¿Análisis del impacto de las fluctuaciones de los precios inmobiliarios de China en la economía?

1. En el proceso de macrocontrol inmobiliario de China, los objetivos de control del gobierno central son: crecimiento económico, estabilidad de precios, pleno empleo y balanza de pagos internacional. A juzgar por el orden de estos cuatro objetivos, el crecimiento económico ocupa el primer lugar. Por lo tanto, el enfoque del gobierno en el macrocontrol inmobiliario se centra en este punto, es decir, el nivel de precios de la vivienda debe ser coherente con el crecimiento económico.

La regulación de la industria inmobiliaria por parte de nuestro gobierno desde 1998 hasta el presente* se divide en tres etapas: La primera etapa (1998-antes de junio de 2003): durante este período, las políticas del gobierno son recortes de impuestos, intereses tasas Las políticas preferenciales, como el fomento del consumo de vivienda, favorecen el desarrollo del mercado inmobiliario. 65438-0997, Afectada por la crisis financiera asiática, la economía de China se encuentra en recesión. Para estimular la demanda interna, el gobierno ha introducido una serie de políticas de macrocontrol para estimular el crecimiento económico y ha alentado vigorosamente el desarrollo de la industria inmobiliaria. La segunda etapa (de junio de 2003 al primer semestre de 2008): durante este período, los precios inmobiliarios en China se dispararon. Para evitar burbujas, el gobierno central regula los índices de pago inicial de los préstamos y aumenta los índices de pago inicial, las tasas de interés, los impuestos y otras políticas para segundas viviendas. La tercera etapa (desde la segunda mitad de 2008 hasta el presente): durante este período, el control macroeconómico del gobierno central pasó de endurecerse a relajarse y fomentó la compra de viviendas en términos de tasas de interés de préstamos, tasas impositivas, etc. En la segunda mitad de 2008, la principal razón del cambio de política fue la crisis de las hipotecas de alto riesgo en los Estados Unidos en septiembre de 2008. Para reducir su impacto en el mercado inmobiliario de China, el gobierno ha implementado una serie de políticas y medidas para fomentar la compra de viviendas. Por ejemplo, el 22 de octubre de 2008, el Banco Popular de China emitió una política para reducir la tasa de interés de los préstamos personales comerciales para vivienda y, al mismo tiempo, redujo la tasa del impuesto sobre escrituras a 1, eximiendo temporalmente el impuesto de timbre y el valor agregado de la tierra. impuesto.

Desde la perspectiva de las políticas regulatorias del gobierno central, su objetivo es coordinar el desarrollo inmobiliario con el desarrollo económico. Cuando los precios de la vivienda aumentan demasiado rápido en la economía, el gobierno introducirá políticas y medidas correspondientes para controlar la tendencia en las primeras etapas del desarrollo de la industria inmobiliaria y en la segunda mitad de 2008, cuando la industria inmobiliaria estaba en pleno crecimiento; Durante la recesión y los precios de la vivienda cayeron, el gobierno habría adoptado las medidas correspondientes para fomentar la compra de viviendas con el objetivo de estabilizar el desarrollo económico.

2. El impacto positivo del aumento y caída moderados de los precios inmobiliarios en la economía (1) El impacto positivo del aumento moderado de los precios inmobiliarios en la economía1. Promover el desarrollo del sector inmobiliario e industrias afines. Por un lado, el aumento constante de los precios de la vivienda impulsará a más empresas a invertir en la industria inmobiliaria y, por otra parte, promoverá el aumento de la oferta en la industria inmobiliaria, ya que la industria inmobiliaria es una industria con fuerte industrial; correlaciones, su desarrollo impulsará el desarrollo de industrias relacionadas. Según el impacto integral en todas las industrias, cada 100 yuanes de demanda inmobiliaria afectará la demanda de otras industrias en aproximadamente 215 yuanes. Si se suma la demanda de bienes raíces en sí, la producción total se verá afectada en 315 yuanes. Se puede observar que el crecimiento moderado de la industria inmobiliaria juega un papel de impulsor del desarrollo económico de un país.

2. Fomentar el empleo. Como sector de la construcción, la industria inmobiliaria es una industria intensiva en mano de obra y requiere una gran cantidad de trabajadores de la construcción, que son principalmente agricultores. La prosperidad de la industria inmobiliaria resolverá el problema del empleo de un gran número de habitantes del medio rural. Según las encuestas, hay 6.000 trabajadores inmigrantes en el proyecto más grande de SOHO. 3. Promover la recuperación de cuentas bancarias. Durante un período en el que los precios inmobiliarios aumentan constantemente, los activos prestados por los bancos estarán más seguros. Esto incluye principalmente dos aspectos: en primer lugar, los intereses de los préstamos de los promotores inmobiliarios; en segundo lugar, los intereses de los préstamos para viviendas personales. Las preocupaciones de los bancos sobre las deudas incobrables han disminuido debido al aumento de los activos hipotecarios y la rápida liquidez.

