La financiación tradicional para las empresas inmobiliarias se debilita, mientras que surge la financiación innovadora

A principios de 2021 la emisión de bonos por parte de empresas inmobiliarias ha aumentado a pasos agigantados. Hasta el 13 de enero***, 32 empresas inmobiliarias han emitido bonos, con bonos extranjeros por valor de 8.652 millones de dólares (aproximadamente 55.942 millones de yuanes) y bonos nacionales por valor de 17.500 millones de yuanes. Los bonos extranjeros superan con creces a los bonos nacionales. año, pero las tasas de interés han continuado como en el pasado.

El 15 de enero, Zou Lan, director del Departamento de Mercados Financieros del Banco Central, dijo en una conferencia de prensa de la Oficina de Información del Consejo de Estado que la tasa de crecimiento de los préstamos inmobiliarios el año pasado fue inferior a la tasa de crecimiento de varios préstamos por primera vez en ocho años. Se ha establecido un sistema de gestión financiera prudente para formular medidas tales como reglas de seguimiento y gestión de fondos para empresas inmobiliarias clave.

Aunque a largo plazo se han implementado restricciones al sector inmobiliario por el lado de la oferta durante muchos años, hay voces constantes de que se acerca el congelamiento de la financiación y los promotores claman cada año por la pobreza. De hecho, el monto total de financiamiento de la industria inmobiliaria, especialmente de las empresas líderes, sigue aumentando, pero el efecto Matthew se ha intensificado, lo que dificulta que los pequeños y medianos desarrolladores recauden dinero y el flujo de capital. en la industria está avanzando hacia la cima.

En 2021, las empresas inmobiliarias tendrán 1.244,8 mil millones de yuanes de deuda vencida, superando por primera vez el billón de yuanes, alcanzando el pico de pago de la deuda. Desde una perspectiva política, la financiación mediante deuda para las empresas inmobiliarias está restringida, la financiación mediante deuda en su conjunto se está debilitando y la financiación mediante acciones ha crecido explosivamente.

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Los canales tradicionales de financiación de deuda se están debilitando

En cuanto a la estructura de deuda de las empresas inmobiliarias en 2020, los datos del Instituto de Investigación Tongce muestran que 40 empresas típicas Empresas inmobiliarias en 2020 El monto total de financiación corporativa fue de 955.579 millones de yuanes, un aumento del 18,95% interanual en 2019. La financiación total de 40 empresas inmobiliarias fue de 803.322 millones de yuanes en 2019 y de 694.972 millones de yuanes en 2018. La tasa de crecimiento de la escala de financiación en 2020 alcanzó un nuevo máximo.

Desde la perspectiva de la estructura de emisión: 40 empresas inmobiliarias típicas emitieron bonos corporativos por 260.380 millones de yuanes en 2020, una disminución interanual del 12,89%; el aumento interanual del 62,31%; otros financiamientos de deuda fueron de 181.038 millones de yuanes, un aumento interanual del 1,03%; los préstamos fiduciarios fueron de 96.645 millones de yuanes, un aumento interanual del 1,92%.

Estos tres métodos de financiación han sido los principales canales de suministro de fondos de promotores durante muchos años. Aunque los préstamos bancarios nacionales de 40 empresas inmobiliarias típicas han aumentado en más del 60%, aunque no se han dado cifras concretas. revelado, Zou Lan dijo En la conferencia de prensa se afirmó que la proporción de nuevos préstamos inmobiliarios en varios préstamos cayó del 44,8% en 2016 al 28% en 2020.

El importe total de los préstamos inmobiliarios está disminuyendo, pero los préstamos bancarios a las principales empresas inmobiliarias han aumentado significativamente, lo que significa que los préstamos bancarios se concentran en las empresas líderes.

Por otro lado, la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China también ha fijado un límite máximo para los préstamos bancarios relacionados con bienes raíces a no más del 40%, lo que también ha restringido la oferta de financiamiento.

Los fideicomisos favorecidos por los desarrolladores en el pasado para compensar la escala han sido severamente regulados este año, lo que resultó en un ligero aumento del 1,92%. Algunos de los 50 principales desarrolladores alguna vez expresaron su voluntad de recaudar fondos a una tasa anualizada. tasa del 15%, pero debido a regulaciones No es fácil encontrar dinero en canales fiduciarios.

También se ha producido una ligera caída en los bonos corporativos, que está relacionada con la aprobación de la Comisión Reguladora de Valores de China y también representa una actitud más estricta hacia la financiación en la industria inmobiliaria.

En general, la financiación mediante deuda se está reduciendo, mientras que la correspondiente financiación mediante acciones se está fortaleciendo.

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¿El aumento de la financiación mediante acciones? Un aumento interanual del 162,79 %

De hecho, el aumento de la financiación mediante acciones en 2020 es comprensible. Después de todo, la financiación de la empresa se divide principalmente en financiación de capital y financiación de deuda.

La ventaja de la financiación con acciones en comparación con la financiación con bonos es que los fondos obtenidos no necesitan reembolsar el principal ni los intereses, sino que los nuevos accionistas compartirán las ganancias y el crecimiento de la empresa con los antiguos accionistas. espacio para el tiempo.

Los datos del Instituto de Investigación Tongce muestran que la financiación de capital de 40 empresas inmobiliarias típicas en 2020 fue de 170.923 millones de yuanes, un aumento interanual del 162,79%.

