Plan de Proyecto de Riesgo Inmobiliario

Primera parte, descripción general del proyecto

1 Situación básica del terreno del proyecto Este proyecto está ubicado en Tianhua South Road, distrito de Laocheng, condado de Xinhua, provincia de Hunan. , comenzando desde la Plaza Tianhua en el norte, hay 50 metros hasta la estación de tren de Xinhua y hasta el proyecto de cableado del extremo oeste del Segundo Puente Zijiang en el sur, con una longitud total de 1.190 metros. El terreno total de construcción del proyecto es de aproximadamente 240 acres, incluidos 150 acres de caminos y zonas verdes, y 90 acres de construcción residencial. La densidad de construcción es del 30% y la proporción de superficie construida es 2. El área de construcción total planificada es de 300.000 metros cuadrados, y el área de construcción del desarrollo de la primera fase es de 220.000 metros cuadrados, incluidas aproximadamente 59.000 unidades residenciales y aproximadamente 84.800 tiendas. La reconstruida Tianhua South Road se convertirá en la principal avenida paisajística de Xinhua en el futuro, con una longitud total de 1,2 kilómetros después de la reconstrucción.

La primera fase del proyecto tiene una inversión total de 230 millones de yuanes y está planificada y diseñada en cinco áreas funcionales principales, a saber, desde Tianhua South Road Square hacia el sur, Quqian, área comercial y residencial, centro Área de ocio Green Island Plaza, distrito de negocios, Qiaotou El área de instalaciones de la plaza pública es uno de los proyectos de construcción municipal clave del gobierno del condado de Xinhua en 2007.

2. Diseño de planificación municipal y análisis de desarrollo futuro del área del proyecto

1. Diseño de planificación municipal

Actualmente, el condado de Xinhua está experimentando un desarrollo a gran escala. el mercado inmobiliario la etapa primaria. Los consumidores locales, especialmente el grupo de funcionarios públicos de más de 15.000 personas, tienen una fuerte demanda de mejores condiciones y calidad de vida, y prestan más atención a la ecología y la calidad. Al mismo tiempo, debido al acelerado proceso de urbanización, la escala de la ciudad continúa expandiéndose, la población urbana aumenta año tras año y la economía del condado muestra el perfil de una gran empresa y un gran mercado. Los distritos comerciales tradicionales tienen fuertes propiedades de adsorción, pero sus instalaciones están envejeciendo y sus leyes son bajas, lo que deja una brecha en la calidad comercial. Los grupos de consumidores tienen una fuerte demanda de nuevos formatos comerciales, como grandes almacenes y centros comerciales de gama media y alta en el condado, que promoverán eficazmente la demanda de bienes raíces comerciales urbanos. En 2007, el condado de Xinhua tenía un gran número de proyectos en construcción y por construir, con una superficie de construcción de más de 800.000 metros cuadrados y una inversión total de más de 800 millones de yuanes. Debido a la fuerte demanda del mercado, los precios de venta en el mercado inmobiliario aumentarán rápidamente.

Xinhua tiene una gran población local, una economía extensa y un bajo ingreso per cápita. El ingreso básico de los funcionarios públicos es de 1.400 a 1.500 yuanes al mes, y los trabajadores inmigrantes representan una cuarta parte de la población total del condado.

En 2007, el mercado inmobiliario de Xinhua lanzará una feroz competencia sin precedentes por los clientes, con infinitos métodos de venta y combinaciones de promoción, que promoverán aún más el desarrollo de materiales de construcción, empleo, decoración, publicidad, catering, el entretenimiento y otras industrias, y la construcción y el desarrollo urbano alcanzarán un nuevo nivel.

2. Análisis del desarrollo futuro del proyecto

Desde 2006, el banco central ha aumentado tres veces seguidas los tipos de interés de los depósitos financieros y de los préstamos bancarios, aumentando la carga de intereses sobre los bancos. préstamos para vivienda. Aunque ha suprimido efectivamente el aumento excesivo de los precios inmobiliarios nacionales, también ha disminuido el entusiasmo de algunos compradores de viviendas por adquirir bienes inmuebles, especialmente aquellos cuyo objetivo principal es la inversión. Al mismo tiempo, los ministerios y comisiones nacionales pertinentes lo han hecho continuamente. Las medidas restrictivas incluso han disuadido a los inversores. El ejemplo más típico es que la mayoría de los especuladores inmobiliarios de Wenzhou se han retirado del mercado interno de inversiones inmobiliarias y han recurrido a inversiones financieras, de valores y manufactureras, lo que también ha frenado el rápido aumento de los precios del mercado inmobiliario.

En lo que respecta a este proyecto, la situación anterior tiene un impacto en el proyecto, pero el impacto no es significativo. Dado que Xinhua pertenece al mercado inmobiliario de tercer nivel, el nivel de desarrollo inmobiliario en esta área no es alto y hay enormes compradores potenciales. Además, Xinhua se encuentra en la etapa inicial de desarrollo del mercado inmobiliario y es un mercado inmobiliario de tercer nivel. una gran cantidad de clientes objetivo con fondos están buscando activamente direcciones de inversión. Esta es la ventaja de este proyecto, pero además, porque Xinhua Wenzhou Commercial Plaza funciona con normalidad y desvía a los clientes entre Mingyuan Sunshine Shopping Park y Xinkangyuan Economic. y Trade Center, el proyecto debe hacer un buen trabajo en el posicionamiento del proyecto y la promoción de inversiones, de lo contrario afectará el progreso del marketing del proyecto.

