Las políticas regulatorias financieras inmobiliarias tienen como objetivo establecer un mecanismo estandarizado a largo plazo.
Las "tres líneas rojas" y la gestión centralizada reflejan la continuidad de las políticas de financiación de la vivienda.
Desde el tercer trimestre de 2020, las autoridades reguladoras financieras han adoptado una serie de medidas de ajuste específicas para la financiación inmobiliaria. Al frente hay "tres líneas rojas", que plantean nuevos requisitos para los niveles y estructuras de activos y pasivos de las empresas inmobiliarias, más tarde, el "Aviso sobre la concentración de préstamos inmobiliarios por parte de instituciones financieras bancarias" (en adelante, "Aviso sobre la concentración de préstamos inmobiliarios por parte de instituciones financieras bancarias"; Se emitió el "Aviso"), que imponía nuevos requisitos a la estructura de los préstamos bancarios para bienes raíces, incluido el control adecuado de la magnitud de los préstamos para la compra de viviendas de los residentes y la prevención estricta del uso ilegal de préstamos al consumo y préstamos para el pago inicial. . Fortalecer la gestión y el control del financiamiento de las empresas inmobiliarias, incluyendo préstamos, fideicomisos y financiamiento con bonos nacionales y extranjeros. El apalancamiento en el sector residencial ha aumentado rápidamente en los últimos años, y la relación préstamo-valor (LTV) aumentó de 0,29 en 2017 a 0,34 en 2020. Las "tres líneas rojas" y la gestión centralizada reflejan la continuidad de las políticas de financiación de la vivienda de las autoridades reguladoras y son medidas importantes para mejorar el sistema de gestión macroprudencial de mi país y mejorar el mecanismo a largo plazo para la gestión financiera inmobiliaria.
Desde 2019, el ritmo de crecimiento de los préstamos hipotecarios personales bancarios se ha ralentizado aún más. En 2020, los préstamos hipotecarios personales a nivel nacional ascendieron a 3 billones, un aumento interanual del 9,9%, y la tasa de crecimiento fue 5,2 puntos porcentuales menor que en 2019. La tasa de crecimiento de los préstamos hipotecarios personales ha sido inferior a la tasa de crecimiento del 12,5% de los saldos de préstamos en RMB de las instituciones financieras durante el mismo período. Desde 2016, la proporción de nuevos préstamos personales para vivienda en nuevos préstamos de instituciones financieras ha caído del 19,3% al 13,4%, y el saldo de préstamos personales para vivienda es inferior al 20%. Se puede ver que no es necesario reducir significativamente el saldo de los préstamos hipotecarios y desacelerar significativamente la tasa de crecimiento de los préstamos hipotecarios. El objetivo principal de la política de gestión centralizada de los préstamos inmobiliarios de las instituciones financieras bancarias es establecer un marco de gestión estandarizado. Durante mucho tiempo, la proporción de préstamos para desarrollo inmobiliario en el total de préstamos ha estado en un nivel bajo de alrededor del 7%, pero ha habido pocos cambios en los últimos años y los préstamos hipotecarios han aumentado rápidamente. Si se considera la calidad de los préstamos (índice de morosidad) de manera integral, en comparación con los préstamos personales para vivienda, hay menos margen para una disminución en la proporción de préstamos a promotores inmobiliarios. En el futuro, bajo la gestión de las "tres líneas rojas", el ratio de apalancamiento de algunas empresas inmobiliarias será alto, el crecimiento de la escala de deuda se ralentizará y se buscarán métodos de financiación más diversificados, especialmente en el ámbito de la financiación directa. En el futuro, la tasa de crecimiento de los préstamos de desarrollo inmobiliario de los bancos comerciales se desacelerará y su proporción en los saldos de crédito bancario disminuirá en medio de operaciones estables.
Tres líneas rojas controlan el nivel de apalancamiento de las empresas inmobiliarias. Su impacto en el mercado es la reducción de la oferta, pero no pueden controlar los precios de la vivienda. Por el contrario, puede que no sea propicio para frenar el aumento de los precios de la vivienda debido a la desaceleración de la oferta. Por lo tanto, es obvio que no se puede entender que las tres líneas rojas controlen el aumento de los precios de la vivienda y las burbujas. La importante intención política de esta medida es controlar los riesgos financieros del sector inmobiliario controlando razonablemente el nivel de apalancamiento de las empresas inmobiliarias.
A juzgar por los informes financieros de los primeros tres trimestres de 2020 divulgados por los bancos que cotizan en bolsa, la tasa de crecimiento de los préstamos relacionados con la vivienda de la mayoría de los bancos ha mantenido un crecimiento de dos dígitos en los últimos años, y el personal Los préstamos para vivienda de algunos bancos han superado los estándares correspondientes. Los bancos que "pisen la línea roja" harán los ajustes correspondientes en los próximos 2 a 4 años. Si bien se controla la tasa de crecimiento del nuevo crédito personal para vivienda, el stock se reducirá adecuadamente para cumplir con los requisitos reglamentarios. A juzgar por la información sobre los bancos que cotizan en bolsa y el mercado público, la escala de los bancos que necesitan ajustar los préstamos relacionados con la vivienda es relativamente limitada. El saldo de los préstamos inmobiliarios involucrados representa aproximadamente una cuarta parte del saldo de los préstamos relacionados con la vivienda de todos los financieros. Se concentra principalmente en el China Construction Bank, el Postal Savings Bank y varios bancos chinos grandes y medianos, como el China Merchants Bank, el Shanghai Pudong Development Bank y el Industrial Bank. Según las estimaciones, suponiendo que el crecimiento general de los préstamos de estos bancos se desarrolle sin problemas, los préstamos promedio relacionados con la vivienda de cada banco aumentarán o disminuirán entre 10 mil millones y 15 mil millones en 2021, lo que representa entre el 5% y el 10% de sus respectivos créditos relacionados con la vivienda. préstamos y 1% de sus respectivos saldos de préstamos bancarios -3%. Sin embargo, muchos bancos no han pisado la línea roja y objetivamente existe la posibilidad de llenar el vacío. Se puede ver que la política de gestión centralizada de las autoridades reguladoras no provocará una disminución significativa en la tasa de crecimiento y la proporción de préstamos inmobiliarios.
