Encuesta hipotecaria: Los bancos esperan que los compradores esperen moderadamente los préstamos hipotecarios.
Aunque las políticas recientes, Li Muyuan ha expresado con frecuencia su solicitud de "mantener el crédito inmobiliario estable y ordenado", pero como el "punto final" de las transacciones inmobiliarias, Li Muyuan no ha notado ninguna relajación.
Li Mu dijo a los periodistas que ahora hay muy pocos bancos en Beijing que puedan aceptar entrevistas, porque incluso si aceptan, no pueden prestar, especialmente el préstamo combinado del "Business Loan Provident Fund", que es incluso más difícil de prestar. En privado se rumoreaba que el préstamo de cartera del ICBC no se desembolsaría hasta junio del próximo año, o incluso en la segunda mitad del próximo año.
“La noticia que recibimos es que tomará entre 4 y 5 meses obtener el préstamo”. Li Muyuan dijo que muchos de sus clientes han completado la transferencia de la propiedad, pero el banco ha tardado en prestar. dinero Todos los días, hay clientes que lo llaman para instarlo. También estaba ansioso por enojarse, pero ese no era un problema que pudiera resolver.
Por ejemplo, la difícil transacción de la que actualmente es responsable se completó el 9 de agosto. Han pasado más de dos meses y el cliente sigue esperando ansiosamente el préstamo. Además, el cliente de esta transacción es algo especial. El vendedor quiere comprar una casa nueva y necesita fondos con urgencia. Encontró una nueva casa y pagó un depósito. Sólo después de que el banco preste dinero y lleguen los fondos, el cliente pagará el pago inicial de la nueva casa, pero el banco ha tardado en prestar dinero, alterando el ritmo. Al ver que se acerca el período de incumplimiento, si no puede pagar el pago inicial, el pago inicial será en vano.
Reporteros del Observador Económico realizaron recientemente entrevistas en Beijing, Shanghai y otros lugares y descubrieron que hay muchos clientes esperando préstamos bancarios. El periodista entrevistó a varias oficinas centrales de bancos y sucursales locales. La mayoría de ellos dijeron que relajar el margen de los préstamos inmobiliarios es la próxima tendencia, pero es difícil decir cuándo y cómo hacerlo.
Compradores a la espera de préstamos bancarios
La Sra. Li, compradora de vivienda en Shanghai, también enfrenta una situación similar a la del cliente de Li Muyuan. "Al menos en la segunda mitad de este año, comprar una casa no será una tarea fácil. Es sólo un registro en línea y sólo hay 80 plazas por mes. El ciclo de compra de una casa se alarga constantemente". La Sra. Li dijo a los periodistas que compró una casa nueva en el nuevo distrito de Pudong en 2021. Comencé a buscar propiedades desde el principio y finalicé el proyecto en mayo. Después de eso, pagó el anticipo y firmó el contrato. Como resultado, la política se endureció repentinamente a finales de junio y ella todavía estaba esperando en la cola.
Un gerente de cuentas de un banco por acciones dijo a los periodistas que muchos clientes de la sucursal de su banco en Beijing completaron la aprobación del préstamo en septiembre, pero no han podido obtener préstamos durante mucho tiempo. Se espera que tengan que esperar hasta principios del próximo año. Si empiezan a solicitar préstamos ahora, será más difícil predecir el momento del desembolso. "Me acabo de comunicar con el gerente de cuentas el día 20 y le dije que no hay nuevos cambios en la velocidad de los préstamos del banco. Según estimaciones anteriores, probablemente obtendré un préstamo bancario antes del Año Nuevo Lunar en 2022. Después de todo, según Según la práctica anterior, la mayoría de los bancos otorgarán más préstamos hipotecarios en el primer trimestre". La Sra. Li dijo a los periodistas con franqueza que ahora sólo puede esperar el aviso del banco para ahorrar más dinero para el pago inicial.
Recientemente, los periodistas visitaron muchos establecimientos bancarios en Beijing y Shanghai y descubrieron que las cuotas de préstamos bancarios aún son ajustadas y que el ciclo crediticio no se ha acelerado significativamente. Se estima que llevará más de tres meses. Desde la segunda mitad de 2021, ya sean los bancos estatales, los bancos por acciones o los bancos comerciales urbanos de Shanghai, las cuotas hipotecarias se han reducido. El ciclo de solicitud de hipotecas generalmente se ha ampliado de las dos semanas iniciales a más de tres meses. y algunos bancos incluso han dejado de prestar a viviendas de segunda mano.
“Hasta el momento no hemos recibido ninguna información nueva. Los clientes tardarán más de tres meses en solicitar una hipoteca. Después de solicitar un préstamo, entraremos en el proceso de cola. "No puedo determinar el plazo del préstamo", dijo la gente del departamento de crédito de un banco por acciones en Shanghai.