3. Este proyecto cubre la situación actual del mercado inmobiliario.

En lo que respecta al entorno del proyecto, los propietarios de proyectos similares son Xinhua Wenzhou Commercial Plaza, Mingyuan Sunshine Shopping Park y Xinkanyuan Economic and Trade Center. El volumen comercial total de los tres proyectos es aproximadamente el mismo. igual que este proyecto; Xinhua Wenzhou Commercial La plaza se inauguró oficialmente en 2006 y sus condiciones generales de funcionamiento son normales. Mingyuan Sunshine Shopping Park es un proyecto de calle comercial peatonal que integra comercio ecológico, comercio inteligente, hoteles con estrellas de platino, industrias de ocio y entretenimiento de alta gama y tiendas de marcas famosas. Las empresas que han atraído inversiones hasta ahora incluyen el supermercado Jiahui, el restaurante Guilin, los electrodomésticos Tongcheng, los grandes almacenes Zhongyi (zapatos), la cadena farmacéutica Kangyixin, etc.

Terreno del proyecto

El proyecto cubre un área de 240 acres, con un área total de construcción prevista de 300.000 metros cuadrados. El área de desarrollo y construcción de la primera fase es de 220.000 metros cuadrados. La parcela es muy llana, se desarrolla en línea recta, sin derribar.

Está a 50 metros de la estación de tren de Xinhua en el norte y está conectado con el proyecto de conexión del extremo occidental del Segundo Puente Zijiang en el sur. El terreno es relativamente plano.

Primero, analice los pros y los contras de la trama

Ventajas:

1) Las instalaciones de apoyo pueden mejorarse por sí mismas: la trama del proyecto es más larga, lo que hace que el proyecto más atractivo

2) Buen entorno natural: el sitio del proyecto tiene buenos recursos hídricos y hermosos paisajes

3) Las perspectivas de desarrollo del lugar son prometedoras: está ubicado en el; núcleo del área de desarrollo estratégico de la ciudad y se planifica desde un punto de partida alto. Es beneficioso para el proyecto aumentar la inversión en infraestructura con el gobierno;

Desventajas:

1) La seguridad pública el entorno no es optimista por el momento y está cerca de la estación de tren;

2) Las urbanizaciones que rodean el proyecto La fuente afecta la imagen del proyecto, especialmente las casas al lado de las calles secundarias;

3) La carretera no ha sido rectificada y básicamente no hay gente en el sur;

1. El gobierno organiza la construcción y el proyecto tiene alta credibilidad. en su lugar para garantizar el buen progreso del proyecto;

b El proyecto tiene ventajas obvias de ubicación, planificación y diseño avanzados, promoción de inversiones gubernamentales unificadas y retorno de alquiler unificado, lo que alivia las preocupaciones psicológicas de los clientes;

c.Área de Xinhua Hay poca presión de competencia sobre los bienes raíces comerciales, y sus respectivos planes se complementan entre sí y tienen poca influencia entre sí;

d. Debido a que hay muy pocos bienes raíces comerciales para invertir y el grado de desarrollo comercial no es alto, la mayoría de la gente mantiene una actitud de esperar y ver qué pasa y es cautelosa a la hora de invertir, con la esperanza de invertir en mejores proyectos.

R Dado que el proyecto está ubicado en el casco antiguo del condado de Xinhua, actualmente no es muy popular, con una pequeña población flotante, instalaciones circundantes mixtas y una fuerte atmósfera comercial.

b Dado que este proyecto es el primer proyecto comercial y residencial a gran escala en Xinhua, con una superficie comercial de 84.800 metros cuadrados, para construir un mercado profesional, el gobierno necesita incrementar sus esfuerzos. regular la industria y concentrar todas las tiendas minoristas en el Proyecto Comercial Zhongjinyuan. Incrementar la publicidad.

a. El mercado inmobiliario de Xinhua comenzó tarde, proporcionando suficiente espacio de mercado para el desarrollo de este proyecto;

b. El turismo de paisajes naturales de Xinhua se está desarrollando rápidamente y el consumo total del mismo. Se espera que la población flotante aumente significativamente.

c. El mercado mayorista profesional es de pequeña escala, no de alto nivel, tiene un entorno promedio y es necesario mejorar la gestión, lo que brinda oportunidades para mejora del mercado profesional;

d. Dado que este proyecto es antiguo En proyectos de renovación urbana, hay menos propiedades competidoras homogéneas y hay mayor espacio para la apreciación de propiedades comerciales;

e. Los propietarios de minas privadas, los propietarios de negocios, los funcionarios gubernamentales y los compradores de viviendas que inician negocios en el extranjero tienen expectativas de inversión, lo cual es un buen ejemplo para Xinhua Commercial. El desarrollo de bienes raíces proporciona recursos de respaldo;

f. Con el bautismo de grandes tiendas ancla comerciales y nacionales e internacionales de primer nivel, las marcas comerciales extranjeras están intensificando su distribución, brindando oportunidades para el desarrollo de bienes raíces comerciales.