(2) El impacto positivo de la caída moderada de los precios inmobiliarios en la economía1. Fomentar la demanda interna.

Si los precios inmobiliarios caen moderadamente y los precios de la vivienda representan una proporción adecuada de los gastos de consumo de las personas (que pueden controlarse según la relación precio-ingreso de la vivienda aceptada internacionalmente), se gastarán más gastos en la compra de otros bienes de consumo, como viajes, coches, electrodomésticos, restaurantes, etc. El aumento de los beneficios de estos fabricantes aumentará, por un lado, los ingresos salariales de los empleados y aumentará su consumo, por otro lado, aumentará la inversión en innovación tecnológica en estas industrias, modernizando la industria y optimizando el sector industrial; estructura. 2. Mejorar el bienestar de los compradores de vivienda. Por un lado, una caída moderada de los precios de la vivienda brindará a más personas la oportunidad de mejorar sus condiciones de vida a un costo menor. Mejorar las condiciones de vida de los compradores de viviendas y convertir la demanda ineficaz y sin capacidad de pago en demanda efectiva; por otro lado, una caída moderada también promoverá un aumento en el volumen de transacciones inmobiliarias;

3. El impacto negativo de las fuertes fluctuaciones de los precios inmobiliarios en la economía (1) El impacto negativo de los precios inmobiliarios excesivamente altos en la economía

1. . En la actualidad, el mayor problema de la economía de China es la demanda interna insuficiente, y el aumento de los precios inmobiliarios y los altos precios de la vivienda son factores importantes que causan una demanda interna insuficiente. Para acumular el pago inicial de una vivienda, algunas familias necesitan recortar otros gastos de consumo. No hay exceso de fondos para otros consumos, lo que tiene un gran impacto negativo en la economía china.

2. Dañar el desarrollo de la economía real. El impacto del aumento excesivamente rápido de los precios inmobiliarios en la economía real puede verse desde dos aspectos: en primer lugar, los altos precios de la vivienda han dado lugar a una demanda interna insuficiente y han reducido la demanda de los consumidores de otras industrias, obstaculizando así el desarrollo de la economía real, como en segundo lugar, los altos precios de la vivienda han atraído recursos de capital que podrían haberse invertido en la industria manufacturera. Una gran cantidad de capital y recursos sociales han sido absorbidos por el mercado inmobiliario, inhibiendo así el desarrollo de economías reales como la manufacturera. En los últimos años, algunas grandes empresas chinas han reducido su inversión en manufactura y en su lugar han invertido en el mercado inmobiliario, lo que ha tenido un impacto adverso en la economía real.

3. Provocar burbujas de activos. Los promotores inmobiliarios y los compradores de viviendas tienen expectativas sistemáticas de aumentos futuros de los precios inmobiliarios y luego se involucran en especulaciones grupales, lo que hace que los precios inmobiliarios sigan aumentando desde el valor básico determinado por el mercado. Por un lado, a medida que aumentan los precios de la vivienda, la participación de los especuladores inmobiliarios y el aumento de la especulación desencadenarán una burbuja inmobiliaria, lo que provocará que los precios inmobiliarios se desvíen seriamente de sus valores reales. Por otro lado, el sector inmobiliario tiene un alto grado de correlación industrial. El aumento continuo de los precios inmobiliarios no sólo sobrecalentará la industria inmobiliaria, sino que también provocará un sobrecalentamiento de la economía en general a través de la demanda regresiva de las industrias relacionadas y la oferta hacia adelante de las industrias relacionadas.

(2) El impacto negativo de los excesivos precios inmobiliarios en la economía1. Impacto en el sistema bancario. Alrededor del 80% de los fondos para la compra de tierras y el desarrollo inmobiliario en China provienen de préstamos bancarios, y los individuos compran casas a través de préstamos hipotecarios, lo que representa el 90% de todas las compras de viviendas. Con respecto a la relación entre la caída de los precios de la vivienda y la seguridad del sistema bancario, el presidente del China Construction Bank declaró en público en 2008: Cuando los precios de la vivienda caigan un 10%, no afectará a nuestro banco cuando los precios de la vivienda caigan un 20%; tendrá un cierto impacto negativo; cuando los precios de la vivienda caigan un 20%, tendrá un cierto impacto negativo. Por encima de 30, tendrá un impacto negativo enorme; Por lo tanto, a medida que aumentan los precios de la vivienda, también aumentan los riesgos financieros de los bancos. Una vez que los precios de la vivienda caigan excesivamente, el valor de la garantía se reducirá considerablemente. La realidad del exceso de oferta inmobiliaria hará que la garantía sea ilíquida y las deudas incobrables y las deudas incobrables del banco aumentarán, el banco tendrá problemas con el flujo de capital adeudado; a un gran número de impagos de clientes.