El 5 de junio de 2020, en la conferencia de prensa de datos financieros del tercer trimestre celebrada por el Banco Popular de China (en lo sucesivo, el "Penior Bank"), Zou Lan, Director del Departamento de Mercado Financiero de El Banco Central, dijo que algunas instituciones financieras También existen algunos malentendidos sobre las reglas de gestión de financiamiento de "tercer y cuarto nivel" para las 30 empresas piloto de bienes raíces, lo que significa que los bancos no pueden emitir nuevos préstamos de desarrollo.
En respuesta a estas circunstancias, el Banco Central y la Comisión Reguladora Bancaria de China celebraron un simposio sobre financiación inmobiliaria a finales de septiembre para guiar a los principales bancos a comprender e implementar con precisión el sistema de gestión prudente para la financiación inmobiliaria, mantener la estabilidad y el orden. Liberación de crédito inmobiliario y mantenimiento del desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario.
Li Mu dijo a los periodistas que había visto esta política, pero consideró que aún se desconoce cuánto tiempo pasaría desde la propuesta hasta su implementación real. El cliente de Li Muyuan se comunicó con el servicio de atención al cliente del banco muchas veces, pero fue en vano. 65438 de junio Alrededor de las 9 de la noche del 19 de octubre, dijo a los periodistas que decidió ir a una sucursal bancaria al día siguiente (20) para comunicar cuándo liberar el préstamo.
“Definitivamente no puedo hacer cola, solo puedo comunicarme tanto como sea posible, porque el cliente está solicitando un préstamo combinado y me gustaría discutir si primero podemos otorgar algunos préstamos comerciales. , o primero prestar algunos préstamos del fondo de previsión, al menos parte del dinero "Esto fue planeado por Li Muyuan.
“La relajación es una tendencia, pero es difícil decir cuándo se relajará”.
Los departamentos de gestión financiera de alto nivel se han pronunciado con frecuencia sobre el mercado inmobiliario y los bienes raíces. préstamos inmobiliarios, que atraen la atención del mercado y permiten que las personas que se están preparando para comprar una casa tengan mucho que esperar.
1 El 20 de octubre, el viceprimer ministro Liu He de la República Popular China declaró en la reunión anual del Financial Street Forum 2021 que es necesario promover la reforma de las instituciones financieras pequeñas y medianas y abordar el riesgo de impago de unas pocas grandes empresas. En la actualidad, existen algunos problemas en el mercado inmobiliario, pero los riesgos son en general controlables, se están satisfaciendo las necesidades de capital razonables y la situación general de desarrollo saludable del mercado inmobiliario no cambiará.
10 El 21 de octubre, el responsable pertinente de la Comisión Reguladora Bancaria de China respondió a la cuestión de los préstamos inmobiliarios. Liu, jefe del Departamento de Información Estadística y Monitoreo de Riesgos de la Comisión Reguladora Bancaria de China, dijo en una conferencia de prensa celebrada por la Oficina de Información del Consejo de Estado que la Comisión Reguladora Bancaria de China se adhiere inquebrantablemente al posicionamiento de que "las casas son para vivir, no para vivir". para la especulación" y se centra en "estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de la vivienda. Con el objetivo de "estabilizar las expectativas", implementaremos inquebrantablemente los requisitos del mecanismo inmobiliario a largo plazo y promoveremos el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario. .
Liu también dijo que se debe instar a los bancos a implementar requisitos regulatorios para préstamos de desarrollo inmobiliario y préstamos personales para vivienda, y cooperar con el banco central para implementar un sistema de gestión centralizado para préstamos inmobiliarios, de modo que el crecimiento tasa de préstamos inmobiliarios se desacelerará constantemente. "Es necesario garantizar las necesidades crediticias de los grupos que lo necesitan con urgencia. Es necesario apoyar a los compradores de vivienda por primera vez en términos de tasa de pago inicial del préstamo, tasa de interés, etc. En la actualidad, más del 90% de los préstamos bancarios para vivienda personal son préstamos hipotecarios por primera vez".
Recientemente, los periodistas y muchos bancos después de comunicarse con las sucursales locales, los comentarios recibidos son que relajar el margen de los préstamos inmobiliarios es la próxima tendencia, pero es difícil decirlo. cuándo y cómo relajarlo.
