Me voy a una empresa inmobiliaria de reciente creación. ¿Cómo hacer un libro mayor?
Las empresas de desarrollo inmobiliario involucran principalmente impuestos comerciales, impuestos a la construcción urbana, recargos educativos, impuestos al valor agregado de la tierra, impuestos inmobiliarios, impuestos sobre el uso de la tierra, impuestos de timbre, ingresos corporativos. impuesto, impuesto sobre la renta personal e impuesto sobre escrituras.
(1)Impuesto empresarial: Base de cálculo del impuesto: todos los precios y otros gastos cargados por el contribuyente a la otra parte. Los servicios gravables involucran principalmente los siguientes aspectos:
1. La transferencia de derechos de uso de la tierra debe gravarse de acuerdo con la "transferencia de derechos de uso de la tierra" en la partida impositiva de "transferencia de activos intangibles";
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2. Para las ventas de bienes inmuebles, la tasa impositiva es 5;
3. Una vez finalizado el arrendamiento de los derechos de uso de la tierra y los bienes inmuebles, el impuesto se gravará como "industria de servicios". -industria de arrendamiento". Fórmula de cálculo = volumen de ventas Cargo según 3. (3) Impuesto al valor agregado de la tierra: Es un impuesto que grava a las unidades e individuos que transfieren derechos de uso de tierras de propiedad estatal, edificios sobre el suelo y sus anexos y obtienen ingresos. El impuesto al valor agregado de la tierra se calcula y recauda sobre la base del valor agregado obtenido por el contribuyente de la transferencia de bienes inmuebles y la tasa impositiva aplicable prescrita. El valor agregado es el saldo de los ingresos que obtiene el contribuyente por la enajenación de bienes inmuebles después de deducir el monto de las partidas especificadas en la normativa. Adopta una tasa impositiva progresiva de cuatro niveles, y el impuesto al valor agregado de la tierra pagadero = monto del valor agregado de la tierra × tasa impositiva aplicable - monto de deducción de cálculo rápido × tasa de deducción de cálculo rápido.
Entre ellos: monto de plusvalía = ingresos totales por transferencia inmobiliaria - monto de partidas deducidas.
Los elementos de deducción son: el monto pagado para obtener derechos de uso de la tierra; los costos de desarrollo de terrenos y construcción de nuevas casas e instalaciones de apoyo; los costos de desarrollo de tierras y nuevas viviendas e instalaciones de apoyo; casas y edificios antiguos; Impuestos asociados a la transferencia de bienes inmuebles; puntos plus. (4) Impuesto sobre la propiedad: es un impuesto que se aplica a unidades nacionales e individuos con derechos de propiedad en ciudades, condados, pueblos y áreas industriales y mineras sobre la base del valor original del impuesto a la propiedad o los ingresos por alquiler. Se basa en el valor original (valor tasado) de la propiedad y la tasa impositiva es 1,2. Impuesto anual a pagar = valor original (valor tasado) × (1-30) × 1,2. La tasa impositiva para las propiedades en alquiler es 12. (5) Impuesto sobre el uso del suelo urbano: Es un impuesto pagado en cuotas por unidades e individuos con derechos de uso del suelo dentro de ciudades, condados, pueblos organizados, áreas industriales y mineras de acuerdo con el monto del impuesto prescrito, calculado anualmente y con base en sobre la superficie real del terreno ocupado. Tipo de impuesto. Impuesto anual a pagar = ∑ (superficie de terreno en cada nivel × base imponible). Si una empresa de desarrollo inmobiliario utiliza, alquila o presta viviendas comerciales construidas por la empresa, el impuesto sobre el uso del suelo urbano y el impuesto sobre la propiedad se aplicarán a partir del mes siguiente al uso o entrega de la vivienda. (6) Impuesto de timbre: Es un impuesto a los vales comportamentales que se aplica a varios tipos de vales enumerados en el Reglamento Provisional sobre el Impuesto de Timbre en actividades y transacciones económicas. Se divide en impuesto ad valorem e impuesto específico. Impuesto por pagar = impuesto por pagar × tasa impositiva, impuesto por pagar = número de comprobantes × monto unitario del impuesto.
