Me puse en contacto con una casa de segunda mano y ahora quiero encontrar un agente que se encargue de la transferencia y el préstamo. ¿Cuanto cobra la agencia?
1. Determine todo el dinero disponible y obtenga el total.
2. Calcula el importe máximo que puedes pedir prestado. El número de préstamos del fondo de previsión debe comprobarse en el sitio web de gestión del fondo de previsión. Los préstamos comerciales están disponibles por hasta 25 años, lo que le brinda una idea aproximada de cuál será su pago inicial.
3. Debido a que las casas de segunda mano generalmente requieren un intermediario, la tarifa de intermediario (2% a 3% del precio total de la casa) y el impuesto de transferencia (1,5%) también se calculan sobre la base de la casa. precio Si necesita la ayuda de un intermediario, para un préstamo, también hay tarifas de préstamo (3.000 fondo de previsión, 1.800 préstamos comerciales) y tarifas de decoración (generalmente 40.000-60.000). El dinero restante es el pago inicial del precio de la casa. Dado que el pago inicial de segunda mano es del 50%, el pago inicial × 2 es el precio total de la casa que puedes comprar.
4. Determina el precio promedio del lote que deseas comprar, el área y estructura de la casa (orientación, residencia, tipo de construcción).
5. Busque una agencia de vivienda y cuénteles sus necesidades, como la ubicación, el área de la casa, la estructura y el precio total de la casa que puede pagar (al menos decenas de miles, porque el precio total de la casa aumentará). cuando empiece a comprar una casa), o más Encuentre varias agencias, pregunte sobre sus tarifas de agencia y compárelas.
6. Al ver una casa según los listados proporcionados por el intermediario, preste atención a los siguientes puntos:
(1) Es mejor ver la casa por la noche y después. Llueve. La noche es un momento para que la gente descanse. En este momento podrás observar si las luces y ruidos del exterior de casa afectan tu descanso. Después de la lluvia, puedes observar el techo y las paredes para ver si hay goteras;
(2) Asegúrate de vivir en el lugar cuando veas la casa para evitar que el intermediario se coma la diferencia;
(3) El jefe de familia debe proporcionar el certificado de propiedad de la propiedad y la tarjeta de identificación para verificar al dueño de la propiedad y ver si hay alguien en la casa. (Si la casa es propiedad de otra persona, debe saber si la * * * persona acepta vender la casa; de lo contrario, habrá disputas legales en el futuro), el año de construcción de la casa;
( 4) Pregunte al cabeza de familia información relevante, por ejemplo: por qué quiere vender la casa, si la casa ha sido renovada, cuánto cuesta la tarifa de administración de la propiedad en la comunidad, cómo calentar la casa, si la casa está hipotecado, etc. Si el dueño de casa está ansioso por vender, debe hacer preguntas con tacto para evitar arrepentirse después de comprar;
(5) Verifique si las instalaciones de apoyo alrededor de la casa están completas, como restaurantes, centros comerciales, entretenimiento, transporte. , bancos, hospitales, etc. , son todos convenientes, puede consultar con más detalle si hay guarderías, jardines de infancia, escuelas cercanas;
(6) Vaya a la administración de la propiedad y pregunte sobre las tarifas de la propiedad.
7. Observa varias casas y compáralas. Debes comprar uno que básicamente cumpla con los requisitos. No tome una decisión apresurada porque su agente le insta a hacerlo. Si no es bueno, no lo compres. Si es bueno, empieza rápido.
8. Cuando decides comprar, puedes regatear si el precio total de la casa es mayor de lo que esperabas. Si sabe que el dueño de la casa está ansioso por vender, puede mostrar su sinceridad al comprar y pedir un precio más bajo. Recuerde: no vaya más allá de sus capacidades. Si excede el límite, preferirías no comprarlo porque hará que tu vida futura sea muy embarazosa.
A la hora de negociar, se recomienda hablar de sus ideas con el agente en lugar de negociar frente al jefe de hogar, porque en este caso, el jefe de hogar dará algunas de sus propias razones. , lo que incluso puede hacerte sentir incómodo, no puedes reducir el precio final. Además, las negociaciones de precios suelen llevarse a cabo en lugares intermediarios, donde un grupo de intermediarios tiene opiniones diferentes. A menos que tenga una gran fuerza de voluntad y una capacidad de persuasión asombrosa, será difícil bajar el precio. Por lo tanto, informe directamente al intermediario sobre su precio. Si excede este precio, no lo compre. El intermediario y el dueño de casa tienen la última palabra. Por supuesto, si te gusta mucho esta casa y el precio es asequible, también puedes negociar el precio directamente con el propietario de la casa.
