Bonos corporativos inmobiliarios bajo supervisión
10 El 20 de octubre, Liu He, miembro del Buró Político del Comité Central del PCC y Viceprimer Ministro del Consejo de Estado, dijo que hay algunos problemas en el mercado inmobiliario, pero que los riesgos son generalmente controlables. , se están satisfaciendo necesidades de financiación razonables y el mercado inmobiliario se está desarrollando de forma saludable. La situación general no cambiará.
Por otro lado, Yi Huiman, presidente de la Comisión Reguladora de Valores de China, dijo que se debe frenar resueltamente la financiación excesiva de la deuda desde la fuente, mientras que se debe fortalecer la aplicación de la ley unificada en el mercado de bonos para manejar adecuadamente el riesgo de impago en el mercado de bonos.
Esto puede significar que, bajo la premisa de mantener el sano desarrollo del sector inmobiliario, no es realista que la industria tenga expectativas demasiado altas de "grandes lanzamientos". Aun así, si se puede lograr una relajación marginal, en el caso del sector inmobiliario, todavía se puede aliviar la tensión en la cadena de capital hasta cierto punto.
El actual sistema regulatorio inmobiliario ha ido vinculando progresivamente la capacidad de endeudamiento con su ratio de apalancamiento, provocando que muchas empresas caigan en dificultades de financiación. Más de un ejecutivo de una empresa inmobiliaria le dijo a Guan Guan Real Estate New Media que ahora los bienes raíces son básicamente pedir prestado nuevo y pagar los viejos, y no hay un aumento en la cuota entre la bolsa y el banco, sin mencionar que la cuota de emisión declarada no puede exceder el 85% de los bonos a reembolsar.
A juzgar por la situación financiera, empresas inmobiliarias como Sino-Ocean, Financial Street, Country Garden, CIFI y otras compañías todavía están emitiendo bonos de crédito recientemente, pero esto no puede ocultar la tendencia general a la disminución de la financiación de la industria. . Según estadísticas de instituciones de investigación de mercado, en los primeros tres trimestres de este año, la financiación con bonos nacionales y extranjeros de empresas inmobiliarias fue de aproximadamente 768,9 mil millones de yuanes, una disminución interanual del 21%, y la disminución fue 5 puntos mayor. que en el primer semestre de este año.
Antes de que aparezca la señal del punto de inflexión en la industria, las empresas inmobiliarias todavía esperan pacientemente.
Supervisión de auditoría
Los bonos corporativos representan una proporción considerable de los canales de financiación directa del sector inmobiliario. Las estadísticas eólicas muestran que desde el 65.438 de junio hasta el 18 de octubre, la escala de los bonos de crédito nacionales emitidos por empresas inmobiliarias fue de aproximadamente 530.239 millones de yuanes, en comparación con los 68.1137 millones de yuanes del año pasado. Entre ellos, los bonos corporativos generales representaron 2.0965.438+72 millones de yuanes, en comparación con 21.065.438+10.000 yuanes el año pasado.
El nivel mencionado anteriormente de bonos corporativos ha aumentado significativamente en comparación con hace unos años, principalmente debido al cambio de los bonos corporativos del sistema de aprobación anterior al sistema de registro.
Por ejemplo, en mayo de 2017, la Bolsa de Valores de Shanghai emitió el "Plan de Supervisión Clasificada de Bonos Corporativos de la Industria Inmobiliaria (prueba)", que aumentó el umbral de acceso y gestión clasificada de los bonos corporativos de empresas inmobiliarias. incluidas empresas inmobiliarias cotizadas nacionales y extranjeras, empresas centrales de bienes raíces, así como otras empresas inmobiliarias privadas no cotizadas clasificadas entre las 100 principales según la Asociación de Bienes Raíces de China. Presentar requisitos para los activos totales, los ingresos y la relación activo-pasivo después de deducir las ganancias no netas y las cuentas recibidas por adelantado.