a. Xinhua se encuentra en la etapa incipiente de bienes raíces comerciales. La industria se está consolidando y reorganizando, y ha ingresado capital extranjero. Sin embargo, la calidad de las empresas de bienes raíces y la escala general de desarrollo del mercado. es pequeño;

b. No hay jardín el concepto de vida comunitaria, gestión de propiedad rezagada e instalaciones de vivienda incompletas;

c. El concepto en el mercado, la gestión de desarrollo y seguimiento son "dos pieles", centrándose en las ventas y descuidando la gestión. No hay garantía en invertir en bienes raíces;

Segunda parte, planificación de proyectos y marketing.

1. Principales indicadores económicos y técnicos del proyecto

Densidad de edificación:

Tipo de proyecto:

Tres dormitorios, dos salones , un baño y una cocina: 128 ㎡; tres dormitorios, dos salones, dos baños y una cocina: 123-142㎡;

Compuesto:

Cuatro dormitorios, dos salones , tres baños y una cocina: 181㎡; cinco dormitorios, dos salones, un baño y una cocina Cocina: 171-180㎡;

2. Condiciones del mercado inmobiliario que rodean el proyecto

En la actualidad, la escala de construcción del mercado inmobiliario de Xinhua no es grande. En 2006, la inversión total del condado en infraestructura de construcción urbana fue de 260 millones de yuanes y el nivel de urbanización alcanzó el 18,5%. La inversión en activos fijos fue de 633 millones de yuanes, un aumento del 13,5 por ciento con respecto a 2005.

Los proyectos actualmente en construcción incluyen: Jinlong Scenic Home (área residencial, 30.000 metros cuadrados), Mingyuan Sunshine Shopping Park (área comercial, 52.000 metros cuadrados), Xinkangyuan Economic and Trade Center (complejo comercial de gran altura ) Área residencial, 32.000 metros cuadrados), Sunshine Community (área comercial y residencial, 67.000 metros cuadrados, área comercial, 13.000 metros cuadrados) y Centro de negocios Xiangzhong Jinyuan.

Los proyectos que están a punto de comenzar incluyen Champagne Mountain Garden (edificio residencial de gran altura, 200.000 metros cuadrados) y el proyecto de edificio residencial Xinhua Porcelain Factory (por determinar, terreno de construcción de 110 acres).

3. Posicionamiento del proyecto

1. Parte residencial

Posicionamiento residencial: una zona residencial abierta, un cinturón comercial urbano de moda con grandes vistas, grandes instalaciones y grandes espacios. paisajes.

2.Parte comercial

Posicionamiento comercial: una calle comercial ajardinada y de moda que integra restauración, ocio, deporte, ocio, turismo, cultura y compras.

Posicionamiento comercial: una colección de espacios de oficinas comerciales con paisajes humanizados no tradicionales, como hoteles, SOHO, LOFT y clubes corporativos.

3. Posicionamiento general del proyecto

El puerto comercial Xiangzhong Jinyuan, que integra residencia, hotel, comercio y comercio, es moderno, moderno e internacional, y está cerca de Purple. Complejo de edificios de jardines paisajísticos del río Jiang.

4. Ideas y conceptos de planificación de marketing

Concepto general

Establecer un consenso sobre el dominio público;

Diferentes funciones y estéticas. niveles La adaptación está unificada;

Diversidad de arquitectura;

Expresión de la personalidad y del yo; un lugar comercial con formas de vida diversas y abiertas;

Un sistema de red que conecta estilos de vida personalizados y la vida pública en comunidades empresariales;

Refleja el núcleo del negocio regional;

El tema de la planificación y promoción de marketing del verbo (abreviatura del verbo)

Confianza: la confianza proviene de la credibilidad, la actitud y el cuidado humanista del gobierno.

Promoción significa: Golden Garden Party, actividades temáticas, publicidad suave.

Influencia: promoción tridimensional de la ideología.

Promoción significa: exterior, carrocería de automóvil, vídeo, periódico, medios visuales completos y resultados conceptuales.

Moved: intégrate en él y experimenta gradualmente el marketing situacional.

Promoción significa: sala de experiencias, área de demostración.

Tentación: los clientes a los que menos les importa el precio también quieren una mayor relación calidad-precio.

Métodos promocionales: estrategia de descuento promocional: descuentos de membresía; y ofrecer diferentes niveles de descuentos en diferentes etapas de venta.

6. Conceptos rectores para la planificación y el marketing

Ventanilla única-consumo bipolar-multifuncional

Ventanilla única: conveniente, rápido y eficiente, ventanilla única Compras Consumo.

Satisfacer las necesidades de diferentes grupos de consumidores.

Multifuncional: Proporcionar lugares de consumo diversificados para satisfacer diferentes niveles de necesidades.

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