No se aplicará el impuesto de timbre sobre el certificado (contrato) para la transferencia de derechos de uso de la tierra por el momento, pero se debe pagar el impuesto de timbre sobre los contratos y documentos firmados en desarrollo y construcción de terrenos, bienes raíces. actividades de venta y arrendamiento. En la compraventa de una casa, el impuesto de timbre en el contrato de compraventa de casa firmado será el 0,05 del monto que conste en el documento de transferencia de derechos de propiedad. Al tramitar los procedimientos de transferencia, el departamento de gestión de transacciones inmobiliarias supervisará al comprador y al vendedor para rescindir las obligaciones tributarias en el contrato o acuerdo de transferencia, y luego se encargará de los procedimientos de transferencia. Al solicitar un certificado de propiedad de bienes raíces, debe pagar un impuesto de timbre de cinco yuanes por cada licencia de derecho. El departamento de administración de propiedad de bienes raíces supervisará al beneficiario para cancelar el impuesto sobre el certificado de propiedad de bienes raíces de acuerdo con el sello, y luego procederá. a través de los procedimientos de certificación. (7) Impuesto sobre la escritura:
El impuesto sobre la escritura se calcula en función del precio de transacción de la transferencia de derechos de uso de la tierra y la venta de la casa, y la tasa impositiva aplicable es de 3 ~ 5.
El alcance de la expropiación incluye la transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal, la transferencia de derechos de uso de tierras (incluidas ventas, donaciones e intercambios), ventas de casas, donaciones de casas e intercambios de casas. La base para el cálculo del impuesto es principalmente el precio de transacción, el precio aprobado, la diferencia de precio de cambio y la "tarifa pagada de transferencia del derecho de uso de la tierra o ingreso de la tierra". Impuesto a pagar = base de cálculo del impuesto × tasa impositiva (8) Impuesto sobre la renta de sociedades, inversión extranjera e impuesto sobre la renta de empresas extranjeras: es un impuesto que grava la producción, los ingresos operativos y otros ingresos de empresas u organizaciones en mi país dentro de un período determinado de tiempo. Impuesto a pagar = (ingreso total imponible - partidas deducibles) × tasa impositiva aplicable. (9) Impuesto sobre la renta de las personas físicas: Es un impuesto que grava las rentas personales del trabajo y no laborales. La industria inmobiliaria genera la mayor parte de los ingresos por “sueldos y salarios”. Se aplican tasas impositivas progresivas en exceso del 5 al 45. Impuesto a pagar = renta imponible × tasa impositiva aplicable – deducción por cálculo rápido. tres. Contabilidad de empresas inmobiliarias
(1) Sujetos contables de empresas inmobiliarias
Primero, categorías de activos
1 101 efectivo
2 102 banco depósitos
3 109 Otros fondos monetarios
4 111 Inversiones a corto plazo
5 112 Documentos por cobrar
6 113 Cuentas por cobrar
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7 114 Provisión para insolvencias
8 115 Pagos anticipados
9 119 Otras cuentas por cobrar
10 121 Adquisición de materiales
11 123 Tarifa de compra y almacenamiento
12 124 Materiales de inventario
13 125 Equipos de inventario
14 129 Consumibles de bajo valor
15 131 Material diferencia de costos
16 133 Procesamiento de materiales por encargo
17 135 Desarrollo de productos
18 136 Producto de desarrollo a plazos
19 137 Desarrollo de productos de arrendamiento
20 138 Margen de maniobra
21 139 Gastos prepagos
22 141 Inversión a largo plazo
23 151 Activos fijos
24 155 Depreciación acumulada
25 156 Liquidación de inmovilizado
26 159 Adquisición de inmovilizado y gastos de construcción
27 161 Activos intangibles
28 171 Activos Diferidos
29 181 Pérdidas y derrames de bienes pendientes
II.
