Préstamo Zhang Dongsheng
En 2010, para frenar el rápido aumento de los precios de la vivienda, el gobierno implementó lo que se ha llamado "la regulación más estricta de la historia" en el mercado inmobiliario. Las políticas se emiten con frecuencia, duran mucho tiempo y la intensidad de la regulación no tiene precedentes. Los precios y los volúmenes de transacciones en el mercado inmobiliario son muy volátiles.
Todos en el mercado hemos vivido un año especial. Algunas personas están orgullosas de la brisa primaveral, otras están cansadas de afrontar la situación y otras siempre están luchando. Pase lo que pase, los deseos de todos son los mismos. Espero que los precios de la vivienda se mantengan estables, que más personas puedan adquirir una vivienda y que el mercado pueda desarrollarse sanamente a largo plazo.
1. Comprador: Muy confundido.
Espero que el mercado esté estable y comprar una casa no sea una molestia.
Hacia finales de año, Zhang Hui finalmente compró una casa. "Puede que no sea la mejor opción, pero no quiero elegir más. Es demasiado agotador".
Zhang Hui, de 31 años, es funcionario de un ministerio. Compró una pequeña casa en Chengnan hace unos años, pero por motivos laborales, siempre quiso comprar una casa de segunda mano cerca del East Fourth Ring Road para que los desplazamientos fueran más cómodos. En febrero del año pasado, 65438+, el estado comenzó a regular el mercado inmobiliario. Zhang Hui cree que los precios de la vivienda deberían ser estables y quiere "asentarse" y comprar una casa. Inesperadamente, después de la Fiesta de Primavera de este año, los precios de la vivienda subieron "como locos". Zhang Hui miró varias casas. En la década de 1990, los precios de las viviendas generalmente superaban los 25.000 yuanes por metro cuadrado y la planta no era la ideal, así que no tomé ninguna decisión.
Pero durante ese período, incluso una casa así a menudo era quitada o incluso aumentada de precio dentro de los tres o cuatro días posteriores a que Zhang Hui "pensara en ello". Debido a que el mercado estaba tan caliente, Zhang Hui miró varios conjuntos sin tomar una decisión. Incluso los agentes de viviendas de segunda mano "lo odian hasta la médula".
“Planeaba adquirir una unidad rápidamente; de lo contrario, los precios de la vivienda seguirán aumentando”. Justo cuando Zhang Hui tuvo esta idea, el 17 de abril, el país emitió regulaciones estrictas llamadas políticas de las “Diez Regulaciones Nacionales”. para frenar el rápido aumento de los precios de la vivienda. Con la implementación de la política, el mercado repentinamente se revirtió, el volumen de transacciones cayó significativamente y los compradores comenzaron a esperar y ver de nuevo. El impulso del aumento de los precios de la vivienda también se ha frenado temporalmente.
La política se volvió más estricta y Zhang Hui se calmó. Por otro lado, las nuevas políticas, como el aumento del índice de pago inicial y la tasa de interés de los préstamos para segundas viviendas, han aumentado mucho los costos de compra de la vivienda de Zhang Hui, lo que hace que sea más difícil comprar una casa, por lo que tiene que seguir esperando y ver.
Pronto, Beijing introdujo políticas regulatorias que incluían que una familia solo puede comprar una casa, lo que hizo que Zhang Hui fuera más cauteloso al comprar una casa. "Debe trabajar duro para elegir una casa con la que esté satisfecho; de lo contrario, no tendrá ninguna posibilidad de arrepentirse".
En los últimos meses, el mercado inmobiliario también ha experimentado una rara estabilidad en los últimos años. años. El volumen de transacciones es bajo, los precios son básicamente estables y algunos proyectos nuevos tienen precios relativamente razonables. En algunas áreas como Tongzhou, Beijing, donde los precios de la vivienda habían aumentado "súper rápido" antes, los precios de la vivienda han vuelto a caer hasta cierto punto. Todo parece encaminarse hacia la regulación de las expectativas.
