Análisis de pagos de transacciones inmobiliarias(1)

Las transacciones inmobiliarias, especialmente las de viviendas de segunda mano, son complejas e implican transacciones a gran escala. Es particularmente importante garantizar la seguridad de los fondos y proteger los intereses tanto de los compradores como de los vendedores durante la transacción.

Desde la perspectiva del proceso de transacción de una vivienda de segunda mano, se divide principalmente en encomienda, visualización de la vivienda, firma de contrato, firma de contrato (aprobación de préstamo, transferencia, préstamo bancario, etc.), incluido el depósito y pago inicial (de hecho, además del pago por adelantado) Fondos que quedan para depósitos de propiedad y depósitos en cuenta), préstamos, depósitos de entrega de propiedad y depósitos en cuenta.

Generalmente, aproximadamente dos semanas después de firmar el contrato de compraventa, el cliente debe pagar el depósito y el pago inicial al propietario al mismo tiempo; en la etapa posterior a la firma, el cliente debe pagar la propiedad; Depósito de entrega y depósito en cuenta al propietario. Entre ellos, a excepción del préstamo, que lo paga el banco al propietario, el resto lo paga el cliente al propietario. Por lo tanto, estos fondos tienen grandes riesgos de seguridad, pero los plazos de entrega de los nodos y vales de cada tipo ". dinero" también tienen límites y regulaciones claras. Si paga el anticipo después de ver el libro de la casa, paga el depósito de entrega de la propiedad después de ver la lista de entrega de la propiedad y paga el depósito de la cuenta después de ver el nuevo libro de registro del hogar y otros documentos relevantes, de esta manera el riesgo es más fácil de controlar.

En las transacciones de vivienda de segunda mano, para garantizar la seguridad de los fondos, es necesario supervisarlos. Para lograr una supervisión eficaz de los fondos en las transacciones de viviendas de segunda mano, primero debemos comprender los tipos y el flujo de "dinero" en el proceso de transacciones de viviendas de segunda mano y aclarar los riesgos y nodos.

El depósito se utiliza para confirmar la intención de compra del comprador y del vendedor. Generalmente lo entrega el cliente al propietario antes o al firmar el contrato. Parece un vínculo simple, pero tiene puntos débiles para compradores, vendedores y empresas de corretaje.

Aunque la cantidad de depósitos no es alta en comparación con los precios totales de la vivienda, a medida que los precios de la vivienda aumentan, especialmente en Beijing, la cantidad de depósitos también está aumentando. La cantidad oscila entre cientos de miles y millones. Muchos propietarios sin escrúpulos se aprovechan de esta laguna jurídica y exigen a los compradores de viviendas que paguen un depósito primero con el argumento de que necesitan dinero con urgencia y luego se fugan con el dinero. Hay innumerables casos en los que las casas no pueden. ser transferido. Y en principio, después de pagar la fianza, si el cliente no quiere comprar la casa, la fianza no es reembolsable. Pero si el propietario no vende la casa, tendrá que pagar el doble del depósito al cliente.

Cuando el mercado sube, si los precios de la vivienda suben durante el proceso de compra y venta y el propietario fija el precio muy bajo, el propietario preferirá pagarle al cliente el doble del depósito que vender a un precio bajo. Por esta razón, muchas empresas de corretaje seguirán aumentando la proporción y la cantidad de margen para reducir los costos de incumplimiento de ambas partes. Pero el hecho es que cuanto mayor es el margen, mayor es el riesgo y la empresa de corretaje no tiene control sobre la seguridad de la transacción.

Además del pago inicial, el pago inicial también tiene riesgos. En las transacciones inmobiliarias, si transferir la propiedad primero o pagar primero es una cuestión con la que luchan tanto los compradores como los vendedores e incluso los corredores.

Si transfiere la propiedad primero, puede encontrar una situación en la que el cliente incumpla maliciosamente el contrato o no pague el pago inicial, la casa no podrá transferirse debido a embargo y Otros motivos, e incluso no son infrecuentes los casos de fraude malicioso y fuga por parte del propietario.