En general, existen cuatro modos de financiación de capital: pignoración de capital, transferencia de capital, aumento de capital y expansión de acciones, y financiación de capital privado. Durante mucho tiempo, el favorito de los promotores es la garantía de acciones. La mayoría de las empresas inmobiliarias de acciones A tienen garantía de acciones, que es un método de financiación más económico y rápido. La transferencia de capital también es la principal fuente de financiación para algunas empresas inmobiliarias, como China Fortune Land Development (600340, Stock Bar) y Sunshine City (000671, Stock Bar). Los aumentos de capital y la expansión de acciones son poco frecuentes debido a las restricciones sobre el sector inmobiliario. industria.

La financiación de capital privado no se puede verificar debido a su elusividad, pero hay rumores de que muchos desarrolladores lo están utilizando, pero requiere una invitación para ingresar y está extremadamente cerrado.

Después de que se restringió la financiación mediante deuda, la financiación mediante acciones comenzó a aumentar y las cotizaciones de empresas derivadas a partir de la segunda mitad de 2020 se volvieron aún más populares. Las empresas inmobiliarias que escinden propiedades y las cotizan también recaudarán una suma de dinero para complementar los fondos existentes. Algunos analistas han dicho que si la situación actual no cambia, los promotores seguirán escindiendo otros sectores y cotizándolos. Las escisiones de automóviles, bienes raíces y fútbol de Evergrande cotizan en el mercado para reducir las cargas financieras. En el futuro, la tendencia general es que las empresas inmobiliarias diversificadas se dividan y coticen.

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El pico de pago de la deuda ha alcanzado la marca del "billón de yuanes"

Los datos del Instituto de Investigación Shell muestran que la escala de vencimiento de la deuda inmobiliaria Las empresas en 2021 alcanzarán los 12.448 mil millones, superando históricamente la marca del billón de yuanes. Según estadísticas incompletas del CRIC, 95 empresas inmobiliarias tienen 722.381 millones de yuanes en bonos con vencimiento en 2021, un aumento interanual del 22,45%. Los vencimientos nacionales aumentaron un 5,77% interanual hasta 418.889 millones de yuanes, y en el extranjero. Los bonos vencidos aumentaron un 56,52% interanual hasta 303.492 millones de yuanes.

Tomados en conjunto de los dos datos, las 100 principales empresas inmobiliarias representan la gran mayoría de las cuotas de financiación, y las frecuentes emisiones de bonos en el extranjero en los últimos años han alcanzado su punto máximo.

Desde 2015, las empresas inmobiliarias han comenzado a normalizar la alta rotación y comenzaron a emitir bonos corporativos de forma intensiva. El período de emisión de los bonos corporativos es generalmente de 3 a 5 años, y los pagos de la deuda comenzarán en 2020. será aún peor en 2021.

Por otro lado, después de que se restringiera la emisión de bonos nacionales a finales de 2016, las empresas inmobiliarias comenzaron a emitir bonos extranjeros a gran escala. El período de emisión de 2 a 5 años es la fuerza principal. , por lo que a partir de 2020 el pico de pago de la deuda externa.

El informe de Crerry señaló que con el aumento de las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa en los últimos años y la presión continua que lo acompaña para pedir prestado nuevos préstamos y reembolsar los antiguos, la cantidad de bonos emitidos por 95 empresas inmobiliarias de 2018 a 2020 La escala de emisión de deuda ha alcanzado un nuevo nivel, con una escala de emisión de bonos que supera los 700 mil millones de yuanes, un aumento de casi 300 mil millones de yuanes en comparación con la ola de emisión de bonos en 2015. El pico de pago de la deuda continuará en el futuro.

En general, las empresas inmobiliarias están bajo una enorme presión para pagar sus deudas y operar, y es posible que se produzcan más impagos de bonos en el futuro.

¿Cómo afrontar el pico de amortización de la deuda? Algunas empresas han optado por seguir recaudando grandes sumas de dinero y los fondos se concentran cada vez más en las principales empresas inmobiliarias China Evergrande, Zhongnan Construction (000961, Stock Bar), Jinke Shares (000656, Stock Bar), China Fortune Land Development y. Vanke ha recaudado más de 50 mil millones de yuanes. Entre las cinco empresas, a excepción de Vanke y Jinke, se cumplieron las tres líneas rojas. En particular, los problemas de financiación de China Fortune Land Development provocaron turbulencias en el mercado de bonos. Vanke y Jinke tampoco se mostraron optimistas.

En la actualidad, el tema principal es pedir prestado nuevos préstamos y reembolsar los antiguos. Las empresas líderes, especialmente las más endeudadas, tienen una mayor demanda de financiación mediante deuda.

Fuente de datos: Instituto de Investigación Tongce

Los datos del Instituto de Investigación Tongce también muestran que los fondos que fluyen hacia la industria inmobiliaria se concentran hacia la parte superior, y las cinco principales empresas inmobiliarias financian más. Más de 370 mil millones de yuanes, a juzgar por las tasas de interés de financiación corporativa, la naturaleza de las empresas inmobiliarias con fuerte capacidad de financiación y bajas tasas de interés son básicamente empresas de propiedad estatal o empresas centrales.

Cuando Dios cierra una puerta, también abre una ventana. Ahora ha llegado el período de ventana para la financiación mediante acciones, pero esto diluirá el capital en manos de los magnates inmobiliarios. Cómo sopesar los pros y los otros. Contras, es la opción más difícil para el desarrollador.