Revisión de la política de macrocontrol inmobiliario

El importante macrocontrol inmobiliario de mi país se produjo en 1993, 1998, 2003, 2005, 2008 y 2010 respectivamente. Las políticas regulatorias representativas incluyen el Artículo 16 Nacional, el Artículo 8 Nacional, el Artículo 6 Nacional, el (nuevo) Artículo 10 Nacional, el Documento No. 23, el Documento No. 18, etc.

1993-1996: primer macrocontrol de la industria inmobiliaria en mi país

Época: 1993-1996

Situación actual: El primer boom inmobiliario— — El número de empresas de desarrollo inmobiliario ha aumentado considerablemente, la inversión en el desarrollo inmobiliario ha crecido rápidamente y el mercado inmobiliario, que se centra en la especulación de tierras, la especulación del acero y la especulación de proyectos, es extremadamente activo, especialmente en lugares como Hainan. y Beihai, Guangxi, el desarrollo inmobiliario se ha sobrecalentado, formando una grave burbuja inmobiliaria. La economía está experimentando un grave sobrecalentamiento e inflación.

Contramedidas: En 1993, el Consejo de Estado emitió las "Opiniones sobre la situación económica actual y el fortalecimiento del control macroeconómico", proponiendo 16 medidas políticas para rectificar el orden financiero y fortalecer el control macroeconómico (comúnmente conocido como el "Estado 16"); en 1994 se promulgaron en serie la "Decisión sobre la profundización de la reforma del sistema de vivienda urbana", la "Ley de gestión de bienes inmuebles urbanos" y las "Medidas de prueba para la gestión de préstamos residenciales garantizados".

Efecto: Con la implementación de diversas medidas, la tasa de crecimiento del desarrollo inmobiliario a nivel nacional se ha desacelerado significativamente y la inflación se ha contenido. La economía pasó de estar caliente a estar fría, el mercado inmobiliario también se ha calmado y los precios de las viviendas comerciales y los edificios residenciales han caído rápidamente. Después de tres años de arduo trabajo, la economía china finalmente logró un "aterrizaje suave" en 1996.

Pregunta: Esta normativa ha supuesto un duro golpe al sector inmobiliario. Tan pronto como salió el "Artículo 16", el boom inmobiliario de Hainan terminó. Miles de desarrolladores tomaron su dinero y huyeron, dejando edificios sin terminar por todas partes. Según estadísticas posteriores, la provincia de Hainan tenía 18.834 hectáreas de tierra ociosa en ese momento y una cartera de fondos de 80.000 millones de yuanes. Sólo los cuatro principales bancos comerciales estatales tenían deudas incobrables de hasta 30.000 millones de yuanes. En el mar, los fondos acumulados alcanzaron los 20 mil millones de yuanes, que estaba sin terminar. La superficie del edificio supera la de Sanya y es conocido como el "Museo de la Economía de la Burbuja" de China. Después del estallido de la burbuja, el mercado inmobiliario en Hainan y otros lugares se debilitó gravemente y entró en una depresión que duró varios años.

1998-2002: Promover la industria de la vivienda para que se convierta en un nuevo punto de crecimiento económico, el núcleo es la reforma de la vivienda

Época: 1998-2002

Situación actual: 1997 Asia Después del estallido de la crisis financiera, la economía de mi país comenzó a experimentar "deflación" y el mercado inmobiliario también entró en un punto bajo.

Contramedidas: Para estimular el consumo e impulsar la demanda interna, en julio de 1998, el Consejo de Estado promulgó el "Aviso sobre la profundización de la reforma del sistema de vivienda urbana y la aceleración de la construcción de viviendas" (denominado " Documento No. 23"), que decía claramente que " Promover la industria de la vivienda para que se convierta en un nuevo punto de crecimiento económico" y lanzar la reforma del sistema de vivienda de China caracterizada por la eliminación de la asignación de viviendas sociales.

El Documento No. 23 enfatiza que luego del cese de la distribución física de la vivienda, el nuevo sistema nacional de seguridad habitacional debe "establecer y mejorar la vivienda teniendo como cuerpo principal la vivienda económicamente asequible" mientras "implementa gradualmente la monetización de distribución de viviendas."sistema de abastecimiento". Según el cálculo conservador del Ministerio de Construcción en ese momento, las "familias de ingresos más bajos" y las "familias de ingresos altos" representaban respectivamente alrededor del 10% del número total de hogares urbanos "familias de ingresos bajos y medios". quién podía comprar "viviendas asequibles" tenía el nivel más bajo. También representa más del 80% de los residentes, e incluso llega al 95% de la población total. En 1999, el gobierno central comenzó a detener el sistema de asignación de viviendas sociales en todo el país e implementar un sistema de asignación monetaria de viviendas.

