez vimos un mensaje colgado en el cristal de la carretera diciendo que toda la villa estaba en venta, y nos Subí a verlo varias veces. El viaje de medio mes sin conductor me hizo tener mucho cariño tanto a Nueva Zelanda como a Australia.
Así que inicialmente seleccioné Estados Unidos y Australia, y comencé a recopilar información relevante sobre bienes raíces en los dos países para ver dónde sería mejor comprar. Más tarde descubrí que los impuestos inmobiliarios en los Estados Unidos son relativamente altos. Después de comparar varios indicadores de costos en Australia, elegí Australia con decisión. Elegí Melbourne según el ranking de las ciudades más habitables del mundo. Por supuesto, solo podía mirar a Sydney en ese momento porque no podía permitírmelo.
Mirando ahora en retrospectiva, la situación inmobiliaria nacional no fue muy buena en 2014 y 2015. Durante el mismo período, las economías de Estados Unidos y Australia comenzaron a recuperarse. De hecho, esos años fueron un buen momento para asignar activos en Estados Unidos y Australia, ya fueran bienes raíces u otros productos financieros y de inversión.
Una vez determinado el objetivo, comenzó oficialmente la historia de la compra de terrenos en Australia.
Después de fijar el objetivo, comencé a buscar diversa información inmobiliaria australiana en Tianya Real Estate Guanlan para ver si había algún comprador que tuviera experiencia. Pero en realidad hay muy pocos. Son básicamente anuncios y artículos blandos. Aun así, agregué algunas personas en WeChat y QQ, y también recopilé muchos grupos QQ para comprar casas en Australia, aunque la mayoría de ellos eran grupos de publicidad.
Tomé algunas capturas de pantalla para darle una idea de cuántas personas contacté en ese momento, lo que puede considerarse como un rastro del arduo trabajo que puse en ese momento.
Estos dos son de QQ. Solía acecharlos y unirme a ellos de varias maneras. En los últimos años, parece que no he iniciado sesión mucho en QQ. Parece que los grupos QQ y los contactos QQ han sido abandonados, y esos grupos se han convertido gradualmente en grupos publicitarios, lo cual es vergonzoso.
Esta captura de pantalla es de WeChat. La mayoría de las personas del equipo inmobiliario internacional se agregaron cuando compré una casa en Australia. Varios de ellos son abogados inmobiliarios locales en Australia y algunos están relacionados con Estados Unidos. Persona de contacto en bienes raíces y seguros americanos. El agente que compró el terreno esta vez también fue encontrado en Tianya. ¿No te parece muy poco confiable? ¡Jaja, eres tan obstinada!
Publiqué estas capturas de pantalla para expresar que realmente recopilé mucha información, consulté a mucha gente e hice muchos deberes. ¡pero! ! ! El hecho es que no importa a cuántas personas consultemos, no es tan importante como un intermediario confiable, y mucho menos encontrar una manera confiable de recopilar datos nosotros mismos.
En ese momento, leía todos los artículos e información relacionados con la economía australiana, e incluso agregaba varias cuentas públicas chinas en el extranjero que se especializaban en presentar Australia. Después de leer casi 40 años de datos inmobiliarios australianos, mi mayor preocupación es que si la burbuja inmobiliaria nacional estalla, ¿qué impacto tendrá en la economía australiana? Preguntas como esta son realmente poco científicas.
Puedes imaginar lo débil que era mi base en aquel entonces, el miedo que tenía al fracaso y lo indigno que era de perder. Es solo que no esperaba que el sector inmobiliario nacional volviera a aumentar repentinamente. Por supuesto, esta es una historia para otro día.
Permítanme primero presentarles brevemente información sobre bienes raíces australianos para que los amigos que no los conocen puedan tener una idea básica. Está bien entenderlo, en caso de que puedas usarlo en el futuro, jaja.
En primer lugar, las categorías de bienes raíces australianos.
En primer lugar, a diferencia de los derechos de uso de terrenos residenciales nacionales durante 70 años, los bienes inmuebles australianos tienen propiedad permanente.
Existen aproximadamente tres tipos de bienes inmuebles: apartamentos, villas unifamiliares y casas adosadas. Uno de ellos se llama unidad, que es similar a un pequeño rascacielos en China y puede considerarse un tipo. de casa adosada. Allí se llama casa adosada para unidades.
