Los préstamos inmobiliarios cayeron drásticamente.
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Es difícil dar un paso adelante
El 17 de febrero, el banco central anunció que lanzaría un préstamo de mediano plazo de 200 mil millones de yuanes. operación de servicio de préstamo a plazo (MLF) y operación de recompra inversa de 10 mil millones de yuanes a 7 días.
Entre ellos, 200 mil millones de yuanes en préstamos a mediano plazo a un año son fáciles de operar y la tasa de interés ganadora es del 3,15%, 10 puntos básicos menos que en el período anterior.
Esto también significa que la LPR (tasa preferencial del mercado de préstamos) tiene margen para un recorte de la tasa de interés de al menos 65.438+00 puntos básicos el 20 de febrero.
Para este "recorte de tipos de interés" específico, el banco central afirmó que tiene como objetivo aliviar eficazmente los costes de financiación de las empresas en zonas gravemente afectadas por la epidemia, para que todos puedan sobrevivir estos pocos meses.
Pero también sabemos que si un recorte de 10 puntos básicos en la tasa de interés a cinco años se hace realidad, el impacto en el mercado inmobiliario será evidente. Entre los préstamos a medio y largo plazo, los préstamos inmobiliarios, especialmente los préstamos personales para vivienda, representan una proporción muy grande. Esta vez el tipo de interés del FML se ha reducido superficialmente, pero en realidad equivale a una reducción indirecta del tipo de interés hipotecario, lo que es bueno para el mercado inmobiliario.
Todavía recuerdo que la última vez que la MLF "recortó las tasas de interés" fue beneficiosa para el mercado inmobiliario fue el 20 de octubre de 2019 165438+. Ese día se llevaron a cabo operaciones del FML por valor de 400 mil millones de yuanes, y el LPR a 5 años se redujo en 5 puntos básicos hasta el 4,80%, lo que fue la primera disminución desde la introducción del nuevo LPR.
Esto provocó que la tasa de interés hipotecaria nacional cayera ligeramente después de haber aumentado durante medio año, incluso por debajo de la tasa de interés hipotecaria de referencia del 4,9% antes del "cambio de anclaje". En ese momento, había una opinión pública constante en el mercado, lo que atrajo una atención considerable del mercado.
Como he dicho antes, los tipos de interés hipotecarios son uno de los factores más importantes que afectan al mercado inmobiliario.
La reducción de las tasas de interés hipotecarias ha reducido la carga sobre los compradores de viviendas, y el sentimiento positivo hacia la compra de viviendas aumentará exponencialmente, lo que conducirá a un rápido repunte de los precios de la vivienda. Esto sucedió después de la crisis financiera de 2008, después del SARS de 2003 y al comienzo del mercado inmobiliario de Shanghai en 2015.
Entonces, ¿cuál es la relación entre MLF y LPR? ¿Continuará la tendencia a la baja de los tipos de interés hipotecarios? ¿Cuál es el mensaje para los compradores? Este es el problema que Zimu resolverá para todos hoy.
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Fondos Multilaterales y LPR
¿Cuál es la relación entre los Fondos Multilaterales y LPR?
Este tema se ha mencionado en muchos artículos anteriormente y lo repetiré nuevamente hoy, porque esta es la base cognitiva para que los compradores de viviendas juzguen la tendencia de las tasas de interés hipotecarias, y es muy importante.
MLF, comúnmente conocido como fideos de arroz picantes, es una herramienta de política monetaria utilizada por el gobierno central para inyectar fondos en el mercado a través de bancos comerciales.
La operación específica es que el banco central presta a los bancos comerciales y a los bancos de políticas mediante licitaciones. Los bancos deben prometer bonos gubernamentales, letras del banco central, bonos financieros de políticas y bonos de crédito de alta calidad al banco central. Una vez que los bancos comerciales obtengan el dinero, lo prestarán a las regiones y empresas que Yang Ma quiere ayudar.
Por lo tanto, la FML también se denomina "ancla de las tasas de interés".
¿Qué significa LPR?
El nombre científico es la tasa de interés preferencial del préstamo, y el mecanismo de fijación de precios adopta el método de tasa de interés más puntos de operación de mercado abierto, que está vinculado a este "ancla".
Todos sabemos que el proceso de producción de LPR consiste en que el banco de 18 cotizaciones suma puntos al MLF para obtener el precio inicial y luego determina el precio eliminando el valor más alto y el valor más bajo. es LPR.
