Desarrollo de políticas de préstamos para vivienda
Después de que se celebró la primera conferencia sobre reforma del sistema de vivienda en 1988, el negocio del crédito para la vivienda comenzó en 1991 y se introdujeron varias políticas de crédito para la vivienda. En 1991, el Banco de Construcción de China y el Banco Industrial y Comercial de China establecieron departamentos de crédito inmobiliario para gestionar los negocios de créditos para vivienda personal y formularon medidas de gestión para los préstamos hipotecarios para vivienda de los empleados. Debido al lento progreso en la reforma del sistema de vivienda y al surgimiento de un auge inmobiliario en 1992, el control se inició en 1993.
El Banco Popular de China promulgó las "Medidas provisionales para la administración de préstamos para vivienda autónomos de bancos comerciales" en agosto de 1995, lo que indica que los préstamos para vivienda comercial del Banco de China están en el camino correcto. Pero las condiciones en ese momento eran relativamente estrictas. En primer lugar, se requerían garantías dobles, a saber, garantía hipotecaria (prenda) y garantía de garantía. En segundo lugar, el período máximo era de 10 años. En tercer lugar, el prestatario debía tener un depósito primero. el monto del depósito no era inferior al precio de la vivienda del 30% y el período del depósito debía ser superior a medio año.
En 1997, el Banco Popular de China promulgó las "Medidas administrativas para préstamos personales garantizados para vivienda", que revisaron las medidas provisionales originales, principalmente en los siguientes aspectos: Primero, no se requieren dobles garantías. En segundo lugar, el período de depósito no está claramente definido. En tercer lugar, la política de tipos de interés estipula claramente que el tipo de interés de los préstamos para activos fijos se reducirá en el mismo período. Si el plazo es de 5 años, se aplicará la tasa de interés del préstamo para activos fijos a 3 años. Si el plazo es superior a 5 años a 10 años, se aplicará la tasa de interés del préstamo para activos fijos a 5 años si el plazo es superior. superior a 10 años, se aplicará el incremento correspondiente al tipo de interés del préstamo de activo fijo a 5 años, con un máximo no superior al 5%. En cuarto lugar, el ámbito de uso del préstamo es la vivienda ordinaria construida por cuenta propia construida con fondos de previsión. En quinto lugar, las entidades que otorgan préstamos son los bancos comerciales de las 223 ciudades que implementan proyectos de vivienda y los bancos comerciales de ahorro para la vivienda de Yantai y Bengbu. 6. Se estipula que el tiempo de procesamiento del préstamo es de tres meses, es decir, dentro de los tres meses el banco completará el trabajo de evaluación y revisión del préstamo y dará una respuesta formal al solicitante.
En abril de 1998, el Banco Popular de China emitió el "Aviso sobre el aumento de la inversión en créditos para vivienda para apoyar la construcción y el consumo de viviendas" y posteriormente promulgó las "Medidas de gestión de préstamos personales para viviendas". En comparación con las "Medidas de gestión de préstamos para vivienda personal" promulgadas en 1998 y las "Medidas de gestión de préstamos garantizados para vivienda personal" promulgadas por el Banco Popular de China en abril de 1997, las principales diferencias son las siguientes: Primero, el alcance de los préstamos que pueden ser se amplía el uso destinado a la compra de viviendas. Las "Medidas" originales estipulaban que los préstamos personales para vivienda sólo se pueden utilizar para comprar casas ordinarias para uso propio construidas con fondos de previsión, mientras que las nuevas "Medidas" estipulan que los préstamos personales para vivienda se pueden utilizar para comprar todas las casas ordinarias para uso propio. . En segundo lugar, se ha ampliado el alcance de la ciudad para la implementación de préstamos. Las "Medidas" originales estipulaban que el negocio de préstamos personales para vivienda solo se puede implementar en las ciudades piloto del proyecto de vivienda, pero las nuevas "Medidas" han cancelado esta restricción, es decir, todas las ciudades y pueblos pueden realizar el préstamo personal para vivienda. negocio. En tercer lugar, se ha ampliado el alcance de las instituciones financieras que manejan préstamos personales para vivienda. Dado que las "Medidas" originales estipulaban que los préstamos personales para vivienda sólo pueden ser utilizados por los residentes de las ciudades donde se está llevando a cabo el proyecto de vivienda para comprar casas ordinarias construidas con fondos de previsión para uso propio, en realidad sólo tres bancos, a saber, Industrial Bank, Construction El Banco y el Banco Agrícola de China pueden manejar negocios de préstamos personales para vivienda Las nuevas "Medidas" Una vez que se levanten las restricciones anteriores, prácticamente todos los bancos podrán manejar préstamos personales para vivienda. Cuarto, la tasa de interés es más favorable. Se estipula que las tasas de interés de los préstamos para vivienda personal autónomos de los bancos comerciales se aplicarán de acuerdo con las tasas de interés de préstamo legales, es decir, los préstamos para vivienda personal con un plazo de 5 a 10 años estarán sujetos a una tasa de interés de préstamo general. de 3-5 años, y aquellos con un plazo de 3-5 años estarán sujetos a un tipo de interés general de préstamo de 1-3 años. En quinto lugar, se han acelerado los procedimientos de tramitación. El plazo se redujo de tres meses a tres semanas. La implementación de esta política estimuló directamente el crecimiento de los préstamos para vivienda. En 1998, los préstamos para vivienda personales aumentaron en 32.400 millones de yuanes respecto al año anterior, y en 1999 aumentaron en 85.800 millones de yuanes.