Hay dos formas de comprar una casa en Australia: una es comprar el terreno y la casa juntos. Al principio, el agente me recomendó esto, porque la ganancia de la casa es mayor que la del terreno. La segunda forma es comprar el terreno usted mismo. Al construir una casa, de hecho, muchos terrenos y casas se pueden separar por separado. Esto también depende de si ha conocido a un agente confiable y capaz.
Hay un período de 2 años después de comprar un terreno en Australia. Durante este período, puedes transferirlo o buscar un desarrollador para comenzar a construir una casa. También hay muchos desarrolladores chinos en Australia, aparte de la ventaja del idioma, no creo que los desarrolladores chinos sean mejores que los grandes desarrolladores locales, por lo que todos deben tomar sus propias decisiones a este respecto. .
Siempre que tenga dinero en Australia, puede comprar directamente una gran cantidad de terreno y luego construir casas o casas adosadas en lotes, y luego actuar y tratarse como un pequeño desarrollador. Sin embargo, esto requiere. Sólo una pequeña cantidad de capital será muy alta.
En segundo lugar, ¿qué requisitos se necesitan para comprar una casa en Australia?
En Australia, los extranjeros como nosotros sin PR (residencia permanente) no podemos comprar ni vender casas de segunda mano. Solo puede ser elegible para comprar una casa nueva después de que haya sido aprobada por FIRB.
Entonces, ¿qué es FIRB? FIRB se refiere a la Junta de Revisión de Inversiones Extranjeras.
Por un lado, el gobierno australiano da la bienvenida a la inversión extranjera para ayudar a la construcción económica de Australia, aumentar las oportunidades de empleo y brindar impulso al desarrollo económico de Australia. Por un lado, es necesario garantizar que el dinero caliente procedente de la inversión extranjera no haga subir los precios de la vivienda, no la haga inasequible para los locales ni perjudique los intereses nacionales de otras maneras.
Por lo tanto, el objetivo principal del establecimiento del comité de revisión FIRB por parte del gobierno australiano es proteger los intereses nacionales de Australia.
Es gratis solicitar FIRB antes de julio de 2015. Después de eso, a cada solicitud se le cobrará una tarifa de aprobación de 5.000 AUD, y por cada precio de la vivienda que exceda 1 millón de AUD, se cobrarán 10.000 AUD adicionales. .
Investigué bienes raíces australianos en abril de 2015. Transferí un depósito de 10.000 RMB a la agencia en julio y les pedí que me ayudaran a ocupar la cuota de solicitud gratuita para FIRB.
En tercer lugar, la política crediticia de Australia.
Aunque el corredor que me presentó el intermediario en ese momento no era confiable, todavía quiero hablar sobre el préstamo bancario por separado.
Generalmente, los corredores le ofrecerán varios bancos diferentes para elegir, y la competencia entre los bancos australianos también es bastante alta. Las condiciones dadas por cada banco también son diferentes. Por ejemplo, la tasa de interés y el monto del préstamo pueden ser diferentes.
Al principio, Australia permitía el 90% del préstamo y solo el 10% del pago inicial. Posteriormente, se redujo gradualmente al 20% del pago inicial y el 80% del préstamo. Me encontré con un período en el que las políticas inmobiliarias de Australia se estaban endureciendo mucho y, más tarde, el préstamo era sólo del 60%. Además, este 60% no es el 60% del precio real de la transacción, sino el 60% del valor tasado de la casa por el banco.
En términos generales, el precio de tasación será inferior al precio de transacción real. La tasación del terreno y la tasación de la casa deben evaluarse por separado. En realidad, es mejor obtener un préstamo si el terreno está separado. Hay que mirar la tasación del terreno.
Escuché que algunos contratos en Australia se basan en la aprobación del préstamo, lo que significa que si su banco de préstamos no lo aprueba, el contrato puede rescindirse automáticamente y nadie se considera un incumplimiento de contrato, pero FIRB las tarifas no serán reembolsadas.
Solo escuché sobre esto de otros inversores. No sé mucho sobre la situación específica y no sé si esta situación se aplica a casas nuevas o a personas como nosotros que no tenemos relaciones públicas. . De todos modos, ninguno de los agentes que conocí me mencionó esto.