La relación entre ambos es:
Tipo de interés LPR = tipo de interés MLF anunciado por el banco central + cotización bancaria promedio de 18 meses.
Debido a que el préstamo para vivienda es un préstamo a largo plazo, pertenece a la tasa de interés LPR de "más de 5 años".
Entonces podemos concluir que con la reducción de la FML, las tasas de interés hipotecarias tendrán un impulso a la baja, que es la misma dirección. El tipo de interés ganador del FML esta vez es del 3,15%, 10 puntos básicos más bajo que la última vez. Por lo tanto, hay margen para una disminución de 10 puntos básicos en el tipo de interés hipotecario.
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Tendencias actuales de las tasas de interés
De hecho, en comparación con el impacto de la FML en las tasas de interés hipotecarias, el "margen promedio" de los intereses mensuales de 18 bancos Las cotizaciones son más flexibles, estos son los datos a los que debemos prestar más atención. Actualmente también se encuentra en una tendencia a la baja.
Datos recientes muestran que las tasas de interés promedio nacionales para préstamos para primera vivienda y segunda vivienda han caído durante dos meses consecutivos desde junio de 5438 hasta octubre de 2020, al 5,51% y 5,82% respectivamente, un mes. disminución intermensual de 1BP y 2BP. (1BP=0,01%)
Entre ellos, la tasa de interés para los compradores de vivienda por primera vez en ciudades de primer nivel en Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen también se ha reducido drásticamente.
Especialmente en Shanghai, la tasa de interés de las hipotecas para la primera vivienda se ha reducido en 5BP mes a mes y actualmente es tan baja como el 4,82%, un mínimo histórico en dos años y medio, convirtiéndose en la ciudad más baja del país.
Actualmente, la ciudad con el tipo de interés hipotecario más alto del país es Nanning, Guangxi, alcanzando el 6,27%. Si se comparan Shanghai y Nanning y se compra una casa por valor de 5 millones de yuanes y se paga el principal y los intereses en cuotas iguales a lo largo de 20 años, la diferencia de intereses entre las dos llegará a 690.000 yuanes.
La tendencia general a la baja de las tasas de interés hipotecarias también se refleja en las ciudades de segundo nivel. En los datos de enero de 2020, tomando como objeto de investigación 30 ciudades importantes, la tasa de interés hipotecaria disminuyó a 20 y aumentó a 10. Domina la tendencia bajista.
Por supuesto, en sentido inverso, los lugares donde más se han recortado las tasas de interés hipotecarias son lugares con bajos valores del mercado inmobiliario y burbujas. Reducir los tipos de interés lo antes posible para estimular el mercado inmobiliario es evidentemente una falta de confianza en el mercado.
Entre ellos, Harbin tiene el mayor ajuste a la baja, alcanzando los 23 BP; Wuxi tiene el mayor ajuste al alza, alcanzando los 5 BP. Por eso, a veces comprar una casa es comprar una oportunidad.
Los precios de la vivienda en Harbin aumentaron durante el período pico de 2019, y algunos préstamos bancarios aumentaron un 20 %, alcanzando el 5,88 %. En junio de 2020 se cambió el algoritmo del tipo de interés, rebajándolo directamente en más de 20 pb hasta el 5,21%. Calculado en base a una hipoteca de 10.000 yuanes y un plazo de amortización de 30 años, ahorramos casi 15.000 yuanes, lo que equivale a los ingresos de un trabajador común en Harbin durante 1 o 2 años.
Las tasas de interés de los préstamos en Wuxi, Nanning, Suzhou y Zhengzhou son actualmente relativamente altas en 2019, porque los precios de la vivienda han aumentado contra el mercado, lo que viola gravemente el tono general de la regulación del mercado inmobiliario y se considera una ejemplo típico. Además, Huizhou, Wuhan, Nanchang, Hefei y otras ciudades también se encuentran entre ellas.
Pero a continuación, podemos ver que todas las ciudades básicamente no tienen motivación para aumentar las tasas de interés hipotecarias, y básicamente hay una tendencia a la baja.
三
Tendencias futuras de las tasas de interés
El 3 de febrero, el banco central emitió un anuncio para lanzar una recompra inversa a 7 días por valor de 900 mil millones de yuanes y una tasa de interés. Para la operación de recompra inversa a 14 días por valor de 300 mil millones de yuanes, las tasas de oferta ganadoras se redujeron en 10 puntos básicos en comparación con la última vez.