Deuda
30 201 Préstamos a corto plazo
31 202 Documentos por pagar
32 203 Cuentas por pagar
33 204 Cuentas recibidas por adelantado
34 209 Otras cuentas por pagar
35 211 Salarios por pagar
36 214 Bienestar por pagar
37 221 Impuestos por pagar
38 223 Ganancias por pagar
39 229 Otras cuentas por pagar
40 231 Gastos acumulados
41 241 Préstamo a largo plazo
42 251 Bonos por pagar
43 261 Cuentas por pagar a largo plazo
3. Patrimonio neto
44 301 Capital pagado
45 311 Capital empresa pública Acumulación
46 313 Reserva excedente
47 321 Beneficio del ejercicio
48 322 Distribución de beneficios
Cuarto, categoría de costos
p>49 401 Costo de desarrollo
50 407 Tarifa de gestión de desarrollo
Verbo (abreviatura de verbo) Categoría de pérdidas y ganancias
51 501 Ingresos operativos
Costos de operación
53 503 Gastos de ventas
54 504 Impuestos y recargos comerciales
55 511 Otros ingresos comerciales
56 512 Otros gastos empresariales
57 521 Honorarios de gestión
58 522 Gastos financieros
59 531 Ingresos por inversiones
60 541 No ingresos operativos
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61 542 Gastos no operativos (2) Contabilización de gastos de desarrollo y gastos del período:
1. Los "costos de desarrollo" incluyen principalmente:
(1) Adquisición de tierras y demolición Tarifa de compensación (tarifa de adquisición de tierras, impuesto de ocupación de tierras agrícolas, tarifa de reasentamiento laboral);
(2) Costos previos al proyecto (planificación, diseño, estudio de viabilidad del proyecto, hidrología, geología, topografía y cartografía, "tres conexiones y una nivelación") ;
(3) Tarifas de infraestructura (construcción de carreteras comunitarias, suministro de agua, suministro de energía, suministro de gas, descarga de aguas residuales, drenaje de inundaciones, comunicaciones , iluminación, saneamiento, ecologización);
(4) Costos de construcción e instalación (costos de construcción e instalación pagados al contratista);
(5) Costos de instalaciones públicas (como comités de vecinos, comisarías de policía, guarderías, protección contra incendios, salas de calderas, depósitos de agua, aparcamientos para bicicletas, baños públicos, etc.). ) se divide en dos niveles: "desarrollo de suelo", "desarrollo de instalaciones de apoyo" y "desarrollo de vivienda". Se pueden establecer cuentas detalladas de tres niveles en función de los seis elementos anteriores.
(1) Costo de desarrollo del terreno:
Débito: costo de desarrollo-desarrollo del terreno
Préstamo: depósito bancario
o cuentas por pagar - XX Empresa
Asignar costos indirectos de desarrollo
Préstamo: costos de desarrollo - desarrollo de terrenos
Préstamo: costos indirectos de desarrollo
Fin de transferencia costo del terreno para el desarrollo
Préstamo: costo del desarrollo-desarrollo de viviendas
Préstamo: costo del desarrollo-desarrollo del terreno
②Desarrollo de instalaciones de apoyo
Cálculo fórmula:
La tarifa de desarrollo de las instalaciones de soporte que se debe acumular para el producto desarrollado = el costo presupuestado (o costo planificado) del producto desarrollado × la tasa de acumulación de las instalaciones de soporte.
La tasa de acumulación de las instalaciones de apoyo = el costo presupuestado (o costo planificado) de las instalaciones de apoyo / el costo presupuestado (o costo planificado) de los productos de desarrollo de instalaciones * 100.
Gastos de instalaciones de apoyo (desarrollo de terrenos de construcción de uso propio)
Préstamo: costos de desarrollo - desarrollo de instalaciones de apoyo
Préstamo: desarrollo de productos
Pagos Costos de desarrollo de instalaciones de apoyo
Débito: costos de desarrollo - desarrollo de instalaciones de apoyo
Préstamos: depósitos bancarios
Al mismo tiempo, utilice Inventario de equipos o materiales para el desarrollo.
Préstamo: costos de desarrollo-instalaciones de apoyo al desarrollo
Préstamo: inventario de equipos o materiales.
Asignar parte de los costos generales de desarrollo.
Préstamo: costos de desarrollo - desarrollo de instalaciones de apoyo
Préstamo: costos indirectos de desarrollo
Arrastre de costos de desarrollo de instalaciones de apoyo
Préstamo: costos de desarrollo - desarrollo de viviendas
Préstamo: costos de desarrollo - instalaciones de apoyo al desarrollo
(3) Gastos incurridos durante el proceso de desarrollo de viviendas (objetos distinguibles)
Préstamo: Costos de desarrollo - desarrollo de viviendas
Préstamos: depósitos bancarios
(4) Hay dos métodos de construcción principales para el desarrollo de viviendas: "contratación" y "autooperación".
Subcontratar la construcción a otras unidades (según informe mensual o lista de precios de los proyectos terminados)
Préstamo: costo de desarrollo-desarrollo de viviendas
Préstamo: depósito bancario
O Cuentas por Pagar - Partidas por Pagar
Estructura Autoorganizada
Débito: Costo de Desarrollo - Desarrollo de Vivienda
Préstamo: Depósito Bancario p>
O cuentas por pagar - partidas por pagar
Salarios por pagar
⑤ Costos de desarrollo de proyectos de agencia: se refiere a proyectos que otras unidades confían a la empresa para desarrollar y construir en su nombre.
