El sector inmobiliario es tan rentable, ¿por qué los promotores siguen necesitando préstamos?
¡Limpiaré el nombre de la propiedad!
En primer lugar, el sector inmobiliario no es tan rentable como cree. En la actualidad, el margen de beneficio de las empresas en general está dentro del 10% y se estima que las empresas de alto nivel como China Shipping rondan el 20%.
En segundo lugar, ¿por qué todo el mundo piensa que el sector inmobiliario es rentable?
Este es un concepto de hace unos años.
La época más rentable fue hace más de 10 años, cuando el sector inmobiliario podía vender edificios sin terminar. ¿Qué concepto? Es decir, tan pronto como comiences la construcción, tu casa podrá venderse. Además, el pago de la tierra puede retrasarse y el pago del proyecto puede adelantarse. Las ventas son rápidas. Sumado al apalancamiento del banco, las ganancias son asombrosas.
Hace diez años, por ejemplo, una empresa de bienes raíces tomó un terreno y pagó 1 millón de yuanes por él. En primer lugar, el pago del terreno se puede pagar en cuotas. El terreno se desarrollará en dos fases, cada una de las cuales cuesta 50 millones de yuanes, con un pago inicial de 30 yuanes, o 150.000 yuanes. Esta es la mayor cantidad de dinero pagada por bienes raíces.
Luego comienza el diseño y la construcción. En este momento, solo necesita pagar el pago inicial y otros trabajarán para usted. Luego utilice este certificado de propiedad para solicitar un préstamo al banco. Si lo desarrolla lo suficientemente rápido y lo vende lo suficientemente rápido, se agotará en un año. El terreno finalmente se vendió por 300 millones de yuanes, con un costo de 2. Quinientos millones. Beneficio 50 millones. Para los desarrolladores, es una ganancia de 300 en un año.
Y lo más importante es que los precios de la vivienda están subiendo. Básicamente, un desarrollo inmobiliario demora más de 4 o 5 años. El desarrollador te lo vende por 0 yuanes y obtiene ganancias.
Ahora, en primer lugar, el pago del suelo no se puede pagar en cuotas ni en parcelas. Para el mismo terreno, el desarrollo puede requerir un pago por terreno de 75 millones de yuanes o más.
Y el nodo de ventas ha cambiado. Si no puedes vender un piso, tienes que llegar a 1/3 de la altura total. ¡Por supuesto, al final los tiempos de circulación se ralentizaron! !
El año anterior gané 50 millones de 654.3805 millones, y ahora he ganado 30 millones de 250 millones en dos años. Bueno, básicamente es una pérdida;
Así que los fondos propios del desarrollador son en realidad muy escasos y el dinero ganado con el desarrollo del proyecto anterior se invierte básicamente en nuevos proyectos. Una vez que la casa se venda lentamente y la rotación de capital sea lenta, aparecerán las deficiencias de las bajas ganancias inmobiliarias.
Independientemente de la tasa de rotación de capital, el verdadero mayor ganador entre estos 300 millones es que el gobierno se lleve al menos 200 millones.
La casa que compraste cuesta 1.000 yuanes por metro cuadrado y el gobierno cobra alrededor de 1.000 yuanes en impuestos directos.
El terreno ocupa al menos 5.000 piezas y también hay tarifas que cobran varios departamentos. Básicamente, todos los departamentos en China recaudan dinero de bienes raíces, durante el tiempo que desee.
¡Hasta la Federación de Personas con Discapacidad cobra dinero! ! Entonces ya sabes.
Para decirlo sin rodeos, el sector inmobiliario es simplemente una empresa normal y corriente con muy pocos beneficios.