Para marzo de 2020, se completará el registro de bonos corporativos, la bolsa revisará la emisión pública de bonos corporativos y se registrará en la Comisión Reguladora de Valores de China. Al mismo tiempo, se han eliminado condiciones para la emisión de bonos corporativos como "el límite mínimo de los activos netos de la empresa" y "el saldo acumulado de los bonos no supera el 40% de los activos netos de la empresa". En febrero de este año, la Comisión Reguladora de Valores de China eliminó aún más los requisitos de calificación obligatorios para los bonos corporativos emitidos públicamente.
El sistema de registro acorta el ciclo de emisión de bonos, simplifica los estándares de aprobación y aumenta la viabilidad de financiación para las empresas inmobiliarias. Las estadísticas eólicas muestran que en 2019, los bonos corporativos generales emitidos por las empresas inmobiliarias de mi país ascendieron a aproximadamente 161.187 millones de yuanes, lo que equivale sólo al 77% de la cifra de 2020.
Sin embargo, a juzgar por los sentimientos individuales de las empresas, la situación puede ser bastante grave. Según estadísticas incompletas de Guanguan Real Estate New Media, al 20 de octubre, el número total de bonos corporativos que las principales empresas inmobiliarias habían solicitado su registro ante la Comisión Reguladora de Valores de China y aprobados durante el año era de aproximadamente 1.780,31 billones de yuanes, de de los cuales 158 mil millones de yuanes fueron en la primera mitad del año, incluidos 13,9 mil millones de yuanes de Country Garden, Dalian Wanda Commercial Management 128. En la segunda mitad del año, fue de menos de 20 mil millones. El mayor fue el de Shimao, de 6.638 millones. La cantidad de aprobación varió mucho.
De acuerdo con las regulaciones generales, las empresas pueden solicitar el registro de bonos corporativos en cuotas, y la primera cuota debe completarse dentro de los 65,438+02 meses a partir de la fecha de consentimiento al registro, y las cuotas restantes deben completarse dentro de los 65,438+02 meses a partir de la fecha de consentimiento al registro. 24 meses.
Mediante esta normativa, muchas inmobiliarias están utilizando la cuota aprobada en 2020 para emitir bonos corporativos este año. Por ejemplo, Sunshine City registró 8 mil millones de yuanes en bonos en 2020. La cuarta emisión se emitió en julio de este año y el resto aún no se ha emitido.
En cuanto a la emisión de bonos y la financiación de facturas, los ejecutivos de empresas de bienes raíces entrevistados dijeron a Guan Guan Real Estate New Media que la emisión de bonos en general no es difícil.
Una importante empresa inmobiliaria del sur de China que no quiso ser identificada aceptó el endurecimiento de los canales de financiación; una empresa inmobiliaria estatal emitió con éxito bonos corporativos en la primera mitad del año. Los ejecutivos de la compañía dijeron que aunque las autoridades reguladoras aún aprueban la emisión de bonos corporativos por parte de compañías inmobiliarias, la revisión se encuentra en un nivel "estricto".
Beijing Ocean Shipping Group, una empresa inmobiliaria, ha mencionado anteriormente políticas restrictivas relevantes sobre la financiación de empresas inmobiliarias. La empresa señaló que en términos de financiación crediticia, los bancos comerciales sólo pueden conceder préstamos a empresas inmobiliarias si se cumplen ciertos requisitos previos, y la forma y el propósito del préstamo también deben cumplir los requisitos pertinentes.
Continuó diciendo que en esta etapa, las empresas inmobiliarias aún necesitan cumplir requisitos de aprobación adicionales de las autoridades reguladoras pertinentes a través de canales de financiación como la emisión de acciones y bonos.
Tomemos como ejemplo la Bolsa de Valores de Shanghai. El 22 de abril de este año, la bolsa emitió las "Directrices de la Bolsa de Valores de Shanghai para la aplicación de las normas de revisión de cotización y emisión de bonos corporativos N° 3: cuestiones clave de revisión".
De acuerdo con las "Directrices", la Bolsa de Valores de Shanghai se centrará en si el emisor es un emisor de inversiones con una "madre débil y un hijo fuerte" y si existen circunstancias que requieran atención, como Rebajas de calificación crediticia y registros de incumplimiento de deuda. Los requisitos de divulgación de información para tipos específicos de emisores, como empresas y compañías inmobiliarias, son particularmente claros.