Por lo tanto, si no se puede obtener el préstamo, es básicamente la misma situación que en China. Debe pedir dinero prestado. Si no puede pedir prestado el dinero, se considerará que ha incumplido y deberá pagar el pago inicial. será confiscado.
El proceso de solicitud de préstamo lleva relativamente tiempo y la eficiencia del trabajo en Australia no es generalmente baja. La entrega y la construcción de la casa son igualmente ineficientes. No espere que se completen a tiempo dentro del tiempo acordado. Generalmente hay varios retrasos. Si hay más huelgas o algo así, probablemente se retrasará aún más, jaja.
En cuarto lugar, ¿otras características de comprar una casa en Australia?
Comprar una casa en Australia tiene ventajas. Cuando el agente me lo contó, me pareció increíble. Aunque al final no lo disfruté, todavía quiero decirlo.
Un pequeño consejo es abrir una cuenta de compensación en un banco prestamista. Si tiene dinero extra, puede depositarlo en la cuenta de compensación. La tasa de interés de los depósitos en la cuenta de compensación es más alta que la de los depósitos bancarios y es la misma que la tasa de interés de la hipoteca, por lo que los intereses de los depósitos pueden compensar parte de los intereses de la hipoteca.
Existe otro método. Si los precios de la vivienda suben, puede solicitar una refinanciación. Este método también está disponible en China. Por ejemplo, cuando se compra la casa, el precio de la misma es 700.000, y después de unos años aumenta a 800.000 (sujeto a la evaluación del banco de préstamos), luego los 100.000 adicionales se pueden pedir prestados para comprar la siguiente casa o invertir en otro lugar.
Simplemente agregue propiedades una por una como esta. Supongo que los especuladores inmobiliarios locales usan mucho este método, jaja.
Después de comprender la información básica relevante, permítanme hablar sobre todo el proceso de operación práctica.
En primer lugar, el vínculo más importante relacionado con el éxito o fracaso de la inversión es determinar el proyecto. Primero, permítanme mostrarles una imagen de un anuncio de bienes raíces australianos en ese momento.
Desde una perspectiva puramente inmobiliaria, Australia es más exigente con la relación alquiler-venta, por lo que incluso las casas tienen una relación alquiler-venta que es muy diferente de la de los bienes raíces nacionales.
Sin embargo, cuando busco una casa en China, también le doy gran importancia a la relación alquiler-venta. Al fin y al cabo, el objetivo final son los ingresos pasivos, jaja, lo que demuestra una vez más que lo soy. Un inversor estable.
La tarifa de agencia para vender una casa en Australia también es muy alta. Generalmente, la tarifa por una casa es 3. Esto también me dijo mi agente. No sé la autenticidad. A los agentes les gusta especialmente promocionar apartamentos porque están concentrados en el CBD, son pequeños y tienen precios altos. Pero luego supe que otra razón importante es que las comisiones de los apartamentos no son un poco más altas que las de las casas.
En ese momento, un agente casi me engañó para que comprara un apartamento sobre plano. Inicialmente, mi agente también me recomendó un apartamento en el CBD, que es el tipo de apartamento con un dormitorio y. una sala de estar o dos dormitorios y una sala de estar en las ciudades nacionales. La ubicación es realmente buena, pero el precio es muy alto. En ese momento, estudiaba todos los días la ubicación de Melbourne y las ventajas y desventajas de cada distrito en Google Maps.
Finalmente, basándonos en varios factores como la ubicación y el retorno de la inversión, seleccionamos un apartamento que casi compramos. El proyecto se llamó Queens Domain. Adjunto tabla de análisis de tasa de rentabilidad realizada en aquel momento:
Permítanme explicar los datos de la tabla. El piso está cotizado en unos 714.000 dólares australianos, con un pago inicial de 20, y un préstamo de 571.200. Dólares australianos. Elegí pagar únicamente intereses durante los primeros diez años.
Suponiendo que el tipo de cambio y las tasas de interés se mantienen sin cambios, en base al alquiler proporcionado por el intermediario, el alquiler en los primeros diez años puede cubrir los intereses de la hipoteca, pero en los siguientes 20 años no puede cubrir los monto de amortización del préstamo.
Observando la tabla se pueden observar diversos gastos relacionados con el inmueble. Como honorarios legales, impuestos de timbre, tarifas municipales, tarifas de administración de propiedades, tarifas de alcantarillado y tarifas de gestión de alquileres. Estos gastos suman mucho dinero al año. Comprar una casa en Victoria requiere un impuesto de timbre adicional del 3% y un impuesto local del 0,5%, y los impuestos actuales también son más altos que antes.