9. Después de la negociación, ambas partes firman un contrato. El día en que se firma el contrato debe ser por la mañana, para que haya tiempo suficiente para verificar cuidadosamente los detalles del contrato, especialmente la responsabilidad. incumplimiento de contrato. Los honorarios específicos estipulados en el contrato son los siguientes:
Coste del proyecto
Impuesto de timbre del 0,05% del precio total de la vivienda
Impuesto de escrituración 1,5% del total precio de la casa, cuesta 5 yuanes.
Tarifa de agencia de garantía: 1% para el comprador y 2% para la tarifa de servicio intermediario del vendedor de 500 yuanes.
Todo pagado por el comprador
La tarifa de transferencia de terreno es 65,438+0,560 × 65,438+0% × la prima por área de construcción es 65,438+0,000 yuanes para la venta y compra en ambos lados.
La tarifa del servicio del préstamo es de 3.000 yuanes para el fondo de previsión, 1.800 yuanes para las empresas y 4.800 yuanes para la combinación.
El impuesto empresarial es del 5,5% dentro de cinco años, y las residencias ordinarias están libres de impuestos durante más de cinco años, superando el 5,5% normal.
El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas es la diferencia entre el precio del contrato y el precio de compra original más el 20% de los gastos razonables o el 1% del precio del contrato en un plazo de cinco años.
También puede haber un fondo público de mantenimiento, que el propietario debe pagar si no transfiere la cuenta.
Porque el contrato firmado ahora es un "contrato de vivienda de existencia" aprobado por el estado, y hay un préstamo entre los dos, lo que significa que si el comprador de la vivienda no puede obtener un préstamo del fondo de previsión o el El préstamo es insuficiente, elegirá dos métodos, uno es hacer un préstamo comercial y el otro es que el comprador de la vivienda rescinda el contrato y no pague la responsabilidad por defecto. La segunda opción es muy beneficiosa para el comprador, pero en la mayoría de los casos el vendedor no estará de acuerdo, por lo que este punto debe considerarse detenidamente.
El contrato firmado debe tener los datos de contacto del comprador y vendedor, de lo contrario el contrato será rechazado y el intermediario no querrá que comprador y vendedor se contacten. Pero una vez que hay un problema con la casa, será muy problemático para el comprador encontrar al vendedor. Recuerde: antes de firmar un contrato, el comprador es fuerte y si insiste, el agente estará de acuerdo.
10. Una vez firmado el contrato, el comprador paga el 10% del precio total de la vivienda como pago inicial y puede firmar un acuerdo complementario según sus propias necesidades. Como comprador, los términos que puede necesitar son:
(1) Presentar la inspección de la propiedad un día antes de la transferencia y transferir la propiedad al día siguiente de completar la inspección;
11 Después de eso, el comprador debe proporcionar:
(1) "Certificado de ingresos anuales" sellado por el departamento de personal;
(2) "Certificado de pago de fondos" sellado por. el departamento de finanzas;
(3 ) Original y copia del libro de registro del hogar
(4) Copia del documento de identidad
(5) Las personas solteras deben; proporcionar prueba de estado de soltería y solicitarla en el departamento de asuntos civiles
(6) El "Formulario de información de crédito del solicitante" proporcionado por el intermediario incluye principalmente: información de la unidad, número de cuenta del fondo de previsión, situación laboral personal; , método de solicitud de préstamo, etc.
(7) Dos copias del "Comprobante de Trabajo e Ingresos del Solicitante del Préstamo" emitido por el Centro de Gestión del Fondo de Vivienda de la Agencia Central del Estado proporcionado por el intermediario (porque estoy trabajando para la Administración del Estado de Hacienda);
(8) La "Declaración de Pago Inicial" proporcionada por el intermediario y firmada tanto por el comprador como por el vendedor.