Sin embargo, desde mediados de agosto, debido a la falta de una caída significativa en los precios de la vivienda y la mentalidad "antiinflacionaria", el mercado se ha ido animando gradualmente, e incluso la situación de aumento tanto del volumen como de los precios ha reaparecido. Una regulación estricta corre peligro de fracasar y el mercado inmobiliario puede experimentar una situación de "creciente aumento".
El proceso de visualización de películas de Zhang Hui se vio obligado a acelerarse nuevamente. En la zona que le gusta, los precios de la vivienda se han mantenido fuertes, dejando poco margen para negociar propiedades de segunda mano. Mientras Zhang Hui deambulaba, el 29 de septiembre, el país emitió una vez más una política que refinó las "Diez Políticas Nacionales" anteriores para hacerlas más específicas y estrictas, y las llamó las "Nuevas Cinco Políticas Nacionales". En junio de 5438 + octubre, el mercado inmobiliario volvió a quedar desierto y no hubo "Diez de Plata" después de los "Nueve de Oro".
Pero esta vez, Zhang Hui no disminuyó el ritmo. "La severa política de abril fue digerida por el mercado en menos de medio año. Me temo que esta política dejará de ser válida en menos de medio año, por lo que es más seguro comprar temprano después de casi un año de experiencia". En el mercado inmobiliario, Zhang Hui también tiene su propio conjunto de opiniones sobre el mercado inmobiliario. "Cuanto más en el futuro, cuanto más altos sean los precios de la vivienda y más estricto sea el control, más difícil me resultará comprar una casa".
Similar a las expectativas de Zhang Hui, a partir de mediados de junio 165.438 + Octubre, el volumen de transacciones de casas de segunda mano en el mercado inmobiliario de Beijing vuelve a acercarse, de nuevo a un nivel superior. Con el apoyo de los padres de la pareja, Zhang Hui compró una casa antigua con un préstamo del fondo de previsión. La casa de la década de 1990 tenía más de 70 metros cuadrados y costaba 17.000 yuanes, lo que no era muy diferente de la casa que vio a principios de año.
Zhang Hui, que compró una casa, comenzó a prestar atención a los cambios en los datos de transacciones de casas de segunda mano en el sitio web de Beijing Real Estate Transaction Management todos los días.
Empezó a preocuparse de que los precios de la vivienda realmente cayeran drásticamente bajo la regulación. Compraría en la parte superior de una banda de precios y se convertiría en el "taker" de los inversores.
“Antes de comprar la casa, me preocupaba que los precios de la vivienda aumentaran drásticamente, haciéndola cada vez más inasequible. Después de comprarla, me preocupaba que los precios de la vivienda se desplomaran, lo que causaría un impacto mayor. mucho dinero se iría al agua ". Zhang Hui dijo: "Espero que el mercado inmobiliario se desarrolle de manera constante en el futuro como dice el gobierno, para que al menos la gente común no tenga que preocuparse por comprar una casa como yo".
2. Desarrollador: Muy desastre.
Seguir los precios del mercado y aumentar los esfuerzos de promoción
Se ha elevado el umbral para los proyectos de desarrollo, se ha tomado medidas enérgicas contra el acaparamiento de tierras y se han cerrado casi por completo la supervisión de los fondos de preventa y los canales de financiación. cortado... En Bajo la regulación más estricta, los desarrolladores deberían tener la vida más difícil. Sin embargo, Vanke tardó sólo 11 meses en alcanzar un volumen de ventas "monstruoso" de 100 mil millones de yuanes. No sólo logró los objetivos de la empresa cuatro años antes de lo previsto, sino que incluso se convirtió en la empresa de promoción residencial líder en el mundo.
En comparación con principios de año, el presidente de Vanke, Yu Liang, parece mucho más delgado. No es porque esté demasiado ocupado con los asuntos de la empresa y no tenga tiempo para perder peso, sino porque está haciendo ejercicio activamente para perder peso. En el año en que el gobierno reguló con frecuencia el mercado inmobiliario y en el año en que la empresa logró sus mejores resultados en ventas, Yu Liang tuvo más tiempo para sí mismo.