En 1999, el Banco Popular de China emitió "Varias opiniones sobre el fomento de los préstamos al consumo", que aumentaron la relación entre los préstamos para vivienda y los precios de la vivienda del 70% al 80%, y alentaron a los bancos comerciales a proporcionar una financiación completa. gama de servicios financieros de alta calidad. En septiembre del mismo año, el Banco Popular de China ajustó el plazo y la tasa de interés de los préstamos personales para vivienda, ampliando el plazo máximo de los préstamos personales para vivienda de 20 a 30 años, y redujo aún más las tasas de interés de los préstamos personales para vivienda en un 10 % basado en la reducción legal del tipo de interés. Al mismo tiempo, el período de los préstamos del fondo de previsión también se ha ajustado en consecuencia: el tipo de interés de los préstamos del fondo de previsión a cinco años es del 4,59% y el tipo de interés de los préstamos del fondo de previsión a cinco años es del 4,14%. El aumento del ratio de préstamo, la ampliación del plazo y la reducción del tipo de interés significan que el prestamista tiene que preparar menos fondos propios. La ampliación del plazo y la reducción del tipo de interés significan que la presión de pagar el principal. y el interés en cada período se reduce. Por lo tanto, el crecimiento de los préstamos para vivienda entró en una etapa de rápido crecimiento en 2000.
La mitad de los nuevos préstamos fueron para préstamos personales para vivienda.
A partir del 21 de febrero de 2002, el Banco Popular de China redujo el tipo de interés de los préstamos del fondo de previsión para vivienda personal, del actual 4,14% al 3,6% para préstamos con un plazo inferior a 5 años (incluidos 5 años). Lo anterior se reduce del 4,59% actual al 4,05%.
El 13 de junio de 2003, el Banco Popular de China emitió el "Aviso sobre el fortalecimiento adicional de la gestión del negocio de crédito inmobiliario". Este "Aviso" contiene algunas disposiciones de política nuevas para préstamos a empresas de desarrollo inmobiliario: los préstamos solicitados por bancos comerciales para empresas de desarrollo inmobiliario solo pueden emitirse a través de cuentas de préstamos de desarrollo inmobiliario, y está estrictamente prohibido emitirlos a través de desarrollo inmobiliario. Préstamos para capital de trabajo y otras formas de cuentas de préstamos. Al mismo tiempo, se estipula que los préstamos inmobiliarios emitidos por bancos comerciales sólo pueden utilizarse para proyectos inmobiliarios en la región, y el uso transregional está estrictamente prohibido. Al mismo tiempo, este "Aviso" reitera que cuando las empresas promotoras inmobiliarias soliciten préstamos bancarios, sus fondos propios deben representar al menos el 30% de la inversión total en el proyecto de desarrollo.
En términos de préstamos personales para vivienda, el "Aviso" señala que los préstamos de los bancos comerciales deben centrarse en apoyar proyectos residenciales que satisfagan el poder adquisitivo de familias de ingresos bajos y medios, y deben apoyar adecuadamente proyectos como como grandes apartamentos, grandes áreas, viviendas comerciales de alta gama y villas. El "Aviso" estipula que para la compra de la primera casa independiente, los préstamos personales para vivienda seguirán cumpliendo con la tasa de interés preferencial actual para préstamos para vivienda y el índice de pago inicial de no menos del 20%, mientras que para la compra de viviendas de alta casas comerciales finales, villas o segundas o más Para los prestatarios de viviendas comerciales (incluidas segundas residencias), los bancos comerciales pueden aumentar adecuadamente el índice de pago inicial de los préstamos para vivienda personal y seguir las tasas de interés de los préstamos para el mismo período y grado anunciados por el Banco Popular. de China, y ya no implementará regulaciones sobre tasas de interés preferenciales para la vivienda. Además, el "Aviso" estipula que los bancos comerciales sólo pueden otorgar préstamos personales para vivienda a residentes cuya estructura de compra haya sido limitada.