Efectos: Con la implementación de diversas políticas y medidas, el mercado inmobiliario, que ha estado lento durante varios años, se ha activado enormemente y promovió el rápido desarrollo de la industria inmobiliaria de mi país. El mercado y la industria inmobiliaria han entrado en un nuevo período de desarrollo.

Problema: Durante este período, hubo problemas como las contradicciones irracionales en la estructura de la oferta de vivienda y el orden relativamente caótico del mercado inmobiliario. Para combatir el fenómeno del "acaparamiento de tierras" y la "caída al suelo" y normalizar el mercado de transacciones de tierras "Reglamento sobre la transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal mediante licitación, subasta y cotización", a nivel nacional "todo tipo de operaciones comerciales Los terrenos, como terrenos comerciales, turísticos, de entretenimiento y residenciales comerciales, deben "Transferirse mediante licitación, subasta o cotización" significa que el "acuerdo de transferencia" que ha durado muchos años se ha detenido en un sentido legal. Sin embargo, el punto de partida de esta política es "prevenir la corrupción desde su origen y reducir los precios irrazonables de la vivienda". La operación actual carece de estándares unificados, lo que ha planteado peligros ocultos para la aparición de nuevos precios elevados de la vivienda.

2003-2005: Consolidación del sector inmobiliario como industria pilar de la economía nacional

Época: 2003-2005

Situación actual: Desde 2003, la inversión inmobiliaria En mi país el crecimiento ha crecido rápidamente, hay una vez más signos de sobrecalentamiento económico. Desde que los derechos de uso de la tierra se obtuvieron en su totalidad mediante licitación, cotización y subasta en 2003, los precios de la tierra y de las viviendas han aumentado considerablemente. El crédito inmobiliario que comenzó en 1998 ha traído enormes riesgos potenciales al todavía imperfecto sistema financiero del Banco de China (2,83,0,00,0,00%).

Contramedidas: En junio de 2003, el Banco Popular de China emitió el "Aviso sobre el fortalecimiento adicional de la gestión del negocio de crédito inmobiliario" (conocido como Documento No. 121) para ajustar las políticas de préstamos personales para vivienda de bancos comerciales. Se estipula que para los prestatarios que compren casas comerciales de alto nivel, villas o segundas o más casas comerciales (incluido el segundo conjunto), el índice de pago inicial se aumentará adecuadamente y ya no se aplicarán regulaciones sobre las tasas de interés preferenciales para la vivienda. Este documento es la primera vez que el gobierno central toma medidas para frenar el sobrecalentamiento del sector inmobiliario después del lanzamiento de la primera ronda del mercado alcista inmobiliario en China.

En agosto se emitió el "Aviso sobre la Promoción del Desarrollo Sostenible y Saludable del Mercado Inmobiliario" (denominado Documento No. 18), en el que se establece claramente por primera vez que "la industria inmobiliaria está altamente relevante y tiene una fuerte fuerza motriz, y se ha convertido en una industria pilar de la economía nacional." , y propuso que promover el desarrollo sostenido y saludable del mercado inmobiliario es una medida poderosa para mantener el desarrollo sostenido, rápido y saludable del economía nacional, y que se debe seguir aumentando el apoyo crediticio a las empresas promotoras y proyectos inmobiliarios cualificados.

Efecto: Las "industrias pilares de la economía nacional" establecidas en el Documento No. 18 son una actualización de los "nuevos puntos de crecimiento económico" establecidos en el Documento No. 23 en 1998, y también marcan una nueva ronda. Comienza oficialmente el macrocontrol inmobiliario.

Pregunta: El Documento No. 18 no propuso medidas sustanciales para controlar los precios de la vivienda y la inversión sobrecalentada. En cambio, se cambió el documento relevante en el Documento No. 23 que dice que "la vivienda asequible es el principal componente de la oferta de vivienda". "La vivienda asequible es el componente principal de la oferta de vivienda". "Política de vivienda comercial con carácter garantizado" significa que el gobierno ajustará la política de "proporcionar vivienda asequible a más del 70-80% de las familias" para "la mayoría de las familias". Las familias compran o alquilan viviendas comerciales ordinarias." La redefinición de vivienda asequible en el documento también planteó peligros ocultos para que individuos, organizaciones o grupos posteriores utilizaran políticas de reforma de vivienda para buscar alquileres y obtener ganancias ilegales.