12. Durante el período de pago inicial, el intermediario llevará a cabo una revisión preliminar de la capacidad crediticia del comprador, firmará un acuerdo de pago inicial (es decir, cuánto pago inicial se debe pagar) y proporcionará la información específica del comprador ( unidad, información de contacto, monto del préstamo, cuántos años, cómo se reembolsa), certificado de ingresos (incluidos los ingresos mensuales y los gastos mensuales) sellado por el departamento de recursos humanos.
Acerca de los préstamos: puede consultar la calculadora de préstamos en línea para determinar cómo debe pagar el préstamo:
(1) Igual capital e intereses: lo mismo todos los meses, conveniente para el cálculo y gastos del presupuesto familiar;
(2) Capital promedio: diferente cada mes, siendo mayor en el primer mes. En comparación con pagos iguales de capital e intereses, puede pagar menos intereses. Este método es mejor si tiene dinero extra para liquidar el préstamo anticipadamente. Pero hay que considerar si se pueden pagar los pagos mensuales.
Debido a que los préstamos de los fondos de previsión se confían a intermediarios, los asuntos específicos no están claros.
13. El comprador y el vendedor acuden a la propiedad para gestionar la transferencia de los honorarios de la propiedad y el contrato de calefacción.
14. El comprador paga la tarifa del servicio de intermediación y la tarifa del servicio del préstamo, además de la tarifa de tasación.
15. El comprador, el vendedor y el intermediario pagan conjuntamente la tarifa de transferencia de la tierra (Oficina de Tierras y Recursos), manejan el impuesto a la escritura (Oficina de Impuestos Locales), pagan el impuesto a la escritura (Banco de Comerciantes de China). ), pagar el impuesto de timbre y transferir el título (Comité de Construcción).
16. La propiedad se presentará para inspección dentro de los 5-8 días hábiles posteriores a la transferencia. Si el vendedor está atrasado, se le cobrará cada día un recargo por mora de cuatro diezmilésimas del precio de la vivienda. La entrega de la propiedad incluye: (se recomienda hacerlo antes de la transferencia, porque el vendedor recibirá el pago de la casa poco después de la transferencia, por lo que el comprador no tiene fuerza vinculante para el vendedor. Traiga su propio lápiz, papel y calculadora). Lo mejor es traer correos electrónicos de otras familias, facturas de agua y gas, para que haya una base de precios.
(1) Si la casa está gravemente dañada, si el agua y la electricidad están intactas y si el baño está bloqueado.
(2) El vendedor debe pagar la diferencia entre los precios; lectura del medidor de agua y la factura de agua pagada más recientemente × El precio unitario indicado en el aviso. La factura de gas es la misma que la anterior, la factura de electricidad depende del indicador de la tarjeta de electricidad y el valor multiplicado por el precio unitario debe ser pagado por el comprador;
(3) Se recomienda no use televisión por cable y transferencia telefónica, porque es más problemático, especialmente el teléfono;
(4) Hay que cambiar la llave de la casa y luego las cerraduras.
Si ha sido renovada recientemente, también puedes esperar hasta que se instale la puerta de seguridad;
(5) Las facturas de pago del fondo público de mantenimiento ahora generalmente se retrasan, lo cual no está muy claro;
(6) Si el registro del hogar se ha reubicado. Si el vendedor no se ha mudado, la cuenta del comprador no se puede mudar.
(7) Finalmente debo agregar: ¿De? ¿mes? El coste de la casa correrá a cargo del comprador después de (fecha de entrega), y los costes anteriores correrán a cargo del vendedor.
17. El agente pagará el dinero del préstamo al vendedor.
18. ¿Cómo establecer una cuenta de préstamo y reembolsar el préstamo? Cómo pagar un préstamo anticipadamente
Para resumir el proceso del comprador, hay varios puntos que es necesario enfatizar nuevamente:
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(2) En segundo lugar, lo más importante es que es difícil encontrar buenos vendedores y agentes, pero si lo hace, obtendrá el doble de resultado con la mitad de esfuerzo. La llamada "comunicación de corazón a corazón" se puede juzgar aproximadamente. La forma de hacer las cosas de una persona por su apariencia y su carácter también se pueden ver por su comportamiento.