10 El 20 de octubre, Yi Huiman, presidente de la Comisión Reguladora de Valores de China, también expresó su opinión sobre la reforma del sistema de registro. Yi Huiman dijo que los reguladores siempre han enfatizado que el sistema de registro no significa relajar los requisitos de auditoría. La autenticidad, exactitud e integridad de la divulgación de información deben controlarse estrictamente para mejorar la calidad de las empresas que cotizan en bolsa desde la fuente. También enfatizó la necesidad de comprender profundamente la "naturaleza dual" del capital y controlar estrictamente la "entrada" al mercado de capitales.
Requisitos de aprobación
El sector inmobiliario es uno de los principales destinos de los flujos de capital y el sector ha estado bajo control durante los últimos años. Desde la perspectiva de la emisión de bonos, en 2015, la Comisión Reguladora de Valores de China relajó las condiciones de financiación interna para las empresas inmobiliarias y acordó en principio que las empresas de primera línea emitieran notas a mediano plazo, bonos de financiación a corto plazo y bonos corporativos a nivel nacional: año, el intercambio exigió tres tipos de supervisión sobre las empresas inmobiliarias. Los fondos recaudados con bonos corporativos no pueden utilizarse para comprar terrenos.
Las dos políticas anteriores, junto con la política regulatoria 2065438+ de mayo de 2007 sobre la clasificación de bonos corporativos inmobiliarios, han provocado que la financiación directa de las empresas inmobiliarias experimente una montaña rusa de primero promoción y luego supresión. Guan Guan Real Estate New Media informó que un proyecto de bonos corporativos de 20 mil millones de yuanes que Country Garden solicitó para emisión pública fue suspendido dos veces entre 2016 y 2018.
En comparación con regulaciones anteriores, en agosto de 2020, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y el Banco Central aclararon las reglas detalladas para el seguimiento de fondos y la gestión financiera de empresas inmobiliarias clave, lo que tiene efectos de gran alcance. influencia. Con la introducción de la política de las "tres líneas rojas", las restricciones de financiación para las empresas inmobiliarias siguen endureciéndose, lo que Yu Liang llama "el fin de la era de los dividendos financieros".
Un alto ejecutivo de una empresa inmobiliaria estatal dijo a Guan Guan Real Estate New Media que durante mucho tiempo las empresas inmobiliarias básicamente han pedido prestado dinero nuevo para pagar deudas antiguas. Los reguladores han impuesto un requisito de aprobación adicional. desde las “Tres Líneas Rojas”, que principalmente está relacionada con el “15% de descuento” de la orientación de ventanillas.
"15% de descuento" es la abreviatura del ratio de amortización de la deuda al vencimiento. De hecho, el 27 de octubre del año pasado, 165438, la Bolsa de Valores de Shanghai emitió la "Guía de aplicación n.° 1 de las reglas de revisión de cotización y emisión de bonos corporativos de la Bolsa de Valores de Shanghai: preparación y documentos de solicitud", que claramente toma agosto de 2010 como nodo. El importe de los bonos corporativos aceptados posteriormente no podrá exceder el 85% del capital y los intereses a reembolsar.
A finales de abril de este año, la Bolsa de Valores de Shanghai revisó las "Directrices", eliminó las declaraciones relevantes con fecha 10 de agosto del año pasado y amplió el alcance del "descuento del 15%". a todas las empresas declaradas por deuda de empresas inmobiliarias.
En funcionamiento real, es posible que no se alcance el límite superior de "15 % de descuento". Por ejemplo, Sunshine City emitió nuevos bonos por valor de 65.438 millones de yuanes a finales de agosto del año pasado y planeaba reembolsar el capital restante de "654,38 + 06 Yangcheng 02" de 65.438 millones de yuanes, lo que representa aproximadamente el 77,58% en julio de este año; emitió un nuevo bono de 1.500 millones de yuanes, utilizado principalmente para reembolsar y vender "16 Yangcheng 01" y "19 Yangcheng 02" * * * capital de 2.060 millones de yuanes, que representa aproximadamente el 72,82%.