El 17 de febrero, el banco central anunció que llevaría a cabo 200 mil millones de yuanes en operaciones de facilidad de préstamo a mediano plazo (MLF), 10 mil millones de yuanes en operaciones de recompra inversa a 7 días y 200 mil millones de yuanes en Operaciones de línea de crédito a medio plazo a 1 año. El tipo de interés ganador es del 3,15%, 10 puntos básicos menos que la última vez.
En el futuro, habrá cada vez más noticias políticas sobre recortes específicos de las tasas de interés a través del FML. Para estimular la recuperación de la economía real, los tipos de interés del FML seguirán cayendo.
Esta también es una estrategia inútil para hacer frente a emergencias epidémicas. Si se calcula sobre la base de los 100 billones de PIB de China en 2019, se estima de manera conservadora que China perdió entre 300 y 500 mil millones de yuanes cada día durante la epidemia. Esto no incluye el impacto de la epidemia en el mercado posterior.
Por supuesto, el actual coeficiente de inflación social sigue siendo muy alto y el banco central no puede liberalizar significativamente la política monetaria, de lo contrario provocará que los precios se ataquen a sí mismos. Sólo puede hacerse a través del FML sin violar la postura. de "un chorro constante de agua".
Pero siempre decimos que una gota de agua desgasta una piedra, y una gota de agua forma un río. Mientras nutre la tierra, el agua también se desborda por otros canales. Este es el caso del mercado inmobiliario. Las tasas de interés hipotecarias seguirán cayendo junto con la tendencia del agua, y el impulso para la compra de viviendas seguirá acumulándose.
El sector inmobiliario, actualmente la principal fuente de financiación para la mayoría de las ciudades, ha sido cerrado debido a la epidemia. Todo el mundo sólo puede amarlo pero no atreverse a odiarlo. Incluso si los precios de las viviendas son altos, no hay ningún incentivo para aumentar las tasas hipotecarias para frenar la demanda. En lugar de ello, trabajen para salvar el mercado.
Hace unos días, Shanghai, Xiamen, Wuxi, Xi, Nanchang y otras ciudades emitieron políticas para rescatar a los promotores. Posteriormente, más ciudades seguirán liberalizando políticas para estimular la demanda de vivienda y salvar el mercado. Por ejemplo, hace unos días, Hengyang, provincia de Hunan, introdujo 17 nuevas políticas para acelerar los préstamos bancarios y promovió políticas como subsidios a la vivienda e impuestos sobre las escrituras.
Los recortes específicos de los tipos de interés se suceden uno tras otro, los tipos hipotecarios siguen cayendo, los promotores venden casas con descuentos y los gobiernos locales liberalizan las políticas para estimular el mercado inmobiliario... Esta situación es muy similar a la que se produjo después SRAS en 2003.
Cuatro
Algunas sugerencias
Para los lectores que solo necesitan comprar una casa este año, les daré algunas sugerencias más:
Lectores 1, Las ciudades de primer y segundo nivel deben prestar atención a las tendencias epidémicas. La primera fase de la recuperación del mercado inmobiliario es el mejor momento para participar este año. Los niveles tercero y cuarto fijan el plazo para finales de 2020 porque la motivación para comprar una casa es limitada.
2. Aunque habrá una gran cantidad de desarrolladores vendiendo con descuentos en el futuro, no debemos seguir la tendencia y conseguirlo a un precio barato. Primero tuve que llamar a la oficina de ventas y dejar en claro que el primer lote de casas vendidas con descuento definitivamente sería difícil de vender, y que las "casas en lotes" verdaderamente valiosas no se venderían fácilmente a menos que fuera absolutamente necesario.
3. Las oportunidades todavía están en el mercado de la vivienda de segunda mano, especialmente en las ciudades de tercer y cuarto nivel. Después de esta epidemia, el mercado de la vivienda de segunda mano se verá afectado por un enorme abismo. En el enorme pozo, hay muchas casas de segunda mano de alta calidad que están ansiosas por cobrar a precios inferiores a los del mercado. Tengo que tener paciencia para encontrarlos y luego daré un tutorial.
4. La bajada de los tipos de interés hipotecarios es una tendencia. Cada ajuste a la baja aumenta la confianza en el mercado inmobiliario. Después de varios ajustes a la baja consecutivos, aparece el valor inferior. Si su ciudad ha introducido una política para reducir los pagos iniciales de la primera o segunda vivienda después de la epidemia, tome una decisión. Si ha vivido estas rondas del mercado inmobiliario, sabrá que cada repunte de los precios de la vivienda se basa en que "alguien le llama para comprar una casa".