En tiempos de crisis como este, se puede ver la importancia de hacer los deberes. Después de comprobar diversa información y considerarla, decidí decirle al agente que elegiría una casa en lugar de un apartamento.
En resumen, existen tres motivos principales para la decisión final de abandonar el proyecto de apartamentos.
En primer lugar, los apartamentos en red que dependen exclusivamente del aumento del precio de la vivienda no me resultan muy atractivos.
Según mi propia investigación, el crecimiento del precio de la vivienda en Australia se basa principalmente en las casas locales de segunda mano. En ese momento, fui a una gran plataforma de agencia de alquiler en Australia para verificar la información del alquiler. El monto del alquiler del apartamento era bastante bueno.
Sin embargo, los alquileres de apartamentos en 2015 han sido relativamente altos. Se entregarán muchos apartamentos sobre plano en los próximos 18 y 19 años, no sé si serán tan buenos como antes. Fueron en 2015. Alquiler. El rendimiento de la inversión calculado por la agencia tiene en cuenta el aumento anual de los precios de la vivienda, pero yo no lo calculé.
En segundo lugar, en comparación con los contribuyentes australianos, los inversores extranjeros no sólo no tienen beneficios de devolución de impuestos, sino que, en cambio, se les cobra un impuesto al valor agregado muy alto. (Lo mismo ocurre con las casas)
La clase media local en Australia puede obtener una gran devolución de impuestos en función de su salario anual cuando compran apartamentos en Australia. Su apalancamiento negativo se aplica a todos los años, no solo a usted. Al vender una casa.
Ya había aprendido anteriormente cómo la depreciación de una vivienda reduce los impuestos locales y descubrí que era una tarea complicada. Si reside en Australia, también necesita un contador local que le ayude a calcular el método de pago de impuestos más adecuado para usted.
Pero como contribuyentes no australianos, nosotros, los inversores extranjeros, no tenemos este beneficio de devolución de impuestos. Incluso si la casa ha aumentado mucho, el gobierno seguirá cobrando un impuesto al valor agregado muy alto cuando se venda. El impuesto al valor agregado más alto puede llegar a 45.
En tercer lugar, y lo más importante, en comparación con las casas, las propiedades sobre plano son muy riesgosas.
Para los agentes inmobiliarios, el dinero puede llegar muy rápidamente gracias a la especulación inmobiliaria y la diferencia de precio puede ascender fácilmente a decenas de miles de dólares australianos. Pero en mi opinión, muchos de sus métodos de operación consisten en utilizar el dinero de los inversores nacionales para ganar altos honorarios de intermediación, independientemente de la vida o muerte de sus clientes.
Desde una perspectiva de inversión, los apartamentos están muy depreciados, la ocupación del terreno es pequeña y a los australianos locales no les gustan mucho los apartamentos. Cuanto más antiguo es el apartamento, más difícil es venderlo. Aunque la rentabilidad es rápida, el riesgo potencial también es alto y se considera especulación.
Por lo tanto, sugiero que las personas sin experiencia no tomen la decisión casual de comprar un apartamento sobre plano en Australia. No es como una casa. Incluso si se trata de una casa en ruinas, todavía se puede. venderlo de segunda mano.
Como los terrenos más valiosos siempre estarán ahí, otros pueden simplemente solicitar la reconstrucción nuevamente. Las villas en Australia cubren una gran superficie. Siempre que busques buenos terrenos, todavía hay grandes oportunidades.
Todo esto se basó en mi situación general en ese momento. Aunque no elegí invertir en apartamentos fuera del plano, los apartamentos australianos todavía tienen muchas ventajas. Por ejemplo, el concepto de distrito escolar no es exclusivo de China, de hecho existe en muchos lugares, pero está dirigido a diferentes personas.
Melbourne tiene dos distritos universitarios, y tanto la Universidad de Melbourne como la Universidad de Monash tienen muchos campus. El campus principal de Parkville en la ciudad de Melbourne y el campus principal de la Universidad de Monash en Caulfield East.