Gracias a la regla del "15% de descuento", la deuda existente de las empresas inmobiliarias ha disminuido constantemente. Al mismo tiempo, los ejecutivos de las empresas inmobiliarias entrevistados también destacaron que en esta etapa las empresas inmobiliarias no tienen nuevas cuotas, incluidos los bonos corporativos y las notas a medio plazo.
“Actualmente, los intercambios y la financiación interbancaria no reciben un tratamiento diferente según las ‘tres líneas rojas’, e incluso la cuota del ‘expediente verde’ no se ha incrementado.
"Las personas que trabajan en empresas estatales de "nivel verde" dijeron que incluso ellas ahora están sintiendo la presión del ajuste de la financiación.
Según los expertos, las "tres líneas rojas" se dividen en líneas rojas basadas en tres indicadores, naranja, amarillo y verde, y la correspondiente tasa de crecimiento anual de los pasivos que devengan intereses no supera el 0, 5%, 10% y 15%.
Los altos ejecutivos de los anteriores. -Las empresas inmobiliarias mencionadas confirmaron a Guanguan Real Estate New Media que la tasa de crecimiento anual de la industria inmobiliaria no supera el 0, 5%, 10% o 15%. De hecho, el entorno financiero no se ha relajado cuando los reguladores revisan la emisión de deuda. Un aspecto importante de una revisión estricta es "el propósito de recaudar fondos". Esta persona explicó que esto se debe principalmente a que los reguladores están preocupados por la solvencia de las empresas inmobiliarias.
Los datos publicados por la Bolsa de Valores de Shanghai en junio. que en 2020, el ingreso promedio de los emisores de bonos corporativos aumentó un 2,5% y el ingreso promedio de los emisores inmobiliarios aumentó un 11,95%. La salida neta de efectivo de las actividades de recaudación de fondos de los emisores aumentó en 65.438+ interanualmente. , y afectado por políticas de la industria como las "Tres Líneas Rojas", el flujo de caja de las actividades de recaudación de fondos disminuyó un 94,43% en comparación con el año anterior
En ese momento, al responder a la supervisión de las empresas. En los informes anuales de bonos, la Bolsa de Valores de Shanghai enfatizó la necesidad de prestar atención a la orientación del riesgo en la divulgación de las principales emisiones de reembolso de bonos. Entre ellos, la bolsa ha realizado divulgaciones para empresas con alta exposición al riesgo en la etapa inicial y gravemente afectadas por la epidemia. así como emisores con mayor presión de pago de deuda este año y cambios negativos importantes en indicadores financieros como las condiciones operativas o la solvencia de la deuda.
El análisis detallado de S&P Credit Review también señaló en un informe reciente que la supervisión será gradual. El aumento de los controles del lado de la oferta, la adquisición agresiva de tierras y la expansión de escala en el pasado harán que las empresas inmobiliarias altamente apalancadas enfrenten más desafíos. Esto se debe principalmente a que en el actual entorno financiero ajustado, es difícil para las empresas inmobiliarias altamente apalancadas continuar. utilizar la refinanciación para mantener el flujo de fondos, lo que puede catalizar la fermentación de eventos de riesgo crediticio.
Guandian Real Estate New Media ha sabido que un número considerable de empresas inmobiliarias establecerán condiciones especiales a la hora de financiar, incluidas. pero no limitado a protección cruzada, compromisos de indicadores financieros, cambios de control, compromisos de calificación, etc., y los bonos únicos pueden causar fácilmente el efecto mariposa. El fundador Zeng Baobao mencionó anteriormente que Standard & Poor's rebajó repentinamente la calificación de la empresa al final de. Septiembre, lo que resultó en severas restricciones a la financiación cruzada nacional y extranjera de la compañía y tensiones periódicas de liquidez.
Blue Light, otra empresa de bienes raíces que ya incumplió su deuda, que emitió 155 millones de yuanes. de bonos corporativos en marzo y julio del año pasado, representó solo el 53% de los 2.900 millones de yuanes emitidos en octubre de 2016 y ha emitido pocos bonos corporativos nuevos desde entonces, según el informe. Según las regulaciones, este bono es válido hasta junio. 165438 + Octubre de este año.