Además de los depósitos y pagos iniciales, los depósitos de entrega de propiedades y los depósitos en cuentas también deben estar dentro del alcance de la supervisión de la seguridad de las transacciones inmobiliarias.

Aunque el monto total de estos dos fondos es menor que el depósito y el pago inicial, también son los más propensos a disputas. Debido a la gran cantidad de tarifas de propiedad, no es raro que se deban 100.000 yuanes o incluso cientos de miles de yuanes. Sin embargo, en el proceso de transacción de vivienda de segunda mano, ni el comprador ni el comprador están dispuestos a asumir el coste.

Ambos fondos forman parte del pago de la casa, pero se pagan al propietario como pago final en diferentes momentos. Por ejemplo, si el pago total de la casa es de 3 millones, los últimos 50.000 no se entregarán al propietario hasta que se entregue la propiedad para garantizar los intereses del cliente.

Lo mismo ocurre con el depósito en cuenta. Los clientes deben cambiar el registro de su hogar después de comprar una casa, especialmente una casa en un distrito escolar. Una vez que no se transfiera el registro del hogar, afectará la inscripción y la educación superior de los niños, y se perderá el significado de comprar una casa.

En vista de los puntos débiles en las transacciones de vivienda de segunda mano mencionadas anteriormente, una comprensión profunda de estos puntos débiles puede resolverlos mejor, garantizar la seguridad de los fondos y mejorar la transacción. experiencia.

Por lo tanto, existe una necesidad urgente de una plataforma de pago de transacciones inmobiliarias. Esta plataforma se puede llamar Alipay para transacciones inmobiliarias y el principio es el mismo que Alipay. Coloca los fondos relevantes involucrados en transacciones inmobiliarias en la plataforma y luego entrega el dinero al propietario o lo devuelve al cliente en función de diferentes nodos y vales, garantizando la seguridad de los fondos y desempeñando el papel de supervisión del fondo.

Después de que el comprador y el vendedor firmen el contrato, un especialista en transferencias de tiempo completo será responsable de la transferencia y acudirá al comité de construcción para consultar sobre los derechos de propiedad de la casa y verificar la propiedad de la casa. . El pago inicial se entregará al propietario solo después de que la propiedad de la casa esté clara y se complete la transferencia, y el pago inicial se entregará al propietario el día de la transferencia.

Solo cuando se complete la entrega de la propiedad y se vea la lista de entrega de la propiedad, la plataforma de pago de la propiedad pagará el dinero al propietario. Los depósitos en cuentas pueden acordarse mediante un acuerdo entre el comprador y el vendedor, y normalmente se liquidan mediante transferencias fuera de la cuenta, pero el ciclo puede ser muy largo, de varios meses o incluso años. Si algo sale mal, el dinero se devolverá al cliente y no se llamará al propietario.

Para lograr la supervisión de seguridad antes mencionada, es necesario coordinar a cuatro partes, es decir, el comprador, el vendedor, el banco regulador y la empresa intermediaria para supervisar los fondos.

La supervisión cuatripartita significa que los fondos de supervisión se congelan en la cuenta de depósito especial para fondos de liquidación de transacciones de clientes de viviendas existentes registrada por la empresa intermediaria ante el Comité de Construcción después de que el comprador y el vendedor completan el registro de transferencia. trámites y el comprador obtiene un nuevo certificado inmobiliario, los fondos se descongelan.

Los fondos supervisados ​​en la cuenta de depósito especial son independientes de los activos inherentes del intermediario. Independientemente de si la cuenta de la empresa intermediaria está congelada por diversos motivos, los fondos de la cuenta especial no se congelarán. Los compradores, vendedores y bancos reguladores tienen derecho a gestionar los fondos de las transacciones de acuerdo con los procedimientos normales. Al mismo tiempo, esta cuenta es supervisada tanto por el banco como por el Comité de Construcción, y la empresa intermediaria no puede ni utilizará los fondos supervisados.

Sin embargo, la supervisión cuatripartita de los bancos también tiene sus propias limitaciones. Actualmente, solo admite la supervisión del pago inicial y no admite varios tipos de fondos. No puede satisfacer las necesidades de supervisión de todos los fondos de la cadena.