El presidente de una sucursal local de un banco por acciones dijo a los periodistas que él personalmente entiende que "la transición de la introducción al endurecimiento es muy rápida. Las políticas a menudo se endurecen tan pronto como se introducen, pero hay "Es una progresión gradual del proceso de ajuste a la relajación". En primer lugar, la política no pasará de la tensión a la liberalización; en segundo lugar, el banco también tendrá un proceso lento. Si se confirma, entonces comenzaremos a relajarnos. "
Los empresarios del banco comercial dijeron que no hay nuevos cambios en el banco por el momento. Incluso si el banco suelta los frenos en el futuro, solo será moderado. Este es el resultado de una efecto bidireccional. En primer lugar, el mercado hipotecario está gravemente saturado, lo que lleva a una fuerte caída de los activos hipotecarios de los bancos. Para garantizar los datos de liquidación de fin de año, cada banco ha hecho esfuerzos prácticos de rendimiento y ha hecho todo lo posible para liberar todos los préstamos; en segundo lugar, las instituciones operativas han afrontado la cuestión del control de cuotas y han encontrado su propio camino. Muchas instituciones han pasado por medio año de ajustes de activos, transfiriendo algunas deudas o bonos incobrables de sus balances, creando así nuevas líneas de préstamos para cumplir con las evaluaciones de ingresos.
Personas de los bancos comerciales de la ciudad dijeron que la financiación para las empresas inmobiliarias es siempre conservadora, los bancos no favorecerán a las empresas inmobiliarias y la supervisión de los fondos y usos sigue siendo estricta. 10 A principios de junio, se estandarizaron aún más las normas de prohibición para el financiamiento de empresas relacionadas con bienes raíces, evitando aún más la entrada de fondos crediticios, lo cual es consistente con la guía regulatoria de no especular con la compra de viviendas.
Desde la perspectiva de los préstamos hipotecarios personales, incluso si se relaja la cuota, es posible que los bancos sigan manteniendo una actitud estricta en varias revisiones en el futuro. Un gerente de cuentas de un banco local en Shanghai dijo que desde el año pasado, los bancos se han vuelto cada vez más estrictos en la supervisión de las fuentes de los pagos iniciales de los préstamos hipotecarios personales. Por ejemplo, el pago inicial debe ser suyo y el flujo de fondos proporcionado para el pago inicial ni siquiera puede ser transferido por una persona "no relacionada" dentro de los seis meses. Más de 20.000 yuanes, de lo contrario, la fuente del dinero debe ser. explicado.
Además, a excepción de los préstamos para automóviles y para la vivienda, otros préstamos deben liquidarse; de lo contrario, la aprobación del préstamo se verá afectada.
El "hechizo de ajuste" del banco
"Si la supervisión apoya la liberación ordenada de préstamos para vivienda, la supervisión no dice que la concentración de préstamos inmobiliarios ya no estará controlada". Un funcionario del banco estatal enfatizó a los periodistas que, aunque las regulaciones ahora enfatizan la relajación, la concentración de los préstamos inmobiliarios es una limitación para los bancos.
La concentración de préstamos inmobiliarios es como una "maldición" para los bancos. 2021 es un año especial para las pólizas hipotecarias. Los préstamos inmobiliarios, conocidos como la "política hipotecaria más estricta de la historia", se introdujeron de forma centralizada. El último día hábil de 2020, el Banco Central y la Comisión Reguladora Bancaria de China emitieron el "Aviso sobre el establecimiento de un sistema de gestión centralizada". Préstamos Inmobiliarios de Instituciones Financieras Bancarias."
El banco central y la Comisión Reguladora Bancaria de China dividen la concentración de préstamos inmobiliarios en cinco niveles de gestión según el tamaño de los activos y el tipo institucional de las instituciones financieras bancarias.
Antes de la introducción centralizada de los préstamos inmobiliarios, existían las correspondientes restricciones regulatorias. El presidente de la sucursal local del banco por acciones mencionado anteriormente dijo que las autoridades reguladoras locales darán una cuota total para la tasa de crecimiento y el saldo de los préstamos. Se determinará un nuevo aumento aproximado en función del tamaño de los bancos en cada región, y la supervisión controlará el monto en función del crecimiento de los precios de la vivienda. Por ejemplo, la sucursal donde trabaja tiene decenas de millones de líneas de crédito cada mes. Si esta línea difiere demasiado del préstamo real, se puede ajustar internamente entre bancos. Si se excede esta cantidad, se debe dar una explicación a las autoridades reguladoras financieras locales.
En esta provincia local, los precios inmobiliarios en algunas ciudades han aumentado rápidamente y las autoridades reguladoras financieras locales han impuesto mayores restricciones a sus cuotas de préstamos. Los precios de la vivienda en algunas ciudades se han mantenido relativamente estables y la tasa de crecimiento; de préstamos inmobiliarios ha sido relativamente lento. Las autoridades reguladoras financieras locales tienen pocas restricciones al respecto y básicamente no tienen control. Parece que las autoridades reguladoras locales han comenzado a controlar las acciones de manera más estricta antes de que se introduzca la concentración inmobiliaria a finales de 2020.