Desde esta perspectiva, las políticas centralizadas están más estandarizadas y se centran en consideraciones de gestión de riesgos a largo plazo en lugar de lograr el propósito de controlar los precios de la vivienda a corto plazo.
Según la sentencia anterior, la probabilidad actual de un fuerte aumento de los tipos de interés hipotecarios también es pequeña. 5438+El tipo de interés medio de los préstamos para primera vivienda en octubre cayó 1 punto básico en comparación con febrero de 2020. Teniendo en cuenta la necesidad de reducir los costos de financiación de la economía real y la estrategia de "no dar un giro brusco" adoptada por la política monetaria del banco central, es poco probable que la tasa de interés de referencia LPR aumente en el corto a mediano plazo. En referencia al desempeño durante el anterior endurecimiento de los préstamos relacionados con la vivienda, es probable que las políticas de financiación de la vivienda se mantengan neutrales en los próximos 6 a 12 meses, apuntando principalmente a Shenzhen, Guangzhou, Shanghai y otras regiones. , los lugares con aumentos relativamente grandes en los precios de la vivienda y un rápido crecimiento de los préstamos relacionados con la vivienda se endurecerán adecuadamente.
Enfoque múltiple para mejorar los problemas estructurales
En 2020, la Conferencia Central de Trabajo Económico afirmó claramente por primera vez que es necesario resolver el problema de la oferta insuficiente de vivienda en gran medida. ciudades y continuar implementando "políticas específicas de la ciudad". Promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario. Durante mucho tiempo, el desajuste entre personas y terrenos en el mercado inmobiliario nacional ha sido la razón principal de los altos precios de la vivienda en algunas ciudades. Estadísticas recientes muestran que los gobiernos locales están implementando el concepto político de “políticas específicas de la ciudad”. En 2020, la superficie de oferta de suelo en las ciudades de primer nivel aumentará un 33% interanual, significativamente más que en las ciudades de segundo (9%) y tercer nivel (2%).
Durante el período del "14º Plan Quinquenal", nuestro país fortalecerá la construcción del sistema de seguridad habitacional y ampliará efectivamente la oferta de viviendas de alquiler asequibles. Tomando a Shanghai como ejemplo, el "Decimocuarto Plan Quinquenal de Shanghai para el Desarrollo Económico y Social Nacional y Esquema de Objetivos a Largo Plazo para 2035" propone que se agregarán 53.000 nuevas unidades de vivienda de alquiler en 2021, y la oferta de viviendas de alquiler aumentará superar las 400.000 unidades para 2025.
Existe una fuerte correlación entre el aumento y la caída de los precios de la vivienda y la tasa de crecimiento de los préstamos para vivienda. En el futuro, la regulación financiera de la vivienda se centrará más en ciudades clave y resaltará las características estructurales, en lugar de "una solución única para todos". Bajo la política del gobierno central de “vivienda para vivir, no para especular”, las políticas de control del mercado inmobiliario seguirán estando estrictamente reguladas. Especialmente en términos de estructura, el ajuste racional de los préstamos relacionados con la vivienda de los bancos comerciales grandes y medianos en las ciudades de zonas críticas desempeñará un papel clave en la mitigación de los riesgos financieros inmobiliarios locales. 65438+ A partir del 27 de octubre, los precios de los préstamos hipotecarios de los cuatro principales bancos de Guangzhou han aumentado en todos los ámbitos y la tasa de interés hipotecaria general ha aumentado en 15 puntos básicos.
A nivel de gobierno local, de acuerdo con el principio de "políticas específicas de la ciudad", continuaremos adoptando medidas de control como restricciones de compra, restricciones de préstamos y restricciones de precios en las ciudades calientes, enumeradas por separado. indicadores de uso del suelo para viviendas de alquiler y aumentar la oferta y la oferta de viviendas de alquiler. Se introducen políticas de intensidad de construcción tanto desde el punto de vista de la oferta como de la demanda, con el objetivo principal de estabilizar el funcionamiento del mercado inmobiliario. Las principales ciudades populares incluyen Shanghai, Shenzhen, Guangzhou, Hangzhou, Chengdu, Xiamen, Nanjing, etc. Se han introducido las correspondientes políticas de control para implementar una gestión integral en áreas como terrenos, ventas y crédito. La línea principal de las políticas futuras se centrará en el establecimiento de normas y mecanismos de largo plazo, que lograrán mejores resultados de política que el énfasis anterior en la regulación de los agregados financieros.
(Originalmente se pensó que la política regulatoria financiera inmobiliaria tenía como objetivo establecer un mecanismo estandarizado a largo plazo. Los autores son el economista jefe y director del Instituto de Investigación de Inversiones Zhixin y un investigador senior del Instituto de Investigación de Inversiones Zhixin.)