Entre las grietas
Además del mercado cambiario, en el mercado interbancario se utilizan habitualmente pagarés a medio plazo, bonos de financiación a corto plazo y superbonos. -Los instrumentos como los bonos de financiación a corto plazo no han seguido siendo un "refugio" para las empresas inmobiliarias, aunque la Comisión Reguladora de Valores de China canceló la calificación obligatoria de los bonos corporativos en febrero de este año, y también la Asociación Nacional de Distribuidores. Canceló la calificación obligatoria de los bonos de financiación a corto plazo en marzo, las notas a medio plazo de las empresas inmobiliarias básicamente se han eliminado. Hay requisitos de aprobación adicionales como "descuento del 15%"
Según estadísticas incompletas. De Guanguan Real Estate New Media, al 20 de octubre de 2010, la Asociación Nacional de Distribuidores reveló el número de solicitudes de registro de pagarés a mediano plazo aceptadas por las principales empresas de bienes raíces durante el año. La cantidad total es de aproximadamente 93,55438+03 mil millones de yuanes.
Entre ellos, similar a la distribución del número de solicitudes de bonos corporativos, la mayoría de los pagarés a mediano plazo se registraron en la primera mitad del año, con un monto de alrededor de 76,2 mil millones de yuanes, que involucran a Vanke, Sunshine Ciudad, Dalian Wanda Commercial Management, China Resources Land, Poly, Jinmao, Dalian Yuecheng. El tercer trimestre se registró principalmente en septiembre y solo involucró Tianheng Real Estate and Capital Investment.
Los ejecutivos de las empresas inmobiliarias entrevistados dijeron que la industria básicamente pide prestado dinero nuevo para pagar los viejos, y el registro de facturas sólo significa que la empresa correspondiente tiene deudas existentes vencidas durante este período. "No tiene mucha importancia especial".
Según las estadísticas de Wind, las "tres líneas rojas", es decir, desde agosto de 2020, la financiación a través de bonos corporativos, pagarés a medio plazo y bonos ultracortos. Los bonos de financiación a plazo, ABS y otros instrumentos han sido relativamente altos. China Merchants Shekou tiene el mayor número de empresas inmobiliarias, incluidos 10 bonos de financiación a ultracorto plazo, 5 bonos corporativos y 3 pagarés a medio plazo, con un total. financiación de 24.500 millones de yuanes; seguido por Fahua Group con 16, Beijing Capital Development Co., Ltd. con 14 y Poly Development con 13.
Si sólo nos fijamos en un bono corporativo (excluyendo los bonos de colocación privada), las inmobiliarias que más bonos corporativos emitieron durante este periodo fueron Poly Development 10, Vanke, China Overseas, Longfor y Financial Street. 7. Las empresas inmobiliarias se enfrentan a una gran resistencia en el proceso de emisión de bonos, pero conseguir fondos del mercado público con éxito les traerá grandes beneficios.
Desde un punto de vista de impacto directo, Vanke, Poly, Sunshine City y otras empresas que emitieron bonos corporativos este año básicamente no han aumentado mucho sus ratios activo-pasivo en sus estados financieros consolidados después de implementar sus políticas establecidas. planes de financiación. Sin embargo, se ha mejorado la capacidad de los activos corrientes para cubrir los pasivos corrientes y se ha mejorado la capacidad de pagar la deuda a corto plazo.
Generalmente, los fondos para el pago de la deuda que requieren las empresas inmobiliarias para emitir bonos provienen principalmente de sus ingresos operativos diarios, lo que requiere que la empresa mantenga buenas condiciones operativas, estado financiero y calidad de activos. Sin embargo, debido al aumento de la proporción del precio del suelo en los precios de la vivienda en los últimos años, la rentabilidad general de las empresas inmobiliarias ha disminuido en comparación con niveles anteriores.
En segundo lugar, proporciona apoyo de liquidez a través de líneas de crédito bancarias existentes y recibos de ventas. Por ejemplo, en el primer semestre de este año, COSCO afirmó que tenía una línea de crédito no utilizada de 59,6 mil millones de yuanes y disfrutaba de la línea de crédito de su empresa matriz, que tenía una línea de crédito no utilizada de 242,4 mil millones de yuanes. Durante el año, la mayoría de las empresas inmobiliarias intentaron acelerar la amortización de las ventas y lanzaron medidas de marketing que incluían promociones de reducción de precios.