En 2020, con el desvanecimiento gradual de las políticas de emergencia antiepidémicas, desde la segunda mitad del año, los reguladores han refinado aún más las políticas de financiación inmobiliaria e introducido sucesivamente una serie de medidas de control, que incluyen, entre otras, a: "Tres artículos de financiación para empresas inmobiliarias" "Línea Roja" refinó la gestión "doble centralizada" de los préstamos para vivienda y préstamos para el desarrollo, y clasificó la gestión según "cinco grados" investigó estrictamente el flujo ilegal de préstamos operativos; el mercado inmobiliario; la prefinanciación de tierras supervisada e inspeccionada de manera integral y estricta; algunas ciudades calientes han restringido significativamente los préstamos para vivienda y las políticas de financiación inmobiliaria se han endurecido, ajustado y mejorado gradualmente.
Armas financieras para regular los precios de la vivienda
"En mi impresión, en los últimos cinco años, la supervisión ha mantenido una orientación estrecha para los bancos", dijo una persona del grupo antes mencionado. Los principales bancos estatales, especialmente durante un período de tiempo, los reguladores y los principales bancos estatales celebraron reuniones casi todos los meses para orientar las políticas relacionadas con las hipotecas.
La persona recordó que en 2016, ante el crecimiento excesivo de los precios de la vivienda en todo el país, la supervisión comenzó a guiar la velocidad de los préstamos hipotecarios de los bancos.
Desde la perspectiva de la historia del desarrollo de los préstamos hipotecarios para viviendas personales, existen desde hace menos de 30 años y han pasado por diferentes etapas de rápido desarrollo y estandarización. Los bancos comerciales han ido considerando gradualmente las hipotecas para viviendas personales. negocio de préstamos como negocio principal de alta calidad.
En la década de 1980, los bancos comerciales de mi país comenzaron a explorar el negocio de préstamos hipotecarios para viviendas personales y llevaron a cabo proyectos piloto en algunas ciudades grandes y medianas. En mayo de 1992, se emitió el primer préstamo hipotecario personal. El Banco de Construcción de China inició este negocio y la sucursal de Shenzhen emitió el primer préstamo hipotecario personal. Desde 1996, el banco central ha bajado las tasas de interés varias veces. La política monetaria de flexibilización cuantitativa y la política gubernamental de alentar a los residentes a comprar propiedades han llevado al rápido desarrollo del negocio de préstamos hipotecarios para viviendas personales y a la expansión continua de la escala comercial.
Después de 1997, los préstamos para vivienda marcaron el comienzo de una etapa de rápido desarrollo y el negocio de préstamos hipotecarios para viviendas personales se desarrolló rápidamente. En 2003, la política comenzó a endurecerse. Del 54 de junio a febrero de 2003, el banco central emitió el "Aviso sobre el fortalecimiento del negocio de crédito inmobiliario" y el mercado mostró una tendencia de ajuste. En respuesta al desapalancamiento y al estallido de burbujas, los bancos comerciales cancelaron las tasas de interés preferenciales de los préstamos y aumentaron los ratios de pago inicial.
Después de 2009, con el rápido aumento de los precios de la vivienda, las políticas financieras se contrajeron gradualmente, lo que requirió políticas crediticias diferenciadas. Los ratios de pago inicial y las condiciones crediticias para segundas viviendas se han reducido gradualmente y los requisitos han aumentado significativamente.
El porcentaje de pago inicial para la primera vivienda no será inferior al 30%; el porcentaje de pago inicial para la segunda vivienda se incrementará del 50% requerido anteriormente al 60%; la tasa de interés del préstamo no será inferior a 1,1 veces el valor de referencia; tipos de interés; medidas como la suspensión de la emisión de préstamos para viviendas de tercera y superior vivienda. "Antes de la concentración de los préstamos inmobiliarios, la supervisión ya había dado a los bancos aproximadamente una cierta orientación. Sin embargo, después de la concentración, los bancos fueron restringidos casi por completo. Si se quiere conceder más préstamos para la vivienda, sólo se puede prestar más, pero si hay demasiados préstamos, hay peligros ocultos ", dijo el funcionario del banco estatal antes mencionado, que él personalmente cree que es poco probable que los precios de la vivienda sigan aumentando anormalmente en el futuro, pero la relación entre las finanzas y el sector inmobiliario. es inseparable.
En cuanto a las perspectivas futuras de la política inmobiliaria, Xie Yunliang, analista macroeconómico jefe de Minsheng Securities, cree que el sector inmobiliario seguirá teniendo un cierto grado de resiliencia en 2021, y que esta ronda de regulación puede durar más. . En 2021, el sector inmobiliario seguirá manteniendo la política de estabilización y ajuste, y "viviendas para vivir, no para especular" seguirá siendo el tono principal.
(A petición del entrevistado, Li Muyuan es un seudónimo)