Gastos diversos del proyecto de construcción en los que incurre la empresa.
Préstamo: Costos de desarrollo - desarrollar un proyecto de construcción en nombre de otros
Préstamo: Depósitos bancarios
o inventario de materiales.
Efectivo disponible
Arrastrar costos indirectos de desarrollo
Débito: costos de desarrollo - desarrollo de proyectos de construcción en nombre de otros
Préstamo: Costos indirectos de desarrollo
Costos arrastrados después de la finalización del proyecto
Préstamo: costos de desarrollo - proyecto de construcción en nombre de otros
Préstamo: costos de desarrollo - desarrollo de proyectos de construcción en nombre de otros
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Después de que la unidad encargada entregue, se manejará de acuerdo con los procedimientos de entrega
Préstamo: costos comerciales principales - liquidación del proyecto de construcción de la agencia costos
Préstamo: costos de desarrollo - proyecto de construcción de agencia 2 . Gastos indirectos de desarrollo: gastos incurridos por la organización y gestión directa del desarrollo, incluidos: salarios del personal administrativo, beneficios a los empleados, depreciación, reparaciones, gastos de oficina, gastos de agua y electricidad, gastos de protección laboral, gastos indirectos incurridos por la amortización de viviendas provisionales, etc.
Préstamo: gastos de desarrollo
Préstamo: depósito bancario
o cuentas por pagar
o salarios por pagar
Asignación Costos indirectos de desarrollo
Préstamo: Costos de desarrollo - Desarrollo de viviendas
Préstamo: Costos indirectos de desarrollo
Transferencia completa de los costos de desarrollo de viviendas
Préstamo: ¿Desarrollar productos?
Préstamo: Costo de Desarrollo-Desarrollo de Vivienda
3. Gastos de gestión: se refiere a los gastos incurridos por el departamento administrativo de la empresa promotora para gestionar y organizar el desarrollo inmobiliario y las actividades comerciales. 4. Gastos financieros: incluidos gastos netos por intereses, ganancias y pérdidas cambiarias, tarifas de ajuste cambiario, tarifas de instituciones financieras, etc. durante el período de desarrollo y operación. 5. Gastos de venta: gastos incurridos en la venta de productos o prestación de servicios. Incluye principalmente: tarifas de modificación y reparación, tarifas de mantenimiento del producto, tarifas de agua y electricidad y tarifas de calefacción antes de la venta del producto y tarifas de exhibición incurridas durante el proceso de venta del producto, así como los salarios y gastos de los empleados incurridos por la agencia de ventas especialmente establecida; para vender los productos de la empresa. Gastos recurrentes como honorarios sociales y gastos comerciales. 4. Principales procesos contables
(1) Costos de terrenos, costos de ingeniería preliminar, costos de infraestructura, costos de construcción y otros costos en el proceso de desarrollo inmobiliario.
Préstamos: costes de desarrollo
Préstamos: depósitos bancarios, efectivo, materias primas, etc. (2) Desarrollo completado.
Préstamo: desarrollo de producto
Préstamo: costo de desarrollo (3) pago de preventa de la casa
Préstamo: depósito bancario, efectivo
Préstamo: Cuentas recibidas por adelantado (4) Una vez completado el desarrollo, el pago de la vivienda de preventa se trasladará.
Débito: Cuentas recibidas por adelantado
Crédito: Ingresos operativos (5) transferidos al costo de venta de la casa.
Préstamo: costos operativos
Préstamo: desarrollo de productos (6) impuestos acumulados
Préstamo: impuestos y recargos comerciales
Préstamo: Impuestos a pagar - impuesto empresarial
Préstamos: impuestos a pagar - impuesto a la construcción urbana
Préstamos: otras deudas - recargo por tasa de educación (7) ingresos arrastrados
Débito: Ingresos de explotación
Crédito: La utilidad del año (8) se traslada a impuestos.
Débito: Utilidad del año
Crédito: Impuesto comercial y (9) costos y gastos adicionales arrastrados.
Débito: Ganancia del año
Préstamos: costos operativos, costos de administración, gastos de ventas y gastos financieros para su referencia. Estoy muy familiarizado con la contabilidad inmobiliaria. Si encuentra problemas en el trabajo real, no dude en hacer preguntas en cualquier momento.