¿Vanke se opone a la tendencia del mercado y establece un récord de ventas de 100 mil millones? ¿Significa esto que el macrocontrol ha fracasado? De hecho, debido al impacto de la regulación, la cadena de capital de toda la industria inmobiliaria se ha vuelto cada vez más estrecha y muchas empresas no lo están pasando fácil. "Los excelentes resultados de las empresas líderes no representan a toda la industria." Yu Liang cree que es precisamente en términos de macrocontrol que Vanke ha elegido la estrategia adecuada para lograr buenos resultados de ventas y facilitarse las cosas.
¿Qué es la regulación del mercado inmobiliario? Es el aumento excesivo de los precios de la vivienda, la especulación detrás del aumento de los precios de la vivienda, las enormes ganancias obtenidas por los promotores que acaparan la tierra y las casas caras y de lujo que no satisfacen las necesidades de la gente corriente. La estrategia de Vanke evita estos puntos clave de la regulación del mercado inmobiliario.
Yu Liang presentó que, en primer lugar, Vanke siempre ha otorgado gran importancia a las necesidades de los compradores de viviendas para la compra y mejora de la primera vivienda, e insiste en construir edificios residenciales comunes. La regulación es precisamente para proteger esta parte de la demanda. En la actualidad, el 60% de los productos de Vanke son pequeñas residencias de menos de 90 metros cuadrados, que se ven menos afectadas por el control macroeconómico. En segundo lugar, Vanke se ha ido adaptando a la situación del mercado, con precios razonables, ventas rápidas y rotación rápida, sin ignorar nunca las cotizaciones y exigiendo que la tasa de ventas mensual de nuevos proyectos no sea inferior al 60%. Durante la regulación y el control, cuando las ventas de algunos proyectos eran lentas, se incrementaron los esfuerzos de promoción.
Bajo la dirección de esta estrategia, Vanke no solo logró enormes ventas, sino que también aumentó su cuota de mercado nacional del 3,9% antes de la regulación al 5,7%. "Vanke definitivamente no es la empresa de bienes raíces más rentable, pero seguir esta estrategia puede hacer frente de manera efectiva a las fluctuaciones de la industria causadas por la regulación, y también es un comportamiento que se ajusta a la situación del mercado", dijo Yu Liang, "no sólo". centrarse en las ganancias, pero también en la calidad del crecimiento, en los clientes, si es satisfactorio, en la calidad y rentabilidad de la casa y en si los retornos para los accionistas y empleados son mayores”.
Sin embargo, es real La regulación patrimonial no afecta a Vanke. El impacto más directo es que "el dinero escasea". Desde el segundo semestre de este año, Vanke ha cooperado con otras empresas en varios lugares para adquirir terrenos y desarrollar proyectos. Este tipo de cooperación aumentará el próximo año.
En cuanto a la situación del mercado el próximo año, la opinión de Yu Liang es que la regulación continuará y las fluctuaciones del mercado continuarán. "No haremos ningún plan para las ventas y las ganancias del próximo año. Continuaremos adhiriéndose a la estrategia que ha demostrado ser exitosa este año, adaptándonos a los cambios de política y mercado y respondiendo de manera proactiva", dijo Yu Liang, "damos la bienvenida a la supervisión". La supervisión es para La salud y la estabilidad del mercado Sólo cuando el mercado es estable puede una empresa desarrollarse de manera sostenible y convertirse en una empresa centenaria."
3. Intermediario: Esperanza de estabilidad
Los cambios en la estructura de la demanda se han reducido considerablemente.
Con el desarrollo del mercado inmobiliario, el volumen de transacciones de casas de segunda mano en ciudades de primer nivel como Beijing y Shanghai ha superado el volumen de transacciones de casas de primera mano, y la transacción de casas existentes Las casas se han convertido gradualmente en el contenido principal de las transacciones inmobiliarias. El papel de los agentes inmobiliarios que facilitan las transacciones de viviendas de segunda mano es cada vez más importante. Bajo el control de la inmobiliaria, sus vidas también han cambiado.