Los dos documentos de tendencia izquierdista se publicaron uno tras otro, revelando la actitud ambivalente del gobierno de que teme un crecimiento excesivo de los precios inmobiliarios y de la inversión y espera seguir estimulando el crecimiento económico. Con el auge del mercado inmobiliario también han quedado expuestos un gran número de problemas potenciales, como la "fiebre del cercamiento de tierras" liderada por los gobiernos en todos los niveles y los crecientes riesgos crediticios financieros.

2005-2007: La principal demanda de regulación es estabilizar los precios de la vivienda

Época: 2005-2007

Situación actual: Aunque el desarrollo inmobiliario sigue manteniéndose a un ritmo rápido en 2005 Sin embargo, el impulso del rápido aumento de los precios de la vivienda no ha cambiado. Los precios de la vivienda en muchas ciudades de todo el país, representadas por Shenzhen y Beijing, han aumentado rápidamente y los precios de la vivienda se han convertido en el foco de la atención social.

Contramedidas: Para frenar el sobrecalentamiento de la inversión, ajustar la estructura de la oferta de vivienda y estabilizar los precios inmobiliarios, el gobierno central lanzó un "golpe combinado" de regulación a finales de marzo de 2005, según informó el General. La Oficina del Consejo de Estado emitió el "Reglamento para la estabilización efectiva de los precios de la vivienda", el "Aviso", propuso ocho medidas para frenar el aumento excesivo de los precios de la vivienda (denominadas las "Ocho medidas nacionales"), estableció un sistema de responsabilidad gubernamental y elevó la estabilización de los precios de la vivienda a un nivel político. En abril, la reunión ejecutiva del Consejo de Estado propuso que se tomaran ocho medidas (denominadas las "Nuevas Ocho Medidas Nacionales") para fortalecer la orientación y regulación del mercado inmobiliario, y perfeccionar y ampliar aún más las "Ocho Medidas Nacionales". . Inmediatamente, el Consejo de Estado envió un plan detallado sobre el nivel operativo de la regulación inmobiliaria formulado conjuntamente por el Ministerio de Construcción y otros siete ministerios.

En mayo de 2006, la reunión ejecutiva del Consejo de Estado aprobó seis medidas específicas (denominadas las "Seis Medidas Nacionales"), tomando el ajuste de la estructura de oferta de vivienda como el foco de la regulación. Los posteriores "Dictámenes sobre el ajuste de la estructura de la oferta de vivienda y la estabilización de los precios de la vivienda" (denominados los "quince artículos" de los nueve ministerios y comisiones) perfeccionaron aún más los "seis artículos nacionales". Las viviendas comerciales ordinarias con "tipo de vivienda limitada" y "precio limitado" mencionadas en él se denominan "viviendas de precio limitado", con el fin de resolver el problema de vivienda del grupo sándwich de ingresos medios.

En 2007 se profundizó aún más la regulación inmobiliaria con el objetivo de estabilizar los precios de la vivienda.

Se han lanzado intensamente nuevas políticas para regular la tierra, el crédito, los impuestos, etc. para enfriar el mercado inmobiliario, con un ataque integral a la gestión de la tierra, estandarizando el orden del mercado, frenando la especulación (especialmente frenando la inversión extranjera en bienes raíces) y ajustando la estructura de la vivienda.

Efecto: Ha habido algunos cambios positivos en el mercado inmobiliario, la inversión en desarrollo ha logrado un crecimiento constante y la estructura de desarrollo residencial ha mejorado hasta cierto punto. Sin embargo, el efecto de la regulación de los precios de la vivienda no apareció de inmediato, sino que aumentó al tiempo que regulaba los precios. En la segunda mitad de 2007, aunque el crecimiento general de los precios de la vivienda se había desacelerado, los precios de la vivienda en ciudades como Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen todavía eran altos y estaban aumentando.