Los bancos sólo están dispuestos a supervisar grandes cantidades, como los pagos de la vivienda. El coste de la supervisión bancaria también aumentará en consecuencia dependiendo de la situación de la transacción y del acuerdo. Además, los bancos no tienen suficiente experiencia en escenarios de transacciones complejas, detalles y cuándo liberar fondos para casas de segunda mano. Sin un conocimiento profundo de la industria, tomarán muchos desvíos, lo que generará mayores costos.

Por lo tanto, en el futuro, no sólo los depósitos y pagos iniciales, sino también los fondos de diferentes atributos, como los depósitos de entrega de propiedad y los depósitos de transferencia de registro de hogares, podrán supervisarse de manera efectiva.

En el futuro, la situación financiera será transparente. Los compradores y vendedores pueden registrar sus propias cuentas en la plataforma de pago de transacciones inmobiliarias. Siempre que inicie sesión en su cuenta, podrá ver el flujo de sus fondos comerciales en la plataforma. Una vez que los fondos cambien, tanto los compradores como los vendedores recibirán recordatorios por SMS y otras notificaciones para lograr transparencia en tiempo real del estado de los fondos.

Se proporcionará procesamiento integral en cualquier momento dentro de las próximas 7 × 24 horas. No hay días festivos, ni horario laboral, ni necesidad de hacer cola, puedes presentar tu solicitud en cualquier momento. Como todos sabemos, las sucursales bancarias tienen límites de tiempo, pero los clientes generalmente tienen tiempo para manejar el asunto durante los días festivos y las horas fuera de servicio. El proceso de manejo del banco es engorroso y requiere múltiples viajes al banco. Si se puede lograr un procesamiento integral, no será necesario realizar procesamientos repetidos, lo que mejorará la experiencia del cliente.

Un modelo similar, llamado escape en Estados Unidos, ya está muy maduro. Hay bancos de transacciones inmobiliarias en los Estados Unidos. Lo primero que hace un cliente al comprar una casa es abrir una cuenta de depósito en garantía en dicho banco. Esta cuenta también es una condición necesaria para ofertar al vendedor. Mientras se realicen transacciones inmobiliarias, todo el dinero se asigna a través de este banco. El banco asigna los fondos de acuerdo con reglas establecidas. La futura plataforma de comercio inmobiliario espera hacer esto.

Si se realizan las transacciones de plataforma mencionadas anteriormente y la supervisión de la seguridad de los fondos, el estado debe otorgar una licencia de pago de transacciones de bienes raíces.

La licencia no solo está relacionada con la garantía más básica de la seguridad de los fondos de las transacciones, sino también con la futura integración de la industria inmobiliaria y el campo financiero de Internet. Se puede decir que la industria inmobiliaria es un boleto para ingresar a las finanzas de Internet, y la cadena de beneficios derivada de una pequeña licencia de pago será enorme.

Especialmente en la ola de "finanzas nacionales" y en un entorno en el que el banco central está endureciendo la emisión, el valor de esta licencia es particularmente alto.

El Ministerio de Construcción y el Banco Central estipulan que las empresas de corretaje de bienes raíces no pueden tocar los pagos de la vivienda. Es ilegal que los pagos de la vivienda ingresen a la cuenta de la empresa de corretaje. Sin embargo, en las transacciones de viviendas de segunda mano, muchos fondos son riesgosos, por lo que para que las transacciones sean más fluidas, las empresas que no son de corretaje deben solicitar una licencia de pago cuando operan fondos no propios para garantizar la seguridad de las transacciones y la seguridad del capital de los clientes.

Esto también está en línea con el concepto del banco central de desarrollar un “pago vertical”. El sistema implementado por el banco central es universal, al igual que la aorta humana, pero la microcirculación de detalles aún debe mejorarse, lo que crea la posibilidad de segmentación en la industria de pagos.

Las empresas de corretaje inmobiliario deben centrarse en el campo vertical de las transacciones inmobiliarias en lugar de robar a los bancos. Deben arraigarse en la industria inmobiliaria y proporcionar mejores servicios de pago para la industria.