Debido a que el campus de la ciudad de la Universidad de Melbourne está en el área urbana, las casas son básicamente apartamentos. Aunque la Universidad de Monash Caulfield Eeast es un suburbio, el terreno en el distrito sureste es muy reducido y las casas adosadas son muy estrechas. Es raro que los extranjeros puedan comprar casas nuevas. Básicamente, hay muchos apartamentos.
La vivienda en los distritos escolares de Melbourne sigue siendo muy cara. La razón principal es que la demanda de alquiler y vivienda es realmente enorme y está impulsada por la oferta y la demanda del mercado. Gracias a esta inversión, también investigué la inmigración australiana y parece que todavía hay una posibilidad. Pero pensándolo bien, todavía amo las montañas y los ríos de mi patria, así que lo dejé de lado por el momento y no fui más lejos.
Así que, si tus hijos quieren estudiar allí, o si el momento es especialmente bueno, o si simplemente lo necesitas, o si no tienes suficiente dinero y puedes pagar el importe total en cualquier momento, Como parte de la asignación de activos con una alta tasa de rendimiento, a largo plazo, los apartamentos también son factibles, después de todo, los activos duros resisten la inflación.
Además, el CBD es realmente conveniente, todas las instalaciones necesarias están disponibles y está relativamente maduro. La vista desde los rascacielos y las luces y la vegetación de los rascacielos siguen siendo geniales, ¿verdad? No es necesario cuidar la casa y el rendimiento neto del flujo de caja siempre es mejor que el de una casa.
Como soy un inversor estable y a largo plazo, y todavía soy pobre, no me interesa especular con propiedades fuera del plano. Prefiero comprar una casa en una mejor ubicación.
En ese momento, estudié que el ciclo inmobiliario de Melbourne era generalmente de ocho años. Utilizando datos de los últimos 40 años como referencia, básicamente se duplicaba cada 8 a 10 años, y esto no ha cambiado. El momento en que compré mi casa fue en 2015, lo que supuso un rápido aumento en el ciclo inmobiliario australiano. El punto de partida de este ciclo debería ser en 2012.
Entonces pensé en ese momento que podría subirme al autobús cuando todavía estaba a mitad de camino de la montaña. Incluso si no podía salir cuando llegara a la cima de la montaña, aún podría aguantar. por un período más en el largo plazo. El tiempo de depreciación de una casa en Australia es generalmente de 8 a 10 años, por lo que puedo venderla dentro de este período.
Y lo más importante de una casa es que el terreno sea valioso, y el terreno no se depreciará. Por eso ahora vuelvo a prestar atención a las tierras australianas. Si se utiliza el ciclo de 8 años, 2020-2022 debería ser un buen momento para comprar terrenos. ¿Es demasiado pronto para empezar a hacer los deberes ahora?
Jaja, piénselo, las oportunidades están reservadas para aquellos que están preparados. En la actualidad, comprar un terreno en Australia puede considerarse la inversión más apalancada que he hecho en mi vida.
Después de dejar el apartamento, comencé a investigar casas. En ese momento, estaba interesado en dos casas, ambas cerca del suroeste de Australia. Uno es el proyecto Saratoga en Point Cook y el otro está en Watercoaster cerca de la costa. En ese momento, estaba luchando por elegir y finalmente elegí el proyecto Saratoga ubicado en Pointcook.
Recuerdo haber estudiado el mapa de Australia todos los días. Al mirar las fotos panorámicas de la vida real en Google Maps, sentí que podía ver un agujero en las calles de allí. También busqué el mapa de ruta de planificación ferroviaria local reciente. De todos modos, realmente sabía cómo desarrollar y construir allí en ese momento.
Incluso las cifras de afluencia de población local de Melbourne en los próximos años e incluso décadas se pueden ver después de 2050, así como la planificación urbana de Melbourne después de 2050, etc., jajaja.
Mirando hacia atrás, pienso en por qué fui tan estúpido. Si tuviera dinero, debería haber comprado un terreno por valor de 10 yuanes y 8 yuanes para ser digno del arduo trabajo que hice.
Una vez seleccionado el proyecto, el siguiente paso es trabajar con el intermediario para promover la implementación.
Sin embargo, todo acaba de comenzar...
Desde la firma del contrato hasta la solicitud del préstamo y la obligación de transferir el terreno, compartiré todo el proceso de juego con el intermediario con ustedes la próxima semana. Muchas gracias por su apoyo.