Problema: El "desarrollo estandarizado de viviendas asequibles" propuesto por los "Seis Artículos Nacionales" eleva el umbral para los grupos urbanos de bajos ingresos, tratando de crear una situación en la que "el grupo de menores ingresos dependa de vivienda de bajo alquiler, y el grupo de bajos ingresos depende de la vivienda de bajo alquiler." Vivienda asequible, otras clases dependen de la solución del mercado inmobiliario". Esto significa que desde la regulación de 2003, el número de personas que se benefician de viviendas asequibles del gobierno se ha reducido aún más, y el gobierno ha dejado los problemas de vivienda de más personas al mercado. Desde la perspectiva de la oferta y la demanda, el establecimiento de esta política seguramente hará subir los precios de la vivienda.

Acelerar la construcción del sistema urbano de viviendas de bajo alquiler y la propuesta de programas de "viviendas de precio limitado" alguna vez dieron esperanza a la gente, pero las tendencias posteriores de los precios de la vivienda han decepcionado repetidamente a la gente.

2008-2010: Regulación repetida, el PIB es el indicador de regulación

Época: 2008-2010

Situación actual: 2008 fue un año dramático. La política monetaria pasará de "moderadamente estricta" a "moderadamente estricta" a principios de año, mientras que la política fiscal seguirá siendo prudente. En la segunda mitad del año, a medida que se ampliaba el impacto de la crisis financiera mundial, el banco central anunció una reducción de "doble tasa" y la política monetaria pasó una vez más de "estricta" a "moderadamente laxa". Originalmente, bajo la influencia de las primeras políticas regulatorias y la crisis financiera, la inversión inmobiliaria disminuyó rápidamente, el dinero especulativo internacional se retiró y el mercado inmobiliario entró en un estado de espera. El volumen de transacciones disminuyó día a día, y los precios de la vivienda también. declinado. Sin embargo, justo cuando los efectos de la regulación comenzaban a aparecer, la política se relajó nuevamente, lo que finalmente resultó en que todos los esfuerzos anteriores se desperdiciaran. En 2009, el mercado inmobiliario de China pasó de una "búsqueda tentativa de gangas" a principios de año a "grandes aumentos de volumen" a mediados de año y a "compras de pánico" a finales de año. , el mercado inmobiliario de China pasó rápidamente de lento a exuberante. De la depresión a la prosperidad, la regulación pasó de la "reducción de existencias" a la "contracción de burbujas". En el primer trimestre de 2010, el mito del mercado inmobiliario siguió desarrollándose y los precios de la vivienda siguieron aumentando.

Contramedidas: En diciembre de 2009, para frenar el rápido aumento de los precios de la vivienda en algunas ciudades, el gobierno central decidió no ampliar la política preferencial de reducción y exención del impuesto empresarial para viviendas de segunda mano introducida en el finales de 2008, y fija el plazo para la exención del impuesto empresarial sobre las transmisiones de viviendas personales. Los dos años se restablecerán a cinco años para frenar el fenómeno de la especulación inmobiliaria. Posteriormente, se propusieron cuatro medidas específicas (denominadas "Cuatro" Nacionales), con el objetivo de mejorar y promover el sano desarrollo del mercado inmobiliario. Varios ministerios y comisiones dependientes del Consejo de Estado introdujeron sucesivamente detalles de control, abolieron gradualmente las políticas para estimular el mercado inmobiliario en 2008 y una vez más recurrieron a la estabilización de los precios de la vivienda.

En 2010, la regulación inmobiliaria, centrada en estabilizar los precios de la vivienda, llegó a un momento crítico. El 27 de abril, el Consejo de Estado emitió el "Aviso del Consejo de Estado para frenar resueltamente el aumento excesivo de los precios de la vivienda en algunas ciudades" (denominado los "Diez artículos"), que se conoce como "la política regulatoria más estricta en historia."

Efecto: Debido a problemas de implementación en todos los niveles de los departamentos y las complejas realidades del mercado inmobiliario, el poder de los Diez Artículos Nacionales no se ha desatado por completo.

Problema: Aunque los líderes centrales continuaron diciendo que "los precios de la vivienda caerán en el cuarto trimestre" durante este período, debido a la vacilación de las políticas gubernamentales anteriores, los compradores de viviendas carecían de confianza en esta regulación inmobiliaria, por lo que en el El mercado inmobiliario está mostrando signos de recuperación después de más de cuatro meses de estancamiento de esperar y ver, y la situación inmobiliaria sigue cambiando.