(2.1) Al reunirse con un agente, puede hacer algunas preguntas, tales como: el proceso del comprador, el préstamo. procedimientos, tipos de préstamos, qué método de préstamo es mejor para el pago anticipado y las tarifas que deben pagarse (generalmente lo saben), cómo presentar una propiedad. Si básicamente puede responder, significa que todavía está familiarizado con la propiedad. Si estos no son consistentes con lo escrito anteriormente, también al hablar con el agente se puede ver si tiene confianza y es responsable al hacer las cosas y considerar los problemas. El intermediario responsable le dará la información que necesita para prepararse y. Las cosas que debes considerar de antemano, en lugar de pedirte que firmes el contrato, cuando llegues al lugar, te pedirán que completes la información del préstamo. Finalmente, no te dejes llevar porque él. dijo algunas palabras bonitas y piense que son una familia. Recuerde: el agente y el vendedor siempre están juntos y ambos ganan dinero con el comprador.
(2.3) El vendedor se hace pasar por una familia. Es lamentable decir que su salario es pequeño y que sus hijos no están a la altura de sus expectativas. Ahora sus hijos están casados y han comprado una casa grande. Después de unas pocas palabras, se ganarán su simpatía y gastarán mucho dinero. Es cierto que parte de lo que dicen es cierto, pero recuerda: no eres millonario, usas el dinero que tanto te costó ganar para comprar una casa. Si dices que los demás son demasiado lamentables, entonces te sugiero que les des más. haga una donación a Project Hope para que pueda obtener algunos honores.
(2.4) El vendedor fue muy pretencioso y quisquilloso con la propiedad cuando se realizó la inspección de la propiedad y se calcularon las facturas de agua y electricidad. Mencioné lo anterior. Perdí mi factura mensual y encontré una factura de agua con solo el precio unitario de la factura del agua. Afortunadamente, había pedido prestadas varias facturas pagadas por otros antes. Debería haber dos facturas de agua, una por el precio unitario del agua. y uno para las aguas residuales. El precio unitario de la tarifa de procesamiento. Tienen que pagar la factura de la electricidad más tarde porque tienen miedo de la electricidad. Compraron 2.000 yuanes de electricidad y ahora quieren transfirérmelo porque la factura de la electricidad ha aumentado en un 0,8. centavos. Quiero decir que no lo liquidarán al precio anterior. De acuerdo, pensando que ellos ganaron el dinero adicional, después de varias discusiones, era demasiado vago para preocuparme por los 10 yuanes, así que olvídalo. Ellos mismos instalaron las ventanas de aleación de aluminio en el balcón y nos lo reembolsarían si lo renováramos.
Firmamos un acuerdo complementario: (1) ¡La Parte A pagará los gastos relacionados con la casa antes de la entrega! fecha, y luego la Parte B les pagará (para evitar que los acreedores anteriores nos pidan dinero en el futuro (2) Si la Parte B no necesita la ventana de aleación de aluminio del balcón durante la decoración (luego pidieron puertas de seguridad y se las dieron); todos), luego informe a la Parte B para que lo resuelva dentro de los tres días hábiles; de lo contrario, se considerará que se da por vencido (3) Después de que la Parte A obtenga el libro de registro del hogar de la casa comprada actualmente, muévase inmediatamente del hogar; registro
Finalmente, el Presidente Mao dijo: "El poder político surge del cañón de un arma". ¿Por qué? Es sólo porque tienes los bienes que la gente te escucha. En el proceso de compra de una casa, el dinero es la autoridad desde el principio, hasta la transferencia, al abuelo que compra la casa y luego al nieto. Por lo tanto, cuando te conviertas en abuelo, ¡debes hacer pleno uso de tus propias fuerzas para luchar por tus derechos!
(3.1) Después de ver una casa con la que estás satisfecho, regatea siempre. En este momento, el intermediario le dirá: Usted mismo puede negociar con el vendedor, no somos buenos mezclando. Ignóralo, solo di que estoy muy satisfecho con esta casa ahora, pero que el precio es demasiado alto. Que bajen la casa nuevamente y que el agente haga esto. Como dice el refrán, “hablar de dinero hiere los sentimientos”, si tú y el vendedor empiezan a hablar nada más sentarse, ninguno de los dos se sentirá cómodo. ¡Deje que el agente haga cosas incómodas y usted debe hacer las cosas por usted con su dinero!
(3.2) Rechazar deliberadamente y exigir al intermediario que proporcione un modelo de contrato y estudie el contenido detenidamente. Si no lo ofrece, está bien.