Sin embargo, bajo las restricciones de las "dos concentraciones" de préstamos bancarios, las condiciones de financiación crediticia de los bancos comerciales para las empresas inmobiliarias han aumentado y no queda mucha hipoteca para préstamos de vivienda comercial.
Haitong Securities calculó una vez que entre los 39 bancos que cotizan en bolsa, el número de bancos con préstamos personales para vivienda que exceden la línea de advertencia sigue siendo 11, pero la tasa de aprobación en general ha disminuido. la línea de advertencia ha aumentado de 10 a 10. cayó a 9.
Cabe mencionar que para las empresas inmobiliarias, algunos fondos aún pueden obtenerse públicamente a través de "bonos corporativos especiales para alquiler de viviendas". De acuerdo con las reglas del intercambio, al menos el 70% de los fondos recaudados por este producto de financiamiento deben destinarse a proyectos de vivienda en alquiler, que abarquen terrenos residenciales, construcción de terrenos colectivos, edificios de oficinas comerciales, plantas industriales y otros proyectos de alquiler de decoración, y son no sujeto a la restricción del "15% de descuento".
Incluidas Vanke, Poly, Gemdale, Binjiang, China Resources Land, Dahua Group, Fahua Group, Sunshine City y otras empresas inmobiliarias, todas han sido aprobadas o están solicitando bonos corporativos especiales para alquileres de viviendas en el año pasado. Desde una perspectiva práctica, empresas como Vanke y Poly que hayan completado la emisión de este producto utilizarán no menos del 70% de los fondos para arrendar la construcción del proyecto, y el resto se utilizará para "complementar el capital de trabajo".
Sin embargo, la liquidez obtenida a través de los canales antes mencionados sigue siendo difícil de saciar la sed. La mayoría de los profesionales no esperaban que desde las "tres líneas rojas", el impacto de la regulación inmobiliaria hubiera sido de tanto alcance. Si las políticas de financiación restrictivas para las empresas inmobiliarias continúan o se refuerzan aún más, este grupo se enfrentará a tiempos extremadamente difíciles con los planes y costes de financiación.
Ante esta situación, las empresas inmobiliarias tienen grandes expectativas de una flexibilización marginal de la financiación, y la actitud de los reguladores siempre les afecta los nervios.
A finales de septiembre, el Banco Central y la Comisión Reguladora Bancaria de China anunciaron que guiarían a los principales bancos para que comprendan e implementen con precisión el sistema de gestión prudente financiera de bienes raíces y mantengan la liberación estable y ordenada del real. crédito inmobiliario, y mantener el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario.
10 A mediados de junio, Zou Lan, director del Departamento de Mercado Financiero del Banco Central, explicó que algunas instituciones financieras también tenían algunos malentendidos sobre las reglas de gestión de financiamiento de "tercer y cuarto nivel" para el 30 empresas piloto de bienes raíces, y solicitó que no se agreguen "niveles rojos" "El saldo de pasivos que devengan intereses de una empresa". Existe la idea errónea de que a los bancos no se les permite emitir nuevos préstamos para el desarrollo. Después de que las empresas utilizan los ingresos por ventas para pagar los préstamos, los proyectos recién iniciados que deberían haber recibido un apoyo razonable no pueden obtener préstamos, lo que también ha provocado que la cadena de capital de algunas empresas sea hasta cierto punto estrecha.
El 20 de octubre de 10, Liu He, miembro del Buró Político del Comité Central del PCC y viceprimer ministro del Consejo de Estado, también afirmó que se están cubriendo las necesidades razonables de capital de los bienes raíces. El mismo día, Pan, vicegobernador del banco central y director de la Administración Estatal de Divisas, señaló que bajo la dirección esperada de los departamentos de gestión financiera, la contracción excesiva del apetito por el riesgo de las instituciones financieras y los mercados financieros se ha ido reduciendo gradualmente. se han corregido y los comportamientos financieros y los precios de los mercados financieros están volviendo gradualmente a la normalidad.