En marzo de 2005, el banco central emitió el "Aviso sobre el ajuste de las políticas de crédito inmobiliario de los bancos comerciales y las tasas de interés excedentes de los depósitos de reserva", que abrió el límite superior de las tasas de interés de los préstamos y reiteró una vez más que las tasas más bajas El tipo de interés límite es 0,9 veces el tipo de interés de referencia. Al mismo tiempo, en ciudades o regiones donde los precios inmobiliarios han aumentado demasiado rápido, el porcentaje mínimo de pago inicial para préstamos personales para vivienda se puede aumentar del 20% al 30%.
En mayo de 2006, el banco central emitió el "Aviso sobre cuestiones relativas a ajustes a las políticas de crédito para vivienda", estipulando que a partir del 1 de junio de 2006, el índice de pago inicial de los préstamos hipotecarios para vivienda personal no será inferior a 30%, sin embargo, para aquellos que compran una casa independiente con una superficie de menos de 90 metros cuadrados, todavía se requiere el pago inicial del 20%.
En agosto de 2006, mientras aumentaba el tipo de interés de referencia para los depósitos y préstamos en RMB, el banco central también amplió el límite inferior del tipo de interés de 0,9 veces a 0,85 veces el tipo de interés de referencia para los préstamos con el fin de promover aún más la comercialización de las tasas de interés de los préstamos comerciales para viviendas personales, las tasas de interés de los préstamos para fondos de previsión para viviendas personales se mantienen sin cambios.
En septiembre de 2007, el banco central y la Comisión Reguladora Bancaria de China emitieron conjuntamente el "Aviso sobre el fortalecimiento de la gestión crediticia de los bienes raíces comerciales", que estipulaba que aquellos que compraran su primera vivienda con una superficie edificable de menos de 90 metros cuadrados, el porcentaje de pago inicial del préstamo no será inferior al 20% para aquellos que compren la primera casa propia con una superficie de construcción de más de 90 metros cuadrados, el porcentaje de pago inicial del préstamo será; no será inferior al 30% para quienes hayan utilizado un préstamo para comprar una casa y soliciten la compra de una segunda casa. Para dos o más casas, el porcentaje de pago inicial del préstamo no será inferior al 40% y el interés del préstamo; El tipo no será inferior a 1,1 veces el tipo de interés de referencia del mismo grado para el mismo período anunciado por el Banco Popular de China.
En 2008, el banco central emitió un aviso y decidió ampliar el límite inferior de las tasas de interés de los préstamos comerciales para viviendas personales a 0,7 veces la tasa de interés de referencia de los préstamos y ajustar el índice mínimo de pago inicial al 20%.
El Consejo de Estado emitió nuevas políticas de préstamos para vivienda el 17 de abril de 2010, exigiendo restricciones estrictas a la especulación inmobiliaria y a las compras especulativas de viviendas con diversos nombres. Es decir, para los compradores de vivienda que desean comprar una segunda vivienda con un préstamo, los estándares operativos son que el índice de pago inicial del préstamo no debe ser inferior al 50% y la tasa de interés no debe ser inferior a 1,1 veces el punto de referencia. tasa de interés. Los bancos comerciales pueden suspender la emisión de préstamos para la compra de terceras unidades de vivienda o superiores en función de la situación de riesgo. Al mismo tiempo, algunos bancos han suspendido los servicios de préstamos a "terceras viviendas y superiores".
El 8 de junio y el 6 de julio de 2012, el banco central anunció dos recortes consecutivos de los tipos de interés. El tipo de interés de referencia para los préstamos con vencimiento superior a 5 años se reducirá del 7,05% al principio. a principios de año hasta el 6,55%, un descenso acumulado del 0,5%. Dado que las tasas de interés de los préstamos hipotecarios para vivienda de la mayoría de los bancos se calculan según el método de "ajuste del próximo año", es decir, a partir del 1 de enero del segundo año después del ajuste de la tasa de interés, la nueva tasa de interés el 31 de diciembre al final del Se implementará el año anterior.
Por lo tanto, la mayoría de los compradores de viviendas con préstamos antiguos podrán disfrutar de los beneficios del recorte de tipos de interés a partir del próximo mes.