2. La industria inmobiliaria se ha visto impactada, afectando la oferta de vivienda. El gobierno considera a los promotores inmobiliarios como entidades económicas en la economía de mercado, y su función es supervisar y guiar su comportamiento en el mercado. Aunque algunos desarrolladores tienen diversos problemas durante el proceso de desarrollo inmobiliario. Sin embargo, el gobierno no tomará medidas administrativas extremas para inhibir su desarrollo, sino que guiará su desarrollo saludable mediante la introducción de algunas políticas. Por lo tanto, una caída excesiva de los precios inmobiliarios puede provocar el fracaso y la quiebra de los promotores inmobiliarios con financiación insuficiente, provocando perturbaciones en el mercado inmobiliario y reduciendo así la oferta de viviendas.

3. Influir en el desarrollo de otras industrias relacionadas. La industria inmobiliaria tiene las características de una larga cadena industrial y sus evidentes efectos impulsores tendrán un gran impacto en otras industrias. En primer lugar, cuando el desarrollo inmobiliario es bueno en la etapa inicial y la demanda de las industrias relacionadas es grande, estas industrias aumentan la inversión en activos fijos para satisfacer la demanda. Una vez que se endurezca, tendrán exceso de capacidad.

En segundo lugar, los trabajadores de estas industrias corren el riesgo de perder sus empleos. Una vez que la industria inmobiliaria se reduzca y el número de desempleados aumente drásticamente, ejercerá presión sobre la sociedad y causará problemas sociales.

4. Influir en el crecimiento económico. Desde 2000, la industria inmobiliaria de mi país ha entrado en una etapa próspera desde la recuperación hasta el desarrollo inicial y el rápido desarrollo, con una tasa de desarrollo cercana al doble de la tasa de crecimiento económico promedio. Según investigaciones realizadas por académicos relevantes, de 1997 a 2005, la tasa de contribución total de la inversión en desarrollo inmobiliario al crecimiento del PIB alcanzó un promedio de 22,49, calculada combinando la tasa de contribución directa, la tasa de contribución indirecta y la tasa de contribución al consumo inducido. En un crecimiento promedio del PIB del 8,94%, la tasa de contribución de la inversión en desarrollo inmobiliario alcanzó un promedio del 2,03%. En este caso, la caída de los precios inmobiliarios provocará fluctuaciones en el PIB.

Cuatro. Conclusiones y sugerencias de contramedidas Cómo regular eficazmente la industria inmobiliaria y coordinarla con el desarrollo macroeconómico general es un proceso de toma de decisiones complejo. En respuesta a esta situación, este artículo presenta las siguientes sugerencias de políticas:

1. Incrementar la construcción de viviendas de bajo alquiler y viviendas asequibles. Para los trabajadores de bajos ingresos, el gobierno proporciona viviendas de bajo alquiler y viviendas asequibles para garantizar las necesidades de vivienda de este grupo vulnerable. El desarrollo, distribución y ajuste de la vivienda comercial se puede realizar a través del mercado, y el equilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda de ingresos medios y altos se puede lograr mediante mecanismos de competencia y ajuste de precios. La regulación de los precios de la vivienda comercial la llevan a cabo principalmente los departamentos gubernamentales competentes a través del papel de árbitros. Por un lado, el gobierno debe formular normas e implementarlas concienzudamente y fortalecer estrictamente la revisión y gestión de los bienes inmuebles; por otro lado, debe prestar atención a estandarizar el desarrollo de viviendas asequibles y resolver gradualmente los problemas de vivienda de bajos ingresos; familias de bajos ingresos y formular políticas de apoyo para el arrendamiento de viviendas asequibles.

2. Normalizar el crédito comercial inmobiliario. El sector inmobiliario de mi país tiene una relación muy estrecha con los bancos y la mayoría de sus fondos se obtienen a través de los bancos. Está dirigido principalmente a dos objetivos diferentes: los promotores inmobiliarios y los compradores de viviendas. Las empresas de desarrollo inmobiliario deben gestionar estrictamente el crédito inmobiliario comercial, investigar y evaluar sus propios registros crediticios, su capacidad de pago y su voluntad de pagar, para evitar que desarrolladores no calificados secuestren bancos. Para aquellos que quieran comprar una casa con un préstamo, se debe examinar estrictamente su capacidad de pago. A aquellos que no tengan la capacidad de pagar no se les concederá un préstamo.

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