Ahora Beijing ha aceptado el "Contrato de Vivienda Existente de Beijing", que también está disponible en línea. No lo leí hasta el día que lo firmé. No leí mucho del contenido con atención, así que lo firmé aturdido.
(3.3) requiere la firma de un acuerdo complementario, uno de los cuales dice "La inspección de los derechos de propiedad se realizará * * días antes de la transferencia, y la transferencia de la casa se realizará después de que se realice la inspección". terminado." Originalmente, el contrato era para una inspección de la propiedad después de la transferencia, pero a juzgar por mi dolorosa lección esta vez, es necesario realizar una inspección de la propiedad antes de la transferencia. Las ventajas son: (1) Aunque el dinero ya está en la cuenta intermediaria en este momento, el vendedor no puede recuperar el dinero y el poder permanece. (2) El poder está en la mano y las palabras son fuertes. El vendedor está ansioso por recibir el dinero y no será pretencioso con las facturas de agua, luz y gas, ni moverá el registro de su hogar, y mucho menos pedirá ventanas de aleación de aluminio, de lo contrario dirá: la propiedad no se puede presentar para revisión. espera un minuto. En este momento, el vendedor y el agente estarán ansiosos y creo que serán mucho más honestos (3) Después de la inspección de la propiedad, la llave estará en sus manos, para que otros no se encuentren en una situación embarazosa; viviendo en la casa después de la transferencia. Tengo tanta mala suerte. El contrato estipula que la propiedad será entregada para inspección dentro de 5 a 8 días hábiles después de la transferencia. Como resultado, una vez que la gente recibió el dinero, no tenían prisa. No lo presentaron hasta que les dije que si no lo presentaba para su inspección reclamaría según la responsabilidad por incumplimiento de contrato. En este momento, el intermediario ya ha cobrado la tarifa del servicio y la actitud es obviamente diferente a la anterior. ¡Es muy desagradable cambiar de abuelo a nieto!
(3.4) Avisar al intermediario Cada vez que necesites avisar al intermediario, debes decirte qué vas a hacer y qué materiales prepararás con unos días de antelación. Si después de llegar allí, te pide que hagas algo más además de esto, puedes negarte por completo o retractarte y considerarlo detenidamente antes de tomar una decisión. Los intermediarios suelen hacer este tipo de cosas para pedirte que tomes una decisión en poco tiempo, pero si realmente lo haces, la decisión que tomas en circunstancias normales es exactamente la que él quiere, ¡así que no te dejarás engañar!
Comprar una casa es en realidad algo muy importante para una persona de clase trabajadora como yo. Sin embargo, en el mercado inmobiliario actual que carece de un sistema regulatorio estricto y una atmósfera social cada vez más falta de integridad, se ha vuelto. Muy molesto y doloroso. Escribo esto sólo para brindar ayuda a las personas que están comprando o preparándose para comprar casas de segunda mano, para que sufran menos, caigan menos en trampas y tengan menos mal aliento. También esperamos sinceramente que el mercado inmobiliario nacional sea más completo y atractivo. Expresa tus mejores deseos (quizás fantasías) con el poema de Du Fu: "¡Con decenas de millones de edificios espaciosos, todos los pobres del mundo serán felices!"
Después de considerar el precio promedio de las casas circundantes, el vendedor Realice una evaluación preliminar de su casa y luego confíe a un agente la venta. Simplemente indique que se requieren ingresos netos y el comprador paga el resto.
El día de la firma del contrato, el vendedor debe traer documentos: certificado de propiedad de la vivienda estándar del proyecto original, acuerdo de compra de la vivienda original, documento de identidad del propietario original y libro de registro del hogar del propietario original. Si el propietario tiene cónyuge, también deberá presentar prueba del consentimiento del cónyuge a la venta, certificado de matrimonio, documento de identidad del cónyuge y libro de registro del hogar del cónyuge.
Una vez firmado el contrato, puedes firmar un acuerdo complementario según tus propias necesidades. Como vendedor, es posible que necesite los siguientes términos:
(1) El día en que se completa la transferencia, el intermediario pagará el pago de la casa del comprador al vendedor (esto no es obligatorio en la casa existente; contrato para casas nuevas, porque hay una cuenta de supervisión del fondo, y el estado se queda con ella. No sé cómo obtener el pago de la casa, supongo que el dinero debería retirarse con comprobante)
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