Después de trabajar como vendedor ordinario durante tres años, Zhang Dongsheng (transliteración), de 25 años, fue ascendido este año a gerente de la tienda Lidu Waterfront de Lianjia Real Estate. En su primer año en el cargo, se topó con los controles más estrictos del mercado inmobiliario.
“El mayor sentimiento de este año es que estoy ocupado cuando estoy ocupado y libre cuando estoy libre.
Mirando hacia atrás en 2010, Zhang Dongsheng dijo: “He estado capacitándome constantemente, aprendiendo nuevas políticas y explicándolas constantemente a los clientes. "
Zhang Dongsheng recordó que después del Festival de Primavera de este año hasta mediados de abril, el mercado estuvo sin precedentes en un calor sin precedentes y más de 30 personas en la tienda estaban extremadamente ocupadas. "Los clientes se apresuran a comprar casas y Los propietarios aumentan sus precios casi todas las semanas. En aquel momento también pensábamos que los precios de la vivienda estaban subiendo demasiado locamente y que la burbuja era demasiado grande. "
Después de que se introdujeron las "Diez Regulaciones Nacionales" a mediados de abril, el mercado se enfrió repentinamente. En abril y mayo, la tienda de Zhang Dongsheng casi no tuvo transacciones y los precios de la vivienda en el área también cayeron.
Nadie miró la casa y no hubo trato. Ante el frío repentino, Zhang Dongsheng y sus colegas estaban un poco abrumados. Cuando estaba realmente libre y aburrido, tuve que jugar al tenis de mesa. frente a la tienda para matar el tiempo: “En ese momento estaba bajo mucha presión, principalmente porque no esperaba que la política tuviera un impacto tan grande y que el mercado cambiara tan rápidamente. No sabemos qué dirección tomará esto a continuación. "Zhang Dongsheng dijo que varios empleados incluso renunciaron.
Sin embargo, desde finales de junio, dado que los precios de la vivienda no han bajado significativamente, Zhang Dongsheng siente que cada vez más personas están mirando casas, y luego el El volumen de transacciones aumentó en julio. Comenzó a aumentar. Hasta ahora, el aumento mensual promedio es de alrededor del 20% y los precios de la vivienda se están recuperando lentamente. "Aunque la política parece haber sido digerida, la regulación todavía tiene cierto efecto. "Zhang Dongsheng dijo que debido a la influencia de la supervisión, la facturación anual de Lidu Waterside Store este año es sólo alrededor del 60% del año pasado. La estructura de la demanda ha cambiado y el número de inversores ha disminuido significativamente. Las principales transacciones son pequeñas. y unidades medianas, y la demanda de compra de viviendas es principalmente para autoocupación. Además, “tanto compradores como vendedores están más tranquilos que en el primer semestre. "
El estatus laboral de Zhang Dongsheng se ha estabilizado gradualmente. En los últimos dos o tres meses, la tienda ha tenido transacciones estables todos los meses. "Este es también nuestro estatus preferido. "Zhang Dongsheng dijo que el mercado inmobiliario debería enfriarse mediante regulación. Cuando la burbuja es grande, aunque es mejor para los intermediarios ganar dinero durante muchos días, no es saludable y no puede durar para siempre". un flujo constante de agua. ”
Zhang Dongsheng cree que el Estado seguirá regulando el próximo año, pero es poco probable que los precios de la vivienda caigan bruscamente. El estado ideal debería ser un aumento constante y ligero. y los precios de la vivienda y el volumen de transacciones serán estables, entonces habrá espacio para el desarrollo. "El joven Zhang Dongsheng también tiene planes de comprar una casa. "El mercado es estable. Sólo trabajando duro y ahorrando dinero podré permitirme una casa y mi